臺灣高等法院九十年度重上字第五○九號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　九十年度重上字第五○九號上　訴　人　勝機企業股份有限公司法定代理人　陳嘉財被　上訴人　甲○○ 右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十年六月二十六日臺灣桃園地方法院八十九年度重訴字第二二四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰陸拾捌萬元，及自民國八十九年七月二十八日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新台幣伍拾陸萬元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如於假執行程序實施前以新台幣壹佰陸拾捌萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。事實甲、上訴人方面：壹、聲明：一、原判決廢棄。二、右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣捌佰肆拾萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、訴訟費用由被上訴人負擔。四、願供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、原審駁回上訴人之請求，其理由無非以：㈠系爭不動產買賣契約之註一內容，係就買賣價金之不同而分別有百分之十、百分之廿五之不同比率約定，與上訴人主張是為配合開立發票而有營業稅之增支不符，故被上訴人抗辯此與委託仲介銷售而就超出底價價格之差價處理經驗相符，可採；㈡證人沈志成於兩造簽約時既不在場，故雙方本意是否成立不動產買賣契約，證人此部分之證詞並不可採；㈢兩造於成立系爭契約時，被上訴人既不具承購資格，而為上訴人所明知，雙方是否有成立「買賣」契約之真意表示，則有可議；㈣兩造於簽訂系爭契約，同時亦成立授權書，參諸系爭契約第四條，倘雙方僅就系爭房地成立買賣契約，則轉售價金、後續之處理程序，當屬買受人之權責，何需於買賣契約中訂明？何需另得出賣人之同意？㈤綜合系爭契約之內容、授權書約定等各項資料，應認雙方之真意係以訂立居間契約為目的而為之意思表示云云。二、惟查：㈠系爭不動產買賣契約之註一內容，實際是為配合被上訴人轉售予第三人時，上訴人須配合開立發票而有稅賦之增支（上訴人從賣價八千四百萬元至被上訴人之轉售價間，上訴人並無實際受款，但卻須開立轉售價之發票）所約定，此由該附註書明「倘甲方（即被上訴人）將本件買賣房地「轉售」予第三人時．．．「補貼乙方（即上訴人）之稅賦」．．」等語可證，此亦經被上訴人自認「當初係因勝機公司於八十九年一月十九日簽立後，因擔心日後只收到八千四百萬元，卻必須開出超過八千四百萬元之統一發票及負擔更多稅賦，雙方乃於八十九年一月二十九日再赴沈律師處補貼黏附一張附註紙」等語（見被上訴人於原審89.8.9所呈「民事答辯一狀」第六頁第七行、及90.6.12 「民事辯論意旨狀」第七頁第五行），可證明之。按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解。」（最高法院十七年度上字第一一一八號判例），又「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內自認者，無庸舉證。」（民事訴訟法第二百七十九條第一項），是該附註是基於被上訴人應補貼其轉售價格所增之稅賦予上訴人而添附，此事實不但與契約文字相符，且為被上訴人於書狀所自認，迺原判決竟捨文字及當事人之自認不採，實有違背法令之瑕疵。況且，原審認被上訴人抗辯該添註與委託仲介銷售而就超出底價價格之差價處理經驗相符，然而，本件不但無任何仲介費之約定，且若被上訴人所述屬實，則若被上訴人「仲介」之價金為八千四百萬元，被上訴人豈不是沒有任何酬金？此與仲介市場上採「買三賣二」或抽取固定成數仲介費之習慣不符，且與契約文字及其自認之事實相左，極其明顯。就此，被上訴人於90.12.13本件上訴審理中，雖改稱其仲介費為「銷售超過八千四百萬元以上之金額，即為仲介費」，然而，此種說法與被上訴人於原審所稱仲介費是依買賣契約書末附註一之「差價」比例計算（見被上訴人於原審「辯論意旨狀」第十六頁）顯相矛盾，試問，兩造間若真有仲介費之約定，何以被上訴人就仲介費究如何約定，何以前後完全不符？迄上訴後見所述不合事證，才重改說詞？顯見被上訴人所述「仲介說」並不實在。至於，上訴人於原審雖主張該添註是為補貼「營業稅」之增支所立，惟此僅是將「營業稅等」（含營利事業所得稅等稅負），漏植「等」字，且被上訴人既已於89.8.9、90.6.12 二度具狀自認「補貼稅賦」之事實，故上訴人自可更正之。㈡證人沈志成既證稱「當初是雙方在我的律師事務所協議，我是根據他們的協議草擬的」，則伊於草擬時必先徵詢雙方之真意始能草擬契約，是雖然證人於雙方簽約時不在場，但雙方在證人離去後既未再修改契約，則證人所述草擬時雙方之真意，即可採信，迺原審不調查詳細，即遽認證人所言不可採，實有違背法令之瑕疵。㈢本件買賣是因被上訴人自忖向上訴人買受廠房後再轉售有利可圖，故簽訂買賣契約，此由系爭契約四度提及「轉售」：「甲方（被上訴人）得將本件買賣房地「轉售」予合格之第三人」（第四條）、「倘甲方未依約履行或無法覓得合格之登記名義人或「轉售」予合格之第三人時」（第七條）、「本件房地買賣契約倘因甲方或其「轉售」之第三人之資格不符法令規定．．．甲方或其「轉售」之第三人．．」（第八條），至於，被上訴人雖不具承購資格，但雙方既已約定被上訴人得指定合格之人為登記名義人及轉售予合格之第三人（第四條），則被上訴人之「承購資格」即非影響其成立買賣契約真意之因素，迺原判決竟認為被上訴人之承購資格已影響其買賣真意，實有認事用法之不當。㈣兩造雖於成立系爭買賣契約時，同時成立授權書，但該授權書係上訴人為配合被上訴人轉售、防止其轉售對象殺價之方便而書立，上訴人已有合理之說明（詳見原審89.10.19上訴人「民事準備（二）狀」第一頁）。並且，因兩造均預期被上訴人得轉售第三人，而被上訴人非工業興辦人、需指定或轉售予合格之人登記，乃有系爭契約第四條上訴人應配合之約定，故應如何登記、配合，非僅為買受人（被上訴人）之權責，更是出賣人（上訴人）之義務，兩造應妥為約定，本屬正常，是原審就此實有誤解。㈤被上訴人一再辯稱系爭買賣契約書是「以防果真銷售成功後上訴人反悔，於簽授權書時所通謀書寫」云云，惟若（假設）其所辯屬實，則雙方只要簡單、摘要地書立售價、仲介費、付款方式等原則性約款即可，何必大費周張、以自己為承買賣人簽立「不動產買賣契約書」？何需巨細縻遺地羅列契約條款？仲介實務上豈有如此作法！況且，被上訴人既斤斤計較於文字書面，且將系爭買賣契約內容羅列巨細縻遺，則本件若果真（假設語）是「仲介」、該附註只是「差價分配」，那麼，被上訴人絕不至約明「轉售、補貼稅賦」等語！顯見，被上訴人所辯與契約、授權書字義均大相逕庭。三、另被上訴人雖抗辯：本件違約金過高，上訴人就本件不動產之使用收益及所有權毫不受影響、無損害可言，及上訴人與訴外人克斯堤娜公司訴訟案件於和解後反而受益云云。惟查，上揭和解案之相對人並非被上訴人，顯與本件無關，且和解係當事人雙方互相讓步，以終止爭執，而該案是在判決確定前為訴訟上和解，要難謂那一造實際受有利益。並且，本件不動產買賣契約係於八十九年元月十九日締結，被上訴人違約不給付價金，迄今已逾二年，而台灣地區不動產交易價格逐年下跌，此乃公知之事實，本件交易時八千四百萬元價格迄今二年已再跌價，故系爭不動產跌價損失、及被上訴人未依約給付價金致上訴人受有價金利息之損害，均屬被上訴人違約所致上訴人之損害（最高法院八十九年度台上字第八0七號判決參照），且兩造所約定違約金亦不逾民法第二0五條法定最高利息之限制，故尚屬合理。乙、被上訴人方面：壹、聲明：一、上訴駁回。二、訴訟費用由上訴人負擔。三、如受不利判決願供擔保請准免為假執行。貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、判斷本件之重點在於「八十九年元月十九日」，兩造於上訴人所委之沈志成律師辦公室（台北市○○○街三十三號三樓之一）簽立三份文書，計有：㈠由勝機公司授權甲○○以新台幣（下同）九千八百萬元以上方可仲介出售廠房之授權書（原被證三），此授權書正可證明甲○○根本不是自己要買系爭廠房，僅係仲介而已，此乃雙方真正之法律關係，故授權書內需約定價金倘低於九千八百萬元時，應另取得勝機公司之同意始得為之˙˙˙之文字。㈡勝機公司與甲○○間雙方非真意之通謀虛偽所寫之「不動產買賣契約書」（參原被證四），惟此買賣契約書乃非真意之通謀虛偽所寫，雙方彼此之間，是前開第一份授權書之居間仲介關係，根本不是買賣關係，之所以故意寫一份八千四百萬元為成交價格之契約，係為防止日後甲○○予買主談成後，勝機公司變卦反悔，不承認僅拿回八千四百萬元之當初承諾而寫，所以其實兩造互相間，根本沒有買或賣之真意，而係居間仲介關係。㈢由甲○○代理克斯堤娜公司，與勝機公司簽立「和解書」（參原被證五），就板橋地方法院已判決勝機公司應給付克斯堤娜公司一千一百萬元及利息債務，同意於鈞院成立訴訟上和解，由勝機公司僅支付四百萬元即可，其餘請求則拋棄，該三份文書均為同時、同地書寫，上訴人亦自承如此。二、嗣於八十九年二月三日雙方亦確於鈞院以四百萬元成立訴訟上和解（參原被證六）。三、被上訴人甲○○本非開工廠之人，本不可能買廠房，之所以與勝機公司簽寫不動產買賣契約，係基於通謀虛偽意思表示，雙方目的係為勝機公司負欠案外人克斯堤娜公司債務解套，及為克斯堤娜公司負欠甲○○債務解套（參原被證二、原被證六），所以方於同日亦寫一張由勝機公司授權甲○○仲介出賣系爭廠房之授權書，否則假設倘甲○○自己要買該廠房，焉會於同日又寫一份仲介出賣之授權書？且價格亦不相同，凡此矛盾，適足證明系爭不動產買賣契約乃雙方通謀虛偽所寫，應為無效，從而上訴人以無效之請求權為請求，自應駁回其訴。四、兩造間為居間仲介關係而非買賣關係已如前述，且就系爭買賣契約書第四條約定「甲方應指定合格之人為登記名義人，又甲方得將本件買賣房地轉售予合格之第三人（轉售第三人時，甲方應任該第三人之連帶保證人），甲方除不得異議外，並應無條件提供一切相關文件配合甲方或買受之第三人辦理簽約或過戶手續」觀之，假設倘雙方僅為買賣關係，則就買方買後之後續轉售，如何處理，當屬買方之權利及義務，與賣方無關，何須於買賣契約內約定？且轉售金焉須賣方同意，故系爭買賣契約確為通謀虛偽下所寫，目的係居間仲介，方於同日另簽立授權書以示仲介關係，並約明後續處理。況兩造簽寫該不動產買賣契約竟無支付任何訂金，更可證該買賣契約書確為通謀虛偽所簽，實則兩造並非買賣關係甚明。五、退步言，按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依據適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，為民法第二百五十條所規定，經查本件之系爭不動產均在上訴人持有並保管使用中，上訴人之所有權及使用權毫無受損，甚至該不動產尚供上訴人之利益向外設有抵押，則上訴人顯無任何損害之發生，依前開民法規定，其縱請求違約金，亦因未發生實質損害而尚無損失可言。六、再退萬步言，約定之違約金額過高者，法院得酌減相當之數額，為民法第二百五十二條所明文。上訴人就本件不動產之使用收益及所有權毫不受影響，並無損害可言，上訴人並無違約金可資請求。上訴人甚至因為與被上訴人之和解（參原被證二、六）而使其不動產免於被查封，反係受益者。縱使鈞院認仍有違約，依前揭民法規定仍應酌減違約金，本件上訴人毫無受損卻請求八百四十萬元之違約金，實不合理。理　　由一、本件上訴人主張：上訴人於八十九年一月二十九日將系爭房地出售予被上訴人，價金約定為八千四百萬元，雙方並訂有不動產買賣契約書。依上開契約書第三條第一項之約定，被上訴人應於簽約後三個月內（即八十九年四月廿八日前）給付定金一千萬元予上訴人，屆期經上訴人多次催請被上訴人履約，惟被上訴人均置之不理。依照兩造所訂上開不動產買賣契約書第七條規定，倘甲方（即被上訴人）未依約履行時，乙方（即上訴人）除有權依第六條之規定解除系爭不動產買賣契約外，並有權請求被上訴人給付總價金百分之十之違約金。查被上訴人依約應於八十九年四月二十八日前給付一千萬元予上訴人，惟被上訴人竟遲不履約，嗣經上訴人委由律師發函催繳，然被上訴人仍置之不理，上訴人自得依上開契約書第六條及第七條之規定，以起訴狀為解除上開不動產買賣契約之通知，本於契約關係，求為被上訴人給付總價金百分之十即八百四十萬元之違約金，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。（原判決駁回上訴人全部之請求，上訴人全部上訴）被上訴人則以：訴外人克斯堤娜公司積欠被上訴人甚多債務，又克斯堤娜公司因系爭房地之買受糾紛對上訴人負有一千一百萬元之債務，三方為謀債務糾紛之解決，因此由上訴人與被上訴人協商，上訴人委託被上訴人就系爭房地居間仲介，將系爭房地出賣第三人，因此雖雙方訂立系爭房地之不動產買賣契約，然主要目的係委託被上訴人居間仲介關係，而非買賣關係，雙方並無買或賣之真意，只有仲介之意。且系爭房地位於林口工業區內，被上訴人不符承買系爭房地之資格，亦證雙方僅係成立居間契約，而非買賣契約。雙方之所以簽定不動產買賣契約，係基於通謀虛偽意思表示，所以方於同日亦寫一張由勝機公司授權甲○○仲介出賣系爭廠房之授權書，且無支付任何訂金，更可此證明系爭不動產買賣契約乃雙方通謀虛偽所寫，應為無效，從而上訴人以無效之請求權為請求，自應駁回其訴。退步言，本件之系爭不動產均在上訴人持有並保管使用中，上訴人之所有權及使用權毫無受損，甚至該不動產尚供上訴人之利益向外設有抵押，則上訴人顯無任何損害之發生，依前開民法第二百五十條規定，其縱請求違約金，亦因未發生實質損害而尚無損失可言。再退步言，上訴人就本件不動產之使用收益及所有權毫不受影響，並無損害可言，上訴人甚至因為與被上訴人之和解，而使其不動產免於被查封，反係受益者，縱鈞院認仍有違約，依民法二百五十二條規定仍應酌減違約金，況本件上訴人毫無受損卻請求八百四十萬元之違約金，實不合理等語，資為抗辯。二、查本件上訴人主張兩造於八十九年一月二十九日就系爭房地訂立不動產買賣契約，並約定價金為八千四百萬元一情，業據其提出不動產買賣契約書為證，惟被上訴人辯稱系爭不動產買賣契約之成立係於八十九年一月十九日，僅日後為達稅賦之減免目的，始將契約成立日期更正為二十九日，且於八十九年一月十九日當天，雙方另有簽立上訴人授權被上訴人之授權書。經查被上訴人所辯上情，經證人沈志成證稱屬實，且上訴人對此亦不爭執，是被上訴人抗辯應屬可採。因此本件所應審酌者在於，雙方於八十九年一月十九日所訂立之不動產買賣契約是否為通謀虛偽意思表示。三、被上訴人辯稱：系爭不動產買賣契約之註一內容，與委託仲介銷售而就超出底價價格之差價處理經驗相符。且系爭房地位於林口工業區內，被上訴人不符承買系爭房地之資格，足證雙方僅係成立居間契約，而非買賣契約。雙方之所以簽定不動產買賣契約，係基於通謀虛偽意思表示，所以方於同日亦寫一張由上訴人授權被上訴人仲介出賣系爭廠房之授權書，又無支付任何訂金，更可此證明系爭不動產買賣契約乃雙方通謀虛偽所寫，應為無效等語。上訴人則主張：系爭不動產買賣契約之註一內容，實際是為配合被上訴人轉售予第三人時，上訴人須配合開立發票而有稅賦之增加開支而來。次查證人沈志成律師既證稱「當初是雙方在我的律師事務所協議，我是根據他們的協議草擬的」，則沈律師於草擬時必先徵詢雙方之真意始能草擬契約，是雖然證人於雙方簽約時不在場，但雙方在證人離去後既未再修改契約，則證人所述草擬時雙方之真意，即可採信，迺原審不調查詳細，即遽認證人所言不可採，實有違背法令之瑕疵。又本件買賣是因被上訴人自忖向上訴人買受廠房後再轉售有利可圖，故簽訂買賣契約，此由系爭契約四度提及「轉售」可證。至於，被上訴人雖不具承購資格，但雙方既已約定被上訴人得指定合格之人為登記名義人及轉售予合格之第三人（第四條），則被上訴人之「承購資格」即非影響其成立買賣契約真意之因素，迺原判決竟認為被上訴人之承購資格已影響其買賣真意，實有認事用法之不當。兩造雖於成立系爭買賣契約時，同時成立授權書，但該授權書係上訴人為配合被上訴人轉售、防止其轉售對象殺價之方便而書立等語。茲就此析述如下。四、按「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」、「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解。」，最高法院三十九年台上字第一０五三號、十七年度上字第一一一八號著有判例可稽。經查： (一)、被上訴人固辯稱︰系爭「不動產買賣契約書」是兩造通謀虛偽意思表示所為，其真意是上訴人委託被上訴人居間仲介出售系爭房地云云，並提出「授權書」及指摘若干疑義以圖證明之，惟按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」（民事訴訟法第二百七十七條），被上訴人既不否認系爭「不動產買賣契約書」為真正，則被上訴人就其為通謀虛偽意思表示之事實自應負舉證之責。被上訴人並未能舉證以實其說，空言所辯，已難採信。 (二)、被上訴人辯稱，參諸系爭不動產買賣契約之註一內容：「倘甲方（被上訴人）將本件買賣房地轉售予第三人而買賣價金逾越新台幣捌仟肆佰萬元時，甲方同意給付逾越部分之百分之十予乙方（上訴人），以貼補乙方之稅負。但買賣價金超過壹億時，甲方應就逾越壹億元部分給付百分之廿五予乙方，俾便乙方繳納稅負。」此與委託仲介銷售而就超出底價價格之差價處理經驗相符云云。上訴人則主張此係為配合被上訴人將系爭土地轉售與第三人時，上訴人需配合開立發票而有營業稅等稅賦之增支，所為之約定。經查該附註載明「倘甲方（即被上訴人）將本件買賣房地轉售予第三人時．．．補貼乙方（即上訴人）之稅賦．．」等語，即從賣價八千四百萬元至被上訴人之轉售價間，上訴人並無實際受款，但卻須開立轉售價之發票，可證上訴人須配合開立發票而有稅賦之增支，則兩造基於上訴人之需求而有此約定，核與契約自由原則並無違背，尚難執此遽認系爭不動產買賣契約書是兩造通謀虛偽意思表示。況查被上訴人曾自認「當初係因勝機公司（即上訴人）於八十九年一月十九日簽立後，因擔心日後只收到八千四百萬元，卻必須開出超過八千四百萬元之統一發票及負擔更多稅賦，雙方乃於八十九年一月二十九日再赴沈律師處補貼黏附一張附註紙」等語（見被上訴人於原審民事辯論意旨狀，原審卷第一五二頁）。按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內自認者，無庸舉證。」民事訴訟法第二百七十九條第一項定有明文，是該附註是基於被上訴人應補貼其轉售價格所增之稅賦予上訴人而添附，此事實不但與契約文字相符，且為被上訴人於書狀所自認，迺原判決竟捨文字及當事人之自認不採，容有違誤。況且，原審認被上訴人抗辯該添註與委託仲介銷售而就超出底價價格之差價處理經驗相符，然而，本件不但無任何仲介費之約定，且若被上訴人所述屬實，則若被上訴人「仲介」之價金為八千四百萬元，被上訴人豈不是沒有任何酬金？此與仲介市場上採「買三賣二」或抽取固定成數仲介費之習慣不符，且與契約文字及其自認之事實相左，極其明顯。被上訴人於本件上訴審理中，雖改稱其仲介費為「銷售超過八千四百萬元以上之金額，即為仲介費」，然而，此種說法與被上訴人於原審所稱仲介費是依買賣契約書末附註一之「差價」比例計算（見被上訴人於原審「辯論意旨狀」第十六頁）顯相矛盾，兩造間若真有仲介費之約定，何以被上訴人就仲介費究如何約定，何以前後完全不符？迄上訴後見所述不合事證，才重改說詞？顯見被上訴人所述「仲介說」並不實在。至於，上訴人於原審雖主張該添註是為補貼「營業稅」之增支所立，惟此僅是將「營業稅等」（含營利事業所得稅等稅負），漏植「等」字，且被上訴人既已具狀自認「補貼稅賦」之事實，上訴人自可更正之。 (三)、至於授權書，上訴人主張：是簽約當時，因系爭房地之所有權人為上訴人，被上訴人為方便轉售並取信第三人，乃一再要求上訴人出具授權書，上訴人為配合被上訴人轉售，遂允諾被上訴人之請求所簽。授權書上價金九千八百萬元之限制，是因被上訴人為圖兩造買賣契約八千四百萬元之差價、防止第三人殺價（第三人表示「業主」只能以九千八百萬元出售）並取信於第三人而要求書立；期間「自八十九年一月廿日起至八十九年四月十九日止」之限制，是因被上訴人表示待其轉售後才支付訂金，上訴人為防止被上訴人持該授權書對外界影響上訴人權益及恐被上訴人無限期拖延付款，乃要求加諸之限制，此由比對系爭不動產買賣契約書第三條第一款訂金應於「簽約後三個月內給付之」與授權書之授權期間相同，即可證之。經查被上訴人雖持上揭授權書以辯稱其所謂「仲介說」，但依民間仲介之實務及習慣，仲介者與業主間所簽為居間契約，契約內必載明仲介之利潤（如賣價百分之三等等），但該授權書上並無此記載，且無隻文片語可證明仲介之事實，反而本件不動產買賣契約有四次提及「甲方（即被上訴人）轉售予第三人」，顯見上訴人主張授權書係為方便被上訴人轉售並取信第三人而出具，較可採信。至少，不能僅憑此授權書遽認兩造就系爭不動產之真意係仲介，買賣契約書是兩造通謀虛偽意思表示。 (四)、被上訴人又辯稱系爭買賣契約書是「以防果真銷售成功後上訴人反悔，於簽授權書時所通謀書寫」云云，然而，系爭契約已再三戴明被上訴人擬轉售之事實，此由系爭契約四度提及「轉售」：「甲方（被上訴人）得將本件買賣房地「轉售」予合格之第三人」（第四條）、「倘甲方未依約履行或無法覓得合格之登記名義人或「轉售」予合格之第三人時」（第七條）、「本件房地買賣契約倘因甲方或其「轉售」之第三人之資格不符法令規定．．．甲方或其「轉售」之第三人．．」（第八條），至為明顯。且若（假設）被上訴人所辯屬實，則雙方只要簡單、摘要地書立售價、仲介費、付款方式等原則性約款即可，何必大費周張、以自己為承買賣人簽立「不動產買賣契約書」？何需鉅細縻遺地羅列契約條款？仲介實務上豈有如此作法！況且，被上訴人若真是預防上訴人反悔而要求簽立系爭契約書，則被上訴人既斤斤計較於文字書面，則本件若果真（假設語）是「仲介」、該附註只是「差價分配」，那麼，被上訴人絕不至約明「轉售、補貼稅負」等語！顯見，被上訴人所辯與契約、授權書字義均大相逕庭，不足採信。 (五)、被上訴人又辯稱兩造「簽約購買不動產不必付分文訂金乙節，顯與一般社會買賣之經驗法則悖離」云云，上訴人則主張：上訴人當初是相信被上訴人口口聲聲之誠意，才同意准訂金予以寬限至轉售期間屆滿支付而簽約，豈料，被上訴人今卻持上訴人之善意為藉口等語。經查一般社會買賣不動產並無必定支付定金之經驗法則，於買賣當事人因財力、調度方便而另有約定，時有所聞。更何況，縱一般不動產買賣在經驗上以簽約支付若干定金居多，但在當事人以契約明白約定後付之情況下，豈能以此遽認兩造買賣契約書是通謀虛偽意思表示。 (六)、至於，系爭房地依經濟部、台北縣政府函釋雖明示承受人須符合興辦工業之法人，惟系爭不動產買賣契約之買受人即被上訴人雖為個人，但並無違反強制或禁止規定之情形，況前揭限制亦為兩造簽約時所明知，並預期由被上訴人指定合格之承受人為登記名義人，此觀諸系爭契約第四條「甲方（即被上訴人）應指定合格之人登記名義人」自明，故縱認被上訴人為買受人有客觀給付不能之情形，然亦屬預期不能情形除去後為給付，其契約仍為有效。尤不能執此即否認雙方具有成立買賣契約之意思表示。況查本件買賣是因被上訴人自忖向上訴人買受廠房後再轉售有利可圖，故簽訂買賣契約，此由系爭契約第四條、第七條、第八條四次提及「甲方（即被上訴人）轉售予第三人」，有如前述，因兩造均預期被上訴人得轉售第三人，而被上訴人非工業興辦人、需指定或轉售予合格之人登記，乃有系爭契約第四條上訴人應配合之約定，故應如何登記、配合，非僅為買受人（被上訴人）之權責，更是出賣人（上訴人）之義務，兩造應妥為約定，本屬正常。則被上訴人之「承購資格」即非影響其成立買賣契約真意之因素，原判決憑此遽認為被上訴人之承購資格已影響其買賣真意，容有未洽。 (七)、又上訴人主張兩造係成立買賣契約，並舉證人沈志成律師為證。證人沈志成於原法院審理時證稱：「當初是雙方在我的律師事務所協議，我是根據他們的協議草擬的，他們在簽契約時我不在場，實際上上訴人要賣土地及房屋給被上訴人，被上訴人表示要轉賣出去，為了要取信別人，所以雙方才簽立授權書」（見原法院九十年四月二十四日準備程序筆錄）。雖然證人於雙方簽約時不在場，然證人為專業律師，於草擬時必先徵詢雙方之真意始能草擬契約，且雙方在證人離去後既未再修改契約，則證人所述草擬時雙方之真意，即可採信，迺原審不調查詳細，即遽認證人所言屬臆測之詞不可採，顯有不當。 (八)、綜上所述，系爭買賣契約書文字業已表示當事人之真意為買賣，並經草擬契約書文字之專業律師證實雙方之真意確為買賣，顯已無須別事探求，按上開最高法院判例意旨，即不得反捨契約文字而為曲解。況被上訴人就雙方為通謀虛偽意思表示之事實，並未能舉證以實其說，所辯自難以採信。五、又被上訴人雖另辯稱︰上訴人與訴外人克斯堤娜實業有限公司（以下簡稱克斯堤娜公司）之訴訟經判決敗訴，上訴人應給付克斯堤娜公司一千一百萬元暨法定利息後，上訴人一方面提起上訴，一方面找訴外人謝美雲代書向被上訴人遊說，並要求上述敗訴判決之一千二百萬元要減價和解，被上訴人被詐騙誤以為有人願以一億元購買系爭房地，上訴人則稱只需拿八千四百萬元即可，遂於高院與上訴人和解，受詐欺而簽系爭買賣契約及授權書云云。然查，被上訴人就克斯堤娜乙案願退讓而成立訴訟上和解，乃其綜合衝量各方利益之緣故，且若被上訴人曾聽信第三人之遊說，此純屬被上訴人自身之動機問題，被上訴人並未舉證證明上訴人知情或與人共謀設計，被上訴人自不能據此而否認兩造慎重其事所簽署之買賣契約。況且，被上訴人稱是「被詐」，是受何人「詐欺」？被上訴人應為相當之證明，而既有差價可得，何來詐欺？兩造親赴律師事務所委請律師草擬合約，豈可能係詐欺？被上訴人均未舉證以實其說，足見被上訴人所辯並非事實，並非可採。六、查依上開不動產買賣契約書第三條第一項之約定，被上訴人應於簽約後三個月內（即八十九年四月廿八日前）給付定金一千萬元予上訴人，屆期經上訴人多次催請被上訴人履約，惟被上訴人均置之不理。依照兩造所訂上開不動產買賣契約書第七條規定，倘甲方（即被上訴人）未依約履行時，乙方（即上訴人）除有權依第六條之規定解除系爭不動產買賣契約外，並有權請求被上訴人給付總價金百分之十之違約金。查被上訴人依約應於八十九年四月二十八日前給付一千萬元予上訴人，惟被上訴人竟遲不履約，嗣經上訴人委由律師發函催繳，然被上訴人仍置之不理，上訴人自得依上開契約書第六條及第七條之規定，以起訴狀為解除上開不動產買賣契約之通知，本於契約關係，求為被上訴人給付違約金。七、惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。經查，兩造間買賣契約第七條所約定，上訴人之請求既已明定性質為違約金，本院自得依職權審核違約金額是否過高。按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準」、「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準」最高法院四十九年臺上字第八０七號、五十一年臺上字第一九號分別著有判例可稽。查被上訴人辯稱：系爭不動產均在上訴人持有並保管使用中，上訴人之所有權及使用權毫無受損，甚至該不動產尚供上訴人之利益向外設有抵押，則上訴人顯無任何損害之發生，依民法第二百五十條規定，縱請求違約金，亦因未發生實質損害而尚無損失可言。上訴人甚至因為與被上訴人之和解，而使其不動產免於被查封，反係受益者，縱鈞院認仍有違約，依民法二百五十二條規定仍應酌減違約金，況本件上訴人毫無受損卻請求八百四十萬元之違約金，實不合理等語。上訴人則主張：系爭不動產買賣契約係於八十九年元月十九日締結，被上訴人違約不給付價金，迄今已逾二年，而台灣地區不動產交易價格逐年下跌，本件交易時八千四百萬元價格迄今二年已再跌價，故系爭不動產跌價損失、及被上訴人未依約給付價金致上訴人受有價金利息之損害，均屬被上訴人違約所致上訴人之損害（最高法院八十九年度台上字第八0七號判決參照），且兩造所約定違約金亦不逾民法第二0五條法定最高利息之限制，尚屬合理等語。經查系爭不動產確係在上訴人持有並保管使用中，被上訴人違約所致上訴人之損害，應係系爭不動產跌價損失、及價金利息之損失，本院依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人實際上所受損失為斟酌依據，並考量被上訴人本身違約之程度，認上訴人請求八百四十萬元之違約金，應屬過高，爰依職權減至一百六十八萬元。（即價金之百分之二）八、綜上所述，上訴人主張兩造就系爭房地成立不動產買賣契約，揆諸前開法條及判例意旨，並徵諸系爭不動產買賣契約之內容、授權書約定等各項資料，應認系爭買賣契約書文字業已表示當事人之真意為買賣，並經草擬契約書文字之專業律師證實雙方之真意確為買賣，顯已無須別事探求。查被上訴人依約應於八十九年四月二十八日前給付一千萬元予上訴人，惟被上訴人竟遲不履約，嗣經上訴人委由律師發函催繳，然被上訴人仍置之不理，上訴人自得依上開契約書第六條及第七條之規定，以起訴狀為解除上開不動產買賣契約之通知，本於契約關係，求為被上訴人給付違約金。惟兩造約定之違約金八百四十萬元應屬過高，本院依職權減至一百六十八萬元。從而，上訴人依據系爭不動產買賣契約第七條約定，請求被上訴人給付違約金一百六十八萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年七月二十八日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖與本院認定不同，然結論並無二致，仍應予以維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　一　　月　　二十二　　日民事第六庭審判長法　官　吳　欲　君法　官　陳　博　享法　官　藍　文　祥右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　一　　月　　二十四　　日書記官　顧　倪淑貞附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十年度重上字第五○九號

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