111年度重上字第884號｜民事：給付租金｜裁判日期：112 年 06 月 28 日

臺灣高等法院民事判決 111年度重上字第884號上訴人蔡冠英訴訟代理人高櫻美被上訴人景德大廈住戶管理委員會法定代理人劉俊俠訴訟代理人凌見臣律師複代理人高啟航律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國111年8月30日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第8號判決提起上訴，並為訴之追加，本院於112年5月31日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、本件上訴人在原審請求被上訴人給付新臺幣（下同）1460萬3400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並「自起訴狀繕本送達翌日起」至被上訴人將上訴人所有土地應有部分3分之1返還予上訴人之日止，按月給付以當年度土地公告現值乘以土地面積19平方公尺，按年息10％除以12個月之金額（元以下四捨五入）（見原審卷二第45頁），在本院將上開引號部分之不當得利起算日擴張為民國「110年1月1日」（見本院卷三第5、144頁），核係擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法446條第1項後段及第255條第1項第3款規定，應予准許。二、上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人（應有部分比例3分之1），伊從未同意訴外人大鼎投資股份有限公司（下稱大鼎公司）或其他第三人在系爭土地上興建房屋，詎系爭土地自76年起，遭建號臺北市○○區○○段0○段0000○0000號、名稱為「景德大廈」之區分所有建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000○000 號，下合稱景德大廈）無權占用作為建築基地及騎樓共用部分之基地使用，景德大廈全體區分所有權人係無法律上原因而受利益，致伊受有損害。而被上訴人經景德大廈全體區分所有權人授權，以公共基金為共用部分之管理、使用、收益及維護，爰依民法第179條規定及訴訟擔當之法理，請求被上訴人給付自104年1月1日起至109年12月31日止、相當於租金之不當得利1460萬3400元，並自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，及自110年1月1日起至被上訴人將伊所有系爭土地應有部分3分之1返還予伊之日止，按月給付以當年度土地公告現值乘以土地面積19平方公尺，按年息10％除以1 2個月之金額（元以下四捨五入）。三、被上訴人則以：上訴人主張景德大廈全體區分所有權人無權占有系爭土地應有部分3分之1，卻以伊為被告請求不當得利，乃當事人不適格。又系爭土地原為上訴人與其兄庚○○（已歿）、弟己○○（下合稱上訴人等3兄弟）共有，應有部分各3 分之1，但依己○○及庚○○配偶戊○○之證述，系爭土地實際所有人為上訴人等3兄弟之父親蔡金樹（已歿）。蔡金樹於72 至74年間以上訴人等3兄弟名義出具土地使用權同意書6份，同意大鼎公司等起造人在系爭土地上興建景德大廈，並以戊○○列名為起造人之一，嗣景德大廈於76年1月16日取得使用執照後，庚○○於76年3月26日將其所有系爭土地應有部分3分之1移轉登記予大鼎公司，並以戊○○名義登記為景德大廈其中建號3775號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號12 樓，下稱系爭建物）之所有權人，再移轉予上訴人與己○○共有，可見蔡家人曾獲分配興建完成之景德大廈區分所有建物，大鼎公司等起造人與上訴人等3兄弟應有成立合建或使用借貸等債之關係存在。大鼎公司等起造人基於與上訴人等3 兄弟間之合建或使用借貸關係而有權占有系爭土地，其等另依合建、買賣或使用借貸關係再將區分所有建物輾轉讓與他人，則依占有連鎖關係，景德大廈全體區分所有權人亦應有權占有系爭土地。且景德大廈坐落系爭土地並將特定部分作為騎樓基地使用迄今約30年，上訴人遲於109年間始提起本件訴訟主張不當得利，有違誠信原則，並以損害伊之權利為主要目的，應屬權利濫用，不應准許等語，資為抗辯。四、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人146 0萬3400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被上訴人應自110年1月1日起至被上訴人將上訴人所有系爭土地應有部分3分之1返還予上訴人之日止，按月給付上訴人以19平方公尺乘以當年度之土地公告現值，再乘以10％，除以12個月之金額（元以下四捨五入）；㈣願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執上訴人等3兄弟於62年間因繼承而共有系爭土地應有部分各3分之1，戊○○為景德大廈起造人之一，庚○○於75 年6月17日將其所有系爭土地應有部分3分之1移轉登記予大鼎公司，戊○○於76年4月10日登記為系爭建物之所有權人，於同年7月8日以贈與為原因，將系爭建物移轉登記予上訴人與己○○共有、應有部分各2分之1，上訴人與己○○於78年3月間以系爭土地及系爭建物設定抵押權予訴外人合作金庫銀行辦理貸款；大鼎公司經經濟部於80年5月17日撤銷公司登記；系爭土地位於景德大廈門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000 號前方之騎樓走廊，經臺北市稅捐稽徵處大安分處（下稱大安分處）於97年7月22日發函通知上訴人，因系爭土地為景德大廈建築基地，原核免徵地價稅有誤，核改按一般用地稅率課徵地價稅，請據以補徵92至96年地價稅等情（見原審卷一第432-433頁），並有土地登記簿、土地登記謄本、異動索引表、建造執照存根、使用執照存根、現場狀況照片、影片、變更起造人申請書附表、建築改良物登記簿、地籍圖、地價稅繳納證明書、公司變更登記事項卡（見原審卷一第13、243、373、397、209-241、87-102、385、387、391、409、423-425、457-505頁、本院卷一第67頁、卷二第21-59、86、267-283、363頁）及本院調取景德大廈建造執照卷附建築圖、使用執照卷附1樓平面圖可稽，堪認此部分事實為真實。六、按公寓大廈管理委員會（下稱管委會）係由區分所有權人選任住戶為管理委員所設立之組織，為區分所有權人會議之執行機構，管委會於執行法定職務、規約約定或區分所有權人會議決議事項之範圍內，有依公寓大廈管理條例第38條第1 項規定及訴訟擔當之法理，就涉及區分所有權人之法律關係，得以自己名義為區分所有權人實施訴訟之當事人能力及當事人適格。且地上物所占用土地之法律關係，涉及管委會依公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第1項第2款、第3款、第11款規定，對於公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用之共用部分，有清潔、修繕、管理、維護、一般改良及就附屬設施設備有點收及保管之權責，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。上訴人得基於程序選擇權，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當之法理，以被上訴人為被告起訴請求。七、又按主張有權占有使用他人所有之不動產者，應就其占有權源之存在原因負舉證責任。系爭土地應有部分3分之1為上訴人所有，而系爭土地為景德大廈全體區分所有權人占有作為建築基地及騎樓共用部分之基地使用，固應由被上訴人就景德大廈全體區分所有權人有權占有系爭土地一節，負舉證之責。惟關於民事訴訟舉證責任之分配，受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書，依其情形顯失公平之規定，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責。且非負舉證責任之上訴人，就該待證之特定事項亦應負事案解明之協力義務（民事訴訟法第268條規定參照），應為真實完全及具體之陳述，以供舉證方據以反駁，俾法院綜合全辯論意旨憑以判斷。本件被上訴人以景德大廈建造執照卷所附以上訴人等3兄弟名義出具之72年1月8 日、73年6月20日、8月28日、10月8日、12月20日、74年9月5日土地使用權同意書（下稱系爭6份同意書）及占有連鎖關係為景德大廈全體區分所有權人占有系爭土地之合法權源，雖為上訴人所否認，並主張：系爭6份同意書均為大鼎公司未經伊同意，統一造冊，非伊親簽蓋印，伊於68年間即將戶籍遷入改制前臺北縣三峽市，非系爭6份同意書上所載地址，系爭6份同意書均屬偽造，不能作為景德大廈全體區分所有權人占有系爭土地之合法權源云云，是否有理，說明如下：㈠大鼎公司等起造人於72年間以系爭土地為建築基地，申請建造執照興建景德大廈時，已檢附上訴人等3兄弟名義出具之系爭6份同意書（見原審卷一第151-161頁、本院卷二第367-377頁），始能以系爭土地作為部分建築基地，在其上興建景德大廈，此經本院調取景德大廈建造執照卷核閱明確。上訴人雖否認伊有簽署系爭6份同意書，惟查： ⒈據證人己○○證稱：系爭土地實際為蔡金樹所有，伊只知道系爭土地及系爭建物曾登記在伊名下，但相關事務都是蔡金樹和哥哥在處理，不確定是哪位哥哥，應該是庚○○，後來房地賣掉了有告訴伊；伊母親過世時伊才3歲，伊成年後也沒有再跟蔡金樹及哥哥們討論房地之事等語（見原審卷二第51-53頁）。查上訴人等3兄弟於62年間因母親過世而繼承取得系爭土地所有權時，分別為23歲、20歲、7歲（見原審限制閱覽卷附個人戶籍資料查詢結果），上訴人於66年間大學畢業（見本院卷一第53頁之學位證明書），則蔡金樹因諸兒年紀尚輕而代為處理財產相關事務，合於情理。上訴人亦自承：伊將母親遺產包含系爭土地及其他家族財產交給長輩處理等情（見原審卷二第5頁），堪認上訴人有授權蔡金樹處理系爭土地作為景德大廈建築基地相關事宜，故蔡金樹自得以上訴人名義為系爭6份同意書之意思表示，直接對上訴人發生效力。被上訴人抗辯：上訴人出具系爭6份同意書，同意大鼎公司等起造人在系爭土地興建景德大廈等情，堪信可取。⒉又觀系爭6份同意書之字跡雖相仿，然所蓋上訴人等3人之印文字體各不相同，應非統一刻製。且第1份72年1月8日同意書所載庚○○與上訴人位於臺北市忠誠路之地址，實係庚○○之戶籍地址，所載己○○位於臺北市辛亥路之地址則為己○○與蔡金樹自72年至87年間居住之地址，此為上訴人所自承（見本院卷一第35頁、卷二第345頁），上開地址均與土地登記簿所登載之改制前臺北市木柵區恆光路地址不同，若非由蔡家人告知上址或提供戶籍謄本，大鼎公司實無從得知並擅自填載於同意書上。其後73至74年間5份同意書上所載上訴人等3兄弟地址，即與土地登記簿登載之臺北市○○區○○街00巷00號 2樓地址一致（見原審卷一第397頁），難認不實。至於上訴人等3兄弟之戶籍地址雖有變更（見原審卷一第245頁、本院卷一第45、55、59、65頁之上訴人戶籍謄本、原審限制閱覽卷附個人戶籍資料查詢結果），然上訴人等3兄弟既未依69 年1月23日修正之土地登記規則第117條第2條規定，提出國民身分證或戶口名簿影本辦理登記地址變更，故土地登記簿自67年以後仍持續記載3人地址為臺北市木柵區恆光街，上訴人迄至78年3月20日始申請變更地址遷居至改制前臺北縣○ ○市○○街000號，己○○變更地址遷居至臺北市○○區○○○路0段00 0號（見原審卷一第399頁、本院卷一第107頁），則該5份同意書記載上訴人等3兄弟地址為土地登記簿所載地址，符合不動產公示制度，自難僅因該5份同意書填載地址非當時上訴人等3兄弟之戶籍地址，逕認該5份土地使用權同意書為大鼎公司未經上訴人同意所偽造。 ⒊再查，上訴人等3兄弟於59年間因母親蔡林辣死亡而繼承並於 62年間登記共有系爭土地（67年重測前為臺北市○○區○○○段0 0000地號），上訴人等3兄弟曾於63年設定抵押權向第三人借款，於65年清償完畢而塗銷抵押權登記；又上訴人於76年間因贈與取得坐落系爭土地上之系爭建物所有權應有部分2 分之1，並於78年3月20日以系爭土地及系爭建物設定抵押權向合作金庫銀行擔保借款，嗣於81年9月8日以贈與為原因將系爭建物移轉登記予蔡冠群、庚○○、蔡冠青共有，抵押權則於84年5月15日因清償塗銷；嗣系爭建物於86年12月18日以買賣為原因移轉登記為己○○單獨所有，於88年2月19日以買賣為原因，連同己○○就系爭土地應有部分3分之1，移轉登記為訴外人甲○○○所有等情，有系爭土地及系爭建物之登記謄本、異動索引、合作金庫銀行回函檢附上訴人申請抵押貸款之債務明細、消費者貸款申請書可稽（見原審卷一第209-234、457-505頁、本院卷二第197-199、403-409頁）。由此可知，上訴人於78年間以系爭土地及系爭建物設定抵押權、於81年間移轉系爭建物所有權時，必須由本人或代理人提出印鑑證明及所有權狀始能辦理，難認未經上訴人同意。且上訴人自承：蔡金樹表示系爭建物要先借戊○○名義掛名，事後蔡金樹想買臺北市辛亥路房屋，沒有錢，需要以伊名義貸款，由伊繳貸款當作孝親費，伊被通知到門牌號碼臺北市○○區○○ ○路0段000號簽借據貸款等情（見本院卷一第163頁、卷二第 147、439-441頁、卷三第8、83-85頁），又稱：伊因此得知系爭建物為師大附中學區，為使子女方便就學，於81年至86年間將戶籍遷移至系爭建物等情（見本院卷一第33、162頁、卷三第85頁；卷一第63頁之新入學兒童調查清冊、第65頁之上訴人戶籍謄本、原審限制閱覽卷附個人戶籍資料查詢結果），足認上訴人當時即已明知伊有系爭建物應有部分2分之1所有權，且明知景德大廈坐落在系爭土地之事實。則上訴人主張：伊從9歲未再回去小時媽媽在岸邊養鴨之處，於97年間收到補稅通知後，始知伊有繼承系爭土地，小時居住屋前之養鴨河流已填土成路，變為車水馬龍之復興南路1段，小時居住○○○街000巷0○0號竟被景德大廈占用云云（見本院卷一第97-99頁、卷三第85-89頁），實難信取。 ⒋縱認上訴人因授權蔡金樹處理而不清楚系爭土地使用狀況，惟依上訴人主張，蔡金樹於81年初中風而無法自理生活（見本院卷一第35頁），嗣於87年8月19日死亡（見原審限制閱覽卷附個人戶籍資料查詢結果），則上訴人對於蔡金樹之授權歸於消滅，上訴人理應將系爭土地相關文件及權限收回自行管理，但上訴人竟稱從未參與系爭土地相關事務，於97年接獲補稅通知始生疑問云云，已悖於常情。又蔡金樹過世後，當屬大哥蔡冠群、二哥庚○○或與蔡金樹同住之己○○最有可能經手系爭土地及其上建物相關事務並保管相關文件資料，縱上訴人於97年間接獲補稅通知始發現疑問，理應向蔡冠群、庚○○、己○○究明景德大廈坐落在系爭土地所依據之法律關係並檢視相關證據資料，若與眾兄弟討論後發現其所有系爭土地應有部分3分之1確有遭無權占有之情事，當即主張權利。然上訴人稱：伊於蔡金樹過世後，與兄弟爭吵不斷，從此不相往來，已10數年未聯繫云云（見原審卷二第5頁、本院卷二第147頁），迨蔡冠群於104年間死亡、庚○○於原審審理期間之111年間死亡（見原審限制閱覽卷附個人戶籍資料查詢結果、本院限制閱覽卷第5頁），己○○則於原審證稱不清楚房地相關細節等情，可見上訴人於蔡金樹過世後，仍未積極蒐集取得當時大鼎公司在系爭土地上興建景德大廈之相關證據，亦與常理有違。綜合⒊⒋所述各情，被上訴人抗辯：上訴人應有同意景德大廈以系爭土地作為建築基地，否則不會長達數十年未表示異議等語，衡情堪認可信。㈡上訴人雖主張：被上訴人不能舉證證明伊與大鼎公司有成立合建、使用借貸等契約關係存在云云。惟綜上㈠所述，已足認上訴人應有同意大鼎公司等起造人以系爭土地為建築基地興建景德大廈並將特定部分作為騎樓共用部分。至於上訴人與大鼎公司等起造人具體成立何種法律關係，本院考量景德大廈於72年取得建造執照、於76年取得使用執照（見原審卷一第83頁、本院卷二第283頁之建造執照存根；原審卷一第101、389頁之使用執照存根），年代久遠，上訴人本人為當事人，但被上訴人為87年間始成立之組織（見本院卷一第501頁之公寓大廈管理組織報備證明），並未參與景德大廈之建造經過，則上訴人距離證據較近，取得證據較易；然大鼎公司已撤銷公司登記，大鼎公司負責人宋銘鏞、蔡金樹、蔡冠群、庚○○均已死亡，被上訴人無從訊問證人並調查取得上訴人等3兄弟當時同意興建景德大廈之相關證據資料，舉證甚為困難等情，認應酌予降低被上訴人之舉證程度。綜合上開事證既已足證明上訴人應有同意大鼎公司等起造人在系爭土地上興建景德大廈，而上訴人主張內容與事實未盡相符，難認已為真實完全之陳述，故依首開說明，本院綜合全辯論意旨，認被上訴人已證明上訴人等3兄弟同意大鼎公司在系爭土地興建景德大廈，雙方有債之關係存在，無須再進一步證明該債之關係為合建或使用借貸。㈢至上訴人另聲請詢問被上訴人、丁○○、丙○○、乙○○、甲○○○等第一手屋主：為何明知景德大廈有問題仍果斷辦理交屋云云。惟景德大廈使用執照於76年1月16日核發（原審卷一第101、389頁之使用執照存根），被上訴人於87年始成立，無從證明交屋當時之法律關係及事實經過。且建築法於73年11月7日始增訂第11條第1項後段規定建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗，故景德大廈於72年9月20日取得建造執照並於73年3月19日開工（同上卷頁之使用執照存根）時，建築法尚無規定建築基地數宗應合併為一宗始能建築，難認景德大廈之建造執照及使用執照為違法。縱因日後法令變更，景德大廈建築基地30餘筆產權複雜衍生交易及貸款之困難，實非交屋當時所能預料，上訴人聲請訊問證人丁○○、丙○○、乙○○、甲○○○關於辦理交屋之過程，亦無從證明景德大廈全體區分所有權人占有系爭土地係無法律上原因。㈣按占有連鎖，為多次連續的有權源占有。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有占有之正當權源；此與債之相對性係屬二事（最高法院110年度台上字第606號判決意旨參照）。大鼎公司等起造人經上訴人等3兄弟於72年至74年間出具系爭6份同意書，以系爭土地為建築基地興建景德大廈，堪認大鼎公司等起造人合法取得占有權源，並基於一定債之關係將景德大廈區分所有權輾轉讓與第三人，歷來區分所有權人均和平、公然、繼續占有系爭土地約30年，不違反建物坐落土地之使用目的，則被上訴人抗辯：景德大廈全體區分所有權人依占有連鎖關係，有權占有系爭土地等情，堪認有據。八、綜上所述，景德大廈全體區分所有權人占有上訴人所有系爭土地應有部分3分之1作為建築基地，有法律上原因存在，其等非無法律上原因而受有利益。則上訴人依民法第179條規定及訴訟擔當之法理，請求被上訴人給付104年1月1日起至109年12月31日止、相當於租金之不當得利合計1460萬3400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至被上訴人將上訴人所有系爭土地應有部分3分之1返還予上訴人之日止，按月給付上訴人以19平方公尺乘以當年度之土地公告現值，再乘以10％，除以12個月之金額（元以下四捨五入），核屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院未盡相同，然結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。又上訴人在本院擴張請求不當得利自110年1月1日起算，亦無理由，不應准許。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　28　　日民事第十二庭審判長法官　陳婷玉法官　毛彥程法官　林晏如正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　28　　日書記官簡維萍

臺灣高等法院111年度重上字第884號

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