九十年度上易字第七七九號｜民事：減少價金｜裁判日期：91 年 12 月 10 日

臺灣高等法院民事判決　九十年度上易字第七七九號上　訴　人　甲○○ 法定代理人　　　　游石鴻複　代理人　　　　蘇慶福右當事人間減少價金事件，上訴人分別對於中華民國九十年十月三十日臺灣基隆地方法院九十年度訴字第一五二號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：主文上訴人甲○○及永豐國際股份有限公司之上訴均駁回。第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。事實甲、上訴人甲○○方面：一、聲明：㈠上訴聲明： ⒈原判決關於駁回後開第二項部分廢棄。 ⒉右廢棄部分，上訴人永豐國際股份有限公司（下稱永豐公司）及被上訴人乙○ 應再給付上訴人甲○○新台幣（下同）二十五萬七千二百八十七元。㈡答辯聲明：上訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠本件基隆市信義區威鎮八方社區○○道路即正信路二二七巷道（下稱系爭聯外道路），係屬國有保安林地，為上訴人永豐公司非法設置，經鈞院以違反山坡地保育利用條例，將負責人張志浩、杜鎮川各處有期徒刑壹年，竊佔國土面積共柒仟柒佰參拾壹平方公尺之地上工作物，花圃、道路、水泥植草邊坡、排水溝等，宣告沒收在案。㈡上訴人永豐公司串通基隆市政府都市計劃課，將系爭聯外道路，不依法定程序向農林課申請解除保安林地由市府層報中央主管機關（行政院農業委員會林務局）查核，卻申請變更為都市計劃用地，其行為屬行政重大瑕疵，依法無效。㈢台灣省建築師公會已於九十一年七月二十二日對門牌號碼基隆市○○路二二七巷二一弄八號二樓房屋及其基地（下稱系爭房地）完成減少價金鑑定報告書，明示應折減價款為六十一萬七千二百八十七元為合宜。三、證據：除援用原審所提證據外，提出台灣高等法院九十年度上訴字第一一０一號刑事判決、行政院農業委員會林務局九一林治第0000000000號、第０九一一七三０一六三號書函等影本各乙件為證，並聲請命台北市建築師公會鑑定系爭房地價值之減損程度。乙、上訴人永豐公司方面：一、聲明：㈠上訴聲明： ⒈原判決不利於上訴人永豐公司部分廢棄。 ⒉右廢棄部分，上訴人甲○○在第一審之訴駁回。㈡答辯聲明：上訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：本件系爭聯外道路即基隆市○○路二二七巷道，坐落基隆市○○區○○段五一一之三九地號土地，係分割自基隆市○○區○○段五一一之八號土地，已由台灣省基隆市○○○○○道路用地，其他同段第五一一之三○、五一一之四三、五一一之五○及五一三之三地號土地亦為道路用地。從而，本件上訴人甲○○以系爭聯外道路即基隆市○○路二二七巷道係不合法為由提起本件訴訟，即欠缺訟爭性，其訴顯無理由，應予駁回。三、證據：除援用原審所提證據外，補提建造執照、基隆市政府工務局（九一）基府工都字第０三四四五四號函等影本各乙件為證，並聲請分別向內政部營建署、基隆市政府工務局函查基隆市○○段五一一之八號土地上之聯外道路是否已合法變更為道路用地等。丙、被上訴人乙○方面：未於言詞辯論期日到埸，亦未提出書狀作何聲明或陳述。理由一、本件被上訴人乙○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人甲○○之聲請，由其一造辯論而為判決。二、上訴人甲○○於原審起訴請求被上訴人應連帶給付六十一萬四千八百八十元，原審判命永豐公司、乙○應各給付十八萬元，甲○○上訴聲明請求永豐公司、乙○ 應再給付二五七、二八七元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書規定，應予准許。又就「連帶」部分，原審為上訴人甲○ ○敗訴之判決，上訴人甲○○就此部分未為上訴，故此部分應已確定。三、上訴人甲○○起訴主張：上訴人永豐公司於基隆市○○段五一一之八號土地上，建造基隆市信義區威震八方社區○○○道路（即基隆市○○路二二七巷巷道；下稱系爭聯外道路），惟該五一一之八號土地係屬國有保安林地，因此該社區○○ ○○○道路顯屬非法設置，復經拆除。詎上訴人永豐公司隱瞞該部分事實，於八十七年四月十三日將該社區內門牌號碼為基隆市○○路二二七巷二一弄八號二樓房屋及其基地（下稱系爭房地）出售予上訴人甲○○之兄錢金水。嗣因錢金水死亡，系爭房地由上訴人甲○○繼承。威震八方社區未具備合法之聯外道路，乃屬重大瑕疪，故上訴人永豐公司就系爭房地，應對上訴人甲○○負出賣人物之瑕疵擔保責任，為此上訴人甲○○請求減少價金，系爭建物為二十五‧六二坪，依每坪減少二萬四千元計算，合計應減少價金六十一萬四千八百八十元。爰依契約關係，請求房屋出賣人永豐公司與土地出賣人乙○應連帶給付上訴人甲○○六十一萬七千二百八十七元。四、上訴人永豐公司則以：系爭建物及基地買賣契約於八十七年四月十三日由上訴人甲○○之被繼承人錢金水簽訂，繼於同年五月十八日交屋完結，依八十八年四月二十一日修正前之民法第三百六十五條第一項規定，上訴人甲○○之瑕疵擔保請求權業已罹於時效而消滅。又系爭房地所在威震八方社區，建造時依據建築法第四十二條規定所連接之建築線（即道路）係坐落基地下方（即經桃花園社區○○ ○○○道路），故上訴人甲○○主張系爭威震八方社區○○道路根本無法開闢使用及上訴人永豐公司故意隱瞞，純屬誤會。另本件系爭聯外道路即基隆市○○路二二七巷道，坐落基隆市○○區○○段五一一之三九地號土地，係分割自基隆市信義區○○段五一一之八號土地，已由台灣省基隆市○○○○○道路用地，其他同段第五一一之三○、五一一之四三、五一一之五○及五一三之三地號土地亦為道路用地，從而上訴人甲○○以系爭聯外道路係不合法為由提起本件訴訟，即欠缺訟爭性，其訴顯無理由等語，資為抗辯。五、上訴人之兄錢金水於八十七年四月十三日與被上訴人永豐公司簽訂威震八方社區內門牌號碼為基隆市○○路二二七巷二一弄八號二樓房屋買賣契約書，與地主簽訂土地買賣契約書，嗣兩造均已履行買賣契約之主債務，上訴人之兄錢金水已付清價金，而永豐公司已將系爭房屋移轉過戶予買受人，及系爭房屋之基地所有人乙○亦將系爭房屋基地之應有部分移轉過戶予買受人，嗣上訴人之兄錢金水死亡，而上訴人為系爭房屋之繼承人，因此系爭房屋現登記為上訴人所有。此為二造所不爭執，並有房屋暨土地買賣契約書、土地及建物所有權狀等件為證（原審卷第十三頁至十六頁及第二十五頁至二十六頁）。上訴人既為系爭房地買受人之繼承人，其自得繼承系爭房地之法律關係向被上訴人主張權利。是本件應審酌者厥為系爭房地所在之威鎮八方社區○○○道路之一基隆市○○路二二七巷巷道是否為合法巷道？系爭買賣房地有無瑕疵？上訴人得否主張減價？六、查依據永豐公司提出之系爭社區業經基隆市政府工務局核可之地籍套繪圖顯示，該社區唯一規劃之合法聯外道路係坐落於基隆市○○段五０八之二地號土地上，而該道路即係花源一街，因此系爭威震八方社區其向主管機關申請建照時所規劃之聯外道路僅有基隆市○○○街，足堪認定。七、然永豐公司確曾於販售威震八方社區房屋時，開闢途經國有保安林地即基隆市○ ○段五一一之八號土地之基隆市○○路二二七巷道路，此部分則經原法院刑事庭以八十六年度訴字第五九八號違反山坡地保育利用條例確定判決中認定「：：：八十五年十月間，因威震八方社區工地即將完工，為方便將來住戶進出及吸引消費者購買，該公司（指本件永豐公司）現任董事張志浩及杜卻，復指示汪文賢陸續僱佣不知情之工人將該施工便道鋪設混凝土、柏油並闢建道路旁之造景花圃，：：：」，且設置完成之地上工作物亦經地政事務所繪製複丈成果圖可參，合計占用面積高達三千平方公尺，此為二造所不爭執，是以被上訴人於販售威震八方社區房屋期間確實有違法開闢上訴人所指途經國有保安林地之基隆市○○路二二七巷道路充作社區出入使用，亦足認定。八、又依據原法院調閱前開刑事案卷可徵，前揭途經國有保安林地之違法道路迄至八十八年九月十日方由檢察官執行拆除完畢。系爭房屋之買賣契約則早於八十七年四月間簽訂，同年五月十八日即交屋完工，是以堪信上訴人之被繼承人與被上訴人簽訂契約時，當時社區○○○道路不僅有花源一街復有被上訴人違法開闢之正信路二二七巷道路。九、本件上訴人購買系爭房地時周遭聯外道路分別有正信路二二七巷、花源一街二處，並依據調閱之原法院刑事庭八十六年度訴字第五九八號刑事判決案卷中照片所示，其中正信路二二七巷開闢之寬度及與整體社區位置之配合，並參以上訴人提出之系爭社區販售廣告傳單上社區位置圖之標示，均足以讓前往承購之買受人確信該社區正式並合法之聯外道路應為正信路二二七巷，詎料該社區○○○○○道路竟為違反占用國有林地之地上物，並曾經為法院執行拆除在案，該坐落於該社區之房地住戶進出交通顯然大為不便，且永豐公司提出之合法道路花源一街不僅街道狹小，無法乘載大量交通往來，而現實上亦遭花源一街該處社區人民設置不鏽鋼拒馬攔阻，是以此現實狀況對於系爭房地之價值顯有減損，因此上訴人主張此屬系爭房地之瑕疵，要堪採信。十、雖永豐公司辯稱系爭巷道用地業經基隆市○○○○○道路用地，瑕疪已不存在云云。然為上訴人甲○○所否認，經查：㈠依基隆市政府九十一年五月九日（九一）基府建農字第０四一五一三號函記載：「⒈旨揭道路位於「威鎮八方社區」前方，用地坐落於本市○○區○○段五一一－八地號國有土地內，係林務局依據森林法規定劃定公告之保安林地，亦屬山坡地保育利用條例暨水土保持法所規範之山坡地，該社區建商長府建設股份有限公司前因不知上情，未依規定申請解除保安林及擬具水土保持計畫書經核可，即擅自開闢旨揭道路，致誤蹈法網，本府除依法處以行政罰鍰外，並移送法辦，經台灣基隆地方法院判決執行沒收拆除在案。 ⒉依原都市計畫，該社區○○○道路係位於前方軍營內，因屬軍事重地，未蒙軍方同意開闢，且該社區○○○○道路可供居民出入，為實際需要，本府爰依建商申請，層報內政部核定，依都市計畫法第二十一條規定暨該部九十一年三月五日內中營字第０九一三五０一五０一號核定函，於九十一年三月十四日以（九一）基府工都字第０二一九六一號公告發布實施「變更基隆市港口商埠地區（地方法院附近地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案」暨「變更基隆市港口商埠地區（地方法院附近地區）細部計畫（第一次通盤檢討）配合變更主要計畫案」，將旨揭道路變更為都市○○道路。 ⒊惟旨揭道路雖已變更為都市○○道路，依森林法第二十六條規定，仍應由森林所在地之法人或團體或其他直接利害關係人，向本府提出申請解除保安林，並經層報中央主管機關（行政院農業委員會）核准，如此始完成解除保安林之管制，嗣後本府工務局土木課即可進行申辦國有土地撥用等後續業務。」（見本院卷第一０八頁）。㈡另基隆市政府工務局九十一年七月十二日（九一）基府工都字第０六一七九九號函記載：「查本市○○區○○段五一一－八土地上之聯外道路係屬「變更基隆市港口商埠地區（地方法院附近地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案，經長府建設股份有限公司逕向內政部提出申請變更為「道路用地」，經內政部都委會決議同意採納並經本府九十一年三月十四日基府工都字第０二一九六一號函公告發布實施。」（本院卷第一四一頁）。㈢內政部營建署九十一年七月十五日營授辦審字第０九一００四三０七七號函復基隆市政府稱：「旨開土地據貴府工務局以九十一年四月二十二日（九一）基府工都字第０三四四五四號函復長府建設股份有限公司載明係位於基隆市港口商埠地區（地方法院附近地區）細部計畫範圍內，有關「變更基隆市港口商埠地區（地方法院附近地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案」暨「變更基隆市港口商埠地區（地方法院附近地區）細部計畫（第一次通盤檢討）並配合變更主要計畫案」業經本部都市計畫委員會九十年七月十七日第五一三次會審決，並經貴府以九十一年三月十四日（九一）基府工都字第０二一九六一號公告發布實施在案。」（本院卷第一四三頁）。㈣然行政院農業委員會林務局九十一年五月一日九一林治字第０九一一七三０一六三號函則稱：「本案經查該社區於八十八年十一月間因有民眾為聯外道路用地需要陳情解除保安林地，八十九年一月三日由基隆市政府邀請有關單位及人員等前往勘查結果略以：申請解除保安林地之道路，係威鎮八方社區（現已居住者五百多戶）居民現有唯一聯外道路，另外附近地區亦發現尚有其他既有道路，亦係使用保安林地，為求保安林管理之整體性起見，請基隆市政府檢討考量，一併提出申請辦理解除保安林。惟迄至目前為止基隆市政府尚未提出申請。」（本院卷第二一五頁）。㈤又林務局九十一年八月二十二日（九一）林治字第0000000000號函亦稱：「查本案與本局業務有關之保安林解除部分，本局業以九十一年五月一日九一林治字第０九一一七三０一六三號函詳細說明在案，惟解除案本局迄未接獲基隆市政府提出申請。」（本院卷第二一四頁）。㈥由上開各函件足證，系爭巷道使用之土地，雖經內政部都市計劃委員會審決，由基隆市○○○○○道路用地，惟由於該土地係屬保安林土地，依森林法第二十五條規定：保安林無繼續存置必要時，得經中央主管機關核准，解除其一部或全部。此外，林務局尚訂有「解除保安林審核基準」，據以審核有關保安林之解除案件，因此保安林之解除有其一定之條件與程序。茲基隆市政府既未向保安林之中央主管機關即行政院農業委員會提出解除保安林之聲請，足見系爭土地尚屬保安林用地，則永豐公司辯稱土地已屬道路用地瑕疵已不存在云云，自不足採。十一、復依民法第三百六十五條第二項規定，凡出賣人故意不告知瑕疵者，則買受人請求減少價金之瑕疪擔保請求權即不適用六個月除斥期間之規定。查被上訴人乙○提供土地供永豐公司建築房屋銷售，其對於系爭巷道所占用之土地係屬保安林土地，應知之甚稔，竟違法開闢為巷道，俾促銷其建築之房屋，是被上訴人及永豐公司為故意不告知瑕疵，應可認定，則其辯稱上訴人瑕疵擔保請求權已逾六個月之除斥期間云云，亦不足採。十二、又民法第三百五十九條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。系爭房地確有減少價值之瑕疵已如前述，則上訴人主張減少價金，即屬有據。查依鑑定人即林平昇建築師證稱：「本件系爭不動產廢巷前後價值減少為六十一萬七千二百八十七元，我們到現場去鑑定時，系爭二二七巷還存在，都有在通行使用，車輛可以進出」等語（本院卷第一七八頁），即上訴人甲○○亦不否認該巷道客觀上仍屬存在（本院卷第二五八頁筆錄），是足見該二二七巷使用之保安林土地雖不合法，然客觀上仍屬存在供通行使用，則其瑕疵之情狀與巷道遭廢除致完全不能使用，自不可同日而語。本院依上訴人聲請，囑託台灣省建築師公會所為鑑定，就巷道廢除致完全不能使用者，該鑑定報告認房屋價值減損六十一萬七千二百八十七元（見台灣省建築師公會九十一年八月十六日鑑定報告書及林平昇建築師證言筆錄），本院參酌該巷道目前仍供使用情狀，認房屋及土地減少價金之數額，應各以百分之十五為適當，因以系爭房屋總價為一百二十萬元，系爭基地之總價亦為一百二十萬元，故應各減少十八萬元之價金。則上訴人請求被上訴人各給付十八萬元，即屬有據。十三、綜上所述，上訴人甲○○依買賣契約瑕疵擔保之法律關係，請求永豐公司及乙 ○各應給付十八萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應不予准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人甲○○敗訴之判決，另就上開應准許部分，為永豐公司及乙○敗訴之判決，於法均無不合，甲○○及永豐公司上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，均無理由，應予駁回其上訴。十四、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。十五、據上論結，本件二造上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十六條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　十二　　月　　十　　日民事第一庭審判長法　官　湯　美　玉法　官黃　莉　雲法　官陳　金　圍右正本係照原本作成。不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　十二　　月　　十　　日書記官　章　大　富

臺灣高等法院九十年度上易字第七七九號

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