九十一年度上易字第一一四一號｜民事：調整租金｜裁判日期：92 年 07 月 29 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十一年度上易字第一一四一號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　張睿文律師複　代理人　吳忠德律師被　上訴人　乙○○ 丁○○ 丙○○ 共　　　同　陳明昌律師訴訟代理人複　代理人　嚴碧雪右當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國九十一年十月三十一日臺灣士林地方法院九十一年度重訴字第五一四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：原判決關於命調整租金金額超過每年新臺幣（下同）四萬八千三百九十八元部分廢棄。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：系爭租賃契約已就租金之額度、調整及變動有所約定，且租金亦已隨地價之上漲而調昇，被上訴人即無從再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金。而系爭土地面積狹長過小，僅九十平方公尺，利用機能未臻完善，開發之經濟效益不高，而上訴人於系爭土地上雖設有雜貨店即永昌食品行，供上訴人、其姐、其母及外甥居住及營業，惟店面生意不佳，每月銷售額均未達營業稅起徵點，上訴人復罹有精神分裂症，縱認被上訴人得訴請法院調整租金，惟原審所調整之租金與上訴人利用該租賃物所得之利益，顯失平衡。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提自強街出租房屋廣告二則、永昌食品行營業事業登記證影本、台北市稅捐稽徵處北投分處免徵營業稅函影本、上訴人診斷證明書三份為證，並聲請至現場履勘。乙、被上訴人方面：一、聲明：駁回上訴。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：兩造間並未就租金金額為約定，而系爭土地之所以減少開發實益，乃係鄰旁住戶改建時，因上訴人阻擾而無法參與合建所致，被上訴人對系爭土地所收取之對價僅是上訴人代繳之地價稅，被上訴人自得依法調整租金，以符衡平原則。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提地價稅單影本三份為證。理由一、本件被上訴人起訴主張：上訴人承租伊等所有坐落於臺北市○○區○○段四小段七八四之一地號土地（下稱系爭土地），面積九十平方公尺，僅以地價稅金額充為使用對價，然系爭土地九十年七月公告現值為每平方公尺十七萬元，申報地價為每平方公尺五萬零三百二十元，附近交通便利，原約定之租金明顯過低，爰依民法第四百四十二條、土地法第九十七條第一項規定，請求自九十一年五月一日起，調整租金為每年四十五萬二千八百八十元等語（原審判決被上訴人承租系爭土地，應自九十一年五月一日起，調整租金為每年二十七萬一千七百二十八元，上訴人對其敗訴部分，於超過每年四萬八千三百九十八元部分聲明不服，提起上訴，被上訴人則就其敗訴部分未據聲明不服）。二、上訴人則以：伊祖先於三十八年間，購置坐落於系爭土地上門牌號碼為臺北市○ ○區○○街一六七號之未經保存登記建物一棟（下稱系爭建物），並向被上訴人承租系爭土地，約定以當年度地價稅金額充作全年租金，今年為四萬八千三百九十八元，五十餘年來被上訴人均未異議，其突然訴請調高租金，顯意圖促伊搬遷。則系爭租賃契約已就租金之額度、調整及變動有所約定，且租金亦已隨地價之上漲而調昇，被上訴人即無從再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金。且系爭土地面積狹長，利用機能未臻完善，開發效益不高，伊雖於其上設雜貨店，然生意不佳，上訴人復罹有精神分裂症，縱認被上訴人得訴請法院調整租金，被上訴人請求亦屬過高等語，資為抗辯。三、查被上訴人主張上訴人向其承租其所有之系爭土地，使用面積為九十平方公尺，以地價稅金額充作使用對價，並未約定租賃期限等事實，業據提出土地登記謄本乙份（見原法院九十一年度士簡調字第五四號卷第八、九頁）為證，復為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真實。上訴人復主張依民法第四百四十二條規定，請求調整租金等語，被上訴人則以前詞置辯，是本件所應審究者，核為兩造有無約定以地價稅充作租金？被上訴人得否依民法第四百四十二條規定請求調整租金？四、經查：㈠兩造就系爭土地訂有不定期之租賃契約，五十餘年來，係以每年地價稅充作使用對價，為被上訴人所是認（見原法院士簡調卷第二三頁），並據上訴人提出收據影本十五紙為證（見原審卷第三九至五三頁），參酌上開收據所載有「地價租金」、「地租」等字樣，堪認兩造確係約定以每年地價稅作為租金之計算，被上訴人謂非以地價稅充作租金云云，尚不足採。㈡惟按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第四百四十二條定有明文。又「地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵之」，「地價稅基本稅率為千分之十」，亦為土地稅法第十五條第一項、第十六條第一項前段所明定。而未定租賃期限之不動產，如契約當事人所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整者，原則上固無再請求法院准予調整租金之必要，惟倘遇稅額增加致所收租金不敷納稅，而稅額之增加又與不動產價值之騰漲有關係時，若仍不許增加租金，則出租人之出租該不動產，不但毫無收益，反將成為一種負累，自屬顯失公平，且與雙方約定「機動調整」之本意有違（最高法院九十年度台上字第二六九判決要旨參照）。另基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（參見最高法院八十七年度台上字第一一三三號判決要旨）。是如不定期租賃契約所約定之租金，其形式上縱有昇降，惟如實際上租金約定比例如與基地價值相較，顯失衡平或反成出租人負累時，自無不許出租人依民法第四百四十二條規定訴請法院調整租金之理。㈢查自七十年起，地價飆漲，此為眾所周知之事實，而依七十八年十月三十日修正前土地稅法第十六條規定，地價稅基本稅率為千分之十五，修正後基本稅率降為千分之十，表面上地價稅依土地價值之調昇而增加，惟實際上比例上並未增加。是本件系爭土地之價值既已調昇，其九十年度公告現值已高達一千五百三十萬元，縱依九十年度之申報地價計，系爭土地價值亦已達四百五十二萬八千八百元，其基地價值與系爭租約訂定時（三十八年）相較，顯著提高，此觀上開土地登記謄本即明，如猶依系爭土地地價稅充作全年租金，以上訴人所陳，九十年度地價稅為四萬八千三百九十八元乙節觀之，即與系爭土地價值顯不相當，揆諸上開說明，被上訴人訴請法院調整租金，於法即屬有據，上訴人辯稱兩造已就租金之額度、調整及變動有所約定，且租金亦已隨地價之上漲而調昇，被上訴人即無從再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金云云，殊不足取。㈣次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，為土地法第九十七條第一項所明定，而上開規定於基地租金之數額亦準用之，同法第一百零五條亦有明定。又「租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡」（最高法院八十一年度臺上字第三○六二號判決意旨參照）。經查：系爭土地九十年七月之申報地價為每平方公尺五萬零三百二十元，有上開土地登記謄本乙份在卷可稽，上訴人所承租之土地面積為九十平方公尺約二十七坪，亦為兩造所不爭，而經原法院及本院至現場履勘結果，系爭建物面臨六米寬巷道，前段供經營雜貨店，後段供居家使用，兩側均係五層樓建物，而基地所在之位置面臨臺北市○○區○○街，鄰近西安街口，往南步行五分鐘到達捷運淡水線明德站出口及公車明德站，至明德國中步行約十五至二十分鐘，往北步行三至五分鐘到達公車自強街口站，約十五分鐘到達捷運淡水線石牌站，公車路線計有二一六副線、紅十九、五０八號、五三六號路線，二一六號路線公車發車時間固定，紅十九路線公車尖峰車次間距約八至十分鐘，離峰車次間距為十至二十分鐘，五０八號路線公車尖峰車次間距約十分鐘，離峰車次間距為十五分鐘，交通便利，附近有公園、菜市場、各式商家甚多，多為住家兼店面使用，商業尚稱繁榮等情，有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第二三、二四頁，本院卷第七四至七六頁），並有兩造所提之現場圖二件、照片十二幀可參（見原審卷第十四至二二、三一頁），復參酌附近租用二樓十五坪房屋租金每月約十萬六千元、二樓三十三坪租金每月約二萬元，有自強街出租房屋廣告二則可憑（見本院卷第六五、六六頁），及上訴人係利用系爭土地興建一樓建物作為上訴人、其姐、其母及外甥居住兼營業，惟營業額未達營業稅起徵點（見本院卷附第六八頁台北市稅捐稽徵處北投分處函）等情形，認以九十年度申報地價每平方公尺五萬零三百二十元之年息百分之六計算系爭土地全年租金，堪稱允適。上訴人辯稱因店面生意不佳，上訴人復罹有精神分裂症等情，縱認屬實，惟其既係利用系爭土地為住商兼用，上開調整之租金與上訴人利用該租賃物所得之利益，即無顯失平衡可言，所辯亦不足採。依此計算，上訴人承租系爭土地每年租金應調整為二十七萬一千七百二十八元（即50320x90x 6%= 271728），逾此部分之金額，則屬過高。五、按被上訴人起訴請求增高租金，既未於起訴前向上訴人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自被上訴人起訴時起增高租金（最高法院七十三年八月廿一日七十三年度第九次民事庭會議決議參照）。綜上所述，被上訴人依民法第四百四十二條規定，訴請系爭土地自起訴時即九十一年五月一日起，調整租金為每年二十七萬一千七百二十八元，洵屬有據，應予准許，超過此部分之請求，則屬無據。從而，原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　七　　　月　　二十九　　日民事第六庭審判長法官俞慧君法官楊絮雲法官黃莉雲右正本係照原本作成。不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　七　　　月　　三十　　　日書記官秦仲芳

臺灣高等法院九十一年度上易字第一一四一號

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