八十九年度重上字第五一四號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：91 年 01 月 16 日

臺灣高等法院民事判決　　八十九年度重上字第五一四號上　訴　人　甲○○ 被　上訴人　傳潤實業股份有限公司法定代理人　謝進興右當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二十五日臺灣板橋地方法院八十九年度重訴字第二一四號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院判決如左：主文上訴人變更之訴及假執行之聲請均駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）七百七十五萬四千零六十六元及自起訴狀送達翌日即民國（下同）八十九年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡上訴人願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠本件於二審不再主張終止租約，改依後述訴訟標的請求。㈡前開聲明金額包含項目如左： ⒈上訴人已交付被上訴人之租金共一百二十萬元（每月二十萬元，共六月）。 ⒉上訴人已交付被上訴人押金共六十九萬元。 ⒊上訴人開設撞球場之開辦及成本損失共三百十一萬七千九百八十三元。 ⒋上訴人開設撞球場之營業損失二百七十四萬六千零八十三元。㈢兩造締約時，被上訴人向上訴人表明系爭房屋面積全部均得作為撞球場使用，因被上訴人係專營房屋、土地租售業務之公司，上訴人不疑有他，遂與之簽立租賃契約。豈知，系爭房屋縱經變更使用執照，其得經營撞球場之面積亦僅餘承租面積之一半，此與兩造締約時被上訴人之保證有違，則該房屋顯然自始不具特定之效用功能，依民法第二百四十六條第一項前段規定，系爭租約應屬無效，爰依民法第一百十三條、第一百七十九條、第二百四十七條第一項規定，請求被上訴人返還已受領之租金、押金，並賠償上訴人因此所受之損害。㈣被上訴人稱兩造訂約伊始即告知上訴人系爭房屋僅供店舖及辦公室使用，若欲經營撞球場需另辦理使用執照變更手續云云，尚有不實。果兩造於訂約時已有如此合意，何須由被上訴人另於租約中載明其應「確保租賃標的物之使用執照合法性」（按使用執照本為公文書之一，其適法性毋庸存疑，不須特別保證，則契約另載明確保合法性一語，探求兩造之真意，應係指被上訴人保證得辦理撞球場營業登記之意）？且系爭使用執照之變更登記申請係由被上訴人公司之監察人林長勳於八十八年十一月十八日提出申請，距兩造締約之時已將近三個月，如上訴人於締約時即知系爭房屋無法供撞球場營業，當下即應委託在場之林長勳建築師辦理變更登記，馬上送件，始符常理，豈有延宕之情？足知，上訴人締約時並不知系爭房屋不得作為撞球場使用，復以信任被上訴人公司專業保證「使用執照之合法」，始為簽立租約。㈤退步言之，縱使系爭租約有效，上訴人亦已撤銷承租之意思表示，被上訴人仍應返還已收取之租金及押金： ⒈被上訴人公司為房屋、土地租售專業公司，於締約時刻意隱匿使用執照，使上訴人無法得知系爭房屋用途，且被上訴人公司一再保證使用執照之合法，足知其並未出示使用執照，否則何須特別保證？上訴人因受詐欺陷於錯誤，而為系爭租約之簽訂，自得撤銷受詐欺之意思表示。 ⒉上訴人係以開設撞球場為目的，承租系爭房屋，則系爭房屋全部得否作為撞球場營業使用，自屬交易上重要之事項，上訴人因被上訴人公司保證使用執照之合法性，誤以為系爭房屋全部得作為經營撞球場之用，而簽訂租賃契約，上訴人若事先得知系爭房屋無法為撞球場營業使用，當無可能與被上訴人公司簽立租約，是上訴人亦得以錯誤為由，撤銷承租之意思表示。 ⒊依上訴人於八十九年二月一日致被上訴人函、及上訴人委託周祝民律師於八十九年三月一日致被上訴人函等內容可知，上訴人業於除斥期間內撤銷意思表示，爰依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人返還押金六十九萬元及租金一百四十萬元，合計二百零九萬元。三、證據：除援用原審所提證據外，並聲請向臺北縣政府工務局函查系爭房屋得否作為撞球場使用？得作為撞球場使用之面積若干？乙、被上訴人方面：一、聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠上訴人於原審主張終止租約請求賠償等（既主張終止租約，顯係以租賃契約有效存在為前提），於二審則改稱不主張終止租約，而主張系爭租約無效及撤銷錯誤意思表示云云。查租約終止與租約無效、撤銷意思表示間，法律關係顯不相同，請求之基礎事實亦非同一，本人顯無民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，被上訴人不同意上訴人為訴之變更，是本件變更之訴為不合法，應予駁回。㈡本件除如前述上訴人所為訴之變更不合法，應予駁回外，上訴人實體上之主張亦無理由，詳如下述： ⒈系爭標的於變更使用執照用途前，既非即可供作撞球場使用，被上訴人自顯不可能擔保系爭房屋可供開設撞球場使用，租約第六條亦未特別約定被上訴人為上開擔保，上訴人主張承租之目的係為開設撞球場使用，並以租約第六條為其主張依據，實顯不足採。尤其上訴人承租系爭房屋之目的為何，係上訴人主觀內在事實，上訴人又僅短期承租，被上訴人有何理由為其特別之租賃目的，支付鉅額費用辦理變更使用執照？再者，若係被上訴人承諾擔保並負責辦理變更使用執照手續，則為何由上訴人委託建築師辦理變更使用執照手續，且進一步支付部分費用？ ⒉系爭房屋之使用執照用途可以變更為撞球場使用，本件並無自始客觀給付不能之問題。 ⒊系爭房屋變更使用執照後，其中撞球場面積五○六‧八五平方公尺，加辦公室及公設面積共計二七七‧五五坪（一個撞球場一定要有辦公室及公共設施），與原出租面積二八○‧五九坪之差異三‧○四坪部分係建物外皮之面積，實際上並無短少。 ⒋上訴人早知系爭標的原無法供作撞球場使用，否則何以委託林長勳建築師事務所辦理相關變更手續？上訴人事後主張係出於錯誤云云，顯非事實。況臺北縣政府工務局既已核准變更使用執照為供撞球場使用，則上訴人亦無陷於錯誤可言。又上訴人早於八十八年八月間即知系爭房屋需經變更使用執照手續始可供開設撞球場使用，並於八十八年八月三十日委請建築師辦理，則若有錯誤，上訴人竟於上訴理由狀內始主張撤銷，亦已罹於民法第九十條規定之除斥期間。三、證據：除援用原審所提證據外，補提建物登記謄本五份、支票及退票理由單各一件為證。理由一、按在第二審為訴之變更或追加，而有民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款規定之情形者，雖未經他造同意，仍得為之，此為民事訴訟法第四百四十六條第一項但書所明定。原告於第二審為訴之變更追加，苟其請求之基礎事實同一者，既合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定之情形，即非法所不許。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院九十年度臺上字第一六號判決意旨參照）。本件上訴人請求被上訴人給付七百七十五萬四千零六十六元及法定遲延利息，於原審係主張終止租約，而以系爭租約第六條第二項規定為其訴訟標的，嗣於二審則主張租約無效或撤銷承租意思表示，並改依民法第一百七十九條、第二百四十七條等規定為其請求權基礎，此固屬訴之變更，惟上訴人無論於變更前後，均係以「系爭租賃標的房屋不符其承租目的即開設撞球場使用」為其主要爭點，則本於該爭點所生之契約有效與否、及終止或撤銷權利存否之認定，在社會生活上應認為相互關連，而上訴人為訴之變更後，就變更前之訴訟及證據資料仍非不得繼續利用，揆諸前揭說明，自應認為本件變更之訴與原訴請求之基礎事實同一，被上訴人雖表示不同意變更云云，該訴之變更仍為法之所許。變更之訴既屬合法，原審舊訴因准許變更而視為撤回，本院僅需就新訴為裁判，無需就原訴判決之上訴為裁判（參照司法院解字第三九五八號解釋），合先敘明。二、上訴人起訴主張：兩造於八十八年八月三十日訂立房屋租賃契約，約定上訴人承租被上訴人所有系爭坐落臺北縣永和市○○路○段廿四及廿六號地下一樓房屋全部，上訴人於承租時即表明租用房屋目的在於開設撞球場，被上訴人則向上訴人保證系爭房屋面積全部均得作為撞球場使用，豈知，系爭房屋縱經辦理使用執照用途變更手續，得作為撞球場使用之面積僅餘約定面積之一半，則該房屋顯然自始不具特定之效用功能，依民法第二百四十六條第一項前段規定，系爭租約應屬無效；退步言之，縱使租約有效，上訴人亦已撤銷因錯誤或受詐欺所為承租之意思表示。上訴人已交付被上訴人租金一百二十萬元、押金六十九萬元，並因開設撞球場受有開辦、成本損失三百十一萬七千九百八十三元及營業損失二百七十四萬六千零八十三元，為此本於民法第一百十三條、第一百七十九條、第二百四十七第一項規定，求為命被上訴人給付七百七十五萬四千零六十六元及法定遲延利息之判決（上訴人於原審本於租約第六條所為請求，部分未據聲明不服，部分經上訴人提起上訴後，復因於第二審為訴之變更而撤回原訴）。被上訴人則以：伊並未擔保系爭房屋可供開設撞球場使用，且該房屋使用執照用途得變更為撞球場，即無自始客觀給付不能之問題，是系爭租約應屬有效；上訴人早知系爭房屋須辦理使用執照變更手續後始得供作撞球場使用，無陷於錯誤可言，若有錯誤，其撤銷意思表示亦已罹於除斥期間；伊本於合法有效之租約受領租金、押金，上訴人請求返還並賠償其開設撞球場所受損害，為無理由等語，資為抗辯。三、查兩造於八十八年八月三十日簽訂房屋租賃契約書，約定上訴人向被上訴人承租系爭地下一樓房屋全部（面積含公共設施共計約二八○‧五九坪），租期自八十八年九月十六日起至九十一年九月十五日止，每月租金二十三萬元，自八十九年九月起調升月租為二十四萬元，自九十年九月起調升月租為二十五萬元，嗣兩造於八十八年十二月二十九日協議調整第一年月租為每月二十萬元、第二年月租為二十四萬元、第三年月租為二十八萬元。上訴人於簽立租約之同時，依約繳付被上訴人保證金六十九萬元，嗣並已兌付自八十八年九月十六起至八十九年二月十五日止之租金計一百二十萬元等事實，有上訴人提出之房屋租賃契約書、租金調整協議書等件為證（見原審卷第二○至二五頁），亦為兩造所不爭，堪信為真實。四、按民法第二百四十六條第一項前段規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。」此係指契約之生效以標的可能為要件。而所謂不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之意。經查，本件兩造訂約時，上訴人即已表明其承租系爭房屋係為經營撞球場，被上訴人並基此而為同意出租之意思表示，為兩造所不爭（見原審卷第五、五七頁），則兩造間之租約，自應解為係以「得經營撞球場之房屋」為其標的。而依被上訴人提出臺北縣政府工務局八十七永使字第二八七號使用執照之記載，系爭房屋原核准使用之用途固為「店舖」及「辦公室」（見原審卷第六五至六七頁），惟上開用途並非不得依建築法之相關規定申請變更，經本院向臺北縣政府函查結果，系爭房屋領有八九永變使字第五四八號變更使用執照在案，其用途變更後得作為「撞球場」使用，此有臺北縣政府九十年十月十五日九十北府工使字第三七五五二三號函一件附卷可稽（見本卷第七五至七六頁），則系爭房屋並無不能實現債務本旨即所謂「標的不能」之情事。上訴人雖以系爭房屋用途變更後，得為撞球場使用之面積為五 ○六‧八五平方公尺（約一五三‧三二坪），僅占約定租用面積之一半，因而主張系爭租約為標的不能云云。惟查，系爭租約第一條僅為租用面積之約定，該條文既明載租用面積二八○‧五九坪尚包含公共設施在內（見原審卷第二一頁），自不得逕解為係兩造約定得經營撞球場之面積；而依證人即就系爭租約擔任上訴人連帶保證人之黃森桐證述「於八月三十日（即訂約日）時，林長勳說這可以開撞球場」等語（見原審卷第八九頁），亦難認定被上訴人確曾保證系爭房屋「全部」面積均得作為撞球場使用，上訴人所稱被上訴人曾為上開保證云云，既為被上訴人所否認，上訴人復未能舉證以實其說，自屬難予憑採。至於該租賃房屋得為撞球場使用之面積若干，始符合兩造約定之本旨，應依社會通常觀念就一般商業經營形態之標準判斷之。查系爭租賃標的房屋扣除公共設施及建物外皮之面積為六六七‧七三平方公尺，除前述得為撞球場使用之面積五○六．八五平方公尺外，餘一六○‧八八平方公尺之核准用途為「辦公室」，此有臺北縣政府前開函文及被上訴人提出之建物登記謄本等件足稽（見本院卷第七五、七六、八九、一 ○九至一二三頁），是該房屋實際使用面積中，得供撞球場使用者約為四分之三強（506.85/667.73 =75.9%），已占大部分之面積，其餘四分之一面積雖為「辦公室」使用，然亦為通常情況下，撞球場之經營所必需，衡諸社會通常觀念，系爭房屋就上訴人經營撞球場之使用目的而言，應無不合。是則，上訴人主張系爭租約因租賃標的不能而無效云云，難認有理，其依民法第一百十三條、第一百七十九條、第二百四十七條條第一項規定，請求被上訴人返還已受領之租金、保證金，並賠償其開設撞所受開辦、成本及營業損失，即非正當，不應准許。五、次按民法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院五十六年臺上字第三三八○號、十八年上字第三七一號、四十四年臺上字第七五號判例參照）。本件上訴人就受詐欺之事實，係主張被上訴人於締約時刻意隱匿使用執照，致上訴人無法得知系爭房屋用途，陷於錯誤而簽訂系爭租約云云。惟查，系爭房屋原核准用途並非「撞球場」乙事，為上訴人締約時所明知，此業據參與締約前洽談過程之證人陳曉健證述：「‧‧簽約前，‧ ‧‧原告（即上訴人）有帶一人來，‧‧‧我跟原告講系爭房屋目前使用是做店面，若要做撞球場，須到建管單位作變更使用，並有告知變更流程。‧‧‧」等語（見原審卷第九○頁）；證人即被上訴人職員孫金雪證述：「系爭房屋是被告（即被上訴人）所有，有張貼出租廣告，約八十八年八月中旬，原告先打電話洽詢，約定一、二天後看房子，原告在打電話洽詢時有問及可否作撞球場，我在簽約前有告知原告，若要經營撞球場，須辦理變更，並提供地下一樓平面圖、使用執照影本及權狀影本‧‧‧」等語（見原審卷第一○三頁反面至一○四頁）；及證人林長勳證述：「原告在八十八年七、八月時過被告公司孫金雪說願承租系爭房屋，駱先生（即原告）並說要作為撞球場，我在簽約前，在傳潤公司辦公室告訴原告及孫金雪說若要作為撞球場，須變更，請原告自己去辦理，並說明系爭房屋由我任建築師，若要變更，可找我們‧‧‧」等語（見原審卷第一○五頁）明確，則上訴人主張被上訴人隱匿房屋用途云云，已難採信。而系爭房屋嗣經上訴人委託林長勳建築師事務所辦理變更使用執照，有委任契約書一份在卷足按（見原審卷第一一一至一一四頁），變更後大部分面積得為撞球場使用，已如前述，至於小部分面積之用途無法變更為撞球場，涉及相關建築法令，被上訴人縱為專營房地租售之公司，亦無從於主管機關核准變更前確實知悉，故難認為被上訴人就系爭房屋用途有何故意詐欺之情事。是則，上訴人以受詐欺為由，撤銷承租系爭房屋之意思表示，難認有據，其進而依民法不當得利之規定，請求被上訴人返還已付租金及保證金，自非有理。六、末按依民法第八十八條第一項前段規定，得由表意人撤銷其意思表示者，以意思表示內容錯誤，或表示行為錯誤為要件，若「意思」與「表示」並無不一致者，自不得依該條文規定撤銷意思表示。本件上訴人之本意為「租用得經營撞球場使用之房屋」，而如前所述，系爭房屋經上訴人委請建築師辦理使用執照用途變更後，並非不得作為撞球場之經營使用，則其租用系爭房屋之「意思」與「表示」尚無不一致之可言，是上訴人以意思表示錯誤為由，撤銷承租系爭房屋之意思表示，亦有未合，其據此本於民法第一百七十九條規定，請求被上訴人返還已付租金及保證金，即非正當。七、綜上所述，上訴人主張系爭租約標的不能、及受詐欺或因錯誤而為意思表示云云，為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。是則上訴人執此主張系爭租約無效或得撤銷云云，自屬無據。從而，上訴人本於民法第一百十三條、第一百七十九條、第二百四十七第一項等規定，請求被上訴人返還租金、保證金及賠償損失合計七百七十五萬四千零六十六元，並給付自八十九年五月二十日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸一一審究論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴人變更之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　一　　　月　　十六　　日民事第十八庭審判長法　官　蔡　秀　雄法　官　吳　謀　焰法　官　梁　玉　芬右正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　一　　　月　　十七　　日書記官　張　淑　華附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院八十九年度重上字第五一四號

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