八十七年度上字第一一三一號｜民事：返還價金等｜裁判日期：89 年 05 月 02 日

臺灣高等法院民事判決　八十七年度上字第一一三一號上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　楊金順律師複代理人　江旻書律師洪文津　　　住被上訴人　首盛建設股份有限公司　設台北市○○路○段四一○巷十六弄六號法定代理人　張裕能訴訟代理人　凌見臣律師複代理人　陳志偉律師右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十七年六月十五日台灣台北地方法院八十七年度訴字第二一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用關於上訴人部分由上訴人負擔。事實甲、上訴人乙○○方面：一、聲明：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）壹佰壹拾伍萬玖仟捌佰元，及自民國（下同）八十六年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用關於上訴人部分由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補述略稱：㈠對於首勝建設股份有限公司（下稱：首勝建設公司）請求超過一百十五萬九千八百元部分捨棄上訴，原審請求二百六十八萬四千八百元乃是土地連同房屋所付的款項，因沒告地主所以只有請求房屋部分。㈡證人王宗傑（即王傑）雖領有獎金，卻非實際負責此銷售案之銷售人員，其對系爭房屋不能興建樓中樓、夾層之情形，毫無所悉，亦未告知其配偶即上訴人。其於原審到庭證稱其非該銷售案之承辦人員或銷售人員，此事實非不易查證。依最高法院五十三年度台上字第二六七三號判例，原審並無積極證據，足證王宗傑負責該銷售案，徒以臆測之詞，認其證詞顯係偏袒，恝置不論，於法洵有未合。且證人吳俊輝亦到庭證稱：「在銷售期間有做樣品屋，又業務是有業務專案負責。」「．．．我與王傑是同事，銷售案他不是專案。」，足證王傑並非負責系爭房屋之銷售。㈢證人王宗傑領有獎金乙事，係因代銷公司為促銷本件房地所採行之方式─舉凡為公司員工之眷屬、親友等，購買本件「研樓」預售屋，不僅可享受價格上打折之優待，且於公司員工之親友購買本件房地後，將部分銷售之佣金提列為獎勵員工之獎金等之雙重優惠，以促進買氣。王宗傑將此訊息告知親友，可於渠等有意購買系爭房地時，告知銷售人員伊之姓名，不僅親友可享優待，伊亦可領銷售獎金。此從原審共同原告甲○○於銷售人員簽寫預約單時，告以證人王宗傑之姓名，銷售人員即於賣方簽章欄註記為「王傑」，而予以折價六萬元乙事，足以佐實。且證人劉一明證稱：「（問：是否知王傑因簽約領一筆銷售獎金？）在此之前我不知此事，我只知是我同學介紹，在公司付定金時也未碰到王先生，．．．但我是不知他優惠原因是如何，只知道我有優惠就是了。」「我是跟乙○○比較熟，我是認識王傑，他們結婚時我有去喝喜酒，但我去買時，乙○○不知道，是訂了以後才知道。」；證人吳俊輝則證稱：「對於介紹親朋好友，而對客戶有一些優待及介紹人有一些獎金，是有此措施不錯。此為促進銷售速度。」「當時是我與王宗傑共同介紹的，獎金是我與王宗傑一人一半．．．當時現場公司有樣品屋可看，公司銷售人員會做些說明。」「公司在公開前有銷售獎金，公開後有沒有我不知道，而介紹費在銷售的一貫作法是有的。」，故王宗傑雖領有獎金，卻非實際負責此銷售案之銷售人員。㈣依被上訴人所自承，系爭「研樓」銷售案係委託第三人居易實業股份有限公司（下稱：居易公司），則王宗傑雖任職於甲桂林公司，其未負責銷售系爭房屋，應屬真實。㈤王宗傑既非該銷售案之銷售人員，其是否對系爭房屋之實際情形知之甚詳，依民事訴訟法第二百七十七條規定，自應由首勝建設公司舉證，以實其主張。上訴人若非受銷售人員及廣告之吸引，認可興建合法夾層，可以較低價格買受較多使用空間之利益，自無以同一價格買受之必要。若王宗傑明知系爭房屋不能興建夾層，卻令其配偶乙○○向首勝建設公司購買系爭房屋，嗣後再以此理由解除契約，於首勝建設公司拒不返還價金時，尚要提起訴訟請求返還已繳價金，實不合常理。由此益證，證人王宗傑對系爭房屋之實際情形確毫無所悉。㈥證人陳映如到庭證稱：「當時我跟甲○○去時樣品屋就有了」「他們樣品屋蓋在工地樣品屋招待所第一棟跟第二棟的位置」。甲○○亦證稱證人陳映如「她跟我去過一次，是在我去付訂金時去的，日期是八十三年三月二十三日」，足見被上訴人於八十三年三月間確於現場設置樣品屋。被上訴人訴訟代理人亦於庭訊時自承：「八十三年四月七日樣品屋才完工」「現場工地樣品屋是八十三年四月六日才完成」，足見依其所自承於八十三年四月間現場確有樣品屋之設置。兩造係於八十三年五月十八日訂立本件買賣契約，據此，兩造簽約時，被上訴人確有設置樣品屋之事實無疑。㈦上訴人係受被上訴人之銷售廣告圖說、樣品屋及銷售人員之保證，信以為系爭房屋得以合法興建夾層等而予以買受，故被上訴人所提供之銷售海報已成為系爭契約之一部分。被上訴人並於兩造間所簽訂之房屋預定買賣契約書第廿一條第四項載明：「．．．雙方權利、義務內容悉依本契約及廣告說明書為準。」足見被上訴人於廣告圖冊所揭示之夾層等結構為其所應給付之義務範圍。被上訴人於取得建造執照時，並無夾層之設計與規劃，若於取得使用執照後以二次施工方式興建夾層，不僅將遭到取締、強制拆除等，亦將危及房屋之承載重量及結構。則系爭房屋顯無法達到上訴人當初締約之目的，即欠缺契約預定之效用而有無從補正之物之瑕疵。是上訴人得依民法第二百五十四條、第三百五十九條解除兩造間之契約，並依民法第二百五十九條之規定，請求被上訴人返還所受領之價金。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提剪報影本乙份為證，並聲請傳喚證人曾崇堯、陳映如、劉一明、吳俊輝。乙、被上訴人首勝建設股份有限公司方面：一、聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補述略稱：㈠本件被上訴人就系爭房屋之廣告文宣及銷售事宜實係委託居易實業股份有限公司（下稱居易公司）處理，依被上訴人於八十三年三月二十日與居易公司所立之廣告業務企劃合約書第二條所示，系爭房屋銷售之公開日期為八十三年四月六日，而系徵房屋銷售人員名片及廣告說明文宣係於八十三年三月二十八日完成，樣品屋則於八十三年四月七日由詮衍室內設計有限公司完工請領第三次工程款，是於八十三年四月六日前，被上訴人就系爭房屋並未推出任何廣告文宣，亦無樣品屋可資依循。上訴人係於八十三年三月九日先預付一萬元之部分定金，旋於八十三年三月二十一日另給付二十四萬元之定金購買系爭房地，是上訴人購買系爭房屋時，根本無任何廣告文宣及廣告樣品屋存在，上訴人主張渠購買系爭房屋係受廣告吸引而購買，顯與事實有悖。㈡王傑（即王宗傑）於本件曾自居易公司領取銷售獎金，渠顯為本件之銷售人員，自屬無疑。且王傑為廣告銷售公司之代銷人員，渠既為房屋銷售之專業人員，對於市場房屋性質當有一定之專業認知，而本件房屋又為其妻所購，其焉有獨對本件房屋性質不加究明之理？是上訴人所辯，顯係臨訟編纂之詞，委不足採。㈢證人王宗傑雖證稱伊僅係提供名單而領取獎金，伊對系爭房屋之性質並不明瞭，惟查，居易公司就系爭房屋之銷售獎金係分二種方式發放，如係直接銷售則領取直銷獎金，如單純介紹則領取介紹費，本件王宗傑係領取直銷獎金，而非介紹費，足見系爭房屋確係由王宗傑負責銷售，非如伊所言僅係單純介紹。㈣證人劉一明於八十八年十一月二十九日證稱伊於八十三年三月十日付定金預購房屋，至八十三年五月六日簽約時並無樣品屋存在，而上訴人係於八十三年三月九日預付定金，竟主張其係因受廣告及樣品屋吸引而購買系爭房屋，顯與事實不符。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提廣告業務企劃合約書、居易實業股份有限公司股東名簿、甲桂林廣告股份有限公司股東名簿、發票、請款單、介紹費簽收單、預約單各影本一件，經濟部公司執照影本二紙為證。丙、本院依職權傳喚證人陳翠玲、鄭國強（銓衍室內設計有限公司之法定代理人）。理由一、上訴人起訴主張伊於八十三年五月十八日，向被上訴人購買其所興建「研樓」第Ｂ１棟第肆樓（面積約三三．四九坪）及該大樓地下二層第十九號車位一位之預售屋及其基地土地（坐落台北縣汐止鎮○○段東勢坑小段第五五、七三─二一地號）應有部分（房屋部分下稱系爭房屋，房屋及土地下稱系爭房地），買賣價金為七百八十一萬元（房屋及土地各三百九十萬五千元）。上訴人並已給付被上訴人一百十五萬九千八百元之買賣價款及預繳稅費等。上訴人係依被上訴人之預售屋廣告及售屋人員之介紹，系爭房屋為挑高五米之建築，只要買一層就可像樓中樓一樣使用二層，買到就賺一層空間，並經參觀樣品屋雙層使用實景及夾層建造方式後，始簽訂買賣契約。買受後伊均依約繳款，嗣於公平交易委員會八十六年七月二日作成處分書對外公布，始知受被上訴人詐騙，且上訴人若事先知悉所買受之房屋不能設置合法夾層，當不至與被上訴人簽訂系爭房屋買賣契約。又被上訴人負有告知系爭房屋可否興建合法夾層之義務，其竟以廣告單、樣品屋明示可建築合法夾層，並於銷售時保證可以合法興建夾層，是明顯違反其因買賣契約所應負之從給付義務，上訴人亦得據以解除與被上訴人間之系爭房地買賣契約。又被上訴人於廣告中極力宣揚銷售可雙層使用，且銷售現場樣品屋確係雙層使用實景，銷售人員亦大力保證可以設置夾層，惟被上訴人出售之系爭房屋依法不得夾層使用，被上訴人對上訴人除負物之瑕疵擔保責任外，應同時構成不完全給付之債務不履行責任。上訴人得以受被上訴人詐欺、錯誤撤銷系爭房地買賣契約，及被上訴人違反其因買賣契約所應負之告知系爭房屋可否興建合法夾層之從給付義務應負物之瑕疵擔保責任、不完全給付之債務不履行責任，解除系爭房地買賣契約。上訴人除委任律師於八十六年七月十五日發函對被上訴人為解除契約之意思表示（於八十六年七月十六日送達被上訴人）外，並以起訴狀為撤銷或解除系爭房地買賣契約之意思表示，依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，請求被上訴人返還所受領之價金利益及預繳之稅費等。故被上訴人應給付上訴人一百十五萬九千八百元及自八十六年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（上訴人於原審請求金額為二百六十八萬四千八百元，經原法院判決敗訴，伊於本院就超過一百十五萬九千八百元部分捨棄上訴，該部份已敗訴確定，另原審共同原告吳中元業與被上訴人成立訴訟上之和解）二、被上訴人則以上訴人預購系爭房地係以「員工自購」方示買受，而非受廣告吸引或銷售人員介紹而為購買，且系爭廣告或銷售人員亦無任何保證給付合法樓中樓之表示，且上訴人之詐欺或錯誤撤銷權均已逾越法定除斥期間，其撤銷或解除購買系爭房地之意思表示，均不合法，縱認樓中樓之給付為被上訴人之義務，惟被上訴人既以較高單價成本興建挑高五米產品，並依系爭契約約定之坪數而為給付，渠等除空間規劃受有法令限制外，實未受有任何損失，本件如任令上訴人解除契約，對於被上訴人顯失公平，是上訴人主張解除契約，亦非合法等語置辯。三、查上訴人主張伊於八十三年五月十八日，向被上訴人購買系爭房地，買賣價金為七百八十一萬元（房屋及土地各三百九十萬五千元），並已給付被上訴人一百十五萬九千八百元之買賣價款及預繳稅費等事實，業據提出「研樓」房屋預定買賣契約書影本、土地預定買賣契約書影本、統一發票影本三十一紙、存款憑條影本三紙為證（見原審卷外附原證一、原證二），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。四、上訴人復主張伊係因被上訴人之預售屋廣告及售屋人員之介紹，系爭房屋為挑高五米之建築，只要買一層就可像樓中樓一樣使用二層，買到就賺一層空間，並經參觀樣品屋雙層使用實景及夾層建造方式後，始與被上訴人簽訂系爭房屋買賣契約等語，固據提出廣告海報影本、廣告圖說明書影本、照片七張為證（見原審卷外附原證四、五、六），惟被上訴人辯稱系爭房屋之廣告文宣及銷售事宜，均全權委託居易公司處理，居易公司為甲桂林公司之關係企業，伊於委託代銷時即將建造執照及平面圖交予該公司，該公司對於系爭房屋規劃性質並非樓中樓知之甚詳，而上訴人購買系爭房屋係經由甲桂林公司職員王宗傑而為訂購，因王宗傑為上訴人乙○○之配偶，乃以「員工自購」方式購買系爭房屋，並以員工折價方式受有優惠，王宗傑於本件曾自居易公司領取銷售獎金，其顯為本件之銷售人員，王宗傑既為代銷人員，對系爭房屋非屬樓中樓又全然明瞭，自無對其配偶、親友隱瞞系爭房屋性質之理，足見上訴人購買系爭房屋顯非受廣告吸引或銷售人員介紹而為購買等語。經查：被上訴人所提出上訴人購買系爭房屋之預約單影本（見原審卷第二七頁）上賣方簽章「王傑」（即王宗傑）為上訴人之配偶，系爭房屋銷售獎金簽收單影本（見原審卷第六二頁）載明王宗傑領取直銷獎金二十一萬五千六百元，均與證人王宗傑於原審到庭證稱：「系爭房屋是我任職之甲桂林廣告股份有限公司所銷售，．．．我太太是我向他講說可以去看看，．．．（提示被證一預約單予證人）乙○○部分是我的筆跡．．．我是有拿四戶銷售獎金，雖然我拿了直銷獎金，但是現場人員還是可以銷售獎金可以拿」（見原審卷第七一頁）相符。而兩造之房屋預定買賣契約書中上訴人之聯絡電話亦有王宗傑之註記（見原審卷外附原證一），則王宗傑對系爭房屋之買賣應知之甚詳。王宗傑既為房屋銷售之專業人員，且為系爭房屋之代銷人員，對於市場房屋性質當有一定之專業認知，對系爭房屋是否可合法興建夾層當屬全然明瞭，上訴人係其配偶，關係非常親密，衡諸常情無對其隱瞞系爭房屋性質之理。是以上訴人顯非受被上訴人廣告吸引或銷售人員介紹以為可合法興建夾層而購買系爭房屋，則上訴人前開主張均無足採，被上訴人所辯尚屬可信。五、從而，上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任、不完全給付之債務不履行責任，解除系爭房屋買賣契約，依民法第二百五十九條，請求被上訴人給付一百十五萬九千八百元為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及証据資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　五　　　月　　　二　　日民事第十五庭審判長法官　蘇永宜法官　何　菁　莪法官　陳昆煇右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　五　　　月　　　四　　　日書記官　顧　正　榕附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院八十七年度上字第一一三一號

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