九十一年度上字第八六一號｜民事：損害賠償｜裁判日期：92 年 11 月 25 日

臺灣高等法院民事判決　九十一年度上字第八六一號上　訴　人　林巍峯訴訟代理人　廖忠信律師複代　理人　周文哲律師上　訴　人　成德建設股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　楊金順律師複代　理人　劉默容律師陳佳雯律師曾朝誠律師右當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十一日臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第一六一四號第一審判決提起上訴，上訴人林巍峯並為訴之追加，本院於民國九十二年十一月十一日言詞辯論終結，判決如左：主文原判決關於命上訴人成德建設股份有限公司給付部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。右廢棄部分，上訴人林巍峯在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人林巍峯之上訴駁回。上訴人林巍峯追加之訴及其假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人林巍峯負擔。事實甲、上訴人林巍峯方面：一、聲明： (一)原判決不利於上訴人林巍峯部分廢棄。 (二)上訴人成德建設股份有限公司（以下簡稱成德公司）應再給付上訴人林巍峯新台幣（下同）一百二十六萬一千九百七十四元，及自民國（下同）九十一年三月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 (三)願供擔保請准宣告假執行。 (四)駁回上訴人成德公司之上訴。二、陳述： (一)上訴人林巍峯於八十八年六月十二日向上訴人成德公司購買坐落台北市○○區○ ○段三小段三一二、三一三、三一四等地號土地上之「國賓SMART」大樓編號Ａ３棟一樓房屋乙戶及基地應有部分。依系爭契約第二條第三項及兩造於附件平面圖以螢光筆標示範圍，主建物之專有部份（不含騎樓部分）面積十二．○四坪，無附屬建物，該圖上已標示Ａ３，無再用筆框示戶別之必要。至黃文君前任職於上訴人成德公司委託之代銷公司，二者關係非淺，證言顯有偏頗。然上訴人成德公司完成所有權登記（門牌號碼台北市○○○路○段七七巷八之二號），主建物面積扣除騎樓僅二十七．二○平方公尺，即約八點二二八坪。經上訴人林巍峯委由律師於九十一年二月五日發函請求上訴人成德公司賠償，其置之不理。爰依系爭契約第四條第一項約定、民法第三百四十八條第一項、第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項規定，及物之瑕疵擔保請求權，請求上訴人成德公司按房地總價額計算之單價，賠償坪數不足部分之損害二百二十八萬八千六百八十一元，及依民法第二百三十三條第一項規定，加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 (二)內政部所定「建物所有權第一次登記補充規定」屬規範內政部內部之行政規則，指得於主建物內另將騎樓獨立標示而為登記，非謂騎樓屬於主建物及作為專有部分。況本件爭點在兩造之約定內容，與上開規定無關。 (三)一般消費者購買房屋，重視其內部面積多寡，不包括騎樓。企業經營者在定型化契約中所使用之條款，應本平等互惠之原則。契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。消費者保護法第十一條定有明文。查系爭契約所附平面圖雖記載數字，但未標示單位，一般消費者豈知其涵義，況就系爭房屋部分未標示數字。如有疑義，亦應為有利消費者即上訴人林巍峯之解釋。 (四)依道路交通管理處罰條例第三條第一款規定，騎樓屬道路範圍，不得任意使用，倘任意使用，依同條例第八十二、八十二之一、八十三、八十四條規定，對造成道路障礙、妨礙交通等情事加以處罰。另「台北市騎樓使用要點」第二點規定：「本要點所稱騎樓，係指定在道路兩旁留設，自道路境界線至建築物面層外牆面之法定空地。」，足證騎樓非房屋之專有部分。再內政部九十一年七月二十三日營署建管字第○九一○○四五八三一號函闡示騎樓僅得供通行使用。故系爭契約所指專有部分，指兩造於平面圖主標示確認之房屋內部而言，不包括騎樓。 (五)交屋結算單未記載面積，且上訴人林巍峯之前已行使瑕疵擔保請求權，不得視為承認所受領之物。 (六)自認簽訂買賣契約前，上訴人林巍峯知道有騎樓，惟認為屬於公共設施（見系爭契約第二條第三項第二款、附件二第一條第一項第一款，為大公共設施），不屬主建物。 (七)中華徵信所企業有限公司（以下簡稱中華徵信所）鑑定系爭房地價值略高於上訴人林巍峯購買價格，乃因當時與弟、妹同時購買三戶，享有優惠所致。三、證據： (一)援用於原審提出之房地預定買賣契約書、建物所有權狀、律師函、上訴人成德公司之變更登記表、 (二)於本院聲請鑑定減損價額。乙、上訴人成德公司方面：一、聲明： (一)原判決不利於上訴人成德公司部分廢棄。 (二)右廢棄部分，上訴人林巍峯在第一審之訴駁回。 (三)駁回上訴人林巍峯之上訴及假執行之聲請。 (四)如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。二、陳述： (一)內政部頒定「建物所有權第一次登記補充規定」第十一條之一規定：「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共同者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記」。內政部台內中地字第○九一○○八四一七二號函進一步說明：「騎樓除使用執照竣工圖上繪明之騎樓與公共門廳連接部分屬必要共用部分，不得以主建物辦理登記外，其餘部分，登記機關得以主建物登記。」。查系爭房屋之竣工圖標示「一樓專有、共同示意圖」，可知專有部分連接騎樓，非與公共門廳連接，故登記主建物總面積三十九．八０平方公尺，約十二．０三九五坪，包括騎樓面積十二．０六平方公尺，騎樓不在附屬建物之列。至系爭契約附件二所指「騎樓」，乃「門廳外」、「廊道外」騎樓，登記為全部承購戶分攤之大公設施。又系爭契約附件平面圖係標示系爭房屋編號，非表明主建物面積之範圍及界址，經證人黃文君於鈞院九十二年度上字第三一九號事件證明在案。且其標示系爭房屋長七百五十五．五公分，寬三百六十一公分，面積二十七．二七平方公尺，約八．二五坪，足證系爭契約第二條第三項所謂專有部分面積包括騎樓部分面積。是上訴人成德公司無給付不完全情事。 (二)按區分所有權，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。專有部分指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分，及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第三條第二、三款定有明文。至道路交通管理處罰條例及台北市騎樓使用要點，是規範如何使用騎樓，非規範騎樓面積是否包含於主建物面積。又系爭騎樓屬上有二樓底板，下有地下室頂板之法定空間，面積計入樓地板面積，據以計算總工程造價，依司法官會議第三五八號解釋、內政部台（86）內營字第8672620號函，屬於完整房地結合體之一部分，伴隨主建物，不可分割。 (三)民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」。契約真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。又預售屋之買賣，買受人於訂約時未見房屋之狀態，就房屋之坐落、位置、面積等，僅依當事人之合意。查系爭契約及平面圖未界定私有部分或共同使用部分之範圍，自應參酌買賣當時之交易習慣，探求兩造之真意（參見最高法院八十七年度台上字第二七一八號判決）。契約第二條第三項第一款約定「本戶主建物及所含附屬建物之實際項目詳如附件九房屋平面圖」，並非「如附件九房屋平面圖螢光筆標示部分」，契約全文亦無文字顯示「螢光筆標示」指「主建物之範圍」。該螢光筆框起部分係標示戶別，上訴人所興建銷售之建案均採用相同作法，例如「國賓villa」、「東京凱悅別館」及「極上之湯」等，經本件銷售人員黃文君證明在案。又上訴人林巍峯自認室內面積為其決定購買系爭店面之關鍵，豈可能未詳加審閱附件平面圖，並詢問其上數字之意義？再者，上訴人林巍峯與訴外人林志峰、林勵君（原法院九十一年度訴字第一八二二號之當事人）為兄妹，同時向上訴人成德公司訂購「國賓SMART」大樓編號Ａ４、Ａ５店舖。上訴人林巍峯從事印刷工作，林志峰於亞太先進科技股份有限公司擔任副理，林勵君於永峻工程顧問股份有限公司（以下簡稱永峻公司）擔任繪圖員，均對尺寸、地籍、房屋平面圖較一般人更為敏銳。且永峻公司係上訴人成德公司興建系爭房屋時委任為工程監造顧問，於委任契約第四條約定上訴人成德公司應提供永峻公司基本設計資料、正確地籍地形圖之測量資料等，林勵君自已預先審閱各該圖說，足證上訴人林巍峯及林志峰、林勵君早已知悉房屋尺寸及面積。 (四)縱鈞院認上訴人成德公司應負損害賠償責任。然上訴人林巍峯主張按房地總價額計算之單價計算損害賠償，屬個人臆測之詞，不足採之。是系爭房屋總價三百二十四萬五千五百元，約定坪數十五．四四坪，每坪單價二十一萬零一百三十六元。總面積差額三．五八五一坪〔含室內面積二七．二○平方公尺、六五七０建號共同使用部分八．七一平方公尺（1,979.62×44/10000=8.71）、六五七二建號共同使用部分三．二八平方公尺（1,728.15×19/10000=3.28），合計三九．一九平方公尺，折算十一．八五五坪（39.19×0.3025=11.855）〕。按系爭契約第四條第一項約定，減少部分超過百分之一以上時，應就減少超過百分之一部分找補之。即減少三．四三○六坪（3.585-15.44/100）部分，找補七十二萬零八百九十二元（3.4306×210,136=720,892） (五)系爭騎樓面積占主建物近百分之三十二。按民法第三百五十六條第一項、第二項規定，上訴人林巍峯雖於九十一年一月十五日、二月五日發函請求上訴人成德公司賠償坪數不足之損害。但其於同年二月七日交屋時仍簽署「交屋結算單」，未當場主張瑕疵擔保，兩造並依系爭契約第四條第一項約定，就系爭房屋面積坪數差額找補十二萬六千三百零五元完畢，視為其承認所受領之物。 (六)按地籍測量實施規則第三百零三條規定：「辦理建物分割，應以已辦畢所有權登記，法令並無禁止分割及已經增編門牌號，且其分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁之建物為限。」系爭騎樓無分隔之牆壁，不能分割返還，爰依民法第一百八十一條但書之規定，請求上訴人林巍峯償還其價額。系爭房屋價款三百二十四萬四千五百元，總面積五十一．七九平方公尺，每平方公尺單價六萬二千六百四十七元。系爭騎樓面積十二．六平方公尺，合計價值七十八萬九千三百五十二元（62647×12.60），上訴人成德公司請求上訴人林巍峯返還上述金額，與上訴人林巍峯請求之損害賠償額互為抵銷。三、證據： (一)援用於原審提出之「建物所有權第一次登記法令補充規定」、建物測量成果圖、一層平面圖等影本。 (二)於本院提出變更登記表、存證信函、交屋結算單、建物測量成果圖、平面圖、筆錄、筆錄、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項等影本、照片。丙、原審依職權函查建物登記規定。理　由一、上訴人林巍峯於原審起訴主張請求權基礎為系爭契約第四條第一項約定、民法第三百四十八條第一項、第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項規定。於九十二年五月二十日本院言詞辯論期日具狀追加訴訟標的物之瑕疵擔保請求權，惟該請求之基礎事實與其原主張之事實並無不同，且上訴人成德公司無異議而為本案之言詞辯論，視為同意追加。依民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款、第二項規定，應准予追加，先予敘明。二、上訴人林巍峯主張：伊於八十八年六月十二日向上訴人成德公司購買坐落台北市中山區○○段○○段三一二、三一三、三一四等地號土地上之「國賓SMART」大樓編號Ａ３棟一樓房屋乙戶（門牌號碼台北市○○○路○段七七巷八之二號）及基地應有部分，約定建物專有部份面積十二．○四坪，騎樓及公共設施等共用部分面積三．四坪，但上訴人成德公司移轉登記所有權時，專有部分面積僅二十七．二○平方公尺（約八點二二八坪），而坪數不足，為此依系爭契約第四條第一項約定、民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項規定及物之瑕疵擔保請求權，求為命上訴人成德公司賠償二百二十八萬八千六百八十一元，及依民法第二百三十三條第一項規定，賠償加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被上訴人成德公司則以：騎樓登記為主建物面積，符合登記法規及兩造之約定等語，資為抗辯。查： (一)兩造成立上開房地買賣契約，於第二條第三項約定：「房屋面積共約計十五．四四坪，包括：（一）專有部分：主建物面積約十二．０四坪，附屬建物面積約計０坪．．主建物及所含附屬建物之實際項目詳如附件九『房屋平面圖』。（二）共用部分（公共設施）：本戶共用部分約計三．四坪，含全棟共同使用部分及當層共同使用部分，其項目及持分分攤計算方式詳如附件二。」上訴人成德公司於九十年十二月二十五日移轉登記予上訴人林巍峯之建物所有權為主建物面積三十九．八平方公尺（約十二．０五坪），包含室內二七．二平方公尺及室外騎樓特定部分面積十二．六平方公尺，無附屬建物；共同使用部分面積共計十一．九九二平方公尺（約三．六三坪）（1979.62×44/10000+1728.15×19/10000）等事實。有上訴人林巍峯提出之買賣契約、建物所有權狀、上訴人成德公司之變更登記表、建物登記謄本附卷可稽（原審卷第十二至二十一、五十三、五十八頁），核與上訴人成德公司提出之買賣契約、建物測量成果圖相符（原審卷第四十頁），堪予認定。 (二)按公寓大廈管理條例第三條規定：「本條例用辭定義如下：．．區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。六約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」又內政部於八十一年五月三十日以（）台內地字第8181119號函訂定發布「建物所有權第一次登記法令補充規定」，於八十五年六月四日以（）台內地字第8575210號函增訂發布第十一之一點：「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記。」及增訂第十一之四點：「區分所有建物依公寓大廈管理條例第三條第四款所稱共用部分及第五款所稱約定專用部分，於登記時應以共同使用部分為之。前項以共同使用部分登記之項目如左：㈠共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。㈡空調通風室。㈣法定停車空間。㈤給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。㈥配電場所，如變電室、配電室、受電室等。㈦其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者。」內政部再以台內中地字第０九一００八四一七二號函覆原審：「使用執照竣工平面圖上繪明之騎樓與公共門廳連接部分屬必要共同部分外，其餘騎樓部分得以主建物登記」（原審卷第六十四頁）。故未與公共門廳連接之騎樓，非為全體區分所有權人共同使用部分，而具有使用上之獨立性，且可為單獨區分所有權之標的，屬於公寓大廈管理條例第三條第三款所謂「專有部分」，應無庸置疑。至「台北市騎樓使用要點」第二點規定：「本要點所稱騎樓，係指定在道路兩旁留設，自道路境界線至建築物面層外牆面之法定空地（間）。」（原審卷第九十九頁），乃確定其所規範之標的，非謂騎樓屬建物坐落基地留設之法定空地。經查，系爭契約附件二載明契約第二條第三項第二款所指由全體區分所有權人共同分攤應有部分之「共用部分（公共設施）」，包括「一層之門廳（含門廳外之騎樓）」、「廊道（含廊道外之騎樓）」。上訴人成德公司提出使用執照竣工平面圖、共同使用部分之建物測量成果圖，繪明連接各店舖進出口之騎樓（包括系爭騎樓）為專有部分，被登記為各該區分所有店舖之主建物之一部。連接一層門廳、通往梯廳之廊道、汽車車道之騎樓則屬共用部分，由全體區分所有權人分攤應有部分（原審卷第九十七頁、本院卷第一九二頁）。可見系爭騎樓符合公寓大廈管理條例第三條第三款定義之「專有部分」，可登記入主建物面積，且兩造於契約中明示排除系爭騎樓為共用部分（公共設施），足以解釋系爭契約第二條第三項第一款所謂「專有部分」包括系爭騎樓，上訴人林巍峯主張契約條款有疑義，應作有利於其之解釋，即解釋系爭騎樓屬共用部分（公共設施）云云，尚不可採。 (三)道路交通管理處罰條例第三條第一款、第八十二條、第八十二條之一、第八十三條、第八十四條規定騎樓屬道路範圍，不得有妨礙騎樓供交通目的之行為。故上訴人林巍峯雖取得系爭騎樓之單獨區分所有權，但其使用、收益受有相當限制。惟按公寓大廈管理條例第四條規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」，可見法律得限制區分所有權人使用、收益專有部分，自不得以上訴人林巍峯受有限制，否定系爭騎樓為其專有部分，甚而即逕解釋其為共用部分（公共設施）。從而堪認上訴人成德公司移轉登記予上訴人林巍峯之建物所有權，符合契約文義所謂主建物專有部分面積達十二．０四坪，及就共同使用部分取得應有部分面積達三．四坪之條件。 (四)上訴人林巍峯雖主張：上訴人成德公司在系爭契約附件平面圖以螢光筆標示室內部分，表示系爭契約第二條第三項第一款所謂「專有部份」不含騎樓云云。惟上訴人成德公司抗辯：上訴人林巍峯與林志峰、林勵君為兄妹，同時向伊購買系爭建物及編號Ａ４、Ａ５店舖，當時負責銷售之黃文君向渠等說明標示目的在確定建物所在位置等語，經上訴人成德公司提出本院九十二年度上字第三一九號其與林志峰、林勵君間之減少價金事件，九十二年七月三日準備程序筆錄，記載證人黃文君證稱：「我以前曾經在成德建設公司的代銷公司任職，目前這個公司已經解散了。（問：當時有無騎樓？）有，我們會在最簡短的時間告知客戶有騎樓。（問：有無特別提到主建物面積有無包含騎樓？）我們有告知客戶總建物面積包含哪些，真正面積契約有寫清楚，附件九螢光筆框起來的部分，這是告知客戶你買的是這一戶。（問：確實記得你有告知簽約客戶，有包含騎樓？）我一定會告知客戶，因為這是我的工作。框起來，代表客戶買的是這一戶。他們買的是這一戶，所以雙方都要蓋章。我們框起來，就是告訴客戶，你們買的就是這一戶，雙方都要蓋章。」為憑（本院卷第七十八至八十一頁）。上訴人林巍峯徒以黃文君曾受雇於代銷公司，即指摘其證言不實，尚無可採。又上開平面圖標明店舖進出口連接騎樓，上訴人林巍峯自認其購買標的包括騎樓部分，而系爭契約第二條第三項第二款明示共同使用（公共設施）部分不包括系爭騎樓，且上開平面圖標示系爭房屋室內長七百五十三．五公分，寬三百六十一公分（與原審卷八十頁之測量成果圖相符），上訴人林巍峯可輕易核計出面積僅二十七．二平方公尺，約八．二三坪，與系爭契約第二條第三項第一款所定專有面積顯有差距，上訴人林巍峯自足以認知所謂專有面積應加計系爭騎樓面積，不致因上訴人成德公司在平面圖框示店舖位置，而誤認系爭騎樓不屬專有部分，將計入共同使用（公共設施）部分。 (五)綜上，上訴人成德公司移轉系爭建物所有權給上訴人林巍峯，合於系爭契約第二條第三項約定，並無面積不足或效用減損情事，上訴人林巍峯依系爭契約第四條第一項有關找補不足面積價額之約定、民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項有關不完全給付之規定，及行使物之瑕疵擔保請求權，請求上訴人成德公司賠償二百二十八萬八千六百八十一元，並依民法第二百三十三條第一項規定請求加計遲延利息，均無理由，不應准許。三、綜上論述，上訴人林巍峯之請求為無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原判決關於命上訴人成德公司給付，並宣告准予假執行部分，尚有未洽，上訴人成德公司求予廢棄改判，為有理由。原判決關於駁回上訴人林巍之訴及假執行聲請部分，並無不合，上訴人林巍峯求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。四、兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，於判決結果無礙，爰不一一論述。五、據上論結，本件上訴人林巍峯之上訴及追加之訴為無理由，上訴人成德公司之上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　十一　　月　　二十五　　日民事第二庭審判長法官許正順法　官魏麗娟法　官翁昭蓉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十一　　月　　二十五　　日書記官吳美貞附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十一年度上字第八六一號

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