111年度重上字第466號｜民事：分割共有物｜裁判日期：112 年 05 月 16 日

臺灣高等法院民事判決 111年度重上字第466號上訴人林群翔林明玲林珊羽共同訴訟代理人吳光陸律師施竣中律師被上訴人林麗雅訴訟代理人黃任顯律師被上訴人林麗貞共同訴訟代理人卓家立律師黃沛頌律師林宇鈞律師被上訴人林盛文上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年4月22日臺灣臺北地方法院109年度重訴字第1068號判決提起上訴，本院於112年4月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地應予變價分割，所得價金由上訴人林群翔、林明玲、林珊羽每人各分得二八五分之八二，被上訴人共同分得二八五分之三九。第一、二審訴訟費用由上訴人林群翔、林明玲、林珊羽每人各負擔二八五分之八二，被上訴人連帶負擔二八五分之三九。事實及理由一、程序部分：㈠被上訴人林盛文經合法通知但未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。㈡按「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序」，民事訴訟法第182條第1項定有明文。經查，兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地），其上為上訴人所有同小段0000建號建物（下稱系爭房屋，門牌號碼臺北市○○區○○路000號）；嗣被上訴人林麗雅、林麗貞（下合稱林麗雅等2人）提起原法院107年度重訴字第751號事件，請求上訴人拆屋還地（下稱107年另案；見原審卷㈠第69-99頁與卷㈡第583-602頁判決書）。林麗雅等2人主張該案判決確定前，本件應裁定停止訴訟云云（見本院卷第377-379頁）；上訴人則認為本件並無裁定停止必要（見同卷第427頁）。茲系爭房屋有無使用基地權源，並非本件分割共有物之先決問題；是林麗雅等2人主張本件應裁定停止一事；尚嫌無據，先予說明。二、上訴人主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如附表所示，兩造並無不分割之協議，依系爭土地使用目的亦無不能分割之情形，但是就分割方案未達成合意。其次，系爭土地面積僅92平方公尺，倘原物分割予全體共有人，每人所得面積有限，難以發揮應有價值；又系爭土地上系爭建物為伊共有，如將系爭土地分予伊並維持共有，另支付補償金予被上訴人，此際，房地所有權歸於同一人，最符合經濟效用與兩造利益。爰依民法第823條第1項、第824條第2、3項之規定，訴請：請准就兩造共有系爭土地分割，並將系爭土地分歸伊所有，由伊以每人應有部分三分之一維持共有；並由伊補償被上訴人等語。三、被上訴人則以（林盛文無聲明、陳述）：系爭土地面積僅92平方公尺，建蔽率為60%，扣除系爭房屋基地67.33平方公尺，僅餘系爭房屋後方且無對外通路之法定空地，故系爭土地受限於法令而不能分割。林麗雅另稱，應將系爭土地分割予被上訴人，由伊支付補償金予上訴人；否則應變價分割，由兩造按應有部分比例分配價金等語，資為抗辯。四、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人提起上訴並聲明：請准就兩造共有系爭土地分割，並將系爭土地分歸上訴人所有，由上訴人以每人應有部分三分之一維持共有；並由上訴人補償被上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執事項：（見本院卷第231、468-469頁筆錄）㈠系爭土地面積92平方公尺，原為訴外人林賢喜、林賢信共有，應有部分各為39/285、246/285。林賢喜死亡後，其應有部分由被上訴人繼承而公同共有；林賢信於103年6月18日，將應有部分以贈與為原因，移轉登記予上訴人，每人應有部分各82/285（見調解卷第13-15頁土地謄本）。㈡系爭房屋（臺北市○○區○○段○○段0000○號、門牌號碼臺北市○○ 區○○路000號）坐落系爭土地如附圖所示A、B、C區域、面積共67.33平方公尺（見調解卷第19頁即原審卷㈠第99頁複丈成果圖），東側臨臺北市○○路，西側未臨道路。該屋原屬林賢信所有，嗣林賢信於103年6月18日以贈與為原因而移轉登記予上訴人，每人應有部分各1/3。（見調解卷第17頁建物謄本，原審卷㈡第423頁相片、第445頁平面圖）㈢林麗雅等2人於107年另案訴請上訴人拆除系爭房屋及返還基地，經原法院107年度重訴字第751號判決被上訴人此部分請求勝訴；本院109年度重上字第899號判決駁回上訴人之上訴。該案目前上訴第三審（見原審卷㈠第69至99頁判決書、卷㈡第583至602頁判決書）。㈣原審依雙方應有部分，囑託臺北市中山地政事務所於110年6月22日測繪複丈成果圖，A部分為12.59平方公尺，B部分為 79.41平方公尺。兩造不爭執其形式真正（見原審卷㈠第373頁）。六、兩造就系爭土地應有部分如附表所示；上訴人所有系爭房屋位於系爭土地如附圖所示A、B、C區域、面積共67.33平方公尺，現因107年另案涉訟，此為兩造所不爭；已如前述。上訴人主張由其分得系爭土地並維持共有關係，另支付補償金予被上訴人云云；為被上訴人所反對。經查：㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」，民法第823條第1項定有明文。次查： ⑴上訴人主張兩造並未定有不分割之協議（見本院卷第412頁）；被上訴人並未爭執此情，應認兩造並無不分割協議，先予說明。其次，系爭土地上雖建有系爭房屋，核屬日後地主與屋主間得否適用或類推適用民法第425條之1等關係之問題，尚非系爭土地依其使用目的係不能分割，併此說明。 ⑵次按「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於2公尺。……三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口」、「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限」、「申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。……」，建築基地法定空地分割辦法（下稱法定空地分割辦法）第3條第1、3、4款、第4條、第5條分別定有明文。依上開規定，針對建築基地之法定空地如再予細分，應受上開限制；至於建築基地（含房屋坐落位置與法定空地在內）如經分割，且分割後面積與位置均符合法令，自非法所不許。 ⑶上訴人所有系爭房屋獲發65使字第0521號使用執照（見調解卷第17頁建物謄本、本院卷第271頁使用執照影本）；又系爭土地使用分區為住宅區，當時建蔽率不得超過十分之六，將基地面積扣除最大可建築面積後，法定空地面積將為29.9平方公尺，此有臺北市政府都市發展局111年10 月18日北市都授建字第0000000000號函在卷（見本院卷第273-274頁）。系爭房屋面積達67.33平方公尺，系爭土地扣除房屋基礎後，僅餘空地24.67平方公尺（92-67.33=24.67），依上開說明，前述空地屬法定空地性質。再其次，上述空地位於系爭土地西側即系爭房屋後方，並未連接道路（見不爭執事項㈡），依法定空地分割辦法，該法定空地面積過小，固然無從單獨分割；但是整筆土地尚非不得分割。被上訴人認系爭土地不得分割云云（見本院卷第379-387頁）；顯係誤認本件僅就法定空地為分割，故為本院所不採。又最高法院106年度台上字第467號判決係針對法定空地（且屬畸零地）分割爭議所為論述；尚與本件情節有別，附此說明。 ⑷綜上，系爭土地並無民法第823條第1項所定法定或約定或性質上不得分割情事，上訴人得依前開規定提起本件分割共有物訴訟（分割方法詳後述）。㈡次按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第824條第2、3項定亦有明文。再按分割共有物訴訟時，法院對分割方法固有裁量權，但審諸民法第824條第2項至第4項規定，應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；變價分割（價金分配）為劣後之選擇。又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同。法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法（最高法院111年度台上字第1353號判決意旨參照）。茲將各種分割方法利弊分述如後。㈢關於將系爭土地原物分配予兩造（原物分配）方式：系爭土地面積僅92平方公尺，其上建有面積共67.33平方公尺之系爭房屋，坐落系爭土地如附圖所示A、B、C區域，東側臨臺北市○○路，西側未臨道路（見不爭執事項㈠㈡）；可知系爭土地如再予細分予全體共有人，共有人所換算面積有限〔以應有部分82/285換算，面積約26.47平方公尺。計算式:9 2*(82/285)=26.47。小數點第2位以下四捨五入〕。此際，為顧及對外通行因素，如由共有人按應有部分比例分配臨○○路之邊線，每塊寬度實屬有限，日後難以進一步開發利用；假使僅由部分共有人分配臨路區域，其他共有人則分得系爭土地西側（參見原審卷㈠第373頁複丈成果圖、卷㈡第4 13、415頁平面圖），系爭土地西側區域將形成袋地，難以對外通行且利用價值低。可知將系爭土地原物分配予全體共有人，顯然不符合共有物位置、面積、形狀、價值、經濟效用與日後發展；且兩造均未主張此種分割方案（見本院卷第412、407頁），故本件不宜採用原物分割方式。㈣關於將系爭土地分配部分共有人，另金錢補償其餘共有人（原物分配兼金錢補償）方式：上訴人主張系爭土地分配予上訴人，由其支付補償金予被上訴人（見本院卷第412頁），林麗雅則主張系爭土地分配予被上訴人，由其支付補償金予上訴人（見同卷第407頁，林麗貞、林盛文均無分割方案）。惟查： ⑴兩造為親戚，共有不動產大多數位於臺北市○○○路、○○路及 ○○，部分共有財產位於○○○○路一帶。兩造已有多件拆屋還地與不當得利訴訟，曾於他案調解但無效果（見本院卷第160、280、287、302頁）。足見兩造先人陸續取得多筆不動產，但是並未預先規劃財產分配，以致兩造繼承多筆價值不斐財產，卻因法律關係複雜以致衍生多件爭訟；參諸兩造間107年另案拆屋還地爭訟迄未確定（見不爭執事項㈢）。可知兩造雖係親屬，但感情不睦且缺乏信任基礎。 ⑵又臺北市土地資源有限，地價長期呈上漲趨勢，位處臺北市精華地段（○○路）之系爭土地確屬炙手可熱。是以兩造均極力爭取由己方獲得系爭土地；縱使必須支付若干補償金，但是對於資力雄厚之兩造而言，並非沈重負擔，不但可以藉由土地適當利用而填補支出，甚至獲得更高額利益。再者，系爭土地係採取專供原地使用之方案，或是併同鄰地大規模開發，其使用方式、效益、容積率與補償金均相距甚遠。 ⑶原審前於110年8月27日囑託金元國際不動產估價師事務所鑑定「系爭土地分歸上訴人所有，上訴人所應支付補償金數額為何」（見原審卷㈠第431頁公函）；嗣金元國際不動產估價師事務所製做不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書，見原審卷㈡第283-463頁），按照法定容積率225%試算補償金，並以110年9月10日為價格日期，估算上訴人應支付被上訴人補償金僅為新臺幣（下同）795萬2907元（見同卷第283、367頁）。嗣上訴人提議支付950萬元補償金予被上訴人，但被上訴人認為不符合預期開發利益，且補償金過低（見本院卷第280頁）。 ⑷再者，系爭估價報告書已說明：「㈤最高最有效使用分析：本案勘估標的為第三之二種住宅區可建築土地，法定容積率最高為400%，但在尚未整合至基地面寬16M以上時，其法定容積僅有225%;又在勘估標的尚未整合至基地最小面寬8M以上時，亦無法單獨開發利用，故本勘估標的最高最有效使用，係適度整合鄰地共同開發，並適當利用其容積率為是」（見原審卷㈡第337頁）。可知系爭土地如適度整合鄰地共同開發，容積率將由225%提高至400%。嗣被上訴人主張訴外人廣錄開發建設股份有限公司近期擬定臺北市○○區○○段○○段0000○00○地號重建方案，將系爭土地併同開發，則改為400%之容積率（見本院卷第301-302、313-342頁、第326頁上方表格註明容積率400%）。上訴人仍主張系爭房屋與系爭土地所有權人同一，最屬有利云云（見同卷第302頁筆錄）。是依上訴人方案（將系爭土地分歸上訴人，由其支付補償金予被上訴人），固然可避免其所有系爭房屋遭拆除之風險，但是鄰地合併開發後，面積僅92平方公尺之系爭土地日後難以單獨開發，其經濟效益較低，且所支付補償金僅以容積率225%計算。另一方面，若是採用林麗雅方案（將系爭土地分歸被上訴人，由其支付補償金予上訴人），固然可加入鄰地重建案而適用400%容積率，但是系爭房屋將無法保留。足見兩造利害關係相斥，對於系爭土地利用與開發方向，亦屬南轅北轍，且前開方案均有其未盡週延之處；從而，將系爭土地分配部分共有人，由其金錢補償其餘共有人（原物分配兼金錢補償）；實非最佳分割方案（林麗雅於原審曾主張原物分配兩造各取得一部分兼金錢補償方案，然於二審不再主張，見本院卷第469頁筆錄，附此說明）。㈤關於變價分割方式：林麗雅備位主張變價分割方式（見本院卷第407頁）；上訴人則反對此種分割方法（見同卷第464頁筆錄）。經查，系爭土地位於精華區，目前僅建有4層樓之系爭房屋，兩造利害關係互斥，對於系爭土地之使用、未來規劃、鄰地整合等項，其意見大相逕庭，已如前述。本院審酌上情，為考量兩造最大利益，宜由兩造各自計算自身利用方案之價值、成本為何，透過市場機制之良性競價方式，於變價程序以最高價承買系爭土地，一方面可滿足本身需求，同時亦可避免補償金偏低之疑慮。若是第三人願支付更高價格，兩造亦同蒙其利，或行使民法第824條第7項優先承買權。是以本院認系爭土地應變價分割，並由兩造按應有部分分配價金。七、綜上所述，上訴人依據民法第823條第1項、第824條第2、3 項之規定，訴請分割系爭土地，洵屬有據，本院審酌上情，認：兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金由林群翔、林明玲、林珊羽每人各分得82/285，被上訴人共同分得39/285（分割方法屬於法院職權）。原審駁回上訴人請求，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由；又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，上訴人請求分割雖屬有據，然被上訴人應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯均係伸張或防衛權利所必要，故訴訟費用應由兩造按附表所示應有部分分擔。爰依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第81條第2款、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　16　　日民事第十一庭審判長法官李慈惠法官謝永昌法官吳燁山附表：共有人應有部分林明玲 82/285 林珊羽 82/285 林群翔 82/285 林麗雅林麗貞　林盛文公同共有 39/285 正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　16　　日書記官莊雅萍

臺灣高等法院111年度重上字第466號

關鍵資訊