九十一年度上字第四二一號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：91 年 08 月 06 日

臺灣高等法院民事判決　九十一年度上字第四二一號上　訴　人　丑○○原名送達代收人　癸○○ 被上訴人　　甲○○○ 被上訴人　　庚○○ 被上訴人　　己○○ 被上訴人　　壬○○ 被上訴人　　丁○○ 被上訴人　　乙○○ 被上訴人　　寅○○○ 被上訴人　　戊○○○ 被上訴人　　丙○○ 被上訴人　　子○○ 被上訴人　　辛○○ 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年四月三十日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第五二六六號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：主文原判決不利於上訴人部分廢棄。右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用，除確定部份外，由被上訴人負擔。事實壹、上訴人方面：一、聲明：如主文。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠本件上訴人行為並無違反系爭租約第七條第六項約定：依司法院第一廳研究意見民國 (下同)六十九年十一月十一日廳民一字第○二六四號函覆台灣高等法院同意研討之結論，即「基地承租人乙將所建房屋借與第三人丙使用，丙所使用者乃乙之房屋，並非直接使用基地，因此不能因丙使用乙之房屋，即認為乙有違約將基地轉借他人使用」，本件基地承租人將所建房屋出租予第三人之情形，第三人所使用者乃出租人之房屋，並非直接使用基地，因此應可為相同之解釋，而認不能因基地承租人僅將房屋出租予第三人使用，即認為基地承租人有違約將「基地」轉借他人使用。詎原審判決見未及此，率為不利認上認定，自有適用法則不當之違誤。㈡上訴人將應付租金辦理提存，被上訴人並無異議：按行使權利，履行義務，應依誠實及信用之方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。本件上訴人自取得系爭房屋所有權之後，一直出租予他人使用，未曾自行使用，已歷卅年，被上訴人從未異議。且自六十四年一月一日起至九十年十二月卅一日止，上訴人均將其應付之租金，以被上訴人拒收為由每年辦理提存，被上訴人亦均無異議。似此情形，顯已引起上訴人應得出租他人使用房屋之正當認識，倘被上訴人事後得藉口以上訴人僅將基地上屬於自己之房屋出租予他人，並非將房屋之「基地」予以轉租或頂替他人使用，承租人所使用者乃上訴人之房屋，並非直接使用基地，認上訴人所為房屋之出租，主張係違反兩造土地租約第七條第五、六項之規定，得予終止系爭土地之租約，請求拆屋還地，將使上訴人陷於窘境。貳、被上訴人方面：一、聲明：上訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠本件上訴人行為違反系爭租約第七條第六項約定：上訴人所援引法律問題，係基地承租人將所建房屋「借與」第三人使用之情形，此與本件訴訟之爭點顯然無關，亦不相同，上訴人主張本件訴訟應依上開研究意見，為相同之解釋，實屬無據。系爭租約第七條第六項確屬兩造間之「特別反對之約定」，按上訴人既已自認將所有房屋出租予孫錦堂、徐秋桃，則已構成系爭租約第七條第六項約定之終止租約事由甚明，故被上訴人據此終止兩造租賃關係並訴請渠等拆屋還地，自屬合理有據。㈡上訴人將應付租金辦理提存，被上訴人並無異議：依系爭租約第三條之約定，系爭土地之租金本以「公告現值」計算，此亦為上訴人於原審所自認，上訴人明知上情，惟卻故以公告地價計付租金，甚至亦未付足，其顯未依債之本旨履約甚明，茲因被上訴人不同意其片面減縮租金，而拒收租金，上訴人即以此為由，向法院辦理提存，詎上訴人竟顛倒上開事實，反指被上訴人對其向法院辦理提存租金乙事，均無異議，洵不足取。縱如上訴人所辯，被上訴人對其提存租金乙事，均無異議，惟如何能認如上訴人所稱「顯已引起上訴人應得出租他人使用房屋之正當認識」？且依上訴人上開主張，不啻自認兩造間確有禁止上訴人出租房屋予他人之約定，核其主張，顯欠依據，亦無理由，故其據以辯稱被上訴人主張終止租約，違反誠信原則，顯不足採。理由一、本件被上訴人起訴主張：伊為坐落台北市○○區○○段二小段第二○九之一地號土地之所有權人，上訴人丑○○則為坐落系爭土地上門牌號碼台北市○○街一一一號房屋所有權人。系爭土地自六十一年十二月一日起至七十一年十一月三十日止，出租予上訴人丑○○，約定每年租金以每坪公告時價之百分之五計算，嗣租期屆滿後，兩造成立不定期租賃關係，相關租賃條件均與原租賃契約相同。惟上訴人將上開房屋分隔為二，一側出租予孫錦堂開設「仁昌堂漢藥房」，另一側則出租予徐秋桃開設「佳姿服飾店」，違反土地租賃契約第第七條第六款不得將基地頂替他人使用之約定，為此以起訴狀繕本之送達，向上訴人丑○○為終止租約之意思表示，並依不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人丑○○拆屋還地，及原審被告孫錦堂自原判決附圖所示Ａ部分遷出，原審被告徐秋桃自原判決附圖所示Ｂ部分遷出，並自起訴狀繕本送達孫錦堂、徐秋美之翌日（即九十一年四月五日）起至拆除房屋返還系爭土地之日止，分別與上訴人丑○○按月連帶給付如原判決附表一、二所示之金額 (原審判決上訴人應將系爭土地上房屋如原判決附圖所示Ａ、Ｂ部分拆除，將土地返還予被上訴人。原審被告孫錦堂應自原判決附圖所示Ａ部分遷出。原審被告徐秋桃應自原判決附圖所示Ｂ部分遷出。上訴人丑○○及原審被告孫錦堂應自九十一年四月五日起，上訴人丑○○至拆除系爭房屋返還土地之日止，原審被告孫錦堂自原判決附圖所示Ａ部分遷出之日止，按月連帶給付被上訴人各如原判決附表一所示之金額。上訴人丑○○及原審被告徐秋桃應自九十一年四月五日起，上訴人丑○○至拆除系爭房屋返還土地之日止，原審被告徐秋桃自原判決附圖所示Ｂ部分遷出之日止，按月連帶給付被上訴人各如原判決附表二所示之金額，而駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人、原審被告孫錦堂、徐秋桃對於其敗訴部分，未具不服)。二、上訴人丑○○則以：兩造於原租賃契約期限屆至後成立不定期租賃關係，應回歸民法上不定期租賃之規定，被上訴人以已過期之合約書條款約束上訴人，其合法性可議。關於不定期限租賃契約之終止，應適用民法第四百五十條第二、三項之規定及土地法第一百零三條之規定，始得終止雙方不定期之土地租賃契約。本件上訴人並未將承租之基地作違法使用，且由原合約第七條文義可知，其第五項係禁止系爭基地上「屬被告（即上訴人）所有之房子」之所有權的變動；而同條第六項卻是禁止上訴人將系爭合約「基地」轉租或頂替他人使用等，本件上訴人只是將自己所有之房屋租與他人，並非將系爭基地轉租或頂讓他人使用，並無違約可言，被上訴人不得終止契約等語，資為抗辯。三、被上訴人主張伊等為坐落台北市○○區○○段二小段第二○九之一地號土地之所有權人，上訴人丑○○則為坐落系爭土地上門牌號碼台北市○○街一一一號房屋所有權人。系爭土地自六十一年十二月一日起至七十一年十一月三十日止，出租予上訴人丑○○，嗣租期屆滿後，上訴人丑○○仍繼續使用系爭土地，而未另行訂定租賃契約，兩造因而成立不定期租賃關係，又上訴人丑○○將上開房屋分隔為二，一側出租予原審被告孫錦堂開設「仁昌堂漢藥房」，另一側則出租予原審被告徐秋桃開設「佳姿服飾店」，被上訴人於九十年六月二十一日以第八七七號存證信函告知上訴人九十一年間之租金請直接匯入北市九信雙園分社庚○○帳號 0000000000000000，上訴人亦於九十一年六月二十四日電匯租金新台幣 (下同)八萬零一百五十六元之事實，為上訴人等所不爭執，並有被上訴人提出土地登記簿謄本、土地租賃契約書影本、存證信函及電匯單等在卷可稽，被上訴人此部分之主張，自堪信為真實。四、按租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更 (最高法院六十四年台上字第一五七九號判例意旨參照) 。是本件兩造於原訂租期屆滿未另訂租約而依民法第四百五十一條規定，成立不定期租賃關係後，除租期外，其租賃契約之內容，均與原租賃契約約定之條款相同。上訴人丑○○抗辯兩造於原租賃契約期限屆至後成立不定期租賃關係，原租賃契約之約定條款，已失其效力，尚無可採。又土地法第一百零三條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果 (最高法院四十年台上一六三六號判例意旨參照)，是本件被上訴人得否終止本件其與上訴人丑○○間之土地租賃契約，端視上訴人有無違反該土地租賃契約約定之內容而定。五、又按「查房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當時無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因 (最高法院七十九年台上字第二六七八號判例意旨參照) 。是依上開判例意旨，房屋所有人與基地所有人於訂立基地租賃契約當時，雙方除非有房屋所有人不得將其房屋供他人使用之特別反對之特別約定，否則房屋所有人將其房屋租借予他人使用，尚難構成終止基地租約之原因。本件兩造原土地租賃契約第七條約定：「甲方（即上訴人丑○○）如有左列情形之一者，乙方（即被上訴人）可立即終止契約，甲方不得提出任何異議或要求補償：．．．５、甲方原有該基地上所建房屋出賣、轉讓與贈與他人時。６、甲方將該基地轉租，或頂替他人使用時。．．」，有土地租賃契約書影本在卷可稽。如上所述，上訴人丑○○係將其所有上開房屋分隔為二，一側出租予原審被告孫錦堂開設「仁昌堂漢藥房」，另一側則出租予原審被告徐秋桃開設「佳姿服飾店」，而依兩造上述合約第七條第五項規定上訴人將上訴人所有房屋出賣、轉讓與贈與他人時，出租人始得終止合約。同條第六項另規定上訴人將該基地轉租或頂替他人使用時，亦構成被上訴人終止合約之事由。由條文文義可知第五項係禁止系爭基地上「屬上訴人所有之房子」之所有權的變動；第六項則是禁止上訴人將系爭合約「基地」轉租或頂替他人使用等。本件上訴人係將所有權屬於自己之房屋租與他人做生意，並非將系爭基地轉租或頂讓他人使用，上訴人之承租人所使用者乃上訴人所有之房屋，並非直接使用基地，自不能因承租人使用上訴人之房屋，即認為上訴人有違約將基地轉借他人使用，揆諸首揭說明，上訴人之出租其所有之建物，自與上述合約得終止租約之事由有間，此外被上訴人復未能舉證證明上訴人有何違約行為，尚難認被上訴人之主張為可採。六、再按行使權利，履行義務，應依誠實及信用之方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。本件上訴人自取得系爭房屋所有權之後，一直出租予他人使用，未曾自行使用，已歷三十年，被上訴人從未異議，抑且上訴人自六十四年一月一日起至九十年十二月三十一日止，歷時二十六年，均將其應付之租金，以被上訴人拒收為由每年辦理提存，被上訴人亦均無異議等事實，亦為兩造所不爭執。似此情形，顯已引起上訴人應得出租他人使用房屋之正當認識，倘被上訴人事後得藉口以上訴人僅將基地上屬於自己之房屋出租予他人，並非將房屋之「基地」予以轉租或頂替他人使用，承租人所使用者乃上訴人之房屋，並非直接使用基地，認上訴人所為房屋之出租，主張係違反兩造土地租約第七條第五、六項之規定，得予終止系爭土地之租約，請求拆屋還地，將使上訴人陷於窘境。依行使權利，應依誠實及信用方法之原則，被上訴人自不得以上訴人僅以房屋出租，而非直接將「基地」予以轉租或頂替他人使用，為主張上訴人係將「基地」轉租他人使用構成違反契約禁止土地轉租之約定為伊得終止租賃契約之論據 (最高法院七十五年台上字第一二六八號民事判決意旨參照)。七、綜上所述，上訴人雖將其所有之房屋出租與原審被告孫錦堂、徐秋桃，尚難認構成違約，從而被上訴人依無權占有及侵權行為之法律關係，請求上訴人丑○○將系爭土地上房屋如原判決附圖所示Ａ、Ｂ部分拆除，將土地返還予被上訴人，上訴人丑○○與原審被告孫錦堂應自九十一年四月五日起至履行拆屋還地及遷出之日止，按月連帶給付被上訴人各如原判決附表一所示之金額；上訴人丑○○與原審被告徐秋桃應自九十一年四月五日起至履行拆屋還地及遷出之日止，按月連帶給付被上訴人各如原判決附表二所示之金額之範圍內，於法無據，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原判決疏未詳查，就被上訴人上述請求無理由部分，遽為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之陳明分別為准、免假執行之宣告，尚有違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之其他證據，均於本判決之前開判斷無影響，自不須逐一斟酌論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　八　　　月　　　六　　　日民事第二庭審判長法　官　尤　豐　彥法　官　翁　昭　蓉法　官　魏麗娟右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　八　　　月　　　八　　　日書記官　曾　瓊　安附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十一年度上字第四二一號

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