臺灣高等法院八十八年度重上字第二九四號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　八十八年度重上字第二九四號

上訴人

戊○○

訴訟代理人

莊乾城律師

複代理人

林清源律師

被上訴人

丁○○○ 住台北市○○○路○段六九巷二弄卅七之三號四

訴訟代理人

張舒卿

訴訟代理人

張舒虹

被上訴人

乙○○ 住台北市○○區○○街一七一巷十八號

被上訴人

丙○○ 住台北市○○○路三０七號九樓之一

右　一　人

訴訟代理人　　孫建國律師

郭惠吉律師

右一人複代理人黃玉桃律師

被上訴人　　　甲○○

右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十七年九月十一日、八十

八年二月三日臺灣臺北地方法院八十六年度訴字第四四二七號第一審判決提起上訴，

本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：求為判決：

一、原判決廢棄。

二、被上訴人丁○○○應給付上訴人新台幣（下同）壹佰伍拾捌萬壹仟參佰貳拾參元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、被上訴人丁○○○應自民國八十七年元月一日起至交還土地之日止，按月給付上訴人貳萬柒仟玖佰壹拾肆元。

四、被上訴人乙○○應給付上訴人壹佰伍拾陸萬玖仟陸佰捌拾元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

五、被上訴人乙○○應自民國八十七年元月一日起至交還土地之日止，按月給付上訴人貳萬柒仟柒佰壹拾元。

六、被上訴人丙○○應給付上訴人壹佰玖拾玖萬伍仟參佰貳拾陸元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

七、被上訴人丙○○應自民國八十七年元月一日起至交還土地之日止，按月給付上訴人參萬伍仟肆佰伍拾元。

八、被上訴人甲○○應給上訴人壹佰參拾陸萬肆仟陸佰貳拾伍元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

九、被上訴人甲○○應自民國八十七年元月一日起至交還所占有之台北市○○區○○段第九六之七、九三之九、七八之一九、九０之一二等地號土地之日止，按月給付上訴人伍萬壹仟捌佰柒拾伍元。

十、前第二項至第九項請求，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

十一、第一、二審訴訟費用由被上訴人共同負擔。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：

一、被上訴人與聯和公司簽定房地買賣契約，於買賣契約成立時，被上訴人即負有給付價金，同時聯合公司負有交付並移轉所有權之義務，斯時聯合公司應將房地移轉登記於被上訴人名下，方完成買賣手續。惟查，上訴人於原審起訴狀中提出之土地登記謄本載明，上訴人係土地所有權人，而非被上訴人，足證其簽定之契約僅係房屋之買賣而與土地無關，顯見，被上訴人非土地所有權人，無合法權源占有土地。

二、曾任聯合公司職員謝雪玉證詞，係蘇鴻炎之說辭，無證及上訴人有否同意代理或明確授權處理土地買賣事宜；再者，印章存放蘇鴻炎處，亦非表示同意處理前開事宜，或另做他用，若僅以印章存放他人處即須負責，對上訴人未免過苛，七十年台上字第六五七號判例可參。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛。揆諸上開判例意旨，上訴人雖有交付印章之事實，若未能證實上訴人係以買賣土地為特定目的，即不能認上訴人須負擔授權人之責任，據前開陳述，買賣房地僅存在於被上訴人及聯和公司間，上訴人仍為土地所有權人，本此權利，當然得以被上訴人無權占有請求給付租金之不當得利。

三、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。被上訴人主張伊與上訴人有買賣關係存在，惟上訴人自始至終均否認之，且被上訴人丁○○○、乙○○提出之上訴人印鑑證明書、土地所有權登記申請書、都市土地所有權移轉登記現值申報書等，丙○○提出之借據、聯和公司之收據等，皆係屬間接證據，並不能推翻上訴人係土地所有權人之事實，倘若被上訴人欲主張有利於己之事實者，須提出直接證據證明係因買賣而取得土地所有權，並推翻上訴人為所有權人之事實。

乙、被上訴人丙○○方面：

壹、聲明：求為判決：

一、上訴人之上訴及假執行之聲請均駁回。

二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

三、如受不利判決，請准供擔保後得免為假執行。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

一、查被上訴人所有之門牌號碼為台北市○○○路九二八之三號之系爭建物坐落之基地，原編為台北市松山區○○○段二七七之四一地號，惟於民國六十年間台北市實施土地重劃時，整編為台北市○○區○○段九○之一二地號；而系爭重劃前之台北市松山區○○○段二七七之四一地號土地，前於民國五十四年間由土地所有權人即上訴人戊○○提供予聯和建築股份有限公司（下稱聯和公司）興建永久式住宅，茲有戊○○當時出具之土地使用權證明書及台北市政府工務局核發之建築物部份使用執照可資為憑，此謹先敘明。

二、縱認當初系爭房屋及土地買賣契約之簽訂均由聯和公司擔任出賣人，或並未訂立書面契約而僅由被上訴人與聯和公司以意思表示一致而成立系爭房地之買賣契約，上訴人仍因併存之債務承擔而對被上訴人負有移轉系爭房屋基地應有部分之義務，故被上訴人仍屬有權占有。系爭土地既係上訴人提供予聯和公司興建住宅，則系爭土地上之建物自屬有權占用系爭土地，而聯和公司將系爭建物連同基地持分出售予被上訴人，則被上訴人所有之系爭建物自屬有權繼續占用系爭土地，並無任何不當得利；即或土地持分部分因可歸責於上訴人及聯和公司之因素致未能辦理系爭土地所有權持分之移轉，亦不受影響，此理甚明。

三、上訴人辯稱證人謝雪玉之前開證詞係蘇鴻炎之說辭，無證及上訴人有否同意代理或明確授權處理土地買賣事宜；再者，印章存放蘇鴻炎處，亦非表示同意處理前開事宜云云；俱屬無稽。蓋查：

㈠上訴人與聯和公司合建之「聯合二村」社區共計千餘戶，係整批興建出售，衡諸實務慣例常理，上訴人斷無分別與各承購戶訂立土地買賣契約，甚或於各承購戶承購房地時，始分別同意或授權聯和公司處理土地買賣事宜之理。涛㈡再系爭房地係上訴人提供土地與伊之胞兄蘇鴻炎所屬之聯和公司共同合建出售，故時任聯和公司辦事員之證人謝雪玉證稱縱認係蘇鴻炎之說辭，惟以「聯合二村」共計千餘戶房地均已過戶之情形觀之，上訴人確係提供系爭土地與伊之胞兄蘇鴻炎所屬之聯和公司共同合建出售系爭房地，且授權聯和公司代為處理系爭土地買賣事宜，實足堪認定。𪲘㈢本件事實係上訴人因與聯和公司共同合建出售總計千餘戶之房地，上訴人為便於各承購戶辦理土地所有權持分之移轉，故將印鑑存放於聯和公司，授權聯和公司代為辦理土地所有權持分之移轉，而該千餘戶之房地亦確實已依此方式辦理土地所有權持分之移轉；此究與前開判例所指因委託辦理特定事項而交付印章與他人，除該委託之特定事項外，本人不負表見代理人之授權人責任之情形，迥不相同；上訴人未察及此，為圖以推諉伊確曾存放印鑑於聯和公司，授權聯和公司代為辦理土地所有權持分移轉之責任，竟遽引該判例，此不惟明顯引喻失當，更顯無理。

四、復查「聯合二村」房地均為四層樓之建物，被上訴人丙○○、丁○○○買受之房地均位於四樓，乙○○、甲○○買受之房地則均位於三樓，且四人購買之房地分別屬於不同棟建物；準此，試問被上訴人買受系爭房地時，若非併同買受建物坐落之基地所有權持分，而僅買受建物部分，則豈非致生同一棟建築物竟有某層樓為無權占有基地、其餘樓層則為有權占有之荒謬現象？況「聯合二村」為千餘戶之房地，除被上訴人等少數四、五戶尚未辦理土地所有權持分之移轉外，其餘千餘戶均已辦妥完畢；是以衡諸經驗法則，上訴人及聯和公司焉有僅對被上訴人等四、五戶係僅出售地上建物而未出售坐落基地持分之理？此恰足以證明上訴人確曾授權聯和公司出售系爭土地與被上訴人，被上訴人亦確曾因買受系爭土地持分而依約給付價金並繳納相關稅捐；斷不得僅因當時上訴人及聯和公司之疏漏致未辦理系爭土地所有權持分之移轉，即遽謂被上訴人僅係買受建物部分云云。

五、又債權契約固為相對性，僅得對抗契約之當事人；惟系爭建物係上訴人提供系爭土地與聯和公司共同合建，並授權聯和公司代為出售基地所有權持分；準此，基於同意使用土地之義務及授權人之法律上責任，上訴人自負有同意被上訴人所有之系爭建物占用系爭土地及移轉系爭土地所有權持分與被上訴人之債務。是以，上訴人辯稱契約乃屬債權關係，僅拘束契約之當事人，認被上訴人縱與聯和公司訂立買賣契約，仍不得以該契約對抗上訴人云云，即屬無稽。

六、末查「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」、「行使債權，履行債務應依誠實及信用方法」民法第一百四十八條及二百十九條分別定有明文可循。上訴人既於民國五十五年間提供系爭土地與聯和公司共同合建「聯合二村」千餘戶房地，並授權聯和公司出售建物坐落之基地所有權持分；而被上訴人確係向聯和公司買受系爭建物及其坐落之基地所有權持分。上訴人本即負有移轉系爭土地所有權持分與被上訴人之義務，茲僅因被上訴人未黯法律，於上訴人及聯和公司未依約辦理移轉系爭土地所有權持分時，疏漏未行使權利請求上訴人辦理系爭土地所有權持分之移轉，迄今因已罹於請求權時效，無法有效行使該權利，被上訴人實已蒙生重大損害；上訴人竟未思及此，反於系爭房地出售三十餘年後，突以系爭土地因未辦理所有權移轉登記，故登記簿謄本仍登記伊為所有權人之當然現象，即遽謂被上訴人僅係買受房屋未買基地，甚而以此請求不當得利云云，上訴人之主張即顯有違誠實信用原則，更屬以損害被上訴人之權益為目的，實屬不當。

丙、被上訴人丁○○○方面：

壹、聲明：求為判決：

一、駁回上訴。

二、上訴費用由上訴人負擔。

二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：

一、被上訴人係依買賣關係合法占有系爭土地，僅因增值稅爭執而未完成過戶：本件土地與房屋買賣發生於三十餘年前，土地增值稅依法應為上訴人負擔，惟上訴人並未事先與被上訴人協商即片面決定將增值稅轉嫁由被上訴人負擔，顯見兩造對增值稅負擔未有合意。又上訴人允許聯合公司於其土地上建造四層公寓，其必訂立合建契約，再由聯合公司統一對外與各承購戶辦理買賣與過戶事宜，綜其法律性質，類似於合夥或所謂Joint Venture的法律關係，上訴人實係與聯合公司共同合作本件與其餘一千餘戶之聯合二村之總體建售案，故聯合公司即係上訴人之售地代理人，被上訴人向聯合公司購買系爭房地，則該買賣契約即為被上訴人合法占有土地之法律上原因。

二、上訴人授予聯合公司代理權憑辦理土地過戶事宜：依聯合公司昔日職員謝雪玉之證言足見上訴人確有授予聯合公司代理人代為處理土地過戶，縱上訴人未授與代理權予聯合公司，則衡諸上訴人與聯合公司之合建及兄弟關係，聯合公司代辦上訴人土地售讓顯為上訴人授權之表見事實，足使第三人信聯合公司有代理權存在，自應負表見代理之責任。

三、被上訴人已付清系爭房地全額之買賣價金，卻未取得土地所有權，故本案不當得利者實係上訴人。

丁、被上訴人乙○○方面：

壹、聲明：求為判決：駁回上訴。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：

一、據聯合公司稱系爭房地之增值稅是以工程收益費抵繳的。

二、歷年的地價稅被上訴人均有繳納，但自七十三年以後因未收到稅單，且亦找不到上訴人，故只繳至七十二年。

戊、被上訴人甲○○方面：被上訴人甲○○未於言辯論論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明及陳述。

理由

一、被上訴人甲○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段第九六－七、九三－九、七八－一

九、九０－一二之土地（下稱系爭土地）為伊與他人共有，應有部分四分之一，詎被上訴人丁○○○、乙○○、甲○○、丙○○所有之房屋即台北市○○○路九二九巷二弄卅七之三號、同巷二四之二號、同路九七二巷六弄一之二號、民生東路九二八之三號房屋（系爭房屋）基地，分別無權占有系爭土地二九．五五平方公尺，一一九．五五平方公尺，一二七．八二平方公尺，一一九．五五平方公尺，達二十餘年之久，被上訴人既無占用之權源，且無法律上之原因獲有相當於租金之利益，自應返還伊等情。爰依土地法及民法不當得利之相關規定，求為命被上訴人丁○○○、乙○○、丙○○、甲○○分別給付伊一百五十八萬一千三百二十三元、一百五十六萬九千六百八十元、一百九十九萬五千三百二十六元、一百三十六萬四千六百二十五元及法定遲延利息；並自民國八十七年元月一日起至交還土地之日止，按月分別給付伊二萬七千九百十四元、二萬七千七百十元、三萬五千四百五十元、五萬一千八百七十五元之判決。被上訴人丁○○○、乙○○、丙○○則以：伊等係基於買賣關係而占有系爭土地，並非無權占有，亦即非無法律上原因占有系爭土地等語，資為抗辯。

三、上訴人主張系爭土地為其與他人共有，應有部分四分之一，被上訴人丁○○○、乙○○、甲○○、丙○○所有之房屋即台北市○○○路九二九巷二弄卅七之三號、同巷二四之二號、同路九七二巷六弄一之二號、民生東路九二八之三號房屋基地，分別占用系爭土地二九．五五平方公尺，一一九．五五平方公尺，一二七．八二平方公尺，一一九．五五平方公尺之事實，業據提出土地及建物登記謄本為證，堪信為真實。

四、上訴人主張被上訴人等所有之建物占用系爭土地無占用之權源等語，惟為被上訴人丁○○○、乙○○、丙○○所否認，並辯稱其等係基於買賣關係而占有系爭土地，並非無權占有等語，故本件之爭點在於被上訴人是否無權占有系爭土地而受有不當得利。茲分述之：

㈠查上訴人就系爭土地（重劃交換分配前為台北市松山區○○○段二七七之四一地號）曾於五十四年八月十九日出具土地使用權證明書，同意聯和建築股份有限公司（下稱聯和公司）申請營造執照建築永久式住宅，有土地謄本、土地使用權證明書、台北市工務局建築物部分使用執照存根影本在卷可稽（見本院卷第九九至一○五頁）。系爭房屋即係聯合公司依上開營造執照所建築之房屋，此為兩造所不爭執之事實，故上訴人同意聯合公司所建之系爭房屋使用系爭土地，堪以認定。

㈡次查系爭房屋係被上訴人等向聯合公司購買而得，而被上訴人等於購買系爭房屋時係連同其基地一起購買，此為上訴人所不爭執（見原審卷第七十四、一一五頁），並經證人即曾任聯和公司職員之謝雪玉於原審結證屬實（見原審卷第七十三頁）。並有被上訴人丁○○○、乙○○所提出之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（出賣人為上訴人，買受人為被上訴人乙○○，載明土地標示為台北市○○區○○段九三之九地號，並蓋有上訴人之印文）、上訴人之印鑑證明書（以肉眼辨識上訴人之印鑑與前揭土地所有權移轉契約書之印文相符）、土地所有權登記申請書、台北市都市土地所有權移轉登記現值申報書、委託聲請土地登記之委託書、上訴人之戶籍謄本及所有權狀（見原審卷第一八四至一九二頁）、借據（載明被上訴人丁○○○因承購聯和公司所建聯合二村系爭房屋及基地而向台灣土地銀行借款）（見原審卷第三七至三九頁），被上訴人丙○○提出之借據（載明被上訴人丙○○因承購聯和公司所建聯合二村系爭房屋及基地而向台灣土地銀行借款）、聯和公司之收據（載明聯和公司代收被上訴人丙○○土地增值稅單）、聯和公司財務部之收據（載明收到被上訴人丙○○繳來之轉付代書人辦理土地房屋過戶購貼印花及支付各項規費之用）、聯和公司六十五年一月八日函（載明被上訴人丙○○購買聯合二村房屋基地尚未辦妥過戶登記，因增值稅尚未繳清及過戶手續不齊全以致不能過戶）（見原審卷第九一至一○○頁）等件為證，再參以上訴人曾於六十四年五月五日出具授權書，授權訴外人蘇鴻炎出售台北市○○區○○段九六之七地號土地等情（被上訴人丁○○○所有房屋座落前揭九六之七地號土地，見原審卷第一四八、一四九頁），及證人謝雪玉所證稱：「當時一千多戶房屋之土地大多為上訴人戊○○所有，戊○○是與聯和公司合建，再由聯和公司賣出，當時應是土地房屋一起買賣，戊○○之印章都放在聯和公司蓋章，戊○○的哥哥蘇鴻炎說可蓋章就蓋，不必再問戊○○，聯和公司有通知被上訴人過戶，現剩下五戶未過戶，是與聯和公司有帳務問題等語。」（見原審卷第七十三頁）等情觀之，被上訴人辯稱其係因買賣關係而占有系爭土地，應可採信。

㈢上訴人既同意聯合公司使用系爭土地興建系爭房屋，則系爭房屋占用系爭土地即非無法律上之原因，被上訴人等因買賣關係而取得系爭房屋之所有權，縱就系爭土地部分因故未及辦理過戶手續，亦不得因此即認其所有之系爭房屋占用之基地即系爭土地無法律上之正當權源。

㈣按不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為成立要件。此觀民法第一百七十九條規定即明。因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題（最高法院七十七年度台上字第一六五號判決參照）。被上訴人等所有之系爭房屋既非無權占有系爭土地，則被上訴人等使用系爭土地縱因而受有利益，亦難謂係無法律上原因。故上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地而受有不當得利等語，並非可採。

㈤被上訴人甲○○雖未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯以供本院斟酌，惟被上訴人甲○○所有房屋係整批興建出售千餘戶房屋中之一戶，除本件共同被上訴人等人外，其餘房地均順利過戶完成，並無爭議，本件其餘被上訴人係向聯和公司購買系爭房屋及基地，基於買賣關係而占有系爭土地，受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題，已如前述，基於證據共通原則，上訴人主張被上訴人甲○○無權占有系爭土地而受有不當得利等語，亦非可採。

五、從而，上訴人以被上訴人等無權占有系爭土地，依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付如訴之聲明所示之相當租金之不當得利，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與本件判斷結果無關，均毋庸再予審酌，附此敘明。

臺灣高等法院民事第三庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。