112年度重上字第78號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：113 年 04 月 17 日

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第78號上訴人即被上訴人米邦安訴訟代理人李永然律師複代理人陳淑芬律師林易陞律師被上訴人即上訴人連秋福訴訟代理人賴傳智律師上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國111年11 月30日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第1011號第一審判決各自提起上訴，本院於113年3月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命連秋福給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，米邦安在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。米邦安之上訴駁回。第一、二審訴訟費用，均由米邦安負擔。事實及理由一、上訴人即被上訴人米邦安（下稱米邦安）主張：米邦安自香港來臺灣發展事業，因至白匏湖處觀賞而欲購買該處土地，後經由該處地主即訴外人周文告知已將土地出租予被上訴人即上訴人連秋福（下稱連秋福）經營白匏湖生態農場，遂再透過周文介紹認識連秋福，連秋福竟向米邦安佯稱已向地主合法承租白匏湖生態農場之全部土地，其欲轉讓白匏湖生態農場之經營權，可協助米邦安將其與地主間之租賃契約換約，改由米邦安承租，而土地上之地上物即門牌號碼新北市○○ 區○○路000巷000號、190之1號、190之2號未辦保存登記房屋（下依序分稱190號、190之1號、190之2號房屋，合稱系爭地上物）均為合法使用，不會遭拆除，可一併讓米邦安取得系爭地上物之所有權云云，致米邦安陷於錯誤，於民國109 年7月6日與連秋福簽訂「白匏湖租賃及地上物移轉協議書」（下稱系爭契約），並於同日給付連秋福新臺幣（下同）2,000萬元前金，其後又投入1,153萬4,803元資金進行辦公室、廚房、餐廳、園區等工程及添購設備，以經營白匏湖生態農場。詎連秋福收取前金後，未依約將190號房屋之納稅義務人全部更名為米邦安，亦未將190之1號房屋之占有交付，且就與地主換約一事一再拖延，嗣因連秋福遲未提出合法承租之證明，且根本無190之2號房屋之建物門牌，米邦安亦發現系爭地上物先前即遭新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）通知拆除，事後米邦安更遭地主訴請拆屋還地，米邦安始知受詐欺，經米邦安於110年6月30日、同年7月9日催告連秋福限期履約未果，米邦安即於同年10月7日依民法第92條第1項、第254條、第256條規定及系爭契約第4條約定，向連秋福為撤銷受詐欺意思表示及解除系爭契約之意，連秋福自應依民法第114條準用第113條、第179條、第259條第2款規定，返還已受領之前金2,000萬元，及依民法第184條第1項前段、第227條第1項準用第231條、第232條、第227條第2項規定及系爭契約第4條約定，賠償米邦安所投入之1,153萬4,803元資金損失等情，爰依上開請求權基礎，求為連秋福應給付米邦安2,000萬元，及自109年7月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨連秋福應給付米邦安1,153萬4,803元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之判決。二、連秋福則以：米邦安係在了解農地經營、土地租賃、原地建物狀況，並自行擬定系爭契約後，始與連秋福簽約，連秋福並無對米邦安施用詐術，且系爭契約係於109年7月6日簽訂，米邦安主張受詐欺撤銷意思表示，已逾1年之除斥期間。190號房屋之納稅義務人雖有部分尚未辦理更名，然此係因米邦安拒不協同辦理所致，連秋福實已將白匏湖生態農場之經營權及系爭地上物之占有移轉予米邦安，而拆除大隊108年8月8日違章建築認定通知書通知之對象並非連秋福，且係針對190號房屋1樓前之雨遮，對於白匏湖生態農場之經營並無影響，非屬交易上重要資訊，至拆除大隊109年12月3日、110年4月1日違章建築認定通知書認定之違建，均係於米邦安取得白匏湖生態農場經營權後自行增建，與連秋福無涉，故連秋福並無違約，米邦安不得解除契約請求返還前金2,000 萬元。再就米邦安主張投入資金1,153萬4,803元部分，無從依其所提出之單據證明其確有支出該等費用，且米邦安明知不得於系爭地上物現有建物以外加建，其違法增建之費用無從令連秋福負擔，是米邦安請求連秋福賠償其因此投入之資金1,153萬4,803元，亦無理由等語，資為抗辯。三、原審判命連秋福應給付米邦安2,000萬元，及自109年7月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，駁回米邦安其餘請求，兩造各自就其受敗訴判決部分提起上訴，米邦安於本院上訴聲明：㈠原判決不利於米邦安部分廢棄。㈡上開廢棄部分，連秋福應再給付米邦安1,153萬4,803元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。連秋福於本院上訴聲明：㈠原判決不利於連秋福部分廢棄。㈡上開廢棄部分，米邦安在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。兩造各自於本院答辯聲明：上訴駁回。連秋福並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本件經兩造確認之不爭執事項如下（見本院卷一第427頁至第428頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：㈠兩造於109年7月6日簽訂系爭契約，米邦安並於同日給付連秋福2,000萬元前金。㈡190號房屋當中稅籍編號00000000000部分，尚有1/2持分登記在連秋福名下，尚未移轉予米邦安。㈢依新北○○○○○○○○111年2月24日新北汐戶字第1115891835號函，190之1號房屋、190之2號房屋均未編釘門牌。㈣連秋福有收受米邦安寄發之110年6月30日內湖東湖郵局存證號碼105號存證信函（原證3）。㈤連秋福有收受米邦安寄發之110年7月9日臺北仁杭郵局存證號碼178號存證信函（原證4）。㈥連秋福於110年8月6日收受米邦安委任永然聯合法律事務所寄發之110年7月30日（110）（7）然法三字第1710號律師函（原證5、收件回執見原審卷一第50頁）。㈦連秋福於110年10月13日收受米邦安委任永然聯合法律事務所寄發之110年10月7日（110）（10）然法三字第1715號律師函（原證8、收件回執見原審卷一第89頁）。㈧連秋福於110年10月22日收受米邦安委任永然聯合法律事務所寄發之110年10月21日（110）（10）然法三字第1716號律師函（原證10、收件回執見原審卷一第101頁）。㈨拆除大隊於108年8月8日起即陸續通知將拆除系爭地上物之違章建築部分。㈩拆除大隊已經執行系爭地上物違章建築部分之拆除行為。五、米邦安主張其與連秋福簽訂系爭契約，係受連秋福詐欺所致，連秋福亦有不完全給付之債務不履行情事，其已向連秋福為撤銷受詐欺意思表示及解除系爭契約之意，連秋福應返還已受領之前金2,000萬元，並賠償米邦安所投入之1,153萬4,803元資金損失等情，為連秋福所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：㈠連秋福有無對米邦安施用詐術?米邦安得否依民法第92條第1項規定撤銷締結系爭契約之意思表示? ㈡連秋福有無不完全給付之債務不履行情事?米邦安得否依民法第254條、第256條規定及系爭契約第4條約定，解除系爭契約? ㈢米邦安依民法第114條準用第113條、第179條、第259條第2款規定，請求連秋福返還已受領之前金2,000萬元，有無理由?㈣米邦安依民法第184條第1項前段、第227條第1項準用第231條、第232條、第227條第2項規定及系爭契約第4條約定，請求連秋福賠償1,153萬4,803元，有無理由? 六、本院之判斷：㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決意旨參照）。另民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，虛構事實或隱匿事實而故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院101年度台上字第225號判決意旨參照）。米邦安主張係遭連秋福詐欺，致陷於錯誤而與連秋福簽立系爭契約乙節，為連秋福所否認，米邦安自應就其主張被詐欺而為意思表示之事實，負舉證之責。茲將米邦安主張連秋福各項詐欺情事有無理由，分述如下： 1.米邦安主張連秋福向其佯稱合法承租白匏湖生態農場之全部土地，但至今仍無法提出合法承租之證明，且連秋福知悉沒有取得土地應有部分過半數或持有土地人數3分之2之授權書，仍與米邦安簽立系爭契約，即構成詐欺云云。經查，系爭契約業已檢附連秋福向出租人周文、李尚志、陳祖桐等人承租坐落新北市○○區○○○段00000○00000○地號共計16筆土地之土地租賃契約書為附件（見原審卷一第29頁至第33頁），且依證人周岱葳（原名周佳如）於本院證稱：伊於108年6月至110年10月31日受僱於米邦安，並為白匏湖生態農場之登記負責人，米邦安委託伊尋找投資標的，伊發現白匏湖生態農場後，有詢問現場工作人員陳福林白匏湖生態農場之經營狀況，後來地主周文、陳峰輝也到現場，周文表示白匏湖地主有400多位，其為白匏湖最大地主，應有部分為1/11，其與其他地主均非常熟悉，周文並提及若米邦安有意收購土地，其可以處理，伊隨即向米邦安報告狀況，米邦安便有興趣購買；嗣伊與周文洽談買賣土地時，周文表示已將土地租給連秋福，因買賣不破租賃，即便米邦安購買土地仍無法使用，故建議將白匏湖生態農場之經營權及租約全部買下來，伊便請周文介紹伊認識連秋福；伊有向連秋福要土地租賃契約書，了解土地之狀況，也有詢問連秋福經營情形，而伊與配偶劉祈越之前都是從事不動產業，米邦安也有請伊與劉祈越去調取所有土地謄本，實際了解土地持分與用途，伊還有上網查看白匏湖生態農場之相關資料後，將情形報告米邦安，米邦安即有意收購白匏湖生態農場之經營權；雖連秋福提供之土地租賃契約書上出租人僅記載周文、李尚志、陳祖桐3位地主，但伊有詢問周文，周文表示其他地主都是委託他處理，且土地租賃契約書也有記載是承租全部土地，再加上伊上網查詢之資料，如果承租土地有問題，不可能經營這麼長的時間，故認為周文簽約應該可以；系爭契約係米邦安交代伊與劉祈越委託律師所擬定，當時伊、劉祈越、米邦安有核對土地租賃契約書上租賃土地之範圍，還有租期與權利義務，因地主比較多，有向連秋福要地主授權書，連秋福表示他是合法租賃，授權書在地主代表周文那，而因土地租賃契約書上有律師見證，故未再深入要求提供授權書，兩造即簽訂系爭契約等語（見本院卷二第9頁、第11頁至第14頁）。證人劉祈越亦證稱：伊於108年6、7月至110年1、2月間受僱於米邦安，當初係伊等主動聯繫連秋福要購買白匏湖生態農場之經營權，而伊之前從事不動產經紀業，在購買白匏湖生態農場經營權之前，伊與周岱葳有就建物及土地產權進行查證，因建物未辦保存登記，有調閱土地謄本，伊記得土地有20幾筆，土地所有權人多達2、3百人，產權非常複雜，印象中伊調閱之謄本資料與連秋福提供之租約相符等語（見本院卷二第9頁、第21頁）。是依證人周岱葳、劉祈越上開證述之內容，足認米邦安簽訂系爭契約前，已委由具有不動產經紀相關知識經驗之周岱葳、劉祈越前往現場勘查，並就土地共有及使用狀況進行查證，又多方了解白匏湖生態農場之經營情形，復係先向地主周文洽詢買賣土地後，經周文告知已出租，始轉向承租之連秋福洽訂系爭契約，更於明知連秋福僅有與3位地主簽訂土地租賃契約書，連秋福並無持有土地所有權人授權書之情況下，仍決意與連秋福簽訂系爭契約，足認連秋福並無米邦安所稱向其佯稱合法承租白匏湖生態農場之全部土地，致米邦安陷於錯誤而與之簽立系爭契約之情事。至米邦安雖主張其事後遭地主訴請拆屋還地，可見連秋福並無合法承租權利云云，惟共有土地之出租，屬共有物管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計逾3分之2之同意行之，部分共有人出租共有土地，倘未符合上開同意之比例，對於未同意之共有人雖不生效力，然租賃為債之契約，出租人本不以租賃物所有人為限，是連秋福與地主周文、李尚志、陳祖桐等人簽立之土地租賃契約書仍屬合法有效，連秋福自無對米邦安施用詐術之行為。 2.米邦安復主張連秋福明知並無190之2號房屋之建物門牌，竟向米邦安謊稱有此建物門牌云云。經查，依新北○○○○○○○○11 1年2月24日新北汐戶字第1115891835號函，190之1號房屋、190之2號房屋均未編釘門牌等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、原審卷一第271頁），然新北市政府稅捐稽徵處汐止分處111年3月1日新北稅汐二字第1115594228號函、112年4月10日新北稅汐二字第1125436481號函，業已提供190號、190之1號、190之2號房屋之稅籍證明書、稅籍編號及各房屋平面圖（見原審卷一第275頁至第285頁、本院卷一第225頁至第243頁），可見系爭地上物均確實存在，此亦為米邦安所不爭（見本院卷一第217頁），則縱使190之1號、190之2 號房屋未經編釘建物門牌，僅屬戶政行政管理事項，惟兩造既於系爭契約第3條第2項第1點約定將系爭地上物納稅義務人及實質處分權人更名為米邦安（見原審卷一第25頁），而於系爭地上物並未辦理保存登記之情況下，為特定標的物範圍，乃以房屋稅籍登記資料為記載，實屬合情，連秋福自無何施用詐術之情事，米邦安空言主張連秋福此舉構成詐欺云云，實屬無稽。 3.米邦安又主張連秋福向其佯稱白匏湖生態農場之系爭地上物可合法使用，不會遭到拆除，但在米邦安承接前，系爭地上物即遭拆除大隊於108年8月8日通知拆除，連秋福竟隱瞞該交易上重要資訊云云。經查，兩造於109年7月6日簽訂系爭契約前，拆除大隊固曾於108年8月8日以新北拆認二字第1083204231號違章建築認定通知書認定190號房屋1樓前增建雨遮屬實質違建並通知拆除，此有拆除大隊111年3月3日新北拆拆一字第1113247202號函暨所檢附之違章建築認定通知書、拆除時間通知單在卷可稽（見原審卷一第287頁、第305頁至第318頁），該雨遮嗣於111年5月26日強制拆除完畢，亦有拆除大隊111年7月19日新北拆拆一字第1113266850號函暨所檢附之結案通知單、112年8月17日新北拆拆一字第1123249395號函附卷可憑（見原審卷一第465頁、第479頁、本院卷一第349頁），惟證人周岱葳業於本院證稱：在簽訂系爭契約前，連秋福有告知餐廳前面之雨遮係違章建築等語（見本院卷二第15頁），足見連秋福並無隱瞞系爭地上物之雨遮遭認定為違章建築之事實，且違章建築本即有遭受拆除之風險，此乃眾所周知之情，米邦安主張連秋福向其佯稱系爭地上物不會遭到拆除，而隱瞞交易上重要資訊云云，自與事實不符，難認有據。 4.從而，米邦安無法證明連秋福有何施用詐術，致米邦安陷於錯誤而與之簽訂系爭契約之情事，米邦安自無從依民法第92條第1項規定，主張撤銷簽訂系爭契約之意思表示。㈡依系爭契約第3條第2項約定：「乙方（即連秋福）於取得前金後，應完成下列事項：1.地上物（即本協議標的）納稅義務人及實質處分權人更名為甲方（即米邦安）。2.現地原租約之權利內容範圍移轉給甲方（換約租約之權利義務如同舊租約移轉，就租約內容詳如附件一）。3.白匏湖生態農場之經營權、帳目於109年8月1日移轉交接給甲方。」、第4條約定：「任何一方如有違約情事發生，經他方訂定合理改善期限催告後仍未改善者，他方得主張解約並請求損害賠償。」（見原審卷一第25頁），是連秋福依系爭契約所負契約義務即如上開第3條第2項約定所示，如有違反，米邦安即得依系爭契約第4條約定主張解除契約並請求損害賠償。米邦安主張連秋福就系爭契約之履行有未依債之本旨給付之違約情事乙情，為連秋福所否認，茲將米邦安主張連秋福各項違約事由有無理由，分述如下： 1.米邦安主張連秋福未將190號房屋納稅義務人全部變更為米邦安部分。經查，系爭地上物除190號房屋當中稅籍編號00000000000部分，尚有1/2持分登記在連秋福名下，尚未移轉予米邦安，其餘190號房屋當中稅籍編號00000000000、190 之1號房屋即稅籍編號00000000000、190之2號房屋即稅籍編號00000000000部分之納稅義務人均已變更為米邦安等情，為兩造所不之爭執（見不爭執事項㈡、本院卷一第298頁），並有新北市政府稅捐稽徵處汐止分處112年4月10日新北稅汐二字第1125436481號函所檢附系爭地上物歷次申請變更納稅義務人之相關資料存卷可參（見本院卷一第225頁至第227頁、第231頁、第237頁、第241頁）。而就稅籍編號00000000000尚有1/2持分未移轉予米邦安之原因，業據連秋福辯稱因系爭地上物原納稅義務人周文、李尚志已於109年10月4日將納稅義務人變更為米邦安指定之周岱葳（原名周佳如），周岱葳再於110年4月7日將納稅義務人變更為米邦安，故其認為系爭地上物納稅義務人變更事宜均已瓣妥，直至接獲米邦安寄發之110年6月30日內湖東湖郵局存證號碼105號存證信函，始發現190號房屋當中稅籍編號00000000000部分尚有持分1/2為訴外人潘振凱、潘振傑、張雅文所有，其乃於110年7月20日自潘振凱、潘振傑、張雅文處取得稅籍編號00000000000之持分1/2後，於110年7、8月間通知並邀約米邦安至新北市政府稅捐稽徵處汐止分處辦理更名，然米邦安不願配合辦理等語，而依新北市政府稅捐稽徵處汐止分處所函覆系爭地上物納稅義務人之異動過程，核與連秋福前揭所辯情節相符，並有連秋福所提出其與潘振凱、潘振傑、張雅文間之土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、房屋稅及契稅繳款書存卷可考（見本院卷一第273頁至第285頁），又證人周岱葳亦證稱：連秋福後來有拿到房屋之稅籍，確實有約米邦安去辦理納稅義務人變更，並要米邦安給付尾款，但因為連秋福沒有提供授權書，所以米邦安不願意給付尾款，也沒有配合去辦理變更等語（見本院卷二第17頁、第19頁），米邦安亦不否認連秋福業已通知提出移轉稅籍之給付（見本院卷二第202頁），雖米邦安主張連秋福就該給付附有條件，即要求米邦安須先給付1,000萬元云云，然為連秋福所否認，且依證人周岱葳上開證述可知，米邦安實係因連秋福無法提供土地所有權人授權書，米邦安才未配合前往稅捐稽徵處辦理變更，另參以系爭契約第3條第4項「甲方於第2項所載完成地上物納稅義務人、所有權人更名，租約及經營權移轉後，再支付1,000萬元予乙方。」之約定，連秋福本得於完成系爭契約所約定之給付義務後，請求米邦安給付尾款1,000萬元，是即便連秋福有於通知米邦安辦理稅籍變更之時要求米邦安給付尾款，惟此乃係基於系爭契約之約定而為請求，並無不妥，至證人周岱葳雖於米邦安複代理人補充詢問「當時律師轉達連秋福說要約去稅捐稽徵處辦理稅籍變更，有無要求米邦安必須同時給付1,000萬元?」後，答稱「有」（見本院卷二第20頁），然證人周岱葳上述內容顯與其先前供述係因連秋福沒有提供授權書始未配合前去辦理變更等語不符，難認真實，且與米邦安所主張連秋福要求米邦安須先給付1,000萬元之情亦屬有間，自難認米邦安所稱連秋福就辦理稅籍變更之給付附有條件乙節為可採，據此可知，米邦安迄未取得190號房屋當中稅籍編號00000000000部分1/2持分，乃可歸責米邦安受領遲延所致，非可歸責於連秋福，則連秋福辯稱其就此部分之給付並無違約，核屬有據。 2.米邦安主張連秋福未將土地原租約合法換約部分。經查，米邦安依系爭契約第3條第2項第2點約定，主張連秋福應提供土地租賃契約書第2條第6項所示土地所有權持分過半數或持有土地人數3分之2之授權書予米邦安云云，然觀之系爭契約第3條第2項第2點約定：「現地原租約之權利內容範圍移轉給甲方（換約租約之權利義務如同舊租約移轉，就租約內容詳如附件一）。」（見原審卷一第25頁），全然無任何關於授權書文字用語之記載，米邦安雖又表示該條約定之真意即係連秋福應協助米邦安合法承租土地之意，連秋福並口頭承諾會提供該授權書云云，然皆為連秋福所否認，而依證人周岱葳於本院證稱：系爭契約上開約定係指連秋福須將系爭契約所附土地租賃契約書整個移轉予米邦安，也就是將該土地租賃契約書之承租人變更為米邦安，當時有向連秋福要地主授權書，連秋福表示他是合法租賃，授權書在地主代表周文那，而因土地租賃契約書上有律師見證，故未再深入要求提供授權書，兩造即簽訂系爭契約等語（見本院卷二第11頁至第13頁），可見連秋福辯稱其並未承諾提供土地所有權人授權書予米邦安，系爭契約當事人之真意亦無要求連秋福須提供土地所有權人授權書等節，確屬有據；至所附之土地租賃契約書第2條第6項固約定：「檢附甲方第一期工程土地252-3、252-4地號及第二期工程土地236-3、251-7、251-8、251-9、251-10、251-11、251-12、251-13、252-2、253-1、253-2、253-3、255-1、255-3地號土地所有權人授權書乙份（土地所有權持分需過半數或需持有土地人數3分之2授權書）。」（見原審卷一第31頁至第33頁），然該土地租賃契約書之當事人甲方為出租人即周文、李尚志、陳祖桐，乙方為承租人即連秋福、王順瑜、陳峰輝，米邦安並非該契約之當事人，基於債之相對性，米邦安自無從執他人間之土地租賃契約關係主張連秋福負有提供土地所有權人授權書之義務。另依證人周岱葳前開證述可知，米邦安原係打算購買白匏湖生態農場之土地，然因地主周文、李尚志、陳祖桐等人已將土地出租予連秋福經營白匏湖生態農場，為避免買賣不破租賃原則之適用，方與連秋福簽立系爭契約，以取得白匏湖生態農場之經營權及連秋福與地主周文等人間之租約（見本院卷二第12頁至第13頁），而周文、李尚志、陳祖桐等人嗣將其等所有之土地應有部分或以買賣或以贈與之方式移轉登記予兩造，此有連秋福提出之土地買賣契約書、贈與稅免稅證明書、土地所有權贈與移轉契約書、土地增值稅免稅證明書存卷足參（見原審卷二第33頁至第53頁），而後連秋福再將登記於其名下之該等土地應有部分出售予米邦安，亦有米邦安提出之轉讓土地買賣契約書、買賣過戶相關簽收憑證在卷可稽（見本院卷一第133頁至第205頁），兩造對此均表示不爭執（見本院卷二第197頁、第200頁），另證人周文亦於原審證稱連秋福已將其土地收購等語（見原審卷一第456頁至第457頁），是以，連秋福客觀上雖未將土地租賃契約書之承租人變更為米邦安，然周文、李尚志、陳祖桐已非白匏湖生態農場土地之所有權人，自無再以出租人之身分與米邦安重新簽訂土地租賃契約書之必要，且連秋福已將其土地承租權移轉予米邦安，而無從再就該土地主張有租約存在，米邦安為避免買賣不破租賃原則之適用而與連秋福簽立系爭契約之契約目的已足達成，則連秋福辯稱其實質上已履行系爭契約第3條第2項第2款約定，堪可採信。 3.米邦安主張連秋福仍占用190之1號房屋，未將該房屋交付米邦安部分。經查，米邦安固依證人周岱葳之證述主張連秋福並未交付190之1號房屋之鑰匙，而繼續占用該房屋云云，然證人周岱葳復證稱：米邦安接手白匏湖生態農場之經營權後，陳福林繼續受僱擔任停車場管理員，190之1號房屋係作為陳福林及其配偶之員工宿舍使用等語（見本院卷二第13頁、第18頁），另證人陳福林亦於本院具結證稱：伊於連秋福經營白匏湖生態農場當時即擔任停車場管理員，自000年0月間白匏湖生態農場經營權移轉後，伊與配偶繼續受僱於米邦安，並仍居住在190之1號房屋，190之1號房屋共有2間房間，伊與配偶居住在其中1間，另1間連秋福爾偶會居住，但於109年8月以後不久，連秋福就搬走了，190之1號房屋只有大門鑰匙，該鑰匙一直放在大門窗戶邊，伊於000年0月間沒有在白匏湖生態農場工作後，亦已搬離190之1號房屋，鑰匙仍放在大門窗戶邊等語（見本院卷二第10頁、第27頁至第28頁），則依證人周岱葳、陳福林上開所述，米邦安承接白匏湖生態農場之經營權後，留用陳福林等員工，陳福林及其配偶仍以白匏湖生態農場員工之身分繼續居住在190之1號房屋，縱連秋福未將190之1號房屋鑰匙交付米邦安，然該鑰匙始終置放在190之1號房屋大門窗戶旁，供身為白匏湖生態農場之員工使用，自無從以連秋福未實際交付該房屋鑰匙遽認連秋福未將190之1號房屋事實上處分權移轉予米邦安。至米邦安又以連秋福於110年7月7日寄發監察院郵局存證號碼232號存證信函主張連秋福已自承仍占用190之1號房屋之事實（見原審卷一第379頁），連秋福並不否認斯時其仍於190之1號房屋內留有個人生活用品，但表示已於110年8月12日清空，雖米邦安猶主張連秋福仍占用190之1號房屋，未將該房屋交付米邦安使用云云，然米邦安對於白匏湖生態農場經營權已經移轉交接完畢乙情並不爭執（見本院卷第二第201頁），且證人即白匏湖生態農場員工陳美璇、陳福林均證稱於白匏湖生態農場經營權移轉後，米邦安有於190之1號房屋進行增建（見本院卷二第26頁至第27頁、第29頁），顯然米邦安業已取得190號之1房屋之事實上處分權，方得就該房屋進行增建之行為，是縱認連秋福於110年7月7日尚未將遺留在190之1號房屋內之個人生活用品清空，仍無礙連秋福已將190之1號房屋之占有移轉予米邦安，而由米邦安取得該房屋事實上處分權之事實。 4.米邦安主張連秋福隱瞞交易上重要資訊，未依債之本旨提供可合法使用之系爭地上物予米邦安部分。經查，兩造於109 年7月6日簽訂系爭契約前，拆除大隊固曾以108年8月8日新北拆認二字第1083204231號違章建築認定通知書認定190號房屋1樓前新增雨遮屬實質違建，並通知拆除，惟連秋福已有如實告知餐廳前面之雨遮係違章建築，而無隱瞞系爭地上物遭認定為違章建築之事實，已如前述，且違章建築本即有遭受拆除之風險，實不因連秋福有無告知是否已被通知要拆除而受影響，況108年8月8日該次認定之違章建築僅有190號房屋1樓前所增建面積約40平方公尺之雨遮（見原審卷一第306頁、第477頁），而非系爭地上物之本體，縱雨遮嗣後經拆除，亦不致使米邦安無法使用系爭地上物或影響白匏湖生態農場之經營，是難認連秋福就此有何違反系爭契約第3條第2項約定之情事。至系爭地上物於連秋福將白匏湖生態農場之經營權移轉予米邦安後，拆除大隊嗣以109年12月3日新北拆認二字第1093281171號、110年4月1日新北拆認二字第1103244626號違章建築認定通知書認定系爭地上物增建、新建部分係屬違建，並分別於111年6月13日、112年3月30日強制拆除等情，有拆除大隊112年8月17日新北拆拆一字第1123249395號函暨所檢附相關資料在卷可參（見本院卷一第349 頁至356頁、第365頁至第370頁），然因證人陳美璇、陳福林均證稱米邦安有於190號、190之1號房屋加蓋2樓及增建（見本院卷二第26頁至第27頁、第29頁），米邦安亦不否認有於系爭地上物自行增建，而遭拆除部分確係包含其自行增建之部分（見本院卷二第201頁），足見系爭地上物新增違章部分嗣遭拆除，實係因米邦安自行違法增建所致，自難認連秋福有何隱瞞交易上重要資訊，或未依債之本旨提供可合法使用之系爭地上物予米邦安之情事。 5.從而，連秋福並無米邦安所稱債務不履行之違約情事，米邦安自無從依系爭契約第4條約定主張解除契約及請求連秋福負損害賠償責任。㈢米邦安未能舉證證明連秋福有何施用詐術，致米邦安陷於錯誤而與之簽訂系爭契約之情事，米邦安無從依民法第92條第1項規定撤銷簽訂系爭契約之意思表示，又連秋福並無米邦安所稱之債務不履行違約情事，米邦安亦無從依系爭契約第4條約定解除契約，均已如前所述，則米邦安依民法第114條準用第113條、第179條、第259條第2款規定，請求連秋福返還已受領之前金2,000萬元，即屬無據。㈣米邦安固主張其於簽立系爭契約後，即投入1,153萬4,803元資金進行辦公室、廚房、餐廳、園區等工程及添購設備，以經營白匏湖生態農場，卻因連秋福前述詐欺與違約行為，致其無法經營白匏湖生態農場而受有上開損害云云。然連秋福並無米邦安所主張隱瞞其未合法承租土地，及隱瞞系爭地上物為違建經通知拆除等資訊之施用詐術行為，亦無未依債之本旨提供系爭地上物予米邦安之債務不履行情事，均已如前所述，雖米邦安又主張其係在連秋福之主動建議下投入鉅額資金對系爭地上物進行裝潢增建，然為連秋福所否認，而證人周岱葳固於本院證稱：兩造於簽訂系爭契約之後，連秋福有提議裝潢餐廳及添購餐廳設備，連秋福並未告知其建議裝潢之地方為違章建築等語（見本院卷二第15頁至第16頁），然系爭契約所附土地租賃契約書第2條第1項已明訂：「第1 條第1項之租賃標的新北市○○區○○○段00000地號之土地上現有建物（地址門牌：新北市○○區○○路000巷000號）以外不得加建，仍可使用及裝潢。…」（見原審卷一第31頁），米邦安對於不得於系爭地上物增建之事自難諉為不知，其於明知系爭地上物不得加建之情況下，仍於取得白匏湖生態農場之經營權後，自行於系爭地上物進行增建，致增建部分遭拆除大隊於109年12月3日、110年4月1日認定屬違建而遭拆除，本應自負其責，該損害實與連秋福無涉。從而，米邦安依民法第184條第1項前段、第227條第1項準用第231條、第232條、第227條第2項規定及系爭契約第4條約定，請求連秋福賠償其投入之1,153萬4,803元資金損失，亦屬無據。七、綜上所述，米邦安依民法第92條第1項、第114條準用第113 條、第179條、第254條、第256條、第259條第2款規定及系爭契約第4條約定，請求連秋福給付2,000萬元，及自109年7月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並依民法第184條第1項前段、第227條第1項準用第231條、第232條、第227條第2項規定及系爭契約第4條約定，請求連秋福給付1,153萬4,803元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，不應准許。從而原審判命連秋福給付2,000萬元本息，並為假執行之宣告，容有未洽，連秋福上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。另就上開不應准許部分，原審駁回米邦安其餘之請求，理由雖與本院不同，但結論無二致，本院仍應予維持，米邦安就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回米邦安之上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件米邦安之上訴為無理由，連秋福之上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第78條規定，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　17　　日民事第十六庭審判長法官朱耀平法官羅立德法官王唯怡正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　18　　日書記官任正人

臺灣高等法院112年度重上字第78號

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