臺灣高等法院八十八年度重上字第三一四號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　八十八年度重上字第三一四號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

楊鈞國律師

複代理人

蔡永瑋律師

被上訴人

凱達開發股份有限公司 設台北市○○區○○路五八二號六樓

兼法定代理人

甲○○ 住台北市○○區○○路五八二號六樓

共同訴訟代理人

宗淑媛律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年六月四日臺灣士林地方

法院八十八年度重訴字第二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人凱達開發股份有限公司（以下簡稱凱達公司）應返還上訴人買賣房屋價金合計新台幣（下同）一百六十萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。

㈢被上訴人甲○○應返還上訴人買賣土地價金四百九十九萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。

㈣前四項請求，上訴人願供現金或同額華僑銀行中正分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：

㈠上訴人得依民法第九十二條之規定，撤銷受詐欺所為之意思表示。

㈡證人陳松林、黃于瑄所為證言不可採。

㈢上訴人依民法第三百五十九條、最高法院八十六年台上字第一三○三號判決，行使解除權為有理由。

㈣上訴人就系爭房屋之半層係當佛堂用。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：

㈠駁回上訴。

㈡如受不利益判決，願預供現金或同額之陽信銀行信義分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：

㈠原屋突一層之面積既與契約約定相符，被上訴人之改裝部分，係於解除本件買賣契約後所為，本與上訴人無涉。乃上訴人竟以被上訴人與其解除買賣契約後，與其無關之事，指被上訴人違約，實屬無理之至！

㈡證人林瑞輝、林以斌之證詞不實在。蓋上訴人於上訴後始聲請傳訊林瑞輝、林以斌等人到庭作證，乃上訴後串通之證人。且林瑞輝係上訴人之妻兄，與上訴人為二親等之姻親，難期其為真實之證言，彼等之證言，顯不足信。

理由

甲、程序上理由：上訴人於原審起訴狀送達後，追加依民法第一百七十九條第一項不當得利之規定，訴請被上訴人給付，被上訴人雖表示不同意，惟無礙於訴訟之終結及被上訴人防禦，爰予准許。又被上訴人之原法定代理人王昭貴已於上訴人民國（下同）八十八年七月五日聲明上訴後之八十八年八月二日變更為甲○○，並依法聲明承受訴訟，於法並無不合，應准許之，核先敘明。

乙、得心證之理由：

一、上訴人起訴主張：其於八十六年八月二十日與被上訴人凱達公司及被上訴人甲○○分別簽訂房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，向被上訴人凱達公司買受「法國客廳」第Ｆ棟地上肆層房屋乙戶及向被上訴人甲○○買受按比例應分得面積之土地。上訴人依約已給付房屋價款及土地價款合計六百六十六萬元。依約系爭房屋之面積應為七十點八二坪，惟被上訴人所交付之房屋由第一層至第四層之地上肆層全部樓地板面積僅約五十坪，面積誤差已超過百分之五以上，上訴人乃依系爭契約第十九條約定，解除系爭房屋及土地之預定買賣契約。又被上訴人提供不實廣告，使上訴人誤信以為真而買受系爭房屋及土地，因此損失不貲，爰併依民法第二百五十九條、第一百七十九條第一項、第二百零三條之規定，及民法第一百八十五條及第九十二條、第一百七十九條第一項之規定，訴請㈠被上訴人凱達公司應返還上訴人買賣房屋價金合計一百六十萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈡被上訴人甲○○應返還上訴人買賣土地價金四百九十九萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。

二、被上訴人則以：系爭買賣關係之標的物於建物部分除地上一至四層及屋突一層建物外，另包括屋突二層建物。其中一至四層主建物面積為一七四點二八平方公尺，附屬建物面積（含屋突二層、陽台、雨棚等）為五十九點五六平方公尺，計二百三十三點八四平方公尺，折合七十點七三六六坪，僅較系爭房屋預定買賣合約第二條約面之面積七十點八二坪，短少零點零八三四坪，誤差不足千分一，依系爭房屋預定買賣契約書第三條之約定，不須補找價金，上訴人亦無契約解除權，被上訴人亦無詐欺上訴人情事等語置辯。

三、上訴人主張其於八十六年八月二十日與被上訴人凱達公司及被上訴人甲○○分別簽訂房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，向被上訴人凱達公司買受「法國客廳」第Ｆ棟地上肆層房屋乙戶及向被上訴人甲○○買受按比例應分得面積之土地，依約定系爭房屋之面積應為七十點八二坪。上訴人依約已給付房屋價款及土地價款合計六百六十六萬元，被上訴人所交付之房屋，依建物所有權狀之記載，由第一層至第四層之面積為一七四點二八平方公尺，附屬建物面積（含屋頂突出物第一、二層、陽台、雨棚等）為五十九點五六平方公尺，計二百三十三點八四平方公尺，折合七十點七三六六之事實，業據提出房屋及土地預定買賣合約書之影本各一份、付款明細表之影本一份為證，並為被上訴人所不爭執，且提出建物所有權狀一紙為證，堪信為真實。

四、茲本件應審究者被上訴人於與上訴人締約之際是否誠信告知系爭建物之屋頂突出物有二層？且該第二層係蓄水池設置？兩造於系爭買賣契約約定系爭房屋面積七十點八二坪，是否包括該屋突二層部分之面積？上訴人雖主張其於購買系爭建物時，不知該房屋為屋頂突出二層建物（下稱屋突二層），建物面積七十點八二坪之約定，僅指一至四層及屋突一層建物部分，不包括屋突二層建物部分。惟查

(一)上訴人前往訂購系爭『法國客廳』時，負責銷售系爭建物之川圓廣告有限公司職員陳松林曾以系爭建物之銷售模型從建物之一、二、三、四層及屋突一、二層向上訴人依序說明系爭建物之結構，並有提及屋突二層為一水箱之事實，嗣論及價金時，並以標有各樓層（含屋突第一、二層）面積坪數之坪數表及價位表，與上訴人商討價金，上訴人知道系爭建物有屋突二層，且約定之建物坪數係包含屋突二層等情，業據證人陳松林、黃于瑄於原審到庭證述明確，並有各樓層坪數表及價目表之影本各一紙、現場銷售模型照片一張在卷可憑，參以由該模型照片及完工成屋照片比對以觀，確可明確得知上訴人所購買之系爭Ｆ棟建物確為主建物四層、屋頂突出物二層之獨棟透天別墅，其樓層數與完工後之成屋相符；再依上訴人所提之付款明係表，亦載有以「屋突一層樓板完成」、「屋突二層樓板完成」之工程進度作為付款條件之約定，上訴人並於八十七年六月五日如數付清，顯見上訴人於簽約前即知系爭房屋應為主建物四層、屋頂突出物二層之建物，建物面積七十點八二坪之約定，包括屋突二層建物之面積，否則如上訴人不知屋頂突出物為二層，怎能依付款明細表之記載及凱達公司之通知，分別支付「屋突一樓頂板完成」及「屋突二樓頂板完成」之價款？是上訴人主張不知屋頂突出物為二層云云，尚難採信。

(二)上訴人雖主張其非專業人士，不知「屋突一樓頂板完成」、「屋突二樓頂板完成」之意函為何等語，惟上訴人於購買系爭建物之際，除親往銷售現場洽談外，亦委請地理師至現場查看風水，並委請任職太平洋仲介公司之員工代為看契約乙節，亦據證人黃于瑄於原審證述明確，足見其態度之慎重，如不知其意涵，豈有不向負責銷售之人員或代看契約之房屋仲介人員訊明其意，即率予付款之理？所為上開主張，亦難採信。

(三)上訴人雖另主張證人陳松林、黃于瑄對訴訟結果有利害關係，所為證詞實有偏頗之虞云云。惟依上訴人所提出之系爭買賣契約書附件（五）「建材設備」，給排水系統部分載記「採間接供水方式，各戶設獨立水錶，接引自來水至各戶頂樓蓄水池，以確保用水清潔衛生」，另上訴人所提『法國客廳』廣告物，其上建材及設備之「給排水系統」文字說明亦同斯旨，且該廣告物與「Ｆ棟傢俱配置參考圖」俱無蓄水池之設置，如該屋突二層部分非設置獨立水箱，該棟建物勢將成為無蓄水池之建物，則證人陳松林、黃于瑄證述「他（指上訴人）知道他買的坪數內含屋突一、二層」、「我也說明過，屋突二層是水箱」等語，應非子虛。上訴人雖於本院審理中舉證人林以斌、林瑞輝為證，證明就購屋現場所提供之資料，根本無法得知還有一層水塔云云。惟證人黃于瑄則於本院證稱：「當時我介紹是四層樓，有屋頂凸出一、凸出二，從正面看凸出一是半層。印象中上訴人第二天來看時有表示（半層要作佛堂用），實際上如何使用是客戶自己決定。地理師來純是以方位為準，並未特別提到佛堂一事，第二天下午買方帶地理師及父母等來看」。證人陳松林亦於本院證稱：「最主要的介紹物還是現場的模型，現場模型可以很清楚的看出有二個屋頂突出物」，證人林以斌、林瑞輝所為上述證言，不僅與證人陳松林、黃于瑄之證言及現場模型不符，亦與上訴人所提出之上述付款明細表、系爭房屋採間接供水，各戶設獨立水錶，接引自來水至各戶頂樓蓄水池等證據資料不合，是證人林以斌、林瑞斌上述證詞，尚難採信。至於上訴人所稱其購屋係欲於家中最高處設置彿堂，佛堂必須設於建物最高處，上層不得有水塔云云，乃其購屋時主觀之考量，既未於契約中約定明確，尚難據為解約之事由，上訴人空言爭執如上，洵不足採。

(四)上訴人雖另以『法國客廳」廣告物平面圖、傢俱配置參考圖、系爭房屋買賣契約附件（二）平面圖，均無屋突第二層平面圖，認被上訴人於銷售之初有故不告知該屋突二層僅係水箱之詐欺情事等語。被上訴人則以屋頂突出物二層平面圖未列入系爭房屋買賣契約之附件，乃因已附有第一張記有「屋頂平台」、「屋頂防水責任施工」，繪有方形人孔及雨遮之屋頂突出物第二層之屋頂平面圖。該屋頂平面圖面積較為確實，而屋頂突出物第二層係間接供水之蓄水池，僅供儲水之用並無其他設備，而未將其平面圖附於系爭房屋預定買賣合約書附件等語。經查，被上訴人雖未於該系爭買賣契約書之附件及其廣告平面圖中附上屋突二層之平面圖，但其業於該契約書附件五及其廣告物之「建材及設備」之「給排水系統」文字說明部分載記「採間接供水方式，各戶設獨立水錶，接引自來水至各戶頂樓蓄水池，以確保用水清潔衛生」，此為上訴人所是認，並有契約書在卷可稽，況被上訴人於締約前並予上訴人有五日之充裕時間研究契約之內容，此為上訴人所不爭執，是其已足使為消費者之上訴人認知屋突二層之頂樓部分係蓄水池之結構。至該「Ｆ棟」傢俱配置參考圖，乃系爭建物銷售公司於代銷系爭房屋時，提供客戶擺放傢俱之參考圖，非供客戶辨知系爭建物層數之用，且因僅為蓄水池之結構，故未列入，亦屬當然。況上訴人至銷售現場看屋時，證人陳松林曾以系爭建物之銷售模型從建物之一、二、三、四層及屋突一、二層向上訴人依序說明系爭建物之結構，並明白提及屋突二層為一水箱，亦經認定如前，則系爭建物確含屋突二層，且屋突二層為一水箱之事實，顯為上訴人於締約之前所明知，則被上訴人未於廣告物平面圖、傢俱配置參考圖、系爭房屋買賣契約附件（二）平面圖，列入該屋突第二層之平面圖，亦無礙於被上訴人對系爭建物價值、利用之判斷。上訴人就此亦曾向行政院公平交易委員會提出檢舉，該會調查後，亦以「尚難認被上訴人對系爭建物樓層數及各層用途有虛偽不實廣告或欺罔消費者之情事」，不為處分，有該會八十八年五月七日（八八）公參字第八七一二二七二─００五號函影本一份附於原審卷可證。上訴人上開主張，亦不足採信。

(五)再依系爭房屋預定買賣契約第二條訂明：「本房屋面積共計七○點八二坪，包括建物面積及附屬建物面積（如陽台、雨遮、及依法可登記者等）」。屋頂突出物第一層為上下樓之樓梯間，已於平面圖記明，此觀卷附買賣契約附件屋突一平面圖自明。屋頂突出物第二層為買賣契約所定間接給水之蓄水池，為不可缺少且依法可以登記之附屬建物。而陽台、雨遮（即雨棚），亦為買賣契約定明之附屬建物，自不得排除於系爭房屋面積之外，不予計入。本件被上訴人所交付之房屋，依建物所有權狀之記載，由第一層至第四層之面積為一七四點二八平方公尺，附屬建物面積（含屋頂突出物第一、二層、陽台、雨棚等）為五十九點五六平方公尺，計二百三十三點八四平方公尺，折合七十點七三六六坪，已如前述，僅較契約約定面積七十點八二坪，短少零點零八三四坪，誤差不足千分一，依兩造系爭房屋預定買賣契約書第三條之約定「面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一），甲乙雙方互不找補」，顯在兩造同意承受之範圍，即不得據以認定被上訴人有違約情事。

五、綜上所述，系爭四層樓房建物之屋頂突出物有二層，且建物面積七十點八二坪之約定，包括屋突二層建物之面積，既為上訴人於締約之初所明知，而被上訴人交付之成屋，依建物所有權狀之記載，一至四層主建物面積為一七四點二八平方公尺，附屬建物面積（含屋突二層、陽台、雨棚等）為五十九點五六平方公尺，計二百三十三點八四平方公尺，折合七十點七三六六坪，僅較約定面積七十點八二坪，短少零點零八三四坪，誤差不足千分一，依兩造系爭房屋預定買賣契約書第三條之約定「面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一），甲乙雙方互不找補」，顯在兩造同意承受之範圍，即不得據以認定被上訴人有違約情事。被上訴人既無違約，亦無詐欺情事，則上訴人之解除系爭買賣契約，並撤銷締約之意思表示，於法不合。上訴人進而依不當得利之規定，訴請被上訴人給付，亦無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣高等法院民事第二庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。