111年度重上字第550號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：112 年 04 月 26 日

臺灣高等法院民事判決 111年度重上字第550號上訴人林韋伶訴訟代理人王東山律師複代理人許富雄律師被上訴人陳穎慧訴訟代理人許俊明律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國111 年5月26日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第377號第一審判決提起上訴，本院於112年3月29日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：被上訴人於民國99年1月12日向伊購買門牌號碼臺北市○○區○○街000○0號1樓、176號地下1樓、180號地下1 樓房屋（下以門牌號碼與樓層稱之）及其坐落基地（下合稱系爭不動產）而簽訂房地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金為新臺幣（下同）1億1,000萬元，給付方式為：簽約款2,500萬元應於同年1月22日給付；第二期款2,000萬元應於稅單核定後10日內支付；尾款6,500萬元則應於同年7月12日前給付。被上訴人如期給付前二期款項後，於同年3月18日開立面額6,500萬元本票用以擔保尾款價金（下稱系爭擔保本票），並透過銀行貸款給付伊5,000萬元，再於同年4月28日開立面額750萬元支票（下稱系爭尾款支票）予伊兌領，被上訴人尚欠750萬元買賣價金尾款未給付（下稱系爭款項）。因被上訴人之配偶盧金陽（下稱盧金陽）同時於99年1月12日向伊承租臺北市○○區○○街000號地下2樓、182號1樓及地下2樓房屋（下以門牌號碼與樓層稱之）共約600坪，租賃期間為99年5月1日至105年5月1日，伊與盧金陽復於99年4月14日合意將同址178號地下2樓及182號B2全部（下與180號B2合稱系爭B2）納入租賃標的（下稱系爭租約），即再擴充約500坪為承租範圍，雙方並於同年月28日於系爭租約新增第20條，載明上開擴充租賃範圍應由盧金陽代伊申請電力、消防、漏水、地磚、油漆等工程（下稱系爭約定工程），此部分裝潢費用750萬元（下稱系爭裝潢費用）由伊負擔，伊由伊配偶高泰山（下稱高泰山）代理，於當日收受被上訴人交付之系爭尾款支票收據（下稱系爭尾款收據）上記載：「尾款總價柒佰伍拾萬元不足款由房租中扣除（裝璜費）。林韋伶99.4.28」。換言之，系爭裝潢費用以系爭款項扣抵，被上訴人及盧金陽應實報實銷，如有剩餘應返還予伊，如有不足則從房租扣除。嗣盧金陽未施作系爭約定工程，並無墊付系爭裝潢費用，被上訴人應給付系爭款項予伊，爰依民法第345條、第367條規定請求被上訴人給付系爭款項等語（原審判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴）。其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人750萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：上訴人於臺灣士林地方法院（下稱士林地院）109年度湖簡字第1779號確認系爭擔保本票債權不存在事件審理中，已自承其同意扣除系爭款項作為系爭裝潢費用，而由盧金陽代為施作。上訴人與盧金陽未約定須實報實銷或有其他請款、核銷程序，故於99年4月28日伊交付系爭尾款支票並辦理系爭買賣契約點交時，始在系爭尾款收據上記載：「房屋餘款15,000,000扣除代屋主支付工程款7,500,000 餘額為7,500,000全數清訖」以表示系爭買賣契約價金已全數給付完畢，此經上訴人用印確認。高泰山於其保管之系爭租約第20條後方偽造「實報實銷費用有餘必須返還甲方」（下稱實報實銷條款）等語，業經臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢）檢察官以110年度偵字第17076號案件（系爭偵案）涉嫌行使變造私文書起訴並經原審刑事庭受理在案。況伊與盧金陽確有就系爭B2施作系爭約定工程，因系爭B2當時屋況不佳，如未先修繕根本無法使用，費用支出更多達1千多萬元。倘伊未施作系爭約定工程，或有系爭款項尚未給付，或上訴人與盧金陽就系爭租約第20條確有約定實報實銷，上訴人豈會自99年4月28日點交系爭不動產權狀後迄今未曾向伊請求系爭款項或核對施工項目款項，由此益徵系爭買賣契約價金確於當時即已全數清訖等語。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。三、上訴人主張兩造於99年1月12日簽訂系爭買賣契約，約定系爭不動產總價金為1億1,000萬元，被上訴人已依約支付前2 期價款共4,500萬元，尾款6,500萬元部分則以銀行貸款方式先支付5,000萬元，並於同年4月28日開立系爭尾款支票予原告兌領。上訴人之配偶高泰山同時於系爭尾款收據記載：「尾款總價柒佰伍拾萬元不足款由房租中扣除（裝璜費）。林韋伶99.4.28」；上訴人與盧金陽於99年1月12日簽訂系爭租約，由盧金陽承租系爭B2及182號1樓，並合意於系爭租約第20條新增：「甲方（按即上訴人）同意大樓門口做電梯，地下二樓冷氣由乙方（按即盧金陽）施工，甲方付費用。含申請電力、消防、漏水、地磚、油漆等所有裝璜費共計新台幣柒佰伍拾萬元整由房租中扣除」等情，業據其提出系爭買賣契約書、系爭擔保本票影本、系爭尾款支票影本及收據、系爭B2建物登記謄本、系爭租約書為證（士院卷18至37頁），且為被上訴人所不爭執（原審卷一82頁、97至109頁、113至125頁），應堪信為真實。四、本院得心證理由：上訴人主張被上訴人因盧金陽未依系爭租約第20條約定，施作系爭約定工程並支出系爭裝潢費用，故無從扣抵系爭款項，其應再給付系爭款項等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭執事項及本院判斷分述如下：㈠關於系爭租約第20條約定文字及系爭款項性質： ⒈比對兩造各自所提出之系爭租約於第1條租賃範圍、第2條租賃期限、第3條租金數額、第5條押租金等約定，內容多處有刪改痕跡，刪改處均有上訴人與盧金陽蓋印確認（士院卷34頁、原審卷一117頁）；另以手寫方式增訂之第20 條部分，於「甲方同意大樓門口做電梯，地下二樓冷氣由乙方施工，甲方付費用」、「含申請電力、消防、漏水、地磚、油漆等所有裝璜費共計新台幣柒佰伍拾萬元整由房租中扣除」二句約款之後，則僅有上訴人用印，此部分依當時在場簽約之證人陳麗卿（即盧金陽所營公司員工）到庭證述：當天高泰山把系爭租約拿來時，前開條款就已經手寫在上面等語（原審卷二101至102頁），堪認此部分手寫條款亦係經上訴人與盧金陽合意約定。反觀「實報實銷費用有餘必須返還甲方」等文字僅出現在上訴人所提之系爭租約，且未經契約當事人用印確認（見士院卷第37頁；本院卷一第123頁）已與一般租約條款增、修處均經當事人簽名或用印之情形不符，再參佐高泰山於系爭偵案中自承：我在99年4月28日在告訴人（按即盧金陽）公司寫告訴人那本契約時，有口頭跟他說，只是沒寫上去，所以我回家就在我這本契約自己寫上去等語（原審卷二281頁），而高泰山因自行添加實報實銷條款之行為，嗣經臺北地檢檢察官以系爭偵案起訴其涉嫌行使變造私文書，此亦有該起訴書可參（原審卷二243至247頁），可見實報實銷條款係高泰山事後自行加註，上訴人復未提出其他證據證明，自難認系爭租約有明文或口頭約定盧金陽就系爭裝潢費用應實報實銷。 ⒉證人陳麗卿到庭證稱：系爭租約並未約定裝潢費要實報實銷，本來有問高泰山要不要，但高泰山說不用，我跟盧金陽、高泰山及被上訴人當天有估算工程費用大概900多萬快1,000萬元，但高泰山只願意付750萬元；系爭租約也沒有約定修繕的特定範圍，就叫我們自己看自己修，也沒有約定修繕工程要維持10年以上等語（原審卷二101至102頁、105頁），參照被上訴人所提手寫估價單（下稱系爭估價單）首頁計算數額為「976」（萬元），下方則另有藍筆以直式計算「306＋432＝738」（萬元），接續次頁上方有藍筆書寫「738」（萬元），該頁下方則有高泰山以藍筆簽名及手寫「消防防水補強動力電」，高泰山簽名處下方經修改載為「750萬元」等情（原審卷二119至121 頁），上訴人亦未爭執該處高泰山簽名之真正（見本院卷二第230頁），另證人盧金陽亦證稱：我有估一個裝修價格是900多萬元，當場跟高泰山討價還價，最後兩造在後面簽名，才以750萬元一口價成交等語，並提出上開手寫估價單之原本供本院核對無誤（本院卷519頁），是足認上開手寫估價單二頁內容應屬連續，且經高泰山以藍筆簽名確認，而其上所載估價金額復核與證人陳麗卿、盧金陽所證協商過程相符，均堪認證人陳麗卿就關於系爭裝潢費用數額、由誰負擔、以何種方式負擔之協商過程證述，應屬可信。上訴人復未提出其他有利證據，是被上訴人抗辯上訴人與盧金陽間之系爭租約並未約定盧金陽應如何進行施工或有限定於特定區域施工，反而係上訴人之配偶高泰山當時承諾以系爭款項作為補貼盧金陽就承租範圍之修繕工程等語，應屬可信。 ⒊又高泰山先後於系爭租約第20條加註：「含申請電力、消防、漏水、地磚、油漆等」、於系爭估價單加註：「消防防水補強動力電」等字，衡以系爭租約第20條就系爭裝潢費用支出並非使用「『限』申請…」之文字，再參對系爭估價單首頁第15項漏水捉漏原係預由高泰山處理（原審卷二119頁）以觀，堪見高泰山之所以加註前開施工項目，非在限定系爭裝潢費用及施工項目範圍，而係藉當時屋況不佳，致盧金陽必須先出資整修承租標的方能為一般使用之情形下，委由盧金陽代其修繕前開項目。而高泰山既知悉盧金陽原先所提修繕工程估價約為976萬元，參照系爭租約第20條後段約定：「柒佰伍拾萬元整由房租中扣除」（士院卷37頁）、系爭尾款收據記載：「尾款總價柒佰伍拾萬元不足款由房租中扣除（裝璜費）」（士院卷26頁），益徵高泰山於書寫前開文字斯時，於經過雙方估價協商後，已認知盧金陽就系爭裝潢費用支出只會多於750萬元。由此益徵被上訴人抗辯以系爭租約經協商後所新增之第20條約定，係高泰山同意以系爭款項作為盧金陽系爭裝潢費用的補貼款等語，洵可採信。 ⒋綜上，系爭租約第20條並未約定盧金陽應就系爭裝潢費用實報實銷，亦無限定施工範圍、方式及維持年限，高泰山代上訴人以系爭款項充作對盧金陽施作系爭約定工程之補貼款，並未附以其他條件。且盧金陽其後既有為系爭約定工程（詳後述），則被上訴人抗辯全部買賣價金於99年4 月28日由高泰山代上訴人簽收系爭尾款收據時業已結清一節，應為可取。㈡上訴人主張被上訴人因盧金陽未施作系爭約定工程並支出系爭裝潢費用，無從扣抵系爭款項，仍應給付系爭款項云云，然查： ⒈按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理，資以證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（最高法院110年度台上字第2415號判決意旨參照）。 ⒉被上訴人抗辯盧金陽所支出之整修費用遠逾750萬元一節，業據其提出裝修工程費用明細統計表（已逾1,000萬元）、付款資料、裝修工程資料及現場照片為證（原審卷一159至161頁、207至327頁、本院卷357至395頁），復經證人王文坤（即成田重機實業社）證稱：我有帶工人去那邊做拆除水泥牆壁、油漆剝落刮除，刮除後整理好、抹平等工程，匯到成田重機帳戶的錢，我都有收到。消防和電梯工程都是我去中南部找人過來做，施工均有拍照及驗收等語（本院卷442至443頁）；證人陳榮裕（即鉅富工程行)證稱：是做水電工程，工程款都有領到，是做牽電線、裝電燈這些基本的工程。施作地點是在林口街等語（本院卷446至448頁）；證人張俊復（即中威企業社）證稱：我是施作水冷式冷氣工程，1樓做分離式，冷氣1樓以下做水冷式冷氣，頂樓作一個水塔。工程款均有收到，是盧金陽找我去施作，以京丞公司名義跟我簽訂契約，工作地點如合約所載（即原審卷一273至275頁契約書）我施工地點包含1 樓、地下1樓、地下2樓等語（本院卷444至446頁），是本院審酌證人王文坤、陳榮裕、張俊復均與兩造無利害關係，其等僅施作整修工程，自無甘冒刑事偽證罪風險，而故意為虛偽不利上訴人陳述之必要，是上開3名證人之證言，應可採信。另證人陳麗卿亦證稱：裝修工程在99年4月底之前大部分都完工，因為我們5月份就要開幕，付給證人王文坤的款項確實達524萬多元，因他幫我們代付其他工程款。工程都有做完，我才會付款等語（本院卷516至517頁），由上述證人之證詞，堪認盧金陽確有將向上訴人承租之系爭B2建物整修完成，始能作為大賣場使用。是上訴人主張盧金陽未施作整修工程云云，並非事實，殊非可取。 ⒊上訴人先前遭訴外人東方麒麟大廈管理委員會（下稱管委會）訴請給付系爭B2及180號1樓房屋自99年7月起至105年5月管理費案件（案列原審105年度北簡字第10623號，下稱10623號事件），其以107年12月12日答辯狀（下稱系爭答辯狀）稱：182號B2部分經其歷年來自行出資約750萬元加以修理，曾勉強回復至可供使用狀態，但因管委會遲不解決公共設施所生漏水瑕疵，造成182號B2房屋目前已再度陷於無法正常使用情況。至於178號B2、180號B2，亦因管委會遲不解決漏水問題，導致牆壁油漆剝落發霉，並有天花板水泥剝落及鋼筋水泥外露等嚴重安全疑慮，至少已有10年不能供其正常使用收益等語（原審卷二165至167頁），可見系爭B2於系爭租約簽訂前即有漏水瑕疵存在，且漏水瑕疵影響系爭租約整個租賃期間。而盧金陽承租系爭B2係經營家具買賣，但漏水問題遲未解決，盧金陽遂經高泰山同意提前於103年12月底終止系爭租約一節，此經證人陳麗卿於另案證述明確（原審卷二69頁），倘盧金陽確自99年5月至103年12月期間均將系爭B2作為營業使用，審以前開租賃期間非短，殊無可能從未施作前述整修工程。況上訴人既於系爭答辯狀表示當時曾勉強回復至可供使用狀態等語，更徵盧金陽前應有依約將系爭B2修繕至可供通常使用狀態。是被上訴人抗辯盧金陽當時確有支出系爭裝潢費用，但因漏水原因未根本解決，僅能維持一段時間等情，應為可採。 ⒋另盧金陽因無法解決系爭B2漏水問題，遂於取得高泰山同意後提前於103年12月底終止系爭租約，已如前述，倘盧金陽從未於系爭B2施作系爭約定工程並支出系爭整修裝潢費用，上訴人及高泰山殊無可能在盧金陽要求提前終止系爭租約之時，不同時追究其未曾施作系爭約定工程之責任，並進而請求給付系爭款項。此觀以證人陳麗卿於另案證稱：盧金陽希望提前終止租約，高泰山同意終止，就說到103年12月底，關於押租金返還及相關費用，我有拿租金結算表給高泰山看，高泰山收受後，看一看，也沒有說什麼，就說他會處理，我跟他催討押租金，但他一直沒有匯給我，我已經打電話催過很多次，104年間上訴人或高泰山未向盧金陽催討租金等語（原審卷二69至70頁）；並於原審證稱：上訴人於99年4月28日後，並未跟我們請求系爭款項，直到本件起訴前也未跟我們提過系爭款項還沒付等語（原審卷二104頁、106頁），顯見上訴人及高泰山自103年底盧金陽提前終止系爭租約起，迄至本件起訴前，均未曾向被上訴人請求系爭款項，遑論此間上訴人更曾於10623號事件中將系爭B2漏水瑕疵作為拒絕給付管理費之抗辯，是上訴人顯然於被訴當時已知系爭B2漏水瑕疵並未改善，如盧金陽未曾於承租系爭B2期間代上訴人於系爭B2施作系爭約定工程，上訴人及高泰山何以此前未曾向盧金陽請求履行系爭約定工程？均與常情相悖。 ⒌從而，上訴人主張盧金陽未曾施作系爭租約第20條所約定之系爭約定工程並支出系爭裝潢費用，無從扣抵系爭款項云云，與上開證據所顯示之事實不符，並悖於常情，不能採信。是系爭款項既於系爭租約第20條簽訂時，已作為補貼盧金陽支應系爭裝潢費用之用，而自系爭買賣契約價金中扣除，再經高泰山代上訴人簽領系爭尾款收據清訖無誤，上訴人再向被上訴人請求給付系爭款項，自屬無據。五、綜上所述，上訴人依民法第345條、第367條規定，請求被上訴人給付系爭款項750萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　26　　日民事第五庭審判長法官賴劍毅法官陳君鳳法官呂淑玲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　26　　日書記官林士麒

臺灣高等法院111年度重上字第550號

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