113年度重上字第22號｜民事：減少違約金等｜裁判日期：113 年 09 月 10 日

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第22號上訴人童伽善訴訟代理人張智鈞律師被上訴人侯淑真訴訟代理人陳香如律師上列當事人間請求減少違約金等事件，上訴人對於中華民國112 年5月18日臺灣新竹地方法院110年度重訴字第189號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年8月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣參佰伍拾萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴及追加之訴均駁回。第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，關於本訴（含追加之訴）部分，由被上訴人負擔百分之九，餘由上訴人負擔；關於反訴部分，由上訴人負擔。本判決第二項所命給付，於上訴人以新臺幣壹佰壹拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣參佰伍拾萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。查上訴人於原審係起訴請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）1,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院審理時以民國112年7月17日民事上訴理由狀，將上開請求改列為備位聲明，並追加請求先位聲明：㈠被上訴人應於上訴人給付被上訴人2,200萬元之同時，將新竹縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：全部，下稱系爭土地）移轉登記予上訴人；㈡被上訴人應將坐落系爭土地上，如新竹縣政府（108）府建字第00521號建造執照地上一層之建物（下稱系爭建物）辦理使用執照及建物第一次登記後，交付上訴人（見本院卷第31至33頁）。核上訴人追加先位聲明，與原訴皆係本於系爭土地買賣所生爭執之同一事實，依前開規定，並無不合，應予准許，被上訴人辯稱上訴人在程序上已違反禁反言原則云云，容有誤會。貳、實體方面：一、上訴人本訴主張及反訴答辯：㈠兩造於108年3月19日簽訂土地買賣契約書及其附件（下稱系爭買賣契約）約定上訴人以3,000萬元向被上訴人購買其所有之系爭土地，上訴人將於系爭土地興建系爭建物，產權暫登記予被上訴人，待取得建物所有權狀，兩造再另訂不動產買賣契約書，將產權過戶予上訴人或上訴人指定之登記名義人。兩造並於108年9月30日、109年5月6日就系爭買賣契約分別簽立協議書（下分稱第一次補充協議書、第二次補充協議書），系爭買賣契約及前開補充協議書，均約定由上訴人先起造系爭建物，被上訴人應配合辦理使用執照及建物第一次登記。上訴人於給付800萬元後，因資金調度不及，未能於兩造約定之109年7月30日前，再給付200萬元，致被上訴人於109年8月21日以存證信函表示解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付之800萬元及系爭建物。然上訴人於109年8 月7日電知訴外人即仲介劉慈妹（下逕稱姓名），請其轉知被上訴人，上訴人願將前揭200萬元及尾款2,000萬元，總計2,200萬元（計算式：200萬元＋2,000萬元＝2,200萬元）匯入履保帳戶以繼續履約，劉慈妹當天回覆表示被上訴人同意繼續履約，惟被上訴人仍未配合申請系爭建物使用執照，致上訴人並未匯款，被上訴人並未合法解除系爭買賣契約，上訴人自得請求被上訴人繼續履行。退步言之，如認上訴人有遲延給付之違約情事，而經被上訴人合法解除契約，惟被上訴人主張沒收上訴人已給付之800萬元買賣價金，加計上訴人出資耗費約500萬元興建之系爭建物，共計1,300萬元，此部分應屬損害賠償總額預定性違約金，且相較於本件系爭買賣契約價金3,000萬元，違約金顯屬過高，爰先位依第二次補充協議書之法律關係，請求被上訴人應於上訴人給付2,200 萬元後，將系爭土地移轉登記予上訴人，並將系爭建物辦理使用執照及建物第一次登記後，交付上訴人。備位依民法第252條、第253條、第179條規定，請求法院酌減違約金至0元，並依不當得利之規定，聲明請求被上訴人返還上訴人給付之1,300萬元本息。㈡就被上訴人所提反訴部分，30萬元仲介服務費上訴人並不爭執，同意返還。然就100萬元懲罰性違約金部分，上訴人雖確實有遲延給付部分買賣價金，但被上訴人已沒收給付完畢之買賣價金800萬元與系爭建物，且自始未移轉系爭買賣契約之標的，可認被上訴人於解約後不僅未有實際損失，反而取得鉅額違約金，相距懸殊，經綜合判斷後，該100萬元之違約金約定顯然過高，應為酌減，上訴人並無給付義務等語。二、被上訴人本訴答辯及反訴主張：㈠上訴人曾表示暫時周轉困難，希望可延期付款，才因此簽立第一次及第二次補充協議書、而依第二次補充協議書第3條第2項約定，系爭建物之興建進度全由上訴人自行掌握，被上訴人無權干預，亦未阻止系爭建物興建。實則，系爭建物係因下水道整改工程未補件而無法完成驗收，上訴人消極怠工不辦理驗收以申請使用執照，反要求被上訴人代其申請使用執照並交付建物，其本訴先位聲明應無理由。又兩造簽立系爭買賣契約後，上訴人多次遲延付款，經兩造簽立第一次補充協議書、第二次補充協議書，並均訂有前揭系爭買賣契約所示之沒收買賣價金等約定，此沒收約定意在敦促上訴人依約履行以確保債權，屬懲罰性違約金。惟上訴人最終不但僅支付800萬元，甚於過程中偽造被上訴人簽名，開價4,470萬元盜賣系爭土地，經臺灣新竹地方法院以110年度訴字第329號刑事判決上訴人犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑4月，如易科罰金，以1,000元折算1日確定在案。是上訴人違反契約情節重大，被上訴人以存證信函解除系爭買賣契約，並依兩造先後簽立之所有書面協議，沒收上訴人已給付之800 萬元及系爭建物，自有法律上依據。且系爭土地糾紛已眾所皆知，其上亦有僅興建一半之系爭建物，對被上訴人毫無利益，被上訴人不僅無法順利出售系爭土地，反倒經拆除業者估價後，要花費400多萬元方能拆除系爭建物與其地基，上訴人本訴備位聲明請求酌減違約金並返還之，應無理由等語。㈡另依第一次補充協議書第3條、第二次補充協議書第5條約定，如上訴人再有違約事宜，被上訴人除得無條件解除系爭買賣契約外，並得向上訴人另請求懲罰性違約金100萬元，上訴人絕無異議。上訴人不僅多次遲延付款，並盜賣系爭土地而違約情節重大，已如前述，被上訴人除已沒收之款項外，自得另再請求上訴人給付懲罰性違約金100萬元。又兩造曾協議由上訴人給付訴外人聚和發開發有限公司30萬元仲介服務費，惟上訴人並未給付，被上訴人因此為其代墊該款項，上訴人受有不當得利，自應返還30萬元予被上訴人，總計請求為130萬元等語。爰依系爭買賣契約及第一次補充協議書、第二次補充協議書約定，及民法第179條規定，聲明請求上訴人給付被上訴人130萬元本息。三、原審就本、反訴均為上訴人全部敗訴之判決，即就本訴部分駁回上訴人之訴及假執行之聲請；就反訴部分判命上訴人應給付被上訴人130萬元，及自111年3月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，並追加本訴先位聲明。上訴人之上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡本訴先位聲明：⒈被上訴人應於上訴人給付被上訴人2,200萬元之同時，將系爭土地移轉登記予上訴人；⒉被上訴人應將坐落系爭土地上系爭建物辦理使用執照及建物第一次登記後，交付上訴人；㈢本訴備位聲明：⒈ 被上訴人應給付上訴人1,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉上訴人願供擔保，請准宣告假執行；㈣被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執事項（兩造同意援用原判決之記載，見本院卷第344頁）：㈠兩造於108年3月19日簽訂系爭買賣契約（如原證1、原證5），上訴人於同日交付到期日108年5月15日面額100萬元支票一紙（已兌現）及到期日108年6月15日面額100萬元支票一紙（下稱系爭支票），嗣因上訴人無法如期給付系爭支票，經兩造磋商，由上訴人於108年6月13日簽立承諾書（反原證3），並簽立面額100萬元本票（被證4）為付款擔保，至108年7月5日，上訴人仍無法給付100萬元，故上訴人於同日另簽立切結書（反原證4），收回系爭支票並另交付到期日108年9月30日，面額300萬元支票1紙（被證5），然到期日屆至時，上訴人仍無法兌現支票。㈡兩造於108年9月30日簽立第一次補充協議書（反原證5），上訴人於108年10月20日、10月31日各以支票支付50萬元（被證6），另於108年11月30日、同年12月31日各以支票支付100萬元（被證7）予被上訴人。㈢兩造於109年5月6日簽立第二次補充協議書（反原證8、原證3 ），上訴人於109年6月1日匯款100萬元、3日匯款80萬元、30日匯款200萬元，109年7月16日匯款20萬元予被上訴人（被證8）。㈣被上訴人於109年8月21日寄送存證信函解除系爭買賣契約，於同年9月2日送達上訴人。㈤兩造曾約定系爭買賣契約仲介費30萬元應由上訴人支付，經被上訴人墊付之，上訴人同意返還上開費用。㈥系爭建物目前尚未取得使用執照。五、本院之判斷：甲、本訴部分：㈠系爭買賣契約已由被上訴人合法解除，上訴人不得再請求被上訴人依系爭買賣契約履行： ⒈上訴人主張被上訴人已於109年（上訴人誤載為108年）8月7日同意上訴人延期清償而繼續履約等節，為被上訴人所否認。經查： ⑴上訴人雖執證人李欽鴻在本院證稱：伊於109年間是房屋仲介，大致上知道上訴人向被上訴人購買土地之價金給付情形，上訴人缺尾款2,200萬元，後來上訴人有找伊籌措這筆資金，伊先借她錢，把土地取得作不動產登記時，會以伊與上訴人出資比例做不動產共有登記，後來伊沒有把錢給她，因為地主即被上訴人不同意上訴人繼續履約，伊把錢給上訴人會有危險。伊知道劉慈妹，她是本件購買土地的仲介，當初伊開給上訴人的條件是請她聯絡仲介跟地主溝通，開一個履約保證帳戶，伊把2,200萬元直接入在該帳戶，待使用執照取得後再進行過戶，上訴人曾經有打LINE電話給仲介告知上開內容，請仲介跟被上訴人溝通是否可以，伊只有在旁邊聽，後來仲介有回復說可以，伊就離開了，2通電話的間隔沒有太久，都是在當天早上，當天下午上訴人打電話給伊說地主又不要了，所以伊就沒有出錢等語（見本院卷第262頁至263頁），而主張確有被上訴人同意上訴人延期清償而繼續履約之事。然證人劉欽鴻另證以：在上訴人辦公室聽聞她跟仲介LINE開擴音對話大約是109年7月底，上訴人當時一直跟伊說她的尾款付款日快到期，一直追著伊看是否趕快幫她處理這件事，伊當時沒有確認上訴人何時算違約，上訴人打電話給仲介時，沒有跟伊提到已經超過付款期限之事，她當時是跟伊說付款期限快要到了，叫伊趕快幫她，當伊在談這件事情時，使用執照也還沒有拿到，如果伊錢先給，沒有拿到使用執照，伊怕也會違約等語（見本院卷第264頁、267頁至268 頁），已與上訴人主張係第2次補充協議所訂付款期限109年7月31日（見原審卷第33頁）之後，始由被上訴人同意延期清償而繼續履約之基礎事實不同，即難以此遽認上訴人之主張為真實。 ⑵上訴人雖另以其與劉慈妹於109年8月7日之LINE通訊軟體訊息紀錄，而主張當日上午其先向劉慈妹表達已向證人李欽鴻借得款項，嗣劉慈妹回撥表示被上訴人同意上訴人緩期清償及履約保證帳戶支付方式，上訴人後傳訊息請劉慈妹約時間卻未回應，詎劉慈妹於同日下午回電轉達被上訴人反悔之意云云（見本院卷第350頁）。惟依卷附上訴人與劉慈妹間之 LINE通訊軟體訊息紀錄【係自劉慈妹之行動電話為截圖，通訊對象顯示為「童伽善」即上訴人，見本院卷第211頁】，於109年8月7日上午10時5分、11時12分、下午3時3分雖可見時間分別為1分46秒、24秒、52秒之語音通話，然均為畫面左側之上訴人所撥出（見本院卷第225頁至227頁），而與上訴人前開所陳係其撥出1通，劉慈妹回撥2通不符，顯見當日並無由劉慈妹回電告知上訴人被上訴人同意延期清償繼續履約，嗣經上訴人傳送訊息後，由劉慈妹回復稱被上訴人反悔之事。 ⑶且再依卷附上訴人與劉慈妹間LINE通訊軟體訊息紀錄，可見上訴人於109年7月31日轉發其向被上訴人表示略以：該月底200萬元不及付款，已請銀行估價貸款擬一起付款2,200萬元，使用執照快的話下禮拜、慢的話下下禮拜，請被上訴人幫忙等語之訊息截圖給劉慈妹，請其幫忙與被上訴人溝通（見本院卷第325頁）；於109年8月4日上開訊息經被上訴人答稱：「童小姐好，這一年多我也累了，照合同走」等語，上訴人遂請劉慈妹再幫忙溝通協調，劉慈妹則稱：「因為現在的狀況是由侯姐（即被上訴人）的先生來主導，而先生蠻堅持要照合約的內容來走，已經不是我或者侯姐來決定的了，我也沒有立場多說什麼了」等語，另轉發同日被上訴人表示：「我先生說照合同走」等語之訊息給上訴人（見本院卷第215頁、217頁、223頁）；嗣上訴人於109年8月7日與劉慈妹為上開3次通話，並傳送「錢準備好了請約時間」之訊息給劉慈妹後，嗣於109年8月10日又向劉慈妹反應縣政府的人要去現場測試，被上訴人將系爭土地圍起來無法進入等語，且依上訴人轉發給劉慈妹之訊息畫面截圖，被上訴人於109年8月4日表示「照合同走」後，迄109年8月10日均未再讀取上訴人於109年8月4日、7日傳送之訊息（見本院卷第225頁、227頁、229頁、233頁、235頁）。是由上開聯絡歷程，堪認上訴人向被上訴人表示無法如期付款後，被上訴人已交由其配偶處理，並堅持依第二次補充協議書之條件處理，不願再延期，且不再直接與上訴人溝通，此並與劉慈妹在本院以證人身分具結證述：被上訴人在109年7月底之前就已經有跟伊說，如果上訴人沒有如期給付完畢，就要照合約走，不會再延長，上訴人109年7月31日沒有如期付款，被上訴人就確定不要繼續履約了，109年8月3日被上訴人已經不想再談了，有跟伊回復照合約走，沒有被上訴人於109年7月31日之後，原本同意繼續履約，但後來又反悔，改稱要照契約走之事，上訴人表示「錢準備好了請約時間」應該就是上訴人跟伊說已經有借到錢了，要約她想要付錢的時間，或者是要約跟被上訴人見面的時間，上訴人一直想要做這件事情，但被上訴人他們不想要再繼續跟上訴人再溝通等語（見本院卷第269頁至272頁）互核一致。則綜上各節，被上訴人未曾同意上訴人延期清償而繼續履約，應堪認定。 ⒉依第二次補充協議書第5條第1項約定：「因乙方（即上訴人，下同）一再無法履行雙方約定，業經多次延展、補充協議，為保障甲方（即被上訴人，下同）權益，乙方承諾、保證已充分評估其履約能力，乙方倘未守信用，如再有任何一次未依本協議書約定時間前付款完畢，乙方同意甲方得不經過催告，甲方可單方面逕自解除、終止甲乙雙方本件買賣協議。」（見原審卷第35頁），又查上訴人未依第二次補充協議書所訂109年7月31日之期限付款，且被上訴人未同意其延期清償，業如前述，則被上訴人於109年8月21日寄送存證信函解除系爭買賣契約，該函並於109年9月2日送達上訴人（見兩造不爭執事項㈣），依前開約定，被上訴人即已合法解除系爭買賣契約。 ⒊上訴人雖稱：被上訴人未盡配合辦理系爭建物使用執照申請及設立履約保證帳戶支付尾款之協力義務，上訴人業於109 年（上訴人誤載為108年）8月7日以準備給付之情事通知被上訴人之代理人劉慈妹，依民法第235條已屬提出給付，被上訴人於109年8月21日發函通知解除契約為不合法云云（見本院卷第352頁）。惟查，證人劉慈妹僅在原審及本院證稱其介紹兩造就系爭土地簽訂系爭買賣契約，及嗣後協助兩造溝通，並簽立第一次、第二次補充協議書等節（見原審卷第475頁至477頁、本院卷第269頁），並未證述其為被上訴人就本件土地買賣之代理人，而得代為或代受意思表示，且系爭買賣契約亦未載明劉慈妹為被上訴人之代理人，第一次、第二次補充協議書亦僅有劉慈妹為見證人之記載（見原審卷第33頁至36頁、127頁至135頁、147頁至148頁），自不得以劉慈妹為本件系爭土地之仲介，而逕論其為被上訴人之代理人而得代為或代受意思表示。又依上訴人與劉慈妹間LINE訊息紀錄所載，劉慈妹曾於109年7月27日詢問上訴人使照是否有進度，上訴人傳送其與「小李」間之訊息截圖，其中提及課長星期三才回來等節，劉慈妹回復稱：看來很不妙等語，上訴人則稱：「妳問我為什麼我真的無法回答」、「我已經花錢請人幫忙了」等語；後於109年7月29日上訴人另傳送與「小李」間之訊息截圖，則係關於下水道公文這2天會匯回建管之事（見本院卷第323頁），並對照前揭上訴人向被上訴人所稱使用執照1、2週內會核發等語（見本院卷第325頁），皆未提到被上訴人尚有何需配合辦理之事項，且上訴人前向臺灣新竹地方檢察署（下稱新竹地檢署）對被上訴人提起詐欺告訴時，其告訴意旨僅稱被上訴人於109年8月初某日於系爭土地處設置圍籬，復於109年8月26日前往新竹縣政府質疑使用執照申請進度，而干擾上訴人取得使用執照等詞，有新竹地檢署檢察官109年度偵字第12100號、12101號不起訴處分書在卷可稽（見本院卷第371頁、372頁），亦未指稱係因被上訴人消極不配合之事由而無法取得使用執照。另依第二次補充協議書第1條記載，兩造已明確約定應由上訴人於109年7月31日另與銀行簽立履約保證買賣契約，且此部分屬於上訴人之義務，其應自行擇定合法之銀行辦理完畢，被上訴人無協力義務等語（見原審卷第33頁），則上訴人此部分主張，即非可採。 ⒋再按民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用。又該條所稱「行使權利」，當涵攝因給付遲延所生契約解除權在內，是債權人因債務人給付遲延欲行使契約解除權，於行使該解除權時，亦非不得依此誠信原則予以檢驗，此乃權利社會化基本內涵所必然之解釋（最高法院111年度台上字第11 號判決、105年度台上字第210號判決意旨參照）。上訴人固主張：被上訴人於解約前2個月才收受上訴人400萬元之買賣價金，竟因上訴人遲延不到1個禮拜的時間，發函對上訴人解除契約，對上訴人顯失公平，而與民法上之誠信原則有違云云（見本院卷第354頁至355頁），然本院審酌上訴人於本件之違約情狀，其於108年6月間即有未遵期給付價金之情形，而經兩造協調後始另簽立第一次補充協議書，嗣因上訴人仍遲延給付價金，經協商後再簽立第二次補充協議書（見兩造不爭執事項㈠、㈡、原審卷第33頁），詎上訴人仍未依第二次補充協議書所訂價金給付期間為履行，被上訴人始決意解除系爭買賣契約，則被上訴人實已因上訴人遲延給付價金而受有損害（詳後述），其解除契約而避免損害繼續擴大，乃權利之正當行使，雖足使上訴人喪失契約履行利益，然尚非損人而不利於己，難認被上訴人解除系爭買賣契約對上訴人顯失公平而違反誠信原則。 ⒌從而，系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，上訴人自不得再執系爭買賣契約請求被上訴人依約履行。則上訴人在本院追加先位聲明，請求被上訴人應於上訴人給付被上訴人2,200萬元之同時，將系爭土地移轉登記予上訴人，及應將坐落系爭土地上之系爭建物辦理使用執照及建物第一次登記後，交付上訴人，要屬無據。㈡第二次補充協議書第1條第2項約定之違約金性質，應屬損害賠償預定性違約金： ⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。故當事人間約定之違約金性質究屬何者？應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類時，自應依上開規定，視為賠償額預定性違約金（最高法院111年度台上字第2334號判決、110年度台上字第2984號判決意旨參照）。 ⒉查第二次補充協議書第1條第2項約定：「上表（按即該協議書第1條第1項【附表】）3次分期付款時間，如屆時乙方仍違約，乙方已付款項同意概由甲方沒收，乙方於該地號（即系爭土地）上面所建之房屋全部無償歸甲方所有，乙方絕無異議。」等語（見原審卷第34頁），並未約定如上訴人未依第二次補充協議書所訂期間給付買賣價金時，除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任；並對照第二次補充協議書第5條第3項係約定：「如乙方不守信用又違反本次協議，甲方亦得向乙方請求給付懲罰性違約金100萬，乙方絕不異議」等語（見原審卷第35頁），已載明該違約金係屬「懲罰性違約金」之約定，與第二次補充協議書第1條第2項之違約金並未明揭違約金之性質不同，足認第二次補充協議書第1條第2項約定之違約金，其性質應屬損害賠償總額預定性質之違約金。被上訴人雖辯稱：第二次補充協議書第1條第2項約定違約金之目的在於敦促上訴人必須切實履約，而屬懲罰性違約金之約定云云（見本院卷第153 頁至155頁），然此強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰約款，應係指第二次補充協議書第5條第3項明定之「懲罰性違約金100萬元」，已如前述，自難認第二次補充協議書內全部之違約金約定，均屬懲罰性違約金。至第二次補充協議書第2條雖有由上訴人賠償被上訴人20萬元之約定，然此係上訴人違反第一次補充協議書之損害賠償約定（見原審卷第34頁），與上訴人如違反第二次補充協議書時須負之損害賠償責任無涉，即不得以此論斷第二次補充協議書第1 條第2項約定之違約金性質為懲罰性違約金，一併敘明。㈢關於第二次補充協議書第1條第2項約定之違約金應否酌減，及上訴人是否得請求返還之認定： ⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。而按法院依民法第252條規定審酌違約金有無過高情事而應否予以酌減時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準；關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高；又違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除後所生之損害，非履行利益損害範圍，不在賠償之列，自非違約金核減之斟酌事項；且按所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之（最高法院112年度台上字第1295號判決、112年度台上字第2262號判決、110年度台上字第881號判決、111年度台上字第1409號判決意旨參照）。另按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付（最高法院108年度台上字第369號判決意旨參照） ⒉被上訴人雖就其所受損害及所失利益，主張因系爭土地存有系爭建物，致無法有效利用，經估價需支出拆除費用445萬5,700元，屬被上訴人因上訴人違約所生之損害，另被上訴人出售系爭土地之目的係擬以所得價款作為改購買新北市林口區土地之價款，因上訴人未如期履約，而致被上訴人資金無法到位，未如願購得該土地而未獲預期利益云云，並提出同泰營造有限公司系爭建物（含基礎）拆除清運含申報工程報價單、林口土地現場照片、網路新聞等件存卷可查（見本院卷第207頁至208頁、241頁、243頁至249頁、251頁至254頁）。然被上訴人拆除系爭建物所需費用，屬契約解除而由被上訴人取回土地占有後所發生之損害，依上說明，即非違約金核減之斟酌事項，且兩造既於第二次補充協議書約定系爭建物應無償歸被上訴人所有，而作為損害賠償之一部分，非約定上訴人需將系爭建物拆除後返還系爭土地，顯係由被上訴人自行決定系爭房地之利用與處分方式，縱決定拆除，亦不得請求上訴人負擔拆除費用，難認可列入被上訴人之所受損害範圍而審酌；又被上訴人本件所提出之上開證據資料，至多僅能證明有新北市林口區建案，尚未能舉證證明其就前揭林口土地之購買有何具體已定之計劃，可得預期必能購得該土地而獲取土地增值之利益，是被上訴人此部分主張尚乏客觀之確定性，亦不得作為被上訴人所受之消極損害數額，而以此酌定所約定之違約金是否過高。 ⒊從而，本院斟酌上訴人繳付部分價金未如期履約，致被上訴人因上訴人未依約付款，已受有遲延繳款之利息損失，再衡酌被上訴人為處理系爭契約履約及解除事宜而支出之勞力、時間、費用等其他損失，兼衡上訴人給付價金之總數為800 萬元已占總價金四分之一強、及其違約之程度，又上訴人因違約而使系爭建物無償歸被上訴人所有（建物價值經原審囑託昇揚不動產估價師聯合事務所鑑定，認其價格採聯合貢獻說較接近市價為223萬7,275元，見原審卷第427頁），與現房價不斷攀升之社會經濟狀況一切情狀，暨參考內政部所頒預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項內關於買方違反付款約定時，沒收之已付價款以不超過房地總價款15%為限之規定，認被上訴人依第二次補充協議書第1條第2項約定沒收上訴人已付款項800萬元（即第二次補充協議書第1條附表所載已完成付款400萬元＋第一分期付款200萬元＋第二分期付款200萬元）之違約金，及沒收市價223萬7,275元之系爭建物之範圍，尚屬過高，應酌減至系爭買賣契約總價款之15%即450萬元（計算式：3,000萬元×15%＝450萬元），方屬適當公允。因沒收系爭建物價值已在上開酌減範圍內，故經酌減後，被上訴人僅就超過上開範圍之已繳價金350萬元（計算式：800萬元－450萬元＝350萬元），即無沒收之權利，被上訴人所受利益即失其法律上原因。則上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人應將無沒收權利之金額350萬元返還上訴人之範圍內，自屬有據。逾此範圍之請求，不應准許。 ⒋另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟應待法院為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院105年度台上字第2378號判決意旨參照）。是依上說明，上訴人就前述得請求被上訴人返還之金額，應係在本件訴訟判決確定時，始能自翌日起按週年利率5%計算法定遲延利息，逾前述範圍之請求均無從准許。乙、反訴部分：㈠被上訴人得請求上訴人給付懲罰性違約金100萬元： ⒈查依第二次補充協議書第5條第3項約定：「如乙方不守信用又違反本次協議，甲方亦得向乙方請求給付懲罰性違約金100萬，乙方絕不異議」等語，而上訴人確有違反第二次補充協議書之價金給付期限約定，未遵期付款之事實，業據認定如前，則被上訴人依前揭約定，請求上訴人給付懲罰性違約金，應屬有據。 ⒉上訴人就本件應給付之懲罰性違約金數額，辯稱顯然過高，應予酌減等語。按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院112年度台上字第652號判決意旨參照）。茲本院考量第二次補充協議書簽立之目的，已在前言部分載明係兩造簽定系爭買賣契約後，上訴人未依約履行，經簽立第一次補充協議書勉予上訴人履約之機會，仍再違約，而經兩造及仲介人員協商後，再簽立第二次補充協議書，上訴人保證守信用，絕不再違約等語（見原審卷第33頁），另第二次補充協議書第5條第1項亦已記載上訴人「承諾、保證已充分評估其履約能力」之意旨（見原審卷第35頁），足見上訴人於簽訂第二次補充協議書時，當已衡量自身履約能力及違約時應負之義務，然其仍無法遵期履行而違約，造成被上訴人受有前述之損失，是本院綜合斟酌上述違約金數額約定之過程、目的及雙方主客觀各種情節、上訴人已履約部分及違約之程度，認為兩造原所約定懲罰性違約金100萬元，並無過高之處，上訴人主張應予酌減，為無理由。則被上訴人依第二次補充協議書第5條第3項約定，請求上訴人給付違約金100萬元，即屬可採。㈡被上訴人得請求上訴人返還代墊仲介服務費30萬元：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；又當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項亦有明定。查被上訴人主張為上訴人代墊仲介服務費30萬元乙節，業據其提出永慶不動產服務費確認單及統一發票等影本為證（見原審卷第149頁至151頁），且經上訴人於原審111年6月20日言詞辯論期日中對於此部分之事實為自認，並明確表示上訴人願意返還30萬元予被上訴人等語（見原審卷第215頁、兩造不爭執事項㈤）。則被上訴人就原應由上訴人負擔之服務費款項3 0萬元，為上訴人先行代墊，使上訴人受有無庸繳納仲介服務費之利益，致被上訴人受有損害，是被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還30萬元，洵屬有據。㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件被上訴人對上訴人之違約金及不當得利債權均無確定期限，依上開規定，上訴人係自受催告時起負遲延責任。是被上訴人就上開經准許之130萬元（計算式：違約金100萬元＋不當得利30萬元），併請求自反訴起訴暨本訴答辯狀繕本送達之翌日即111年3月11日（該書狀繕本於111年3月10日送達上訴人，見原審卷第533頁）起之法定遲延利息，亦屬有據。六、綜上所述，上訴人追加先位請求被上訴人應於上訴人給付被上訴人2,200萬元之同時，將系爭土地移轉登記予上訴人，及應將坐落系爭土地上系爭建物辦理使用執照及建物第一次登記後，交付上訴人，為無理由，應予駁回。上訴人備位依民法第179條規定，起訴請求被上訴人給付上訴人350萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，不應准許。原審就上開應准許之部分，駁回上訴人該部分之請求及假執行聲請，即有未洽。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就原判決該部分廢棄，改判如主文第2項所示。另被上訴人依第二次補充協議書第5條第3項規定、民法第179條規定，反訴請求上訴人應給付被上訴人130萬元，及自111年3月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開本訴不應准許及反訴應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。又本判決所命給付，上訴人陳明願供擔保宣告准假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；並依職權宣告被上訴人預供擔保得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　10　　日民事第十七庭審判長法官黃雯惠法官林佑珊法官宋泓璟正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　10　　日書記官簡素惠

臺灣高等法院113年度重上字第22號

關鍵資訊