八十八年度重上字第二八四號｜民事：返還不當得利等｜裁判日期：89 年 11 月 22 日

臺灣高等法院民事判決　八十八年度重上字第二八四號上　訴　人　乙○○ 丙○○ 甲○○○ 丁○○ 戊○○ 共　　　同訴訟代理人　謝穎青律師詹慶堂律師複　代理人　魏家弘律師曾惠仙律師被　上訴人　常在開發股份有限公司　設臺北市○○○路三五號四樓之一法定代理人　陳美珍訴訟代理人　陳正雄柯君重律師紀鎮南律師複　代理人　周俊智律師右當事人間返還不當得利等事件，上訴人對於民國八十八年五月六日臺灣臺北地方法院八十七年度重訴字第五七二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人乙○○新臺幣（下同）四百十四萬元、上訴人丙○○一百七十六萬元、上訴人甲○○○四百六十一萬元、上訴人丁○○四百七十九萬元、上訴人戊○○三百零二萬元，及各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳：㈠被上訴人於系爭房地預售屋契約與廣告圖上，故意省略醫療專用區之標示，致使上訴人誤判周遭環境而簽約購買系爭房地，現康寧醫院業已設立，其旁為老人安養中心，系爭房屋所在區○○○○道路臺北市○○路為四二○巷，所見均為病患與救護車進出，從系爭房屋十一樓往下看，以原本標示為康寧護校預定地之建築物為六層，惟康寧醫院與安養中心之建築物為十八層，不僅遮住系爭房屋的視野，從主臥室看出面對者即為安養中心，所見均為重症老人，與被上訴人廣告上所載之系爭房地係有山、水之優良環境大異其趣。㈡被上訴人就其廣告文宣與預售契約內所記載之一切資訊，有擔保其為「正確」、「真實」之義務：按廣告文宣應為契約之一部份，為目前實務界之共識，且為行政院公平交易委員會及消費者保護委員會所公告建築業應遵行之交易規則。本件被上訴人於系爭房地廣告文宣第九頁提供之基地座落位置圖，業已詳載相鄰各基地之使用分區及街巷寬度，幾乎轉繪自都市計畫圖之詳細比例圖，而非簡略約圖，此廣告文宣應為契約之一部分。依行政院公平交易委員會（下稱公平會）公佈之「處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則」中，對房屋廣告之規範應注意事項範圍包括：建築物周邊交通狀況、建築物環境、公有公共設施及其他重要資訊揭示，是被上訴人依法有照實揭示建築物周邊交通狀況、環境、公有公共設施及其他重要資訊之義務，不論被上訴人故意或過失「不為」標示，均難辭其誤導上訴人為訂約意思表示之責任。㈢被上訴人於民國八十三年間預售系爭房地時，業已知悉系爭房地緊臨「醫療專用區」之劃定，因被上訴人之前法定代理人高燦文為系爭房地及康寧醫院基地原地主康寧護校之學校董事會一員，亦為目前康寧醫院所屬「康寧生活事業股份有限公司」之監察人，更為系爭房地及康寧醫院共同的建築規劃公司中國建築經理股份有限公司之董事，其與系爭房地四鄰土地之關係密切。系爭房地僅隔十二米距離將有面積近千坪之醫療機構設置，早於七十九年即經台北市政府都市計劃公告，該「醫療機構」亦於同年取得衛生主管機關設立許可等事實，被上訴人前法定代理人高燦文不可諉為不知。縱然「康寧醫院」是否設立，於醫院順利落成啟用前或不可知，惟系爭房地緊臨之土地僅能建構「私人規模之較大醫療機構」，應為專業之被上訴人不得諉為不知之事實。㈣被上訴人未於廣告文宣及預售契約附圖中揭示「醫療專用區」，蓄意隱瞞重要交易訊息，為「積極之欺罔行為」，並非「單純之緘默」。被上訴人雖一再諉辯：「廣告文宣委由房屋仲介公司印製」云云。惟依台北市建築管理規則第三條第一項第一款：「申請各項執照應按左列之規定：一、建造執照：申請建造執照除申請書外，應檢附之必要附件規定如次：㈠基地位置圖：：：㈡現況圖：聲明基地四周鄰房之層數、空地、現有巷道、排水溝渠以及其他現況。㈢地盤圖：：：」之規定可知：被上訴人申請系爭房地建造執照時，就系爭房地之基地四鄰現況必已為詳細觀察，並依規定繪製成各類圖說，提交主管機關為申請許可之用。另依證人王孫銓證詞，系爭房地之銷售廣告內容，無論事前廣告文宣資料之提供，抑或事後廣告文宣內容之定稿確認，均是由被上訴人提供與作最後裁決，被上訴人對於該緊鄰土地之使用目的明知為「醫療專用區」，竟虛偽記載成「康寧護校預定地」，可知被上訴人主觀上已具詐欺之故意，上訴人自得依民法九十二條第一項之規定，撤銷因被詐欺而為之買賣意思表示，並進而依同法第一百七十九條規定請求被上訴人返還不當得利。㈤上訴人為尋求適於家人、小孩居住的「寧靜」環境，擬捨棄居住多年之舊居，遷移至被上訴人形容及允諾提供之「靜」與「淨」世外桃源，因而與被上訴人簽約。詎被上訴人交付之系爭房地，竟緊臨醫院，若上訴人於簽約時知悉系爭房地緊臨醫院而非學校者，上訴人均不為購買之意思表示。三、證據：除援用原審所提證據外，補提：㈠麗都社區廣告書冊第四、六頁；㈡內政部七十七年三月二日台內營字第五六四三五四號函一件；㈢中國建築經理股份有限公司設立資料一件；㈣康寧生活事業股份有限公司設立資料一件；㈤臺北市政府公告一件；㈥臺北市政府公告對照圖一紙；㈦行政院公平交易委員會處分書一件；㈧其他房地銷售廣告集；㈨公平會房屋廣告規範一份；㈩最高法院八十三年度台上字第六三四號判決要旨； 財團法人康寧醫院九月份門診時間表一紙等為證； 現場照片十二幀等為證；並聲請履勘現場；及聲請函詢有關「康寧醫院」取得行政院衛生署及經濟部許可設立之確實日期、調閱臺北市政府工務局有關康寧醫院之竣工圖、康寧護校與康寧生活事業股份有限公司間建構「康寧醫院」之承攬契約書，暨函行政院衛生署調閱有關「康寧醫院」建構之申請許可，及詢問臺北市政府工務局有關設立系爭「醫療專用區」之私人為何，及查詢有關「醫療專用區」用途及「康寧名園」之設置是否符合「醫療專用區」之使用目的等事項。乙、被上訴人方面：一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳：㈠依行政院衛生署八十九年五月十日之衛署醫字第八九○一八五二○號函及臺北市政府工務局八十九年二月九日之北市工建字第八九三○三五一○○○號函覆資料，可知：「財團法人康寧醫院」之行政院衛生署許可設立及台北市政府工務局之建造執照之聲請，均在兩造簽約後一、二年之事。況且，被上訴人於售屋時，並未確知康寧醫院必將取得衛生署許可及工務局建造執照之事，自不可能將未確定之事登載於廣告上，以免萬一醫院以後未設立時，反遭更多數之購戶提起詐欺、違約之刑、民事訴訟。此純係被上訴人單純之緘默，絕非積極之欺罔行為。本件銷售廣告雖曾遭人檢舉有廣告不實之嫌，惟業經公平會認定本件銷售廣告並無違反公平交易法之情事。㈡查學校（康寧護校）及醫院（康寧醫院）均屬正值之影響房屋售價因素，銷售人員如知悉，一般均會列入銷售廣告中。系爭房屋之銷售人員因售屋當時，康寧護校正在動工，故列入廣告之中，惟康寧醫院於當時並未興建，當然未列入廣告中。且系爭「麗都」預售屋於八十三年間由力霸建設開發股份有限公司（以下簡稱力霸公司）承攬銷售，銷售廣告內容由力霸公司自行決定、製作、推出，非被上訴人所為，自不應由被上訴人負其責任。㈢法院於八十九年七月七日至現場勘驗時，可發現現場環境非常安靜詳和，並無大批病患家屬出入之情事。康寧醫院為一綜合醫院，看病科別極多，就診病人包含嬰幼兒、兒童、青年、成年等，並非只有老人，且該醫院非坐落於系爭房屋之對面，而係位於系爭房屋之斜對面；至於加入安養中心之「康寧名園」會員，均係四十五歲以上能自理生活之人，非老病癱瘓之病人。至於康寧護校目前樓高五層，惟坐落於五層樓高之山坡上，故總高度相當於十層樓高，與康寧醫院十四、十六層高度相差不多，且康寧護校並未限制只能蓋至五樓，若有需要亦得增高建築，且系爭房屋亦可看到山景，足見上訴人購買系爭房屋欲達到「靜與淨」及「景觀」之要求，並未因康寧醫院、康寧名園之存在，而受有任何不利之影響。況且，上訴人並未將「不能有康寧醫院存在」之要求，列入兩造之買賣契約條件內，係上訴人內心想法，為單純之購屋動機，自不能據為本件契約之內容。三、證據：除援用原審所提證據外，補提：㈠臺北市住宅、工業、農業用地影響地價區域、個別因素評價基準表；㈡本院八十八年度上易字第一四三八號刑事判決；㈢行政院公平交易委員會（八八）公參字第八七○七○四○－○○四號函一件；㈣被上訴人公司第三屆第一次董事會議事錄一份；㈤經濟部公告執照；㈥臺北市政府營利事業登記證一紙；㈦被上訴人公司變更登記表；㈧系爭房屋之建造執照藍晒圖及位置圖放大影本；㈨臺北市政府工務局建築管理處建築物原圖檔案複印申請領件憑單一份；㈩臺北市政府工務局八十九年九月六日北市工建字第八九三二三○五六○○號函及所附使用執照申請書各一件等為證。丙、本院依職權訊問證人王孫銓。理　由甲、程序方面：一、本件被上訴人之法定代理人於八十九年八月十五日變更為陳美珍，有被上訴人公司第三屆第一次董事會議事錄、經濟部公司執照、臺北市政府營利事業登記證、公司變更登記表在卷可參（本院卷㈠二○五至二○八頁），並已具狀聲明承受訴訟，並無不合。二、上訴人於本件主張之訴訟標的，於八十八年八月二十七日準備程序中敘明：「先位聲明：依民法第九十二條規定撤銷意思表示，返還不當得利；備位聲明依民法第三百五十九條規定，主張解除契約，回復原狀」（本院卷㈠七八頁）；嗣於八十八年十二月十五日準備程序中陳明：「先位聲明主張被詐欺而撤銷意思表示，依不當得利請求；備位聲明依民法第三百五十九條規定，主張解除契約回復原狀，還有依民法第八十八條錯誤之意思表示請求」（本院卷㈠一五八頁）；其後，上訴人再於言詞辯論意旨狀中載明：「請求權基礎：民法第一百七十九條不當得利：：：不完全給付、物之瑕疵擔保（解除契約返還價金）及侵權行為損害賠償」（本院卷㈡二五九、二六九頁），並於八十九年十一月十五日言詞辯論中當庭陳明：「就原審之備位之訴減少價金部分撤回不主張」（本院卷㈡二五三頁），足見：本件上訴之訴訟標的法律關係乃基於不當得利、不完全給付、物之瑕疵擔保及侵權行為損害賠償責任等項，備位聲明部分則撤回，訴訟程序中涉及訴之變更、追加，因上訴人請求之基礎事實均同一，依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書規定，應予准許；至上訴人撤回備位聲明部分之上訴，因被上訴人並未提出異議，視為同意撤回，合先敘明。乙、實體方面：一、上訴人起訴主張：渠等於八十三年六月至八月間分別向被上訴人以附表Ｃ欄所示之價格，購買坐落於臺北市○○區○○段六小段三一、三二、三七之一、四八之一、五０之一等五筆地號土地上興建之「麗都」預售屋（各人購買之房屋詳如附表Ｂ欄所載），並已分別交付附表Ｄ欄所示之買賣價金。被上訴人於銷售系爭房地時，明知系爭房地坐落之隔鄰土地為「醫療專用區」，以後將興建醫院，竟於廣告及契約書中明確表示緊鄰「康寧護校預定地」，使上訴人均陷於錯誤，而向被上訴人購買系爭房屋；又系爭房屋興建完畢後之面積與契約所載之使用面積，有附表Ｇ欄所示之差距，故被上訴人交付之房屋有重大不能補正之瑕疵。被上訴人未揭示醫療專用區，係積極之欺罔行為，故先位聲明部分，依民法九十二條規定撤銷購買之意思表示，依同法第一百七十九條規定請求被上訴人返還不當得利及法定遲延利息；且因被上訴人欲交付之系爭房屋有重大瑕疵，上訴人另依同法第三百五十九條規定解除契約，被上訴人應依同法第二百五十九條規定返還已繳價金及法定遲延利息。上訴人備位聲明部分，則依民法第一百八十四條規定，請求被上訴人負侵權行為損害賠償責任，賠償上訴人所受如附表Ｉ欄所示之損害；另因使用面積減少，亦依民法第二百二十七條、第三百五十九條規定，請求減少附表Ｈ欄及Ｉ欄所示之價金（原審駁回上訴人及其餘原告之先位、備位請求，僅有上訴人五人就先位聲明部分表示不服提起上訴，依據不當得利、不完全給付、物之瑕疵擔保及侵權行為等法律關係，其餘敗訴部分未聲明不服而告確定）。被上訴人則以：系爭房屋銷售時，康寧護校預定地之區域內是否興建醫院，被上訴人尚無從得知，醫院即令已著手籌備，能否正式核准，更屬未定之數，自難苛求被上訴人予以標明。本件買賣契約之標的的僅約定建築物及基地，不包括基地周圍非被上訴人所得管領之環境，是被上訴人對其他周遭環境及未來發展不負告知之義務，被上訴人縱消極未標明或告知上訴人，亦不能認為被上訴人為詐欺行為。上訴人承購之房屋均尚未交付，危險尚未移轉，上訴人自不能逕行主張物之瑕疵擔保責任，況且系爭房屋「靜與淨」及「景觀」之要求，並未因現場有康寧醫院、康寧名園之存在而受有影響，上訴人未將「不能有康寧醫院存在」列入買賣契約條件內，自不能據為本件契約內容，故上訴人主張撤銷意思表示、解除契約、瑕疵擔保責任及不完全給付等項，均為無理由等語，資為抗辯。二、查上訴人於八十三年六月至八月間，分別以附表Ｃ欄之價格向被上訴人購買被上訴人於坐落臺北市○○區○○段六小段三一、三二、三七之一、四八之一、五０之一等五筆地號土地上興建之「麗都」預售屋，各自購買之房屋編號如附表Ｂ欄所示，並已分別交付如附表Ｄ欄所示之價金，兩造簽訂之買賣契約中附件㈠「基地範圍示意圖」及被上訴人提供之廣告文宣上均標明「麗都」房屋隔十二米道路與「康寧護校預定地」相望等事實，業據上訴人於原審提出房屋預定買賣合約書、廣告單等為證（原審卷㈠十六至三五、五八頁），並為被上訴人所不爭，應堪信為真實。三、本件上訴人主張：被上訴人明知系爭房屋坐落之基地隔鄰即為「醫療專用區」，竟未於廣告及契約附件上標明，係積極之欺罔行為，使上訴人誤信系爭房屋與康寧護校相鄰而簽約購買系爭房屋，被上訴人具有詐欺之故意一節，為被上訴人所否認。經查：㈠臺北市內湖區康寧護校北側附近住宅區（即現今康寧醫院坐落之位置），原規劃為住宅區，惟前於七十九年十一月一日業經臺北市政府以府工二字第七九Ｏ六二三五九號公告變更為私立康寧護校用地及醫療專用區，並於翌日生效，此有臺北市都市計畫說明書、臺北市政府公告在卷可憑（原審卷㈠五九至六四頁、本院卷㈡四０頁）。而該醫療專用區係由中國康寧互助會所設，開闢時僅能作有關之醫療設施，亦有臺北市政府都市發展局八十九年八月三日北市都二字第八九二一五００六００六號函覆明確（本院卷㈡六二）。該處數筆土地所有權人聯合申請辦理市地重劃，系爭土地仍列為醫療專用區，該時被上訴人之董事長高燦文亦為重劃會申請人之一、中國建築經理股份有限公司（下簡稱中國建築公司）之常務董事，以及康寧生活事業股份有限公司（下簡稱康寧公司）之監察人，有被上訴人不爭執之被上訴人、中國建築公司、康寧公司之變更登記事項卡多紙（本院卷㈠二一三頁），以及重劃會申請書、重劃說明、臺北市內湖區第二期自辦市地重劃會函附於原法院八十六年度易字第六六九一號刑事卷內，業據上開刑事判決理由欄中記載明確；而中國建築公司即為其後申請設立康寧醫院之康寧公司之法人股東（原審卷㈠七三頁），參諸卷附兩造房屋預定買賣合約書上記載：「契約鑑證：中國建築經理公司」、銷售廣告上載有：「從八年前開始參與大湖特別行政區規劃到麗都的興建計劃：：：」（原審卷㈠七一頁）等語，可知：被上訴人於八十三年間銷售系爭預售屋時，即已知悉系爭房屋所在基地之右前方隔十二米道路，與康寧護校預定地間設有「醫療專用區」。故被上訴人辯稱：伊於兩造簽約時不知醫療專用區之設置云云，尚難採信。㈡對照兩造簽訂之買賣預定合約書附件㈠「基地範圍示意圖」，標示系爭房屋坐落之基地使用分區為「住三」，左前方隔十二米道路為「康寧護校預定地」，足見被上訴人確未於上開示基地意圖中標示出「醫療專用區」甚明。在此，有所爭議者係：被上訴人未標示醫療專用區，係故意之欺罔行為，抑為單純之緘默？是否構成民法第九十二條之詐欺行為？㈢遍觀兩造契約書內，並無任何條款提及有關系爭房屋「緊鄰康寧護校預定地」，且當時僅有上訴人乙○○、丙○○在價位上有要求，所以價格較低，其餘並未就系爭房屋之環境及位置提及特別要求，若有即會在契約中註記清楚等情，亦據證人王孫銓結證明確（本院卷㈡一八四頁），兩造對證言均未予爭執，自難認系爭房屋緊鄰康寧護校預定地成為契約內容之一部分。而康寧公司至八十五年二月十二日始向臺北市政府工務局申領八五建字第三九六號建造執照，並於同年五月十四日向行政院衛生署申請設立，經該署八十五年五月二十五日衛署醫字第八五０二五一二六號函許可設立康寧醫院，其後康寧醫院領得八十八年六月三日八八使字第二一四號使用執照，此有臺北市政府工務局八十九年二月九日北市工建字第八九三０三五一０００號、行政院衛生署八十九年五月十日衛署醫字第八九０一八五二０號、臺北市政府工務局八十九年九月六日北市工建字第八九三二三０五六００號函三件附卷可參（本院卷㈠二一九頁、本院卷㈡三、四、一四二頁）；核與證人即當時銷售系爭房屋之力霸東森實業股份有限公司（下簡稱力霸公司）人員王孫銓證陳：「我到現場看時，當時康寧護校已有圍起來要建造，我們是根據既有的資料來標示，至於其它要興建的建築物我們不知道：：：在我銷售麗都房屋時，旁邊並沒有醫院」等語一致（本院卷㈡一八一、一八三頁），兩造對此證言均未予爭執，可見：兩造簽約當時，系爭基地隔鄰確尚未興建康寧醫院明確，被上訴人於兩造簽約當時對於康寧醫院是否確定設立，亦無從知悉。是被上訴人未於契約附件㈠基地範圍示意圖中標明醫療專用區，尚難認係以積極欺罔之行為，虛構系爭房屋緊鄰康寧護校預定地之事實，故上訴人認被上訴人未標明醫療專用區之不作為，即為積極之欺罔行為，尚有誤解。㈣再按民法第九十二條第一項所謂「詐欺」，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易上之習慣上，就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項所謂之詐欺不合，最高法院三十三年上字第八八四號判例足供參照。是本件應再予斟酌者，係被上訴人於法律、契約或交易習慣上有無告知之義務，若有告知義務，則被上訴人未標示醫療專用區，即構成詐欺行為；若無告知義務，則被上訴人僅係單純之緘默，並無任何違法性。查兩造間係成立預售屋房地之買賣契約，一般就預售屋房地買賣契約之要素如：預售屋之坐落位置、房屋面積、買賣價金等項，買賣雙方均會於契約書中明白約定，此係因買受人首重房屋本身之建造價值（售價），次為房屋所在地段、交通等情，再次為週遭環境等；參酌臺北市政府地政處編訂之「臺北市住宅、商業、工業、農業用地影響地價區域、個別因素評價基準表」中「臺北市高級住宅用地地價區域因素評價基準表」所列各項因素（本院卷㈠一０七至一０九頁），可知：一般交易習慣上，就房屋周遭環境之表述，出賣人多以標明附近路街道寬度、名稱、區○○○○○道路分布狀況、附近既有之設施如商業設施、文教設施（學校）、遊憩設施（公園、兒童遊樂場）、服務性設施（郵局、銀行、醫院、機關等）等項為之，一般並未及於土地使用分區之標示。本件兩造簽約在八十三年六月至八月間，簽約當時現場僅有康寧護校之工地，而康寧公司至其後之八十五年二月十二日始申領建造執照，已如前述，則被上訴人僅就簽約當時既存之具體設施予以標明，並無違反一般交易習慣上就房屋周遭環境之告知義務範圍。此外，尚查無任何法律規定房屋之出賣人有將房屋坐落基地外周遭環境之使用分區告知買受人之義務，上訴人又未能舉證依契約或交易習慣被上訴人有此告知之義務，是被上訴人單純之緘默，自難認為構成詐欺。㈤依上所陳，被上訴人未於基地範圍示意圖中標示出系爭房屋左前方設有醫療專用區，並非積極的欺罔行為，於法律、契約及交易習慣上被上訴人亦無告知之義務，故被上訴人單純緘默並無違法性，不構成民法第九十二條之詐欺行為。是故，上訴人基於詐欺而撤銷系爭買賣意思表示，訴請被上訴人返還不當得利及法定遲延利息，及主張被上訴人應負詐欺之侵權行為損害賠償責任等節，均為無理由，不應准許。四、本件上訴人另指陳：因為系爭房屋隔鄰設立康寧醫院，導致系爭房地價格下跌，系爭房屋開窗即看到重症病人，根本無法達到被上訴人於廣告文宣上保證之「靜」與「淨」之品質，被上訴人欲給付之房屋有重大不能補正之瑕疵，爰基於不完全給付請求損害賠償，基於瑕疵擔保責任規定，主張解除契約請求被上訴人返還價金等情。經查：㈠兩造簽訂之契約書條款中，並無有關「系爭房屋附近不得設立醫院」之約定，上訴人亦未舉證證明曾與被上訴人以言詞達成合意列為契約之內容，則上訴人內心考慮之「系爭房屋附近無醫院設立」之因素，僅為個人之動機，尚非屬兩造之契約內容，自難僅以系爭房屋附近其後有康寧醫院設立，即謂被上訴人違反契約內容。㈡續查房屋附近有醫院之設立，是否即會造成附近住戶生活品質下降、房地價格下跌，於市場機能上有不同之價值觀或看法，對社區生活品質或房屋價格之影響，依每人需要不同而有相異之判斷，見仁見智，並無定論，參酌證人王孫銓證稱：「以我現在服務的他家公司欲在系爭房屋現場推出方案，我們都把康寧醫院標示出來，因為在臺北市要就診非常不方便：：：如果住家附近即有醫院非常方便：：：學校及醫院均會增加賣價，至於何者增加賣價較多，應視買主的需求而定。如家裡有小孩，學校的賣點就加分；如家裡有需看病的人，醫院的加分就多」（本院卷㈡一八二、一八三頁）亦明。查系爭房屋左前方設有康寧醫院，屬於社區型醫院，設有科別齊全之醫療服務，與系爭「麗都」房屋大廈距離約一百公尺之情，有康寧醫院廣告文宣在卷足考（本院證物，外放），並經本院至現場勘驗屬實。觀之臺北市政府地政處編訂之「臺北市住宅、商業、工業、農業用地影響地價區域、個別因素評價基準表」中「臺北市高級住宅用地地價區域因素評價基準表」，於「接近服務性設施的程度」項下備考欄，記載：「以至郵局、銀行、醫院、機關等服務性設施距離之平均值為準，優：十分鐘以內步程，稍優：十一至十五分鐘步程：：：」（本院卷㈠一０九頁）等語，即係將醫院列為服務性設施，參諸本件「麗都」大樓與康寧醫院之距離，依上開分級應列入「優」之程度，而屬於對房地價格具有正面影響。另原法院刑事庭於審理高燦文被訴詐欺一案中，亦曾命財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定，該中心則以系爭「麗都」大樓之跌幅為百分之十四點０二，與該地區不動產市場價值之跌幅百分之十至百分之十五相近，推定系爭房屋大廈除因不動產交易市場價格滑落所致之因素外，並無因鄰地興建醫院價格之差異存在，亦有上開鑑測中心之鑑定報告附卷可稽（原審證物外放，結果附原審卷㈠一九０頁），堪認：系爭房地價格之下跌非因康寧醫院之設立所致。雖上訴人甲○ ○○於起訴前曾自行委託台企不動產鑑定顧問有限公司鑑定，估查系爭「麗都」房屋隔鄰興建醫院之價值，將較興建學校每坪價格約減少百分之十五．二（興建學校每坪價格約二十九萬元，興建醫院則每坪約二十四萬六千元，有鑑定報告書在卷可參（原審卷㈠八七至九九頁），益證前述房屋附近有醫院之設立，因住戶個人需求不同而評價有異。惟本件上訴人於簽約當時均未以言詞或書面將「系爭房屋附近不得設立醫院」列為契約內容，自難以其後康寧醫院之設立，即謂被上訴人違反契約內容，且亦無積極證據證明康寧醫院之存在即當然肇致系爭房地價格下跌。㈢上訴人雖指摘：因康寧醫院設立，救護車進出吵雜，系爭房屋打開窗戶即看到康寧名園之重症病人，無法達到被上訴人對於系爭房屋在廣告上所作之「靜」與「淨」保證品質云云。惟經本院於八十九年七月七日上午至現場勘驗，並無上訴人指陳之吵雜噪音發生。上訴人雖提出有關訴外人馬志鈴欲搬離靠近醫院之住宅之報導為憑（本院卷㈡二一六頁），惟與系爭房屋情況不同，且係訴外人馬志鈴之個人主觀好惡，自不足作為對上訴人有利之證據。另與康寧醫院（門牌：臺北市○○路○段四二０巷二六號）旁同棟建物之「康寧名園」（門牌同巷二八號），亦為康寧公司設立，係老人安養中心，會員入會資格必須為四十五歲以上身心健康未患有嚴重疾病、行動方便能自理生活之人，康寧名園現尚在推廣銷售，進住率僅有一成，若身處系爭房屋之陽台，並未看到上訴人所述之重症病人等情，經本院至康寧名園勘驗及詢問接待人員屬實，並有康寧名園入會契約書暨會員管理守則與規章一本附卷可憑（本院證物，外放）。故上訴人所指，尚乏實據。㈣依上，上訴人並未舉證證明系爭房地價格確因康寧醫院之設立而下跌、系爭房屋有吵雜、開窗即見重症病人等情事，則上訴人指摘系爭房屋有重大不能補正之瑕疵，基於不完全給付請求損害賠償、基於瑕疵擔保責任主張解除契約請求返還價金，均屬無據，應予駁回。五、綜上所述，本件上訴人基於不當得利、不完全給付、瑕疵擔保及侵權行為等法律關係，請求被上訴人給付附表Ｄ欄所示金額及法定遲延利息，均為無理由，不應准許，渠等假執行之聲請亦應併予駁回。原審因而駁回上訴人之請求及假執行之聲請，於法並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十一　　月　　二十二　　日民事第四庭審判長法　官　李　瓊　蔭法　官　張　　蘭法　官　林　金　吾右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十一　　月　　二十二　　日書記官張淑芳附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院八十八年度重上字第二八四號

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