八十九年度重上字第三○號｜民事：返還房屋｜裁判日期：89 年 08 月 22 日

台灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　八十九年度重上字第三○號上　訴　人　松青商業股份有限公司法定代理人　馬德玲訴訟代理人　涂又明律師林玫卿律師余青慧律師被上訴人　純青實業股份有限公司住台北市○○路一五八號一二樓法定代理人　蔡松坡訴訟代理人　張迺良律師蔡亞寧律師謝宗翰律師右當事人間返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年九月十六日台灣板橋地方法院八十八年度重訴字第二二七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主　　文上訴駁回。原判決履行期間為陸個月。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事　實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠兩造於民國（下同）八十七年十二月三十一日租約屆滿前一個月，就八十八年度租金調漲百分之五或不為調漲迭經電話溝通，雙方最後決定調漲百分之三，且有對造於八十七年十二月二十四日傳真依調漲百分之三之租賃契約書可憑，雖尚未訂立正式書面，但無礙雙方租賃契約之成立。㈡又被上訴人於八十八年一月三日開具品名為「租金」之發票通知上訴人給付租金，亦證雙方已於八十七年十二月三十一日達成續租之合意。三、證據：除援用原審立證方法外，補提：㈠松青公司八七松商字第○二六號函一紙、㈡租賃契約書乙件、㈢發票一紙、㈣電匯單一紙、㈤發票五紙、㈥簽呈一紙、㈦聲請傳訊證人林吉森為證、㈧聲請調閱台灣板橋地方法院八十八年板簡字第八二三號返還租賃物案全卷。乙、被上訴人方面：一、聲明：上訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠兩造於八十六年十二月三十一日簽訂房屋租賃契約書，租期自八十七年一月一日起至同年十二月三十一日止，是兩造租賃關係已因期滿而消滅，嗣兩造曾洽商續租事宜，因條件無法談妥而作罷，被上訴人曾多次函催上訴人至遲於八十八年三月一日前將租賃物回復原狀後返還，屆期上訴人仍未返還，上訴人占有系爭房屋為無權占有。㈡被上訴人並未於八十七年十二月二十四日傳真租賃契約書予上訴人，更未簽訂任何新房屋租賃契約，更遑論租金調整之合意，上訴人執被上訴人於八十八年一月三日所開具之發票，謂兩造已成立一新的租賃關係，顯屬無稽。縱認兩造成立一新租約，亦採過去租金季繳之繳納方式，被上訴人豈可能僅向上訴人收取一月份之租金而非一季之租金？是兩造顯無成立新租賃關係，上訴人負有返還系爭房屋之義務。三、證據：援用原審之立證方法。理　由一、被上訴人於原審起訴主張：座落台北縣板橋市○○段四九五地號土地下之建號七八七號建物即門牌號碼台北縣板橋市○○路六十九號地下一層，面積一三三０．一六平方公尺之房屋，連同騎樓面積一六．０五平方公尺、電梯樓梯間面積四七．四七平方公尺，均為伊所有，原以定期租賃方式出租與上訴人使用，約定租賃關係於八十七年十二月三十一日屆滿，嗣因租金調幅兩造無法達成共識，伊即於八十八年一月二十日通知上訴人不再續租，應已於相當時期為反對之意思表示，是兩造顯無不定期之租賃關係存在，上訴人仍繼續使用系爭房屋即屬無權占有，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，訴請判決命上訴人返還系爭房屋。二、上訴人則以：被上訴人於租賃期滿前即同意租金調幅為百分之三，且傳真契約書一件，復於八十八年一月三日開立統一發票通知繳納租金，應已更新租約。況伊於原租期八十七年十二月三十一日屆滿後，繼續使用收益系爭租賃物，被上訴人未即時反對，且於八十八年一月三日通知繳納租金，是兩造間依民法第四百五十一條規定應已視為不定期租賃關係等語，資為抗辯。三、被上訴人主張上訴人無權占有其所有系爭房屋之事實，業據其提出建物登記簿謄本及房屋稅繳款書各一件為憑（見原審卷第五、六頁），上訴人亦不否認原訂租約於八十七年十二月三十一日屆滿（見原審卷第十九頁），且有兩造所不爭之租賃契約書一件附卷可憑。（見原審卷第三十四頁至第三十七頁），上訴人雖以前揭情詞置辯，惟查：㈠按租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時，方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然兩造對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思有別，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期繼續契約，最高法院三十七年上字第九四一八號著有判例可採。本件兩造原訂租賃期滿前，即曾就租金調幅有所爭執。被上訴人希望調幅為百分之五，上訴人希望調幅為百分之三，此有形式真正為兩造所不爭之上訴人函（八十八年一月二十九日發）及張廼良法律事務所函各一件在卷可考（見原審卷第五十頁、第四十八頁背），微論兩造對於調幅百分之三是否達成合意（此部分詳下論，若已達合意，契約當已更新，亦無視為不定期限繼續契約之餘地），然兩造對於「原定租金」不表滿意，已無疑義，尤其被上訴人對「原定租金」既表示不滿意，而與上訴人就調幅有爭執，依照首揭判例旨趣，何能謂被上訴人即出租人對於承租人之繼續使用收益，不即表示反對之意思呢？殊難謂有民法第四百五十一條規定視為不定期繼續契約之餘地。上訴人辯稱：已視為不定期限繼續租約，應無足取。㈡次查上訴人主張本件租約已因被上訴人同意百分之三之調幅，而更新租約一節，固據其提出八十七年十二月二十四日由被上訴人傳真予上訴人之房屋租賃契約書一件為憑（見本院卷第三十頁之一至第三十四頁），被上訴人雖否認曾傳真此租約書情事，然查被上訴人所提出之證據，即上訴人於八十八年一月二十九日函內已記載：「經本公司於八十七年十二月十四日以八十七年松商字第０二六號函，鑑於景氣低迷，請求僅調升為三％，嗣惠蒙公司於八十七年十二月二十四日允諾，並將新房屋租賃契約書傳達，貴我雙方意思表示已屬一致」等語甚為明確（見原審卷第五十頁），是前揭傳真當非上訴人臨訟虛構，且經證人林吉森（即上訴人原職員）陳證曾收受該傳真無訛，（見本院卷第五十七頁），又該傳真之租賃契約書非惟租金約定即租金每月五十三萬三千零十二元，係原定租金調幅之百分之三，且立契約書人（乙方），上訴人公司地址及公司代表人業已更改，正與被上訴人於八十八年三月十六日於原法院板橋簡易庭（八十八年板簡字第八二三號）起訴請求返還租賃物乙案所提出為證據：即八十六年十二月三十一日所簽訂租約書正相符合（見該簡易卷第十頁），益證前揭傳真係由此租約修改而成。況被上訴人復於八十八年一月三日製發「板橋店租金」之統一發票一紙交予上訴人（見原審卷第三十八頁），顯見被上訴人有重新請求另一期租金之意思，被上訴人雖以原定租金係按季繳而非按月繳，該統一發票係公司誤發云云為辯，然查兩造租約有十年之久，往例亦曾於新年度之初即開具第一個月份之租金、統一發票，嗣再補足而製發統一發票，有上訴人提出租約四件（見原審卷第二十三頁至第三十七頁）及補差額之統一發票二紙附卷可憑（見本院卷第六十四頁、第七十八頁），是前揭統一發票顯非誤發。該發票既係以「租金」名義開立，自不容被上訴人嗣後單方面將其視為「損害金」（見原審卷第四十八頁），況同上八十八年一月二十九日函亦函請被上訴人依往例「差額發票」寄來（見原審卷第五十頁），是被上訴人將上訴人已付八十八年一月份單月租金充當「損害金」顯係無端。被上訴人嗣後否認已更新租約，應非可取。惟依上訴人所提出新之房屋租賃契約書所載租賃期限：自八十八年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，（見本院卷第三十一頁），正與兩造租約自八十四年後每約以一年為限相符，而被上訴人非惟函示不願續租（見原審卷第四十八頁），且曾起訴請求返還租賃物，而截至本院言詞辯論終結前（八十九年八月八日），兩造復無更新租約之契約，是本件租約當於八十八年十二月三十一日已期滿，要無疑義。四、依前所述，上訴人所辯視為不定期繼續租約，應非可取，至更新租約後亦已租期屆滿，均已無占用系爭房屋之權源，被上訴人依民法第七百六十七條規定請求返還系爭租賃物，即無不合，原審為上訴人敗訴判決所持理由雖與本院不盡相同，惟其結論仍無不合，仍應以維持論。上訴論旨，仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。五、又遷讓房屋性質，非一蹴可幾，且上訴人係以房屋供商業使用，爰酌定履行期間六個月以資兼顧。六、兩造其餘未經援用證據，經審酌後認為與本判決結果不生影響，爰不一一論述。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條、第三百九十六條第一項，判決如主文。中華民國八十九年八月二十二日臺灣高等法院民事第十七庭審判長法官鄭雅萍法官許　文　章法官吳謀焰右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　八　　　月　　二十五　　日書記官黃瑞芬附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院八十九年度重上字第三○號

關鍵資訊