lawpalyer logo
in判決書

臺灣高等法院九十年度上字第七五號

關鍵資訊

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度上字第七五號 上　訴　人　　富群建設股份有限公司 法定代理人　　游德華 上　訴　人　　甲○○○ 右當事人間履行契約事件，兩造對於中華民國八十九年十一月十日臺灣臺北地方法院 八十八年度訴字第四四七○號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回富群建設股份有限公司左列第二、三項之訴部分，並該訴訟費用之裁 判均廢棄。 甲○○○就原判決主文第一項所命應給付富群建設股份有限公司本金金額其中新台幣 貳佰參拾萬捌仟柒佰陸拾壹元部分應再加計自八十七年三月三十日起至八十八年十一 月一日止按週年利率百分之五計算之利息。 甲○○○應另給付富群建設股份有限公司新台幣拾伍萬捌仟零柒拾伍元及自八十八年 十一月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 富群建設股份有限公司其餘上訴及甲○○○之上訴均駁回。 第一、二審訴訟費用由富群建設股份有限公司負擔百分之四，餘由甲○○○負擔。 事實及理由 一、上訴人即被上訴人富群建設股份有限公司（下稱富群公司）主張：兩造訂有合建 契約書合作興建住宅大樓，依分屋協議書約定甲○○○合計應分得房屋面積為八 十坪（私有面積與公共設施之分配比例及計算方式為百分之八十比百分之二十， 則甲○○○應分得室內面積為六十四坪，公共設施為十六坪）。然甲○○○實際 分得之房屋登記面積為鑽石座十一樓及十二樓房屋合計九九點五二坪（各為四九 點七六坪，其中室內面積七一點二八坪，公共設施二八點二四坪，多分得室內面 積為七點二八坪，七點二八坪再加百分之二十公共設施後），甲○○○多分得之 總面積為九點一坪，其中四點五五坪以每坪新台幣（下同）二十八萬一千四百元 計算﹐另四點五五坪以每坪二十八萬二千四百元計算﹐合計為二百五十六萬五千 二百九十元，再依分屋協議書約定以九折計算，為二百三十萬八千七百六十一元 ，甲○○○應如數給付多分屋補貼款；富群公司已支付甲○○○合建保證金一百 萬元﹐依兩造所訂承諾書第五條約定，甲○○○應於房屋興建完成﹐取得所有權 狀並接通水電時全部一次退還。今該屋已興建完成並移轉所有權，且已接通水電 ，甲○○○自應返還富群公司合建該一百萬元保證金；再富群公司為甲○○○代 墊產權移轉規費一萬七千三百七十八元（富群公司誤載為一萬七千三百十八元， 依其聲明請求之總數計算應係誤載），及系爭大廈管理基金五萬九千七百十二元 ，其自得請求甲○○○該二筆代墊費用；又因甲○○○遲不繳款交屋，即遲延受 領交屋，富群公司得依民法二百四十條請求甲○○○賠償其所分配房屋之保管必 要費用即水費一千八百四十二元、電費六百八十六元及大廈管理費九萬五千八百 三十五元，共計九萬八千三百六十三元。準此，甲○○○合計應給付富群公司三 百四十八萬四千二百十四元及其中二百三十萬八千七百六十一元多分屋補貼款自 八十五年五月二十三日起﹐其餘一百十七萬五千四百五十三元自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，爰求為判命甲○○○如數 給付本息之判決。（上開請求，原審判命甲○○○應給付富群公司三百三十二萬 六千一百三十九元及自八十八年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，而駁回富群公司之其餘請求。兩造各就其敗訴部分聲明不服）並於 本院上訴聲明：㈠原判決不利於富群公司部分廢棄。㈡右廢棄部分，甲○○○應 再給付富群公司：⒈十五萬八千零七十五元，及自八十八年十一月二日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原判決所命給付本金二百三十萬八千 七百六十一元應加計自八十五年五月二十三日起至八十八年十一月一日止，按週 年利率百分之五計算之利息。㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由甲○○○負 擔。另答辯聲明：㈠對造之上訴駁回。㈡上訴費用由對造負擔。 二、被上訴人即上訴人甲○○○（下稱甲○○○）則以：富群公司違反系爭合建契約 書第五條第五款之規定，恣意分配土地應有部分，分配與伊之土地應有部分（十 萬分之六一六）顯多於依合建契約伊所應分配到之土地應有部分（十萬分之五六 一），即未依債之本旨而為給付，已屬瑕疵，並使伊因而受有損害，故屬違約， 伊依合建契約書第二十四條約定，即得沒收保證金及已建之地上營造物，故其並 無給付富群公司多分屋款及返還保證金之義務。再就富群公司對其所負之交屋債 務，伊並無受領遲延情事，富群公司主張「拋棄占有」即非適法，且富群公司並 未交付鑰匙，故其給付義務不因其單純為「拋棄占有」之通知而消滅。況富群公 司未依約定分配土地應有部分，伊依約本得沒收地上營造物而無給付富群公司多 分屋款之義務，富群公司卻以伊未繳納多分屋款為由，強行扣留伊依約所應分得 之房地，富群公司此舉係屬權利濫用，且致伊因此受有六百六十萬元之損害，故 縱認伊應給付多分屋之補貼款等，則伊亦得主張抵銷。另因伊代墊富群公司於交 屋前所應負擔之水電費六千六百十四元、接水費、電錶費二萬零四百零八元及大 廈管理費三十二萬四千三百六十八元，且因房屋瑕疵修補費估須九萬元，且冷氣 、瓦斯爐、對講機之修理費估須為十二萬一千零八十元合計伊得向富群公司請求 五十六萬二千四百七十元，伊亦主張抵銷。至於富群公司所請求之公寓大廈管理 費及水電費部分，因費用產生期間系爭房屋尚在富群公司占有中，依民法第三百 七十三條規定，仍應由富群公司負責繳納。而管理基金依法亦應由富群公司給付 ，而代墊產權移轉規費部分富群公司所提呈之私文書及產權登記費用明細表影本 欠缺證明力，伊否認其真正，各等語置辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於 甲○○○部分廢棄。㈡右廢棄部分，富群公司在第一審之訴及其假執行之聲請均 駁回。㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由富群公司負擔。另答辯聲明：㈠ 對造之上訴駁回。㈡上訴費用由對造負擔。 三、查富群公司主張兩造於七十七年八月六日簽訂合建契約書，由富群公司出資，甲 ○○○提供所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第一一二地號土地所有權應有部 分，面積為三十一點八三平方公尺（約九點六三坪），與其餘地主合計一千六百 九十三點零九坪計四十筆土地，合作興建商業住宅大廈，其後兩造陸續簽訂有協 議書、承諾書及分屋協議書，富群公司並交付甲○○○保證金一百萬元，嗣系爭 大廈興建完成，富群公司並於八十四年二月七日將甲○○○依約所可分得之房地 所有權移轉登記與甲○○○，甲○○○實際所分得之房屋登記面積為十一樓及十 二樓房屋（樓棟別編號為：鑽石座拾壹樓Ａ戶及鑽石座拾貳樓Ａ戶，門牌號碼分 別為臺北市○○路一二七號十一樓及十二樓）各四九點七六坪共計九九點五二坪 ，其中室內面積七一點二八坪，公共設施二八點二四坪等情，業已提出甲○○○ 不爭執真正之合建契約書、協議書、承諾書、分屋協議書、建物所有權狀等影本 可憑（見原審卷第十五至二九頁），並為甲○○○所不爭執，自堪信為真實。是 本件所應探究者厥為㈠富群公司可否請求甲○○○給付多分屋款二百三十萬八千 七百六十一元及自八十五年五月二十三日起至清償日止之法定遲延利息及返還保 證金本息？亦即富群公司是否多分土地應有部分與甲○○○，甲○○○可否以此 為由抗辯富群公司違約而得沒收建物及保證金？㈡富群公司可否請求甲○○○返 還代墊之水電費、產權移轉規費、管理基金及管理費？㈢甲○○○抵銷抗辯是否 有理？茲分項詳析如后： ㈠、富群公司得請求甲○○○給付多分屋款二百三十萬八千七百六十一元及自八十七 年三月三十日起至清償日止之法定遲延利息並返還保證金本息： １、查依兩造所不爭執之分屋協議書第五條約定：甲○○○分得之房屋面積為八十坪 （每坪單價以二十八萬零三十元計），確定分得二戶，每戶面積為四十七點四五 坪，及停車位二位，以上房屋面積包括室內、陽平台、花台及公共設施在內）， 嗣後如與主管機關核准之面積不符時，雙方同意以核准之面積為準．．．相互找 補等語（見原審卷第二四、二五頁─分屋協議書第五條）。雖兩造分屋協議書第 四條記載：「因採用開放空間設計及停車位鼓勵辦法所優待之面積，經建築師預 估為六百六十五點四一坪，各地主間之分配空間原則為乙方（即富群公司）與本 基地之全體地主各得二分之一，各地主間之分配依各人持有之基地持分面積佔總 基地之面積之比例分配，實際優待面積依工務局核發建照優待面積為準，如有增 加乙方應按上開分配比例分配予甲方（即甲○○○），如減少時則由乙方自行吸 收不另扣甲方分得面積」，並載明計算方式（見原審卷第二四頁─分屋協議書第 四條），可見上開分屋協議書第五條所載甲○○○分得房屋面積八十坪，僅屬預 估性質，實際面積應係以工務局核發建照之優待面積，依分屋協議書第四條記載 之計算方式核算，如有增加富群公司仍應按上開分配比例再分配與甲○○○，如 減少則由富群公司自行吸收，而不另扣甲○○○分得之八十坪。茲經原法院函詢 臺北市政府工務局，該局以八十九年八月九日北市工建字第八九三二○四五二○ ○號函覆：「本案依未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」所核定獎勵面積為 五二七．四四平方公尺，依臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」所核 定獎勵面積為一三一二．五○平方公尺」，此有該函及所附基地面積計算表可考 （見原審卷第二三○至二三三頁），則工務局就系爭房屋核發建照優待面積合計 為一千八百三十九．九四平方公尺，即五百五十六點五八坪（小數點二位以下四 捨五入），比分屋協議書第四條預估之優待面積六六五．四一坪為少，依約該部 分由富群公司自行吸收，故甲○○○依約所分得之房屋面積仍為八十坪。至於系 爭房屋私有面積與公共設施之分配比例及計算方式，依前開合建契約書第五條第 一項之規定為百分之八十比百分之二十（見原審卷第十六頁─合建契約書第五條 第一項），則甲○○○分得之室內面積應為六十四坪、公共設施面積應為十六坪 ，又甲○○○實際所分得之房屋登記面積室內面積部分為七十一點二八坪已如前 述，故甲○○○多分得室內面積為七點二八坪（ 71.28－64＝7.28），故七點二 八坪再加百分之二十公共設施後，甲○○○多分得之總面積為九點一坪，依前開 約定，甲○○○所分得之房屋面積既較之契約約定為多，其中四點五五坪以每坪 二十八萬一千四百元計算，另四點五五坪以每坪二十八萬二千四百元計算，合計 為二百五十六萬五千二百九十元，再以九折計算，為二百三十萬八千七百六十一 元（ 0000000×0.9＝0000000），是甲○○○依兩造約定即應就多分屋款部分找 補富群公司二百三十萬八千七百六十一元，此一計算方式亦為另案所採取（見原 審卷第三十至四六頁─原法院八十四年重訴字第一二七九號及本院八十六年上字 第七號民事判決影本），並為甲○○○所不爭執，富群公司此部分主張即屬可採 。 ２、甲○○○多分配土地所有權應有部分十萬分之五五，富群公司不構成違約，甲○ ○○不得沒收營造物及保證金： ①、甲○○○確有多分配土地所有權應有部分十萬分之五五： 按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文 字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最 高法院著有判例。查兩造合建契約書第五條第五款既已明定：「甲乙雙方土地之 持分（應有部分），依雙方各分得房屋面積比例分配」，核其文字，即已明白表 示兩造所應分配之土地應有部分即為「各自分得之建物面積占合建房屋總面積之 比例」，實無須反捨契約文字而更為曲解。本件富群公司分配與甲○○○上開房 屋之土地面積所有權應有部分為十萬分之六百十六，有土地所有權狀影本乙份為 證（見原審卷第一百頁），並為兩造所不爭執。依甲○○○所提出原法院八十七 年度訴字第二五○二號之回復原狀事件筆錄，其中證人胡荻英到庭證稱：其原在 富群公司任土地開發及業務，現已離職，負責兩造間土地事務，依授權書當然包 括土地合併，甲○○○也知道土地合併，為合併所需資料都有通知甲○○○，因 停車位地下商場價值較低，我們就各分配一點土地，其他依坪數計算，一樓以上 的計算是以建物除以總建數面積，扣除停車位、地下商場之土地應有部分，土地 應有部分之算法是依我以前經驗及專業人士意見做出來的，因甲○○○有多分到 房屋面積，所以造成土地應有部分較多，依土地法，合併前後若價值不超過一平 方公尺就不須印鑑章，所以才沒通知甲○○○，對他的影響也不大，合併前的印 鑑資料都有通知甲○○○，因土地合併前後的價值要一樣，所以面積會不一樣。 甲○○○算的方式並沒有扣除地下商場面積各等語（見原審卷第九八、九九頁─ 筆錄影本）。可見上開富群公司實際分配與甲○○○之十萬分之六一六土地所有 權應有部分，係由證人胡荻英依其意見任意分配一點土地與地下商場及停車位後 計算得出，與兩造合建契約第五條第五款之約定有所出入。況參以富群公司訴訟 代理人函詢中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會（下稱建商同業公會）有 關合建契約土地應有部分之建築常規及同業慣例事項，建商同業公會復以：「現 行相關法令對合建土地持分之配置並未做任何規範；另者有關土地持分（應有部 分）之配合，將因各建築個案及合建態樣不同而有所差異，故實際情形仍請依『 合建契約內容』而定。」，此有該等函件附卷可稽（詳參原審卷被證九號），可 見建商同業公會並不認為就土地應有部分之分配有所謂慣例或其他特殊基準得以 凌駕契約內容，顯見證人胡荻英所稱「過去的經驗及專業人士的意見」為土地應 有部分分配之依據即無可採，則甲○○○抗辯富群公司未依兩造合建契約第五條 第五款約定方式分配土地應有部分，即屬可採。 ②、甲○○○多分得土地所有權應有部分，對造並不構成違約：雖甲○○○主張，依兩造合建契約約定方式，其應得分配之土地所有權應有部分 為十萬分之五六一，富群公司卻分配與伊十萬分六一六，多出十萬分之五五，惟 土地所有權應有部分之給付屬可分之債，富群公司分配與甲○○○之土地所有權 應有部分十萬分之六一六既已超過依約所得分配之十萬分五六一，則富群公司上 開分配土地應有部分之給付在十萬分之五六一範圍內即屬符合債之本旨之給付， 至於超出之十萬分之五五之部分，乃屬「非債清償」，就此部分，甲○○○本可 拒絕受領，或於受領後予以返還。如予受領，可對未配足土地所有權應有部分之 其他住戶，主張相當於租金之損害，而請求返還不當得利，此為另一問題。甲○ ○○又抗辯其因多受分配土地應有部分須多分擔地價稅、增值稅及工程受益費等 而受有損害云云，惟核此等稅賦規定，乃國家為落實土地利用及漲價歸公政策， 而向土地所有權人課徵之稅捐，此屬公法上之義務，難認係屬損害，故甲○○○ 抗辯富群公司多分配土地所有權應有部分與伊，係屬瑕疵給付或加害給付，即無 可採。另合建契約書第二十四條固約定：「本契約雙方應確遵守，除另有約定外 ，甲方（甲○○○）如有違約，該違約之人應加倍返還乙方（富群公司）已付之 保證金，並賠償乙方因而遭受之一切損失；乙方如有違約，保證金及已建之地上 營造物均由甲方沒收並賠償甲方所生一切損失。」，惟如上所述，富群公司多分 配土地應有部分與甲○○○，既無瑕疵，又未造成損害，則無何違約可言，故甲 ○○○抗辯富群公司違約，其得依上開違約約定，沒收保證金及已建地上營造物 ，要無足採。 ３、富群公司主張前開多分屋補貼款之利息自八十七年三月三十日起算，為有理由： 按前開多分房屋面積之補貼款甲○○○應於富群公司完成產權登記並交屋時乙次 以現金付清，此觀兩造分屋協議書第六條約定自明。查富群公司主張甲○○○所 分配之房地所有權早於八十四年三月前完成產權登記乙節，為甲○○○所不爭執 。次查，富群公司主張其於產權登記完竣後，即在八十四年三月間發函通知甲○ ○○交屋，請其同年月十五日辦理交屋手續並同時給付多分屋款之事實，業據其 提出甲○○○不爭執真正之通知函為證（見原審卷第一六七、一六八頁），亦堪 信為真實。按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起， 負遲延責任；又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權 人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事 情，通知債權人，以代提出，民法第二百三十四條、第二百三十五條分別定有明 文。茲甲○○○須就多分屋部分找補富群公司二百三十萬八千七百六十一元，且 甲○○○並無系爭合建契約第二十四條約定之沒收地上營造物及保證金之權利， 已如前述，又富群公司交屋債務之履行，尚須債權人甲○○○到場協同受領始得 完成，且上開分屋協議書第六條亦約定，有關多分屋補貼款應於「完成產權登記 並交屋時乙次以現金付清」，則富群公司以上開函件通知甲○○○其已準備交屋 ，請其八十四年三月十五日到場辦理交屋手續並同時給付多分屋補貼款，即屬民 法第二百三十五條之符合債之本旨之合法言詞提出給付，甲○○○抗辯其無庸給 付多分屋補貼款，富群公司之交屋通知卻要求伊同時交付多分屋補貼款，其交屋 給付之提出不符債之本旨云云，即不可採。又甲○○○拒不於上開存證信函通知 之八十四年三月十五日到埸辦理交屋手續並同時給付多分屋補貼款，就富群公司 之交屋給付而言，甲○○○即屬受領遲延，雖兩造分屋協議書第六條約定，多分 屋補貼款應於交屋時以現金乙次付清，甲○○○既遲延受領交屋，甲○○○未於 催告期限即八十四年三月十五日給付富群公司多分屋補貼款，甲○○○就該多分 屋補貼款給付債務而言，自該期限屆滿起即應負給付遲延責任。雖甲○○○抗辯 ，縱認「富群公司之交屋債務」與「伊之給付多分屋補貼款債務」係立於對待給 付之地位，則多分屋補貼款遲延利息應自富群公司交屋後，伊遲延給付補貼款後 始得起算。惟按，雙務契約當事人之一方，於他方所負債務已屆清償期，應為給 付而未為給付時，即得請求其給付。該他方當事人縱享有同時履行抗辯權，在未 行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使抗辯權以後，始能免責 ，最高法院五十年台上字第一五五○判例可資參照；最高法院七十一年度台上字 第四四二八號判決，亦同此見解。是縱認本件「富群公司之交屋債務」與「伊之 給付多分屋補貼款債務」係立於對待給付之地位，富群公司以上開通知函請求時 ，甲○○○並未行使同時履行抗辯權且未於催告期限即八十四年三月十五日給付 多分屋補貼款為其所不爭，則甲○○○自該期限屆滿時起就其多分屋補貼款即應 負給付遲延責任。故富群公司依民法第二百三十三條第一項規定，請求甲○○○ 給付富群公司該多分屋補貼款二百三十萬八千七百六十一元及自八十五年五月二 十三日起至清償日止依法定利率計算之遲延利息，即無不合。惟利息部分，與對 造主張房屋等瑕疵應抵銷二十一萬一千零八十元（理由詳後）應予准許，經抵銷 後，應縮減自八十七年三月三十日起算。 ４、富群公司得請求返還保證金一百萬元：查本件一百萬元合建保證金業經甲○○○ 收受，而系爭房屋業已完工，富群公司亦已依約辦妥產權登記等情，已如前述。 又系爭房屋已接通水電，亦有富群公司所提出甲○○○不爭執形式真正之臺北自 來水事業處水費通知單及收據、臺灣電力公司電費收據等在卷足佐（見原審卷第 五十、五一頁），足信為真實。按兩造所簽訂之承諾書第五條約定：保證金退還 期限為房屋興建完成，取得所有權並接通水電時，甲○○○應一次退還，此亦有 該承諾書在卷可稽（見原審卷第二二、二三頁），是富群公司請求甲○○○返還 該保證金一百萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十一月二日起算至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息，亦有所據，應予准許。 ㈡、富群公司得請求甲○○○返還下列之水電費、產權移轉規費、管理基金及管理費 共十七萬五千四百五十三元及自八十八年十一月二日起至清償日止按週年利率百 分之五計算之利息： １、產權移轉規費一萬七千三百七十八元： 按兩造合建契約書第十二條第三款約定：「移轉、合併、分割及建物所有權第一 次登記等所生之規費及代書費，由甲乙雙方按分得比例各自負擔」，查本件富群 公司已將系爭建物移轉登記與甲○○○，並繳納產權登記費，有富群公司所提出 之建物所有權狀及產權登記費明細表可證（見原審卷第二七至二九、五二頁）， 甲○○○空言否認，自無可採，是富群公司請求甲○○○返還代墊之上開一萬七 千三百七十八元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十一月二日起至清償日止依 年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許。 ２、水電費二千五百二十八元及管理費九萬八千八百三十五元合計九萬八千三百六十 三元： 查富群公司通知甲○○○於八十四年三月十五日辦理交屋手續，惟屆期甲○○○ 並未辦理交屋，甲○○○應負受領遲延責任乙節，已如前述。次查，富群公司自 八十五年九月至八十六年二月間，就系爭建物之水費合計支付一千八百四十二元 ，自八十五年九月至五月間，合計支付電費六百八十六元，業有甲○○○不爭執 形式真正之臺北自來水事業處水費通知單及收據、臺灣電力公司電費收據在卷可 稽（見原審卷第五十、五一頁）。又，富群公司自八十五年四月起至八十六年四 月止繳納系爭建物之每月管理費共計九萬五千八百三十五元，亦有其所提出之甲 ○○○不爭執形式真正之凱廈社區住戶管理委員會之管理費收據等足參（見原審 卷第五五至五八頁），自堪信為真實。雖甲○○○抗辯此二筆費用，係在富群公 司交付系爭房地與伊之前發生，依民法第三百七十三條規定，應由富群公司負擔 云云。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另 有訂定者，不在此限，民法第三百七十三條固定有明文，惟按民法第二百四十條 第一項規定：「債權人遲延者，債務人得請求其賠償提出及保管給付物之必要費 用。」是縱此二筆費用係在富群公司交付系爭房地與甲○○○之前所發生，惟核 上開水電費用二千五百二十八元及系爭大廈管理費九萬五千八百三十五元合計九 萬八千三百六十三元（2528＋95835＝98363）係甲○○○遲延受領交屋後系爭建 物之維護及保管必要費用，依民法第二百四十條第一項規定，富群公司自得請求 甲○○○賠償。 ３、管理基金五萬九千七百十二元： 查富群公司另主張於系爭大廈興建完成時其曾先代所有住戶提撥大廈管理基金一 百六十九萬九千九百八十六元予住戶管理委員會，有其提出甲○○○不爭執形式 真正之台新國際商業銀行支票影本及凱廈社區住戶管理委員會之收受證明可憑（ 見原審卷第五三頁），自屬真實。按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定 比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金 之孳息。四、其他收入」、「依前項第一款規定所提列之公共基金，起造人於該 公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立 管理委員會或選任管理負責人後移交之，．．．。」、「第一、二項所規定起造 人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用 之。」公寓大廈管理條例第十八條第一、二、四項分別定有明文。查系爭大廈之 起造人包括兩造在內之一百八十三人，此有系爭大廈使用執照存根及其附表在卷 可稽（見原審卷第九五、九六頁）。雖兩造共同為起造人所興建之系爭大廈於七 十八年十月三十三日取得建造執照，有系爭大廈建造執照存根可考（見本院卷第 一○三頁），而依公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布施行，依公 寓大廈管理條例第十八條第四項規定，雖同法條第一、二項所規定起造人應提列 之公共基金，不適用之。惟查甲○○○既為系爭大廈鑽石座十一樓、十二樓房屋 （即坐落台北市○○區○○段一小段第二八九七、及第二八九八建號）之所有權 人，此有該等建物所有權狀可參（見原審卷第二八、二九頁），可見甲○○○現 已由起造人轉化為系爭大廈之區分所有權人，則依同條例第十八條第一項第二款 規定，亦應繳納，而依比例甲○○○須分攤五萬九千七百十二元，亦有管理基金 明細表為證（見原審卷第五四頁），甲○○○雖否認該表形式之真正，惟對該表 之計算方式並未表示異議，故應認其計算之金額無訛，是富群公司請求甲○○○ 返還該筆代墊費用，即屬正當。總此，富群公司請求甲○○○給付上開產權移轉 規費、水電費、管理基金及管理費共十七萬五千四百五十三元（17378＋1842＋6 86＋59712＋95835＝175453）及起訴狀繕本送達對造之翌日即八十八年十一月二 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許。 ㈢、甲○○○僅得抵銷二十一萬一千零八十元： １、甲○○○另以：富群公司違約在先，卻執意要求伊應給付甲○○○多分屋款及保 證金，並以此由，扣留甲○○○依據合建契約所應分得之二戶房屋、三個停車位 及其所有權狀，蓋縱使甲○○○須給付多分屋款，則富群公司扣留一、二個停車 位即已足夠，富群公司竟扣留二戶房屋、三個停車位及其所有權狀，故富群公司 此債務不履行之情事致使伊自該屋完工可交屋之時起迄至目前為止均無法使用收 益該房屋，又富群公司前開通知函第六點載稱於八十四年時系爭大廈五十坪房屋 及車位一位月租金為五萬五千元，是以伊自八十四年三月起至八十九年三月止五 年期間因無法使用收益所分得二戶房屋及三個停車位之損害共計有六百六十萬元 ，已逾富群公司之請求，而主張抵銷云云。惟查富群公司與甲○○○所訂立之合 建契約雖係約定由本件地主即甲○○○提供部分合建土地，由建商即富群公司提 供資金興建系爭大廈，完成後依約各自分配房地，然亦約定若依約定比例分配之 房屋不足一戶時，則須依約定方式互相找補，則「富群公司將甲○○○依約所得 分配之房地所有權登記為甲○○○名義並交付之」與「甲○○○依約提供合建土 地並給付多分屋補貼款」二者乃屬對待給付，又兩造分屋協議書第六條約定，系 爭多分屋補貼款雙方同意於「產權登記完成並交屋時乙次以現金付清」，且富群 公司早於八十四年三月間即依約辦妥產權登記，已如前述，則依民法第二百六十 四條第一項「因契約互負債務者，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付」 之規定，在甲○○○未給付多分屋補貼款前，富群公司自得拒絕交付所有房屋或 停車位。雖甲○○○再抗辯，民法第二百六十四條第二項規定：「他方當事人已 為部分給付時，依其情形，如拒絕自己之給付，有違誠實及信用方法者，不得拒 絕自己之給付」，其既已依合建契約提供合建土地，富群公司卻以伊未給付多分 屋補貼款為由，拒絕全部房地之交付，自已違誠實及信用方法云云。惟查雖甲○ ○○業已「提供合建土地」而已為部分給付，然富群公司當時亦已同為依約「建 妥房屋並辦妥產權登記」之部分對待給付，彼此旗鼓相當，故富群公司在甲○○ ○給付多分屋補貼款前，拒絕交屋，尚屬相當，難謂有何違反誠實及信用方法， 甲○○○上開抗辯，顯不足採。則富群公司就該交屋債務之履行，既未有遲延， 即不負給付遲延之損害賠償責任。是甲○○○以富群公司因此應賠償六百六十萬 元而主張抵銷，顯無可採。 ２、甲○○○再抗辯伊代墊富群公司於交屋前所應負擔之水電費六千六百十四元、接 水費、電錶費二萬零四百零八元及大廈管理費三十二萬四千三百六十八元，且因 房屋瑕疵修補費估須九萬元，又冷氣、瓦斯爐、對講機之修理費估須為十二萬一 千零八十元合計伊得向富群公司請求五十六萬二千四百七十元，伊亦主張抵銷云 云。查甲○○○因未協同辦理交屋而應負受領遲延責任乙節，已如前述。次查， 甲○○○所提出之水電費、接水費、電錶費及大廈管理費用發生期間縱如甲○○ ○所言，係在富群公司交付系爭房地與伊之前發生，且為伊所支付，惟依民法第 二百四十條第一項規定：「債權人遲延者，債務人得請求其賠償提出及保管給付 物之必要費用。」，且上開費用係甲○○○遲延受領交屋後系爭建物之維護及保 管必要費用，依民法第二百四十條第一項規定，富群公司本得請求甲○○○賠償 ，是縱該等費用係由甲○○○所支付，亦無由請求富群公司返還，此部分抵銷抗 辯，亦無可採。 ３、甲○○○主張富群公司所交付之房屋有龜裂及發霉瑕疵，預估修補費用為九萬元 ，另依兩造合約富群公司所設置之冷氣機、瓦斯爐、對講機亦有故障及瑕疵，預 估修補維護費用為十二萬一千零八十元，均應由富群公司負擔乙節，業據其提出 預估單六紙為證（見本院卷第一七三、二一七至二二一頁），亦為富群公司所不 爭執，則其抗辯以此二筆費用共計二十一萬一千零八十元（90000＋121080＝ 211080）主張抵銷，即屬可採。甲○○○未主張抵銷何宗債務，依民法第三百四 十二條準用同法第三百二十二條、第三百二十三條規定，應優先抵銷先到期之利 息，即多分屋補貼款二百三十萬八千七百六十一元之利息，經計算為自八十四年 五月二十三日起至八十六年三月二十九日止（667天）同額利息（計算式：x（天 數）×0000000×5/36500（日利率）＝211080，x＝667） 四、綜上所述，除甲○○○前項抵銷部分外，富群公司尚得請求甲○○○給付①多分 屋補貼款二百三十萬八千七百六十一元及自八十七年三月三十日起至清償日止按 週年利率百分之五計算之利息②返還保證金一百萬元及③給付上開水電費、產權 移轉規費、管理基金及管理費共十七萬五千四百五十三元及各自起訴狀繕本送達 對造之翌日即八十八年十一月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息 。原審就多分屋補貼款二百三十萬八千七百六十一元之週年利率百分之五利息， 僅計自八十八年十一月二日起至清償日止，尚有不足，應再命加計自八十七年三 月三十日起至八十八年十一月一日止給付之。原判決另命甲○○○給付保證金一 百萬元，產權移轉規費一萬七千三百七十八元本息，而駁回富群公司水電費二千 五百二十八元、管理基金五萬九千七百十二元及管理費九萬五千八百三十五元本 息，亦有不當，除原判決所命給付應予維持外，其餘部分應再命給付。富群公司 上訴意旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部 分廢棄改判如主文第二、三項所示。富群公司逾此部分之上訴（雖抵銷之多分屋 補貼款之自八十五年五月二十三日起至八十七年三月二十九日止之法定遲延利息 部分），為無理由，應予駁回。甲○○○上訴意旨主張其無須給付，並非正當， 為無理由，應予駁回其上訴。 五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，經核均與判決結果 不生影嚮，爰不再逐一論述，併此敘明。 據上論結，本件富群公司之上訴為一部有理由，一部無理由，甲○○○之上訴為無理 由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如 主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　六　　 月　 　五 　　日 民事第八庭 審判長法 官　鄭 三 源 法 官　黃 豐 澤 法 官　王 淇 梓 右正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者 ，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本） 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或 第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　六　　 月　 　五 　　日 書記官 張 美 華 附註： 民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具 有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機 關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人 。