臺灣高等法院九十一年度上字第六一○號｜法律人

台灣高等法院民事判決　九十一年度上字第六一○號上　訴　人　金南昌建設有限公司法定代理人　陳火南附帶上訴人　蔚華科技股份有限公司法定代理人　許宗賢右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十一年五月七日台灣新竹地方法院九十年度訴字第四四○號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院判決如左：主文金南昌建設有限公司上訴駁回。原判決關於不利蔚華科技股份有限公司部分廢棄。右廢棄部分，金南昌建設有限公司應再給付蔚華科技股份有限公司新台幣貳佰貳拾萬元，及自民國九十年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。第二審（包括上訴及附帶上訴）之訴訟費用，均由金南昌建設有限公司負擔。本判決第三項所命給付，於蔚華科技股份有限公司供擔保新台幣柒拾叁萬元後得假執行，但金南昌建設有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰貳拾萬元為蔚華科技股份有限公司預供擔保，得免為假執行事實及理由一、被上訴人即附帶上訴人蔚華科技股份有限公司（下稱蔚華公司）之法定代理人於民國（下同）九十一年六月十日由陳有諒變更為許宗賢，有公司變更登記事項表影本一件在卷可憑（見本院卷一○○頁），經其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。二、蔚華公司起訴主張：兩造於八十九年十一月二十四日簽立不動產租賃預約書（下稱預約書），上訴人即附帶被上訴人金南昌建設有限公司（下稱金南昌公司）同意將坐落新竹縣竹北市縣○段五七地號土地上正依新竹縣政府工務局建字第○ ○○四五○號建造執照興建中之全棟建物（門牌暫定為新竹縣竹北市縣○○路一四七號）（下稱系爭建物），包括但不限於室內、外全部停車位及附連圍繞為使用建物所必須之土地範圍及其內、外週邊附屬設施於建蓋完成後租予蔚華公司。詎金南昌公司於系爭建物興建完成，領得使用執照後，雖依預約書第二條第㈠款約定通知蔚華公司簽立租賃契約（下稱本約），但於蔚華公司函知金南昌公司依同條項規定，於簽本約同時，應將租賃物點交蔚華公司，金南昌公司竟悔約不簽立本約，並約蔚華公司於九十年五月二十三日至臺灣新竹地方法院公證處，辦理終止租賃預約之認證手續，及領取兩個月租金總額計算之解約金四百四十萬元。惟因蔚華公司未備妥有關文件，致未能於當日完成認證手續。嗣蔚華公司備妥相關資料、文件，並函請金南昌公司於九十年六月四日下午至公證處辦理解約認證，並給付四百四十萬元之違約金，金南昌公司未依約前往，蔚華公司再依預約書第六條約定催告金南昌公司於文到五日內給付解約金，金南昌公司亦置之不理等情。爰依預約書第六條第㈡款規定及金南昌公司於九十年五月十五日以竹北郵局第一九四號存證信函所為給付解約金之承諾，求為命金南昌公司給付四百四十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決（原審判決金南昌公司應給付蔚華公司二百二十萬元及自九十年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。蔚華公司其餘之訴駁回。金南昌公司就其敗訴部分聲明不服，蔚華公司則就敗訴部分提起附帶上訴）。並㈠答辯聲明：金南昌公司之上訴駁回。㈡附帶上訴聲明：⑴原判決不利蔚華公司部分廢棄。⑵右廢棄部分，金南昌公司應再給付蔚華公司二百二十萬元及自九十年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、金南昌公司則以：預約書第二條第㈠款、第四條第㈠款雖分別約定「金南昌公司應於取得使用執照後五日內通知蔚華公司，雙方並於通知後五日內簽訂租賃本約，同時交付租賃標的物；承租期間自使用執照核發日起四十五天正式起算」，惟建築實務上使用執照之取得僅表示建物之興建符合建築圖說之規劃設計，至於水電及其他內、外週邊附屬設施，均須於使用執照取得後始可進行，且絕不可能於使用執照核發後五日內即可完成並一併點交予蔚華公司，故金南昌公司簽訂預約書之真意係指簽訂本約時先點交系爭建物主體，並給予雙方四十五天時間辦理裝潢及其他附屬設施之點交事宜，於四十五天屆滿後起算租金，致與蔚華公司所認金南昌公司應於簽訂本約之同時點交包括內、外週邊附屬設施等租賃標的物與蔚華公司，否則即無簽訂本約之義務且租期亦無從起算等，有重大差異，此係因金南昌公司就上開預約約定之意思表示錯誤所致。而金南昌公司之法定代理人陳火南僅國民小學畢業，未受過法律訓練，雖具有建築實務經驗，惟因系爭預約書係蔚華公司委請專業律師所擬，條文多達十九條，約定內容複雜，陳火南自難明白該預約書之真意，則簽訂預約自無過失可言，而得撤銷該錯誤之意思表示。又兩造就預約書第二條第㈠款租賃標的物點交時間及範圍等契約重要之點，認知明顯歧異，預約即無從成立，蔚華公司自不得依未成立之預約書請求給付違約金。再縱認蔚華公司之請求有理由，惟因其要求變更追加工程，致增加工程費達一千零五十一萬三千六百零四元，此非金南昌公司依預約書所應負之義務，而係金南昌公司受蔚華公司委任所支出之必要費用，依民法第五百四十六條第一項之規定，蔚華公司應償還之，就一千零五十一萬三千六百零四元債權主張抵銷。預約書之約定對金南昌公司明顯不公平，又因蔚華公司故意拖延簽立租賃本約，金南昌公司迫於無奈始表示不租，不但因而支出前開工程費一千零五十一萬三千六百零四元，迄今亦未收受分文租金，未受有任何利益，而蔚華公司未因而受有損害，反可獲高達四百四十萬元之賠償，足證違約金數額顯屬過高，應予減免。再金南昌公司雖曾表示願依該預約第六條第㈡款約定給付以二個月租額共四百四十萬元計算之違約金，惟既未為任意之給付，自仍有民法第二百五十二條核減規定之適用。另預約書第六條第㈡款係就一方悔約不履行簽訂本約之義務時，他方應負損害賠償總額之預定，性質上屬違約金，而非解約金，縱認係解約金，亦因金南昌公司未依該約定解除預約，蔚華公司亦無依該條款規定請求給付解約金等語，資為抗辯。並㈠上訴聲明：⑴原判決不利於金南昌公司部分廢棄。⑵右廢棄部分，蔚華公司在第一審之訴駁回。㈡附帶上訴答辯聲明：蔚華公司之附帶上訴駁回。四、經查，兩造於八十九年十一月二十四日簽立不動產租賃預約書，金南昌公司同意將系爭建物，包括但不限於室內、外全部停車位及附連圍繞為使用建物所必須之土地範圍及其內、外週邊附屬設施於建蓋完成後租予蔚華公司。系爭建物於興建過程中，因蔚華公司之要求而為工程之變更或追加。金南昌公司取得系爭建物之使用執照後，於九十年五月二日依預約書第二條第㈠款約定，通知蔚華公司辦理簽立租賃本約及公證手續，蔚華公司於九十年五月七日以新竹英明街郵局第六二 ○號存證信函通知金南昌公司，於同年月九日在租賃標的所在現場簽立本約，惟簽立本約同時，應將預約書第一條所示之全部租賃標的物點交予蔚華公司，如無法交付全部之租賃物，蔚華公司得主張同時履行抗辯，拒絕簽立本約。同年月九日約定簽立本約時，金南昌公司尚有部分週邊工程及附屬設施未完工而無法就此部分進行點交，金南昌公司之法定代理人當場向蔚華公司人員表明不出租之意旨，復於九十年五月十日以竹北中山郵局第三一號存證信函通知蔚華公司，於函到五日內若仍拒簽立本約，以違反預約論，九十年五月十五日又以竹北光明郵局第一九四號存證信函，表示不出租系爭建物之物，並通知蔚華公司於九十年五月二十三日攜帶有關資料至臺灣新竹地方法院公證處，辦理終止租賃預約公證手續，並領取二個月租金。九十年五月二十三日因蔚華公司未備齊有關文件，致未能於當日完成認證手續，嗣蔚華公司備妥相關資料、文件，並於九十年五月二十九日以新竹民生路第一五六號存證信函通知金南昌公司，於九十年六月四日下午攜帶相關資料，至公證處辦理解除租約預約手續，並給付四百四十萬元之違約金，金南昌公司未依約前往等情，為兩造所不爭執，並有不動產租賃預約書、不動產租賃契約簽約通知書，存證信函、掛號函件回執影本、照片等件在卷可按（見原審卷一○—二○、二九—三七、四一、四二、五八—六○、一五六—一五九頁），復有兩造人員於九十年五月九日在系爭建物現場交涉之錄影帶及錄音譯文附卷可稽（見原審卷一七○—一七二頁），亦據原審法院勘驗屬實，製有勘驗筆錄可憑（見原審卷二一八—二一九頁），堪信為真實。五、茲應審究者為㈠金南昌公司得否以預約書第二條第㈠款之約定，為錯誤之意思表示，而撤銷之？㈡預約書第六條第㈡款之約定，究屬違約金或解約金，得否請求酌減之，或與追加工程款一千零五十一萬三千六百零四元抵銷之。查：㈠按「甲方（即金南昌公司）應於租賃標的取得使用執照後五日內通知乙方（即蔚華公司），雙方並應於通知後五日內正式簽立租賃契約（下稱「本約」）書面並同時將租賃標的點交予乙方」預約書第二條第㈠款定有明文（見原審卷一○頁），而所謂「租賃標的」，預約書第一條已明定為：「租賃標的：甲方同意將座落於新竹縣竹北市縣○段五七號土地上正在依建字第○○○四五○號建造執照興建中之全棟建物（暫定門牌號碼新竹縣竹北市縣○○路一四七號），包括但不限於室內、外全部停車位及附連圍繞為使用建物必須之土地範圍（詳細資料見附表一）及其內、外週邊附屬設施（詳細資料見附表二）於建蓋完成後出租予乙方，乙方亦同意承租。」，則蔚華公司主張兩造簽立本約同時，金南昌公司應點交之租賃標的，係預約書第一條所約定之租賃標的物全部，應可採信。㈡金南昌公司雖辯稱：預約書第二條第㈠款約定之真意，係指簽訂本約時先點交系爭建物主體，並給予雙方四十五天時間辦理裝潢及其他附屬設施之點交事宜云云；惟查，依預約書第一條約定，系爭租賃標的物包括建物主體及相關附屬或週邊設施，已如前述，簽立本約時，如僅須點交主建築物，其他附屬設施另行點交，理應於預約書內載明分批點交之時間及範圍，然預約書第二條未就應點交之租賃標的物區分為建物主體及相關附屬暨週邊設施，足證簽立本約時，應點交者為系爭租賃物之全部，金南昌公司上開所辯，不足採信。㈢金南昌公司又辯稱：取得使用執照，只代表建物之興建符合建築圖說之規劃設計，至於水電及其他內外週邊附屬設施，則須於使用執照取得後方可能進行，自無從於使用執照核發後五日內完成並點交與蔚華公司；況預約書附表二之附屬設施中「天花板」，因伊保留設置與否之權利，故使用執照核准時尚施作完成云云；查一般建築慣例，於取得使用執照後，固常須進行細部之修飾或週邊、附屬設施工程，惟查上開工程（供電部分除外）並非限於使用執照取得後始得安裝，亦據證人即就系爭租賃建築物協助規劃設計之張錦祥證明屬實（見原審卷一四一頁），況系爭建物及相關附屬暨週邊設施之興建均由金南昌公司為之，進度為何為其所能自行衡量之事，而於預約書載明簽立本約時，應將全部租賃標的物交付，則金南昌公司即應於簽立本約之前完成前開附屬、週邊設施及細部工程，要無因事後無法如期完成，再以前開建築慣例，作為簽立本約時無庸將租賃標的範圍中之附屬、週邊設施交付之理由，是金南昌公司此部分所辯，委無足採。㈣金南昌公司另辯稱：預約書第二條第㈠款約定之內容，與伊認知不同，為錯誤之意思表示，應予以撤銷云云。按意思表示之內容有錯誤，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失為限，民法第八十八條第一項固定有明文，惟所謂「錯誤」係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，以致內心之效果意思與外部之行為不一致而言。本件租賃標的物之範圍，為預約書第一條所明定，已如前述，則預約書中關於租賃標的物之定義及範圍，為金南昌公司所知悉，第二條第㈠款所指租賃標的之範圍，亦應為金南昌公司知之甚詳，自無錯誤之可能。再預約書第一條開宗明義即載明租賃標的之範圍，金南昌公司就第二條第㈠款中「租賃標的」之意思表示縱有錯誤，亦係其能詳閱預約書而疏未閱覽所致，自應負過失之責。至金南昌公司之法定代理人陳火南雖辯稱：伊係國民小學畢業，未受過法律訓練，對預約書條文之意義難以明瞭云云。但查，陳火南從事建築行業數十年，亦曾任民意代表，且另有建物出租他人，其注意能力較一般人為高，自不能以無法律素養為由，而辭過失之責。揆之首揭說明，金南昌公司以意思表示錯誤為由，主張撤銷預約書，即不足採信。㈤按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迥異（最高法院八十六年度台上字第一四七號判決意旨參照）。又解約金係契約當事人之一方為解除契約支付之代價，係以契約之消滅為目的，就債務人言，履行債務係其原定給付，但亦得給付解約金以代替之，無代替權之他方，則僅得請求債務人履行債務，是屬任意之債。至於違約金則為因債務不履行負擔之新債務，其前提以契約效力之繼續存在為要件，蓋違約金契約為從契約，如主契約歸於無效，違約金契約固無從獨立存在，且因契約為有效，始生債務不履行之責任問題，尤其當事人約定者如係可罰性違約金，則債權人不惟得請求給付違約金，且可請求履行契約，或因給付不能所致損害賠償。本件依兩造所訂系爭預約書第六條約定：「再行出租及悔約之禁止：㈠甲方（即金南昌公司）於「預約」有效期間及點交辦理前，不得將租賃標的再予出租或以其他方式同意第三人使用之，致妨礙「本約」之履行，乙方（即蔚華公司）亦不得悔約不租。㈡若任何一方違反前項約定即悔約不欲為「本約」簽立履行並為「預約」解除表示，若於八十九年十二月三十一日以前為上開表示，應給付他方相當於一個月租金額賠償始得解除之，若於其後期日為之，則應給付相當於兩個月租金額，此外不負任何損害賠償」，是該條款之真意，係金南昌公司不出租時，得給付蔚華公司相當於一個月或二個月租金額而解除契約，故就金南昌公司不出租時得解除契約而支付相當租金額之損害金而言，應屬解約金之性質。再就金南昌公司表示不為出租解除系爭預約時，蔚華公司無強制要求金南昌公司依約履行之權，亦足認係屬解約金之性質，金南昌公司辯稱：該項約定係為確保債務之履行，核屬違約金性質云云，亦不足採信。㈥按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條固定有明文，惟此係就違約金之核減所為之規定，本件預約書第六條第㈡款係解約金，非違約金，已如前述，即無依法核減之情形，金南昌公司辯稱：應予以核減，即屬於法不合。㈦金南昌公司又辯稱：系爭建物興建時，應蔚華公司之要求追加變更多項工程，金額高達一千零五十一萬三千六百零四元，基於委任關係，就此部分主張抵銷云云。查，金南昌公司主張兩造間有委任關係，然為蔚華公司所否認，金南昌公司又無法舉證證明兩造間有委任關係存在，空言主張，不足採信。又證人張錦祥證稱：「系爭建物係被告金南昌建設有限公司委託我任職之建築事務所設計．．．就系爭建物我有負責協助建築師擔任規劃工作」、「．．．八十九年六月二日，原告（即蔚華公司）希望就建物內部空間要作調整，另原告公司亦建議建物外觀、機電設備能加以調整，嗣被告公司（即金南昌公司）法定代理人有指示我做變更設計，因變更設計應符合法令，故在法令許可範圍，其中大部份均有符合原告公司前開建議之範疇」、「（兩造有無談及因前開變更設計增加工程費用如何分擔事宜？）並未談及如何分擔問題，只是被告法定代理人有提及此變更會增加其原本興建之成本，至於原告公司當時在場之人，我印象中並無什麼反應」等語在卷（見原審卷一三九—一四○頁）；則由證人張錦祥之證述，縱有部分工程係經由蔚華公司之建議而進行變更，惟仍係由金南昌公司為最後之決定，且變更追加所施作之之設備亦屬金南昌公司所有，難謂有何損害可言；另製作大樓透視圖及磁片部分，雖係應蔚華公司要求提供，惟金南昌公司就此部分亦未證明兩造間有成立委任契約，或應由蔚華公司負擔費用之約定，從而，金南昌公司所為抵銷之抗辯，即不足採。六、綜上所述，蔚華公司依預約書第六條第㈡款之規定，請求金南昌公司給付解約金四百四十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命金南昌公司應給付二百二十萬元及自九十年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回蔚華公司其餘之訴。關於原審判命金南昌公司給付部分，核無不當，金南昌公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又蔚華公司請求金南昌公司再給付二百二十萬元及自九十年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許，已如上述，乃原判決就此部分為蔚華公司敗訴之判決，自有未洽。蔚華公司就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第三項所示。兩造就此部分陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。七、兩造其餘攻擊、防禦方法與判決結果無涉，爰無一一論述之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　十二　　月　　　三　　　日民事第十四庭審判長法　官　張　劍　男法　官　李　行　一法　官　蔡　芳　齡右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　十　二　　月　　　五　　　日書記官　蔡　錦　輝附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十一年度上字第六一○號

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