九十一年度上易字第一二三號｜民事：履行契約｜裁判日期：92 年 02 月 12 日

臺灣高等法院民事判決　九十一年度上易字第一二三號上　訴　人　乙○○ 兼右一人訴訟代理人　丙○○ 被上訴人　寶成建設股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　蔡良靜律師右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十一年一月十一日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第四一九０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣肆拾玖萬伍仟捌佰陸拾柒元及自民國九十年八月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二十分之一，餘由被上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：壹、聲明：求為判決： (一)原判決廢棄。 (二)被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十九萬五千八百六十七元，及自民國 ( 下同)八十七年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以： (一)系爭房屋有重大瑕疵，請求解除契約上訴人決意購買系爭房屋係因主臥室之浴室內有大窗戶，然直至被上訴人要求支付尾款時方發現系爭房屋之主臥室之浴室內並無窗戶存在，與兩造契約約定不同，自屬有重大瑕疵，故請求解除契約，並請求被上訴人返還已繳納之三分之二價金。 (二)系爭房屋之主臥室浴室內確應有窗戶存在上訴人所購置者為預售屋並無實物存在，上訴人係依據銷售小姐所提出的資料認定，而斯時系爭房屋主臥室之浴室是有窗戶的，而買賣契約內的附圖係屬契約之一部，也有標示浴室窗戶位置，被上訴人自應依約給付有窗戶之房屋。 (三)被上訴人現已將系爭房屋另行出售第三人，顯然已無法履行契約，伊乃要求解除契約。 (四)伊於接獲被上訴人之催告信函後，即於八十九年十二月寄存証信函通知對造因系爭房屋有瑕疵，浴室無窗戶，才拒付價金，沒有去辦貸款。參、證據：除援用原審所提立證方法外，並補提客戶變更設計表乙份為證。乙、被上訴人方面：壹、聲明：求為判決：上訴駁回。貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以： (一)本件上訴人本知悉主臥室之浴室不可能開設窗戶。銷售海報上圖示中Ｄ１棟房屋旁緊鄰Ｄ２棟房屋，故Ｄ１棟之房屋絕不可能於主臥室之浴室再設計開窗，再查，上訴人之購買系爭房屋最先所接觸者為銷售海報平面圖（夾報海報），迄至其決定簽約，被上訴人始於簽約日將房屋之平面圖貼於買賣契約「附件七建物平面圖」處，再蓋上雙方印章，故縱使伊於簽約之際誤置繪有窗戶之平面圖，亦不致使上訴人誤認所買受之標的即為該誤繪之內容，上訴人一再強調其係因房屋臥室廁所有大片採光玻璃始決意購買，惟上訴人簽約前根本無任何平面圖足致使其誤認，故上訴人之主張係事後卸責之詞，不足採信。 (二)兩造合約業已於九十年三月六日解除買賣契約。因上訴人以浴室無窗拒不辦理貸款六百六十一萬元，伊已於八十九年十一月函催繳款，上訴人仍然拒絕，乃於九十年三月六日以存證信函解除買賣契約，上訴人雖曾於八十九年十二月發函予被上訴人，惟自其內容無從看出有行使同時履行抗辯之意思表示，故系爭買賣契約應屬已合法解除。 (三)證人林文喻之證言為不可採。證人稱其當時拿到的資料只有原審第二十七頁的圖，然被上訴人銷售房屋皆印製精美之彩色廣告圖說，豈可能僅提供一簡陋之黑白影印圖面即對外銷售，顯見證人之證言顯有偏頗為不可採。參、證據：除援用原審所提立證方法外，並補提台北台塑郵局第五六號及第七三三號存證信函、廣告平面圖、照片乙份、公司變更登記證為證。丙、本院依職權向台北縣工務局調閱八七中建字第五四三號建造執照及八十九中使字第九五０號使用執照，本院依聲請訊問證人林明美即林文喻。理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實為同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二、三款定有明文。上訴人上訴後於九十一年五月三日審理中擴張上訴聲明至七十四萬三千八百元（見本院卷第二十七頁），後又於九十二年一月二十日縮減上訴聲明至四十九萬五千八百六十七元（見本院卷第九十二頁），核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，無須得對造同意，應予准許。又本件被上訴人寶成建設股份有限公司之法定代理人原為林勝源，上訴後已變更為甲○○，業據其提出公司執照影本（見本院卷第六十三至六十四頁），並經甲○○聲明承受訴訟（見本院卷第六十二頁），核無不合，應予准許。二、上訴人起訴主張：伊與被上訴人訂立土地及預定建物買賣合約，向被上訴人買受「寶成世紀皇家」編號Ｄ１棟建物之第四層之建物（含停車位及土地持分），依合約系爭建物在主臥室之浴室應有採光之大窗戶，總價款七百四十萬元，並已支付價金七十四萬三千八百元，豈知於簽約後一年多，始發現被上訴人未依兩造所簽訂之合約「主臥室之浴室內有採光窗戶」施工，該浴室因無窗戶變成無採光之暗室，構成瑕疵，此乃因被上訴人變更設計所致，但被上訴人並未通知伊變更設計或告知平面圖有錯誤，爰依買賣契約第十九條第一點，及解除契約之法律關係，請求被上訴人返還四十九萬五千八百六十七元及自八十七年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（按上訴人於原審起訴求被上訴人給付金額逾四十九萬五千八百六十七元及法定遲延利息部分，經原審判決上訴人敗訴後，未據上訴人聲明不服，此部分已告確定）。三、被上訴人則以：系爭房屋主臥室原本即為無窗戶之設計，僅係被上訴人售屋時作業疏失，誤用其他棟之平面圖作為銷售合約之附圖，並非伊變更設計所致，且該缺少窗戶一扇之瑕疵尚不足以影響房屋之價值或預定效用，瑕疵非屬重大，然因上訴人不同意換屋或減少價金，又拒不依約按期繳交價款，伊已於九十年三月六日解除本件買賣契約，並沒收上訴人所繳價金等語，資為抗辯。四、經查，兩造間訂有土地及預定建物買賣合約書，由上訴人向被上訴人買受「寶成世紀皇家」編號Ｄ１棟建物第四層之房屋及土地持分，總價金七百四十萬元，上訴人已繳交價金七十四萬三千八百元之事實，有上訴人所提出土地及預定建物買賣合約書、收據、統一發票等件為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。五、至上訴人主張系爭房屋主臥室之浴室欠缺如買賣契約附圖所示之窗戶，構成重大瑕疵，且被上訴人已逕行出售第三人，伊得解除契約，依合約第十九條第一項請求返還已付之價金等語，則遭被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件之爭點應為（一）系爭建物是否確有主浴室欠缺窗戶之瑕疵？(二)被上訴人於九十年三月六日解除契約、沒收價金之行為，是否合法？(三)上訴人得否解除契約，請求返還部分價金？六、上訴人主張其所買受之系爭建物主臥室之浴室應有買賣契約附圖所示之窗戶，然該建物迄今並無該扇窗戶一節，已據其提出買賣合約附圖在卷為証 (見原審卷第八二、八三頁），被上訴人亦不爭執已建築完成之系爭建物主臥室之浴室內並無窗戶之設置，惟否認系爭建物之主臥室浴室內有窗戶之設計，辯稱買賣合約書中之附圖是誤拿別棟之平面圖貼上，乃行政作業上之疏忽，依銷售海報上之圖示 ( 見本院卷第四二頁），並無窗戶，本件實係上訴人誤認云云，然查，依據系爭房屋之銷售小姐即証人林文喻 (本名林明美）到庭証稱「這是公司給我的銷售圖（（指原審卷第二七頁之附圖），每棟房屋公司都有標示位置，Ｄ１的浴室有否窗戶，從圖上看很模糊，上訴人有問過我系爭房屋的浴室是否有窗戶，因為我不清楚，有問公司，公司告訴該浴室有窗戶，我是問寶成公司現場負責人」「.... 我記得公司給我們銷售的是原審卷第二十七頁之圖，.... 」「我當時拿到的資料只有二十七頁的圖」等語 (見本院卷第六九頁），再參以上訴人所提出之「客戶變更設計表」，其中所附之平面圖仍與兩造合約書中所附之平面圖相同 (見本院卷第九四至九七頁），則依常情如係行政疏忽，豈會一錯再錯，且未見被上訴人於事後更正之意思表示，故被上訴人所辯係貼錯平面圖云云，殊非可採。依據兩造所訂立之土地及預定建物買賣合約書首頁第一條約定，本大樓之廣告宣傳品及其所記載之建材設備說明、本戶建物平面圖視同合約之一部分，故依兩造合約之約定，系爭買賣契約附圖之內容或圖示說明，構成買賣契約內容之一部分，被上訴人自應依合約內容而為給付，則被上訴人否認其有交付主臥室之浴室設有窗戶之義務，自難採信。七、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。查浴室窗戶之規劃設置對於建築物室內之採光影響甚鉅，窗戶外之景觀視野亦對於居住室內之人有一定程度之影響，上訴人信賴買賣合約之附圖，認為主臥室之浴室內有窗戶之設置，因而決意購買系爭建物，對於該窗戶之效用自有一定之期待，今系爭建物主臥室之浴室並無窗戶之設計，對於上訴人就該浴室所期望之預定效用自有影響，客觀而言應屬契約預定效用減損之瑕疵，是上訴人主張系爭建物之浴室欠缺窗戶構成瑕疵，即屬可採。八、被上訴人雖辯稱上訴人以系爭房屋欠缺窗戶拒不辦貸款六百六十一萬元，伊已於八十九年十一月函催繳款仍遭拒絕，乃於九十年三月六日以存証信函解除系爭契約沒收價金，上訴人已不得解除契約請求返還已付價金云云，並提出上訴人承認收到之存証信函及掛號信件回執為証 (見本院卷第二七、四十、四一、四三、四四頁），惟查，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定，請求不履行之損害賠償，或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物。則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用 (參見最高法院八十四年度台上字第二一四三號判決要旨），本件上訴人因系爭房屋之浴室內有窗戶始決意訂購，並經被上訴人允諾將其平面圖納入合約內容之一部，則系爭建物之平面圖即成為契約之一部，結果被上訴人所興建之房屋並無窗戶，勢將影響上訴人之權益，於此情形，倘上訴人不得行使同時履行抗辯權，而仍須先行給付全部價金，對上訴人即有失公平。況且上訴人於八十九年十二月九日業已寄發存証信函要求被上訴人解決主臥室之浴室無窗戶之瑕疵，並表明於設備未完成前無法入住，被上訴人之催繳價款，程序有缺失，以及請勿損害其權益等語，此有該存証信函在卷可稽 (見原審卷第二一頁），並經上訴人在本院表明其用意係因房屋有瑕疵才拒付未付之價金在卷 (見本院卷第二七頁），兩造復陳明曾口頭上協商未果，足証上訴人於八十九年十二月九日之存証信函其真意乃係要求被上訴人須解決系爭建物之窗戶問題後始有付款之事，應認其有行使同時履行抗辯權之意，則依前開說明，即難認其未付價金之行為構成兩造所約定之解除事由，從而，被上訴人依據系爭合約第十九條之約定事由主張解除系爭買賣合約，於法尚有未合，自不生解除契約之效力。九、再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。次按民法第三百五十九條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言，最高法院九十年度台上字第五六四號判決可資參照。上訴人買受之系爭建物主臥室欠缺買賣合約附圖所示之窗戶一面，固構成給付上之瑕疵，然查系爭建物總價金為七百四十萬元（含停車位），於上訴人起訴時已接近完工，而系爭建物主臥室欠缺窗戶一扇對於其造成之價值上損害，與該建物整體價值或價金相比，其比例堪認甚低。是上訴人買受之建物其主臥室浴室缺少附圖所示之窗戶，固然構成瑕疵，然該瑕疵尚非重大，對該建物整體之效用亦無影響，對上訴人所造成之損害應屬輕微。反面言之，若上訴人得因該輕微瑕疵而解除契約，被上訴人必須負擔該房地再次出售之相關銷售成本費用，並可能受有營建成本之利息壓力及該不動產跌價之價差損失等損害，應認上訴人主張依據物之瑕疵擔保請求權解除契約，顯然有失公平。是上訴人以該瑕疵重大為由主張解除系爭買賣契約，請求被上訴人返還已付價金云云，為無理由。十、至上訴人主張本件系爭建物業經被上訴人出售第三人，此為被上訴人所是認在卷 (見本院卷第二七頁)，被上訴人在系爭買賣合約尚未合法解除之際，將買賣標的物出售第三人，自應屬可歸責於被上訴人之事由所造成之給付不能，再查，系爭買賣合約第十四條規定「乙方保証本合約買賣標的物產權清楚，絕無一物數賣或佔用他人土地之情事，訂約後發覺本約標的物產有任何糾紛致影響甲方權利時，甲方得定相當期限催告乙方解決，倘逾期乙方仍不解決時。甲方得解除本合約，雙方並同意依第十九條違約罰則規定處理」，第十九條第一項規定「乙方違反第九條第三項或第十四條規定者，甲方得解除本合約，解約時，乙方除應將甲方已繳納之本合約價款及遲延利息全部退還甲方外，並應賠償依買賣總價金百分之二十計算之違約金，... 」，從而，上訴人另主張系爭房屋已經被上訴人出售他人，依據合約第十九條第一項規定解除契約，依前開說明，自屬於法有據，故上訴人依合約請求返還已付價金之三分之二即四十九萬五千八百六十七元，即應准許。 、再按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九條第一項定有明文，本件系爭價金之返還既無確定期限，依前所述，自應以上訴人起訴狀送達被上訴人之翌日即九十年八月二十五日 (見原審卷第三十頁) 起，付遲延責任，故上訴人請求自九十年八月二十五日起按年息百分之五計付法定遲延利息，應予准許，逾此部分之法定利息，於法無據，不應准許。 、綜上所述，上訴人依據買賣契約第十九條第一項請求解除契約返還價金四十九萬五千八百六十七元，及自九十年八月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之法定利息，應予准許，逾此部分之請求，不應准許，原審就前開應予准許部分所為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，至原審就前開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，但結果並無二致，仍應維持，此部分上訴人之上訴難認為有理由，應予駁回。 、本件事証已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉証，經本院審酌後認於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。中華民國九十二年二月十二日民事第四庭審判長法官李瓊蔭法官林金吾法官張蘭右正本係照原本作成。不得上訴。中華民國九十二年二月十三日書記官應瑞霞

臺灣高等法院九十一年度上易字第一二三號

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