八十九年度上更㈠字第二七八號｜民事：返還租賃物｜裁判日期：89 年 12 月 26 日

臺灣高等法院民事判決　八十九年度上更㈠字第二七八號上　訴　人　遠東紡織股份有限公司法定代理人　徐旭東訴訟代理人　曾肇昌律師被　上訴人　李阿樓訴訟代理人　魏早炳律師陳恩民律師魏翠亭律師右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國八十七年五月二十六日臺灣新竹地方法院八十七年度訴更字第一號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：主　　文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。事　　實甲、上訴人方面：壹、聲明：求為判決：一、原判決廢棄。二、被上訴人在第一審之訴駁回貳、陳述：除與原審判決及發回前本院判決記載相同者，予以引用外，另補稱：一、上訴人與陳萬吉等人之買賣契約第六條規定：辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方自定，乙方絕不異議。惟立約之真意係指登記與有自耕能力的人，按農地之移轉以有自耕能力之人為限，為眾所週知之事。而上訴人所指定為登記名義之陳菊美，即為有自耕能力之人，尚難謂與土地法第三十條規定有違，認其自始無效。況土地法第三十條規定業經修訂刪除，則農地所有權之移轉，不限於自耕能力者。二、最高法院八十三年台上字第三二四三號判例，在二重買賣之埸合，出賣人如已將不動產所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已佔有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。三、次按最高法院五十年台上字第九十六號判例，凡依土地法所為之登記，依同法第四十三條規定有絕對真實之公信力，縱使原登記有無效或得撤銷之原因，在真正權利人提起塗銷登記之訴，並獲得勝訴之確定判決以前，其登記仍不失其效力。因此，本件上訴人買受系爭土地而指定登記陳菊美名義，且依土地法規定完成登記，依上開判例要旨，該項登記仍不失其效力。四、被上訴人之佔有權係間接來自於前所有人陳萬吉等人，故其佔有權不能大於陳萬吉之所有權；易言之，被上訴人之佔有權只是代位行使陳萬吉所有權之一部份權能而已，而陳萬吉等人既將土地所有權移轉登記予上訴人指定的陳菊美，則被上訴人之佔有權當然隨陳萬吉之喪失所有權而喪失，是被上訴人無權對抗新所有權人陳菊美。又陳菊美將系爭地交付上訴人使用收益，並得排除他人之侵害，則被上訴人於本件租賃關係消滅後，自無請求上訴人返還之餘地。五、被上訴人對系爭土地既無所有權，亦無占有權，雖出租於上訴人公司，惟租期業已屆滿，則被上訴人對系爭土地已無權利存在。故其提起本訴，於法不合。參、證據：援用原審（及發回前本院前審）提出者，並聲請訊問證人陳萬吉。乙、被上訴人部分：壹、聲明：求為判決如主文所示。貳、陳述：除與原審判決記載相同者，予以引用外，另補稱：一、上訴人向被上訴人承租系爭土地，卻違約未經被上訴人同意而擅自在承租之土地上建蓋油庫使用，迭經阻止，仍置之不理而繼續為之，依民法第四百三十八條、第四百五十條之規定及最高法院六十四年度台上字第一五七九號判例意旨，與兩造所訂契約第五條之約定，被上訴人自得終止租約，是被上訴人於原審以起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，被上訴人自得請求上訴人返還系爭土地。二、上訴人雖主張其承租系爭土地後，於八十二年間向土地所有權人陳萬吉等人購買系爭土地並登記為上訴人指定之陳菊美名下，陳菊美並同意上訴人使用系爭土地。然查： (一)私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，修正前土地法第三十條定有明文。故私有農地之買賣契約，若買受人無自耕能力，然訂約時約定應移轉登記與買受人所指定「有自耕能力者」，因此項約定為法律所不禁止，尚非係以不能之給付為標的；若於買賣契約中無此項約定，僅約定買受人得「任意指定」移轉所有權登記之名義人，出賣人不得拒絕云云，不問買受人或其指定登記之人有無自耕能力，自屬違反土地法第三十條之強制規定，屬法律上之給付不能，依民法第二百四十六條第一項前段規定，其契約為無效，而其所為之物權移轉登記行為亦因失所附麗而無效。（參照最高法院七十三年五月八日七十三度第五次民事庭會議）。 (二)本件系爭土地地目為田，屬私有農地，依上訴人與陳萬吉所簽訂之買賣合約書第六條約定：「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（即上訴人）自定，乙方（即陳萬吉等土地所有權人）絕不異議．．．」，依上開約定內容，買賣雙方並未約定由承買人即上訴人指定登記與任何「有自耕能力之第三人」，或具體約定登記與「有自耕能力之特定第三人」，故上訴人與陳萬吉間就系爭土地之買賣，已與土地法第三十條之規定相違背，故彼等間所為之買賣行為自始無效，陳菊美之取得所有權之行為，依同條第二項之規定，亦屬無效。則陳菊美既未取得系爭土地之所有權，其即無權同意上訴人使用系爭土地，上訴人主張其已自陳菊美處取得使用權，被上訴人不得請求其返還土地云云，自非有據。 (三)上訴人購買系爭土地之所有權因其並無自耕能力，依修正前土地法第三十條規定不得承受其所有權，是其所訂買賣契約依民法第二百四十六條規定無效，其違背誠信原則，找來有自耕能力之陳菊美，並通謀虛偽的將系爭土地之所有權登記為陳菊美名義所有，惟其所根據的是無效之買賣契約，且彼此間為通謀虛偽之意思表示，依民法第八十七條規定仍屬無效；再上訴人及陳萬吉、陳菊美等均係明知土地已輾轉出售並點交予被上訴人使用收益，僅因罹於時效自不得請求所有權之移轉，惟被上訴人已具有合法之使用收益權源，上訴人竟一方面向被上訴人承租系爭土地，卻又私下與陳萬吉等訂約買受，並登記予知情之陳菊美名下，圖藉土地所有權人之地位對抗被上訴人，渠等自均出於惡意，並非善意之第三人無土地法第四十三條土地登記絕對效力之適用。 (四)系爭土地原登記上之所有權人固為陳萬吉等人，但其使用收益之權能，則已經法院判認歸屬於被上訴人，上訴人明知此事實，況任何人不得將大於自己之權利讓與第三人，但所有權本具有使用、收益及處分三大權能，且此權能得予割裂而由不同主體享有。故陳萬吉不得以大於其等僅保有「處分權」限制之所有權，連同被上訴人依法享有之使用權及收益權一併移轉予陳菊美或上訴人。所有權之行使既已受有限制，且為上訴人及人頭陳菊美所明知，自不受土地法第四十三條規定之保護。三、陳菊美早於八十一年十二月十八日登記取得系爭土地名義所有權人地位，惟上訴人卻繼續給付租金至租期屆滿之八十二年底，故上訴人至八十二年底止仍以承租之意思而佔有，其辯稱其占有土地係得陳菊美同意而占有並非實在。四、證人陳萬吉雖於鈞院證稱其出賣系爭土地時，已知道是賣給陳菊美，簽約時公司當時就有說指定登記給陳菊美云云，惟其於台灣新竹地方法院檢察署八十五年度偵字第三七二號中作證。檢察官問「為什麼登記買方林長茂、陳菊美？」答「不知道，均交給一宏代書事務所辦理的，在竹北市」，另上訴人代理人於前審訊問時亦自承「當初與陳萬吉之買賣契約只約定有自耕能力之人，尚未指定陳菊美，是訂約後上訴人始找人登記」，故證人陳萬吉之證人為迴護上訴人之證言並非可採。五、按土地法第四十三條規定之絕對效力，係為保護善意第三者因信賴登記而設，如係惡意所為之登記自難為信賴登記而為新登記，應不受土地法第四十三條規定之保護，最高法院四十四年台上字第八二八號及六十三年台上字第一八九五號著有判例，上訴人及陳菊美均非善意第三人自不得主張土地法第四十三條規定之保護。參、證據：除援用原審（及發回前本院前審）提出者外，補提筆錄　(以上均影本)為證。理　　　由一、被上訴人起訴主張：上訴人於八十年十二月三十一日向被上訴人承租系爭坐落新竹縣○○鎮○○○段土地公埔小段第三一－三、三一－四、三一－五、三一－九及三一－十號等五筆土地，約定承租期間上訴人僅得將系爭土地作為掩埋煤灰等廢棄物使用，並以八十一年四月十日之掩埋範圍為準，若有擴大應通知被上訴人，如上訴人有違約則被上訴人即可終止租約，租期自八十一年一月一日起至八十二年十二月三十一日為期二年，嗣租期雖已屆滿，然上訴人仍繼續使用系爭土地，被上訴人並未為反對之意思表示，上訴人卻違約，未經被上訴人同意而擅自在承租之土地上建蓋油庫使用，經被上訴人於原審以書狀繕本之送達為終止租約之意思表示，兩造間之租賃關係既已終止，上訴人即應返還系爭土地，爰本於租賃物返還請求權，求為命上訴人返還系爭土地之判決。二、上訴人則以：系爭土地雖由被上訴人出租予上訴人，然被上訴人並非系爭土地之所有權人，上訴人業已向所有權人即訴外人陳萬吉等人買受系爭土地，並登記於上訴人指定之有自耕能力之陳菊美名下，陳菊美並已同意上訴人使用系爭土地，被上訴人僅「代位」原有權人陳萬吉等人所有權之一部權能而已，故被上訴人即無權請求上訴人返還系爭土地等語資為抗辯。三、查被上訴人主張上訴人於八十年十二月三十一日向被上訴人承租系爭土地，租期自八十一年一月一日起至八十二年十二月三十一日為期二年，嗣租期屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地，被上訴人並未為反對之意思表示，兩造間之租賃契約成為不定期之租賃契約；嗣後上訴人未經被上訴人同意而擅自在承租之土地上建蓋油庫而違反兩造約定使用之方法，被上訴人於原審以上訴人違約為由，以書狀繕本之送達為終止租約之意思表示等情，有被上訴人提出之租賃契約書及存證信函各一份為證（見原審訴字卷第三至六頁），且經原審履勘復囑託新竹縣竹北地政事務所鑑測屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽（見原審訴字卷第一六三至一六六頁），復為上訴人所不爭，自堪信為真實。四、上訴人雖以系爭土地由被上訴人出租予上訴人，然被上訴人並非系爭土地之所有權人，上訴人業已向所有權人即訴外人陳萬吉等人買受系爭土地，並登記於上訴人指定之有自耕能力之陳菊美名下，陳菊美並已同意上訴人使用系爭土地，被上訴人僅代位原有權人陳萬吉等人所有權之一部權能而已，故被上訴人即無權請求上訴人返還系爭土地云云，惟查： (一)按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；違反前項規定者，其所有權之移轉無效」，修正前土地法第三十條定有明文。因之，私有農地之買賣，若買受人無自耕能力者，其契約即屬無效；然若買受人雖無自耕能力，惟於訂約時同時約定應移轉登記與買受人所指定之有自耕能力者之第三人，則因該項約定為法律所不禁止，此時買賣契約即非以不能之給付為標的，故其契約仍屬有效。反之，若買受人無自耕能力且於買賣契約中未同時約定應移轉登記與買受人所指定之有自耕能力者之第三人，僅約定買受人得「任意指定」移轉所有權登記之名義人，出賣人不得拒絕云云，不問買受人指定登記之人有無自耕能力，仍違反土地法第三十條之強制規定，屬法律上之給付不能，依民法第二百四十六條第一項前段規定，其契約為無效，而其所為之物權移轉登記行為亦因失所附麗而無效。 (二)本件系爭土地之地目為田，屬私有農地，原為訴外人陳萬吉等人所有，八十一年八月十七日出售予上訴人，並於八十一年十二月十八日以買賣為原因移轉登記陳菊美名下所有之事實，有被上訴人提出之系爭土地之土地登記簿謄本及上訴人提出之買賣合約書一份在卷可按（見原審訴字卷第十四至五五頁、第一二九、一三０頁），復為兩造所不爭，既在修正土地法第三十條之前買賣自應適用修正前之土地法第三十條。而上訴人係法人，本身並無自耕能力，是上訴人買受系爭土地時並無自耕能力；再觀之上訴人提出之買賣合約書第六條，買賣雙方僅約定：「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（即上訴人）自定，乙方（即陳萬吉等土地所有權人）絕不異議．．．」，是上訴人與出賣人陳萬吉等人就系爭土地並未約定由上訴人指定登記予任何「有自耕能力之第三人」，或具體約定登記與「有自耕能力之特定第三人」，依上說明上訴人與陳萬吉等人就系爭農地之買賣行為，已與土地法第三十條第一項之農地所有權移轉，其承受人限於有自耕能力者之規定相違背而自始無效；其後之物權移轉行為，即所有移轉登記予陳菊美名義之行為，依同法條第二項之規定，亦屬無效。 (三)雖上訴人陳稱買賣當初即有約定應登記予有自耕能力之第三人，僅因買賣契約係屬定型式，始未於契約書上載明，並提出陳萬吉出具之切結書一份為證（見本院卷第十八頁），辯稱上訴人與陳萬吉等人所訂之契約並無違反土地法第三十條規定之情形云云；且證人陳萬吉於本院證稱其出賣系爭土地時，已知道是賣給陳菊美，簽約時公司當時就有說指定登記給陳菊美云云（見本院更一卷第五十二頁以下），惟查上訴人係公司本不得為田地之買受人，故若簽約時就買賣雙方曾說明係指定為有自耕能力之陳菊美，斷無不逕於契約（縱為制式契約亦非不得增刪加註）上指明為陳菊美之理，且證人其於台灣新竹地方法院檢察署八十五年度偵字第三七二號中作證。檢察官問「為什麼登記買方林長茂、陳菊美？」其回答「不知道，均交給一宏代書事務所辦理的，在竹北市」，亦有偵訊筆錄為證（見本院卷第一０五頁）另上訴人代理人於前審訊問時亦自承「當初與陳萬吉之買賣契約只約定有自耕能力之人，尚未指定陳菊美，是訂約後上訴人始找人登記」（見本院卷第一０八頁背面，上字卷第九八四號第四十九頁背面），故證人陳萬吉之證言顯事後附和之詞，則訂約時上訴人既尚未指定登記陳菊美名義，陳萬吉於訂約時出具切結書豈能知悉上訴人欲登記陳菊美名義，顯見陳萬吉所出具之切結書係屬事後臨訟而為，與證言均不足採。上訴人買受之時與出賣人陳萬吉等人就系爭土地並未約定由上訴人指定登記予任何「有自耕能力之第三人」，或具體約定登記與「有自耕能力之特定第三人」已足認定，故所有權之移轉應屬無效。五、上訴人雖主張依土地法所為之登記，依同法第四十三條規定有絕對真實之公信力，縱使原登記有無效或得撤銷之原因，在真正權利人提起塗銷登記之訴，並獲得勝訴之確定判決以前，其登記仍不失其效力。因此，本件上訴人買受系爭土地而指定登記陳菊美名義，且依土地法規定完成登記，該項登記仍不失其效力。最高法院五十年台上字第九十六號著有判例，且在二重買賣之埸合，出賣人如已將不動產所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已佔有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。最高法院八十三年台上字第三二四三號亦著有判例。惟查： (一)按土地法第四十三條規定之絕對效力，係為保護善意第三者因信賴登記而設，最高法院六十三年台上字第一八九五號著有判例，故如係惡意所為之登記自難為信賴登記而為新登記，應不受土地法第四十三條規定之保護，查系爭土地原已由被上訴人買受並基於買賣關係由出賣人交付土地佔用而為使用收益，僅因被上訴人買受後未請求出賣人移轉登記所有權致其請求權罹於時效而消滅，迄今仍僅有系爭土地之使用收益權；而原出賣人雖名義上仍為所有權人，然其已因買賣而將土地交付予被上訴人使用已無系爭土地之使用收益權；而上訴人既於八十年一月一日至八十二年十二月三十一日向被上訴人承租土地，亦明知被上訴人有使用收益之權利，上訴人所指定之人陳菊美早於八十一年十二月十八日登記取得系爭土地名義所有權人地位，上訴人仍繼續給付租金至租期屆滿之八十二年底，(見辯論筆錄) ，亦係承認被上訴人為有使用收益權利之人，故上訴人事後向已無使用收益權利之名義所有權人買受土地，並主張其有使用收益權云云，自非善意之第三人。 (二)按土地法第四十三條規定依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使原登記有無效或得撤銷之原因，在真正權利人提起塗銷登記之訴，並獲得勝訴之確定判決以前，其登記仍不失其效力，最高法院五十年台上字第九十六號固著有判例。惟按「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」。民法第七百六十五條定有明文。故所有權具有使用、收益、處分排除他人侵害權能，且此權能得予割裂而由不同主體享有。故原所有權人陳萬吉等既已依買賣契約將系爭土地出售被上訴人並交付被上訴人「自主」使用收益，其雖主張被上訴人係「代位」陳萬吉等人行使使用收益權益云云，並無可採，則陳萬吉雖再出售所有權予上訴人，惟自不得連同被上訴人依法享有之使用權及收益權一併移轉予陳菊美或上訴人，因其所有權之行使已受有限制，上訴人亦自認其雖向陳萬吉等人買受系爭土地，然陳萬吉等人並未就系爭土地為交付，上訴人之所以得使用系爭土地係基於兩造間之租賃關係而由被上訴人本於出租人之義務而交付佔有之事實（見本院上卷第四一頁）。則上訴人主張所有權人陳菊美已同意其「使用」系爭土地云云自非可採。上開所有權之行使已有限制本為向被上訴人承租土地之上訴人及人頭陳菊美所明知，上訴人或陳菊美所得行使之權利自不包括系爭土地之使用收益權利，自不得對抗有收益使用權利之被上訴人。從而上訴人辯稱其得拒絕被上訴人之返還請求，自非可採。 (三)上訴人雖主張在二重買賣之埸合，出賣人如已將不動產所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已佔有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。最高法院八十三年台上字第三二四三號亦著有判例。惟上開判係對善意第三人情況而著，自不得比附援引。六、綜上所述，上訴人既違背兩造間關於租賃物使用方法之約定，終止租賃契約，依兩造所定租賃契約第五條規定，並無不合。從而被上訴人本於租賃關係終止後，承租人應返還租賃物並回復原狀之義務，訴請上訴人將坐落新竹縣○○鎮○○○ 段土地公埔小段第三一－三地號土地內如原審判決附圖所示Ａ部分面積０．０八八０公頃（原判決誤載為０．００八八０公頃，應予更正），Ｂ部分面積０．０一一七公頃，同段第三一－四地號土地內如附圖所示Ｃ部分面積０．０六七一公頃，Ｄ部分面積０．００五六公頃，同段第三一－五地號土地內如附圖所示Ｅ部分面積０．００九六公頃，Ｆ部分面積０．０五六九公頃，Ｇ部分面積０．０００八公頃，Ｈ部分面積０．０三三０公頃，Ｋ部分面積０．００一八公頃，同段第三一－九地號土地面積０．０七九五公頃，及同段第三一－十地號面積０．０二五八公頃之土地均交還，並將坐落新竹縣○○鎮○○○段土地公埔小段第三一－五地號土地內如原審判決附圖所示Ｉ部分面積０．０一六二公頃之儲氣槽，Ｊ部分面積０．００三五公頃之鐵架建物，Ｌ部分面積０．００八五公頃之鐵架建物，及同段第三一－三地號、第三一－四地號、第三一－五地號土地上如原審判決附圖所示紅色部分之圍牆均拆除，將土地返還，於法有據，原審據此而為有利於被上訴人之判決，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。七、本件事證明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，無庸一一審酌，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　　二十六　　日民事第十五庭審判長法　官　蘇　永　宜法　官　蔡　烱　燉法　官　李　錦　美右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　　二十七　　日書記官　明　祖全附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院八十九年度上更㈠字第二七八號

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