111年度上易字第342號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：112 年 08 月 09 日

臺灣高等法院民事判決 111年度上易字第342號上訴人即附帶被上訴人陞築建設開發股份有限公司合國營造股份有限公司共同法定代理人謝維賢共同訴訟代理人柏有為律師施旻孝律師被上訴人即附帶上訴人羅苡婷兼訴訟代理人賴其均律師被上訴人即附帶上訴人賴威瑞上三人共同訴訟代理人陳貽男律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國111年1月14日臺灣臺北地方法院108年度建字第237號第一審判決提起一部上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於112年7月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決除確定部分外，關於命上訴人連帶給付新臺幣捌拾玖萬肆仟捌佰陸拾貳元本息，及其假執行之宣告，暨該訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。原判決關於駁回附帶上訴人後開之訴部分廢棄。附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣壹拾伍萬伍仟肆佰元，及自民國一０八年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴廢棄改判部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。附帶上訴第一、二審訴訟費用，由附帶被上訴人連帶負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊等為臺北市○○區○○○路0段0巷00號1樓（含地下室）及2樓建物（下稱系爭建物）之公同共有所有權人，上訴人陞築建設開發股份有限公司（下稱陞築公司）為緊鄰系爭建物之臺北市○○區○○段○小段000等3筆地號土地新建地上7層及地下1層建物工程（下稱系爭工程）之起造人及定作人，上訴人合國營造股份有限公司（下稱合國公司）為系爭工程之承造人及承攬人。系爭建物於上訴人施工前傾斜值為0，詎民國106年起，上訴人於系爭工程開挖施工後，系爭建物之牆、梁、柱、平頂、地坪出現裂紋、龜狀分布紋及裂縫，及牆面磁磚出現剝離、破損及裂紋等損害，系爭建物並向系爭工程基地傾斜，最大傾斜值達1/839，產生1.63公分及1.15公分地層下陷。合國公司於施工中未依建築法第69條及建築技術規則建築構造編第62條規定，為必要之防護措施，致系爭建物受損，其施工有過失；陞築公司為起造人及定作人，類推適用民法第794條規定，其定作或指示亦有過失，被上訴人應依民法第184條第2項規定負連帶損害賠償責任。伊等所受損害有支出鑑定費用新臺幣（下同）15萬5,400 元、系爭建物修復費用35萬7,406元、系爭建物受損交易價值減損89萬4,862元。爰依民法第184條第2項、第185條第1 項前段規定請求上訴人連帶賠償損害等語。聲明：上訴人應連帶給付被上訴人140萬7,668元，其中115萬2,806元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘25萬4,862元自民事擴張聲明暨部分請求撤回狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決上訴人應連帶給付被上訴人125萬2,268元，其中99萬7,406元自108年6月25日起，其餘25萬4.862元自109年12月17日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起一部上訴。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。被上訴人就請求賠償鑑定費用15萬5,400元敗訴部分不服，提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡附帶被上訴人應連帶再給付附帶上訴人15萬5,400元，及自108年6月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（原審判命上訴人給付系爭建物修復費用35萬7,406元，上訴人於上訴後撤回，已告確定）二、上訴人則以：系爭建物之結構安全無立即危害，於修復完成後可依原有設計繼續正常使用，系爭建物之使用效能未受到影響，對市場交易價值應不致有所減損，系爭建物最大傾斜率為1/839，最大沉陷量為1.63公分，遠低於標準傾斜率容許值1/200，及一般RC建築物筏式基礎之容許沉陷量30公分，除修復費用工程性補償外，不致發生交易價值減損。非工程性補償與交易價值減損均屬將標的物回復為「價值性原狀」，不論用語為何，法源(請求權)基礎同一（民法第196條、213條至215條參照），對應範疇亦相互重疊，即便不採「鄰損鑑定手冊」「第一級：小於1/200→非工程性補償率為0」標準，但信義不動產估價師聯合會（下稱信義不動產估價師）於111年9月30日現場勘查屋況後，依「市場比較法」援引3個瑕疵程度均高於本件標的之市場案例，作成本件不存在交易價值減損（即無污名價值減損)之結論，且就被上訴人之疑義充分回答，故信義不動產估價師出具之不動產估價報告書（下稱信義估價報告）較具參考價值。伊於107年11 月26日函覆被上訴人說明待其聘請第三方公證單位完成鑑定報告後願承擔應負之相關責任，並無承諾負擔被上訴人所支付之鑑定開銷，被上訴人於起訴前繳付鑑定費用15萬5,400 元，惟與財產權受損害不具相當因果關連，非必要費用，故不應納入損害賠償範圍等語，資為抗辯。上訴人於上訴後減縮上訴範圍，僅就原審判命賠償交易價值減損89萬4,862元部分不服，上訴聲明：㈠原判決命上訴人給付89萬4,862元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。就被上訴人附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。三、查被上訴人為系爭建物之公同共有人，系爭工程之起造人為陞築公司、承造人為合國公司等情，有系爭建物及土地所有權狀及謄本、系爭工程之工程告示牌照片、建造執照申請書及存根、使用執照存根等為證（見原審卷一第25至47、49、519至525頁、卷二第483至499頁），且為兩造所不爭（見本院卷二第300頁），堪信為真實。四、被上訴人主張系爭工程施作時，因上訴人有過失致系爭建物受有損害，上訴人應負連帶賠償責任等，上訴人就其違反建築法第69條、建築技術規則建築構造篇第62條及民法第794 條等規定，應依民法第184條第2項、第185條第1項前段規定連帶賠償被上訴人系爭建物之修復費用35萬7,406元一事，並不爭執，惟就被上訴人請求賠償鑑定費用15萬5,400元、系爭建物受損交易價值減損89萬4,862元部分，則予否認，並以前詞置辯。經查：㈠損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件。最高法院30年渝上字第18號民事判決先例要旨可參。經本院囑託信義不動產估價師鑑定「如經修復後，系爭建物是否仍會發生交易價值減損？減損數額如何？」（見本院卷一第375頁），其於111年11月1日函覆本院提出信義估價報告稱「…㈠交易價值減損額：勘估標的為公寓住宅類型之不動產，本報告基於本次估價目的及勘估標的之特性，依委託者提供之勘估標的基本資料，評估勘估標的於價格日期當時不動產市場條件下合理評估價值。經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採用二種估價方法進行評估，並根據所蒐集之傾斜建物交易實例，推估勘估標的之交易價損（污名價值減損），最終價格決定如下。修復後勘估標的交易價格（污名）減損金額為新臺幣0元…」（見信義估價報告第2至3頁），而其就原審委託之遠見不動產估價師所作之遠見不動產估價報告書（下稱遠見估價報告）所稱有價值減損金額為89萬4,862元一事，說明其不予採用之理由為「…⑵原估價報告（即遠見估價報告）修復後交易價格減損之鑑定方法及差異說明A.比較法：原估價報告比較法所採用的傾斜價損比較標的傾斜值為分別為1/61、1/76、1/93.3，均為大於1/200之較嚴重的傾斜屋，與標的傾斜值僅為1/839差異甚大，原鑑定報告雖有對傾斜值的差異有予以大幅修正，但亦無說明修正率如何取得，由於傾斜值與價損雖為正相關，但並非線性關係，在市場實例（樣本）不足的條件下，傾斜值差異調整率並不易以科學的方式掌握，為與本次鑑定結果差異的主要原因。B.折現現金流量分析：原估價報告自行假設修復後交易時貸款成數由70%下降為50%而影響折現率，故以折現現金流量分析之價格與該報告推估的無瑕疵之正常價格相較而有價格減損，但經本所調查之結果，傾斜屋在銀行並無確定的成數下降規定，利率條件主要視借款人之財力及與銀行往來的情況而定，而以實際傾斜交易資料分析，傾斜屋買賣實際申請的貸款成數介於75%〜80%之間，與一般常見的貸款成數並無差異，此外，無瑕疵的正常價格為比較法與收益法（直接資本化法）評估加權而得到的結果，傾斜情況下則以折現金流量分析法推估，實為二種不同角度的估價方法，所得的結果原本即會有所差異，並不適合相互比較推估價格減損比例，應以折現現金流量分析在不同參數( 原報告應以貸款成數不同對折現率的影響）所導致的DCF評估結果的變動率為價格減損比例，此二點為本次鑑定結果不同的原因。⑶無傾斜瑕疵正常價格之差異說明：原估價報告無瑕疵之正常價格，就結果而言，二樓價格差異大約3.6%，屬合理的誤差值，但一樓（含地下室）之價格本次鑑定較前次低約51%，經查閱原估價報告參採之一樓（含地下室）之比較標的（含租金比較標的），均採用臨主要道路的店面或店辦為估價之參考依據，而本次鑑定之標的為巷內之住宅( 住辦），且同巷內幾無一樓供商業使用之情況，原估價報告等於是以店面價格為比較基礎推估標的一樓住宅，而本所估價報告所參採之一樓(含地下室）之比較標的（含租金比較標的）均為與標的相同位於巷內之一樓無商效住宅(住辦)之交易實例，二者估價所參考的比較基礎差異較大。此外，原估價報告並未針對地下室登記面積內含有公梯及水箱等公設面積予以合理價格考量，上述原因應為本次鑑定與原鑑定結果差異的主要原因。…」（見信義估價報告第5至6頁），亦詳盡說明其理由。㈡證人即信義估價報告之承辦人遲維新於本院112年2月13日準備程序證稱「…（你的鑑定意見認為系爭建物修復後交易價值減損金額為零元，是否如此？）是的。（主要理由為何？）主要理由是因為蒐集市場資料，依照不動產技術規則，及不動產估價師全國公會瑕疵通則，估價出來的結論就是沒有價值減損。主要意見如鑑定報告及鈞院詢問的問題都在第3 、4頁。…（鑑定結論與原來的估價報告不同，主要的差異點為何？）㈠我要先聲明，我並不喜歡批評同業的報告書，但因為是法院的函詢，我只好製作這份報告書。㈡與原鑑定報告不同的說明是在報告書第3-6頁。不同的部分說明是在編碼第4頁，主要是兩個方法：⒈原本的鑑價報告用的傾斜率是非常大，基本上是大於200分之一，就是要有結構安全評估及修復補強，這是屬於比較嚴重。本案的傾斜率是小於200 分之一，與原來的鑑定報告是完全不一樣。⒉現金流量分析部分，原鑑定報告的假設是貸款成數只剩下百分之50，依據這樣去推估的價值損失。但在我的估價報告第30頁，我們查詢的結果，如果只是輕微傾斜的房屋，貸款成數還是有7.5 到8成，與一般的房屋沒有差異。原鑑定報告的現金流量分析是與同報告推估的正常價格推估價值減損比例，但兩種價格屬性不同，無法比較。正確的做法應該是兩個現金流量，變數為貸款成數造成的風險差異值來分析價格減損。…」（見本院卷二第6至9頁），並提出工作底稿資料供兩造訴代閱覽，衡以㊀遠見估價報告之比較標的，傾斜率均大於1/200，而信義估價報告之比較標的，傾斜率均小於1/200，較接近系爭建物受損後傾斜率最大傾斜值1/839，小於1/200等參考基準。㊁遠見估價報告將系爭建物之貸款成數由70%降至50%，但一般市場上，銀行對於傾斜屋之貸款成數仍介於75%至85%之間，與一般無傾斜率房屋之貸款成數無差異。㊂遠見估價報告採用一樓做為商用之比較標的，而系爭建物一樓（包括地下室）係做為住家使用，並非店面；是遠見估價報告既有上開缺失，而信義估價報告採用之比較標的並無上開問題，故認信義估價報告較具參考價值，則依信義估價報告之鑑定結果，系爭建物經修復後應無交易價值減損之事。㈢證人即遠見估價報告之承辦人陳諶於本院112年6月5日證稱「 …（這份鑑定報告書是否你參與製作的估價報告書？提示遠東不動產鑑定報告）是的，這份是我做的。（證人製作這份估價報告是否根據不動產估價技術規則所製作？）是的。（提示原審卷二第354頁，是在說明什麼？）原來的估價報告書所估價的價格是以109年9月30日那時候的估價價格，那時候的估價減損金額是104萬9,194元。後來應律師的要求日期應該要改為起訴時點，也就是108年6月12日之價格，所以針對這個要求製作補充估價函，這個函所載明的價格減損金額為89萬4,862元。（提示本院卷二第9頁，本件另外請信義不動產估價師鑑定系爭建物傾斜率減損的價格，該案鑑定報告之鑑定人有到庭說明與原來鑑定報告不同之處，對其所做之說法有何意見？）在估價方面有不同的估價方法，有現金流量分析法，只是就未來有可能的財務變動作推估，貸款額度的減損是銀行對於瑕疵房屋主觀上認為在未來的處分會有價值減損的話，願意貸放的額度就會降低，這個因每個銀行的認知不一樣而可能會不同。但是我們的判定是認為現有的房屋縱使經過修復，是沒有辦法改變傾斜的狀態，所以這個傾斜的污名影響是會存在，這個污名就會影響未來在市場上處分的時候，買方的購買意願，及可能會購買的價額。既然會對這個不動產的去化和價格產生影響，就會影響到這個不動產對於銀行的擔保價值，所以我們認為這個放款額度會比正常的房屋，也就是沒有瑕疵的房屋貸款額度低15-20%。這個是一般我們對於瑕疵不動產的放款的態度。（在你的鑑價報告書第53頁，也有提到房屋傾斜率分為三大類，第一類是小於1/200的傾斜率，以修復為主；第二類是大於1/200到1/40，要做結構安全影響評估及修復補強；第三類是大於1/40，要重建。是否這樣？提示）是的。沒有錯。（本件系爭建物的傾斜率最大為839分之1，是否如此？提示鑑定報告第51頁）是的。（在你提供做為鑑定報告的參考標的案例，傾斜率分別是1/61、1/76、1/93.3，提示鑑定報告第53頁，是否如此？）是的。（依照你剛剛前述的三種傾斜率標準，你提供參考的依據是否應該要以小於1/200為參考，為何沒有以這個標準做為標的？）最好的方法為當然是找愈接近我們勘估的案例愈好，找鑑定標的相當的案例為參考。但受限實價登錄裡面，多數說有傾斜的案例並沒有載明傾斜率是多少，在這種狀況下，除非我們有辦法從其他途徑找到，要有交易，又可以明確的掌握有傾斜率的情形，因為資料不足的原因，受到的限制，因為資料不夠明確，找不到較接近的案例。差異這麼大，就會造成我們在後面做價格調整時，給他做的調整率就會有比較大，去彌補傾斜率的差距。…」（見本院卷二第296至299頁），依其所述，房屋傾斜率第一類小於1/200的傾斜率以修復為主，系爭建物傾斜率最大為1/839，參考的依據應該要以小於1/200為參考，但受限實價登錄多數說有傾斜的案例，並沒有載明傾斜率是多少，故以傾斜率分別是1/61、1/76、1/93.3為比較標的，是其亦承認本件最好的鑑定方法當然是找愈接近勘估的案例愈好，而信義估價報告是以接近系爭建物傾斜率之比較標的做參考，故較遠見估價報告更足採信。㈣另證人遲維新就被上訴人訴訟代理人提出之問題亦表示：「… （問：剛剛證人說㈠依照行政院等統計資料與結論沒有關係，什麼原因要附在鑑定報告內？㈡修復後沒有交易減損，本件未修復是否會有交易減損？㈢非工程性的補償與賠償的法律關係，證人是否知悉？是否把非工程性補償當作賠償的依據？㈣所謂市場資料、瑕疵通則這些資料究竟在何處？何謂瑕疵通則？何謂市場資料，我們並不知道。㈤鑑定報告第5頁，有『折現現金流量分析』，現金流量的分析資料從何得來，為何能夠做現金流量分析？㈥所謂第九號公報是何時公佈，是在本案發生之前或之後？）答：㈠我剛剛說的是沒有直接關係。整體的經濟當然會間接影響不動產的市場，但是對於個案的交易價格其實在一個固定的期間內，影響是不顯著。㈡我評估的是修復後的價格減損，這裡的修復指的是補強，或者是磁磚掉落、裂縫這些小瑕疵，與三個比較標的均屬相同的情況，因為輕微的傾斜不會有人去扶正。㈢我的報告書與非工程性補償沒有關係。賠償與補償與本件鑑定內容無關。㈣市場資料就是報告書引用的比較標的，瑕疵通則是不動產估價師全國聯合會公告的作業規範，在全聯會網站即可下載。㈤現金流量分析是用租金收益扣除費用之後所得到的現金收入為基礎，並依照現金流量分析法的公式推估價格。㈥第九號公告確切的公布的時間沒有帶資料不知道，但是他並不是法律條文，沒有法規的適用日期的因素，而且本來就是估價理論，即使沒有瑕疵通則，也是可以這樣估價。…（問：㈠鑑定報告內比較標的的ABC他們的地址都經過實價登錄的公告，應該不是屬於營業秘密，為何不直接把地址引用，用意為何？㈡為何選用ABC的例子，資料庫有沒有其他的案例，為何不選用其他案例？㈢鑑定報告書第30頁的表格，新光路一段的案例，是案例ABC的那一個，如果不屬於案例ABC，為何多出這個案例？㈣本件的鑑定標的的傾斜率是1/839，是屬於鑑定報告書第29頁所示污名效果顯著性五個項目中的哪一項？㈤如何證明今天庭呈的工作底稿說明書裡面的資料都已經揭露給買方知悉，是因為有買方的簽名？㈦在鑑定前初勘的現場，被上訴人代理人表示本件鑑定標的的傾斜率是1/839，證人是否當場有表示這樣的傾斜率對於污名化的影響非常低？）答：㈠實價登錄公布的是交易價，但並不會公布是否為傾斜屋，也不會公布傾斜率，這些資料是屬於信義房屋客戶的營業秘密。㈡選擇比較標的是估價師的專業考量。由於輕微傾斜而在交易時有檢測傾斜率的案例非常少，所以我們收集資料庫很多檢測資料，選擇三個跟本案傾斜率最接近的交易資料為估價參考。㈢案例ABC是推估瑕疵價損的三個市場資料，而報告書第30頁所列的三個門牌房屋是在說明傾斜屋也可以取得正常的貸款成數，由於ABC三個實例只有二個有貸款，所以另外再選取一個新光路一段的傾斜屋來證明可以貸款。事實上，新光路一段的案例本來也是可以用的，但是因為他有頂樓增建，所以要推估價格減損率比較困難。所以沒有採用為ABC三個案例之一。㈣報告書第29頁的表格是在分析污名價損是否明顯，所以並不是適用哪一個的問題，在報告書第29、30頁已經詳細說明這五個測試指標對於本次標的的測試結果，結論是不顯著。㈤關於ABC三個傾斜屋交易案例，在不動產說明書均有記載傾斜的原因及斜率，依照正常交易流程，經紀人必需明確告知買方房屋有傾斜的事實，所以認定為買方所知悉。而賣方需同意才能做檢測，所以賣方也一定知情。㈦本人在收到法院函文就知道本案的斜率了。現場勘估的對話主要是不要引起屋主的不滿情緒，所以對話都比較中性。是否有提及價損不明顯，因時間久遠不太記得。…」（見本院卷二第7至12頁）；是證人已就被上訴人之前揭質問說明清楚。至於被上訴人稱信義估價報告並未註明比較標的之買賣合約有載明買賣標的之傾斜率，自網路取得之實價登錄無法作為系爭建物有無污名減損價值之依據，其工作底稿採樣與勘估標的無關聯性對於信義估價報告提出質疑云云，因證人已敘明其鑑定所憑資料，並有來源出處可查，故被上訴人前揭主張，均不可採。㈤另依臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊認傾斜率未達1 /200即無須估算非工程性補償金額，表示在一般傾斜率未達1/200之情形，因傾斜程度輕微，故計算補償費用時，得無須估列非工程性補償，益可證受損房屋之傾斜率低於1/200 時，應無非工程性補償金之問題，雖工程性補償金與房屋交易價值貶損用詞不同，但均屬修補瑕疵工程費用外之補償金性質，是依上開鄰房鑑定手冊之標準，系爭建物之傾斜率未達1/200以上，應無造成交易價值貶損之可能。是本件無論依信義估價報告結論、經驗法則，或前開鄰房鑑定手冊之標準，被上訴人系爭建物之傾斜率僅有1/839，應無交易價值減損之情形，則被上訴人請求賠償系爭建物之交易價值減損89萬4,862元，應屬無據。㈥被上訴人請求賠償自行鑑定費用15萬5,400元部分，被上訴人就系爭鑑定支付費用，係為釐清因系爭工程施工不當損壞系爭建物、及為證明損害責任及其修復方法與費用等，非經鑑定無法為一般人所知之事項，是支出系爭鑑定費用自是因系爭工程施工不當所生之費用，且系爭鑑定之報告結果為本件採為事實認定之依據，則被上訴人所支出鑑定費用既為伸張權利所必要，應由上訴人負擔。又被上訴人就系爭鑑定支出費用計15萬5400元，有陞築公司函文為佐（見原審卷一第319頁）、結構技師公會鑑定費用之收據及統一發票為證（見原審卷一第321至323頁）。是被上訴人得請求上訴人給付鑑定費用15萬5,400元。㈦綜上，被上訴人依民法第185條第1項前段規定，主張上訴人之過失為系爭建物受損之共同原因，請求上訴人應連帶負損害賠償責任，系爭建物經修復後，並無交易價值減損，被上訴人請求賠償系爭建物交易價值減損89萬4,862元，不應准許。另被上訴人附帶上訴請求其支付鑑定費用，係因系爭工程施工不當損壞系爭建物所生之損害費用，則被上訴人依民法第184條第2項、第185條第1項前段規定，請求上訴人連帶賠償15萬5,400元，為有理由。五、綜上所述，被上訴人依民法第184條第2項、第185條第1項前段規定，請求上訴人連帶賠償系爭建物交易價值減損之損害89萬4,862元，及其中64萬0,000元自108年6月25日起、其中25萬4,862元自109年12月17日，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴判決，洵有違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，並改判如主文第2項所示。另被上訴人就原審判決駁回其請求系爭建物之鑑定費用部分，附帶上訴請求上訴人應連帶給付15萬5,400元及自108年6月25日起至清償日止，按年息5%計算之本息，為有理由，應予允許，原審就此部分為被上訴人敗訴之判決，尚有未洽，被上訴人附帶上訴指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院將此部分廢棄，並改判如主文第4項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人之附帶上訴亦為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　9 　　日民事第十九庭審判長法官魏麗娟法官張婷妮法官潘進柳正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　9 　　日書記官廖婷璇

臺灣高等法院111年度上易字第342號

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