臺灣高等法院九十一年度上更㈡字第七一號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十一年度上更㈡字第七一號

上訴人

乙○○

被上訴人

甲○○

右當事人間給付價金事件，上訴人對於中華民國八十五年六月三日臺灣臺北地方法院

八十五年度訴字第八四八號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院

判決如左：

主文

事實

一、本件上訴人主張：被上訴人於民國八十二年三月二十二日以總價新台幣（下同）一千一百九十五萬元，向上訴人買受上訴人在台北市○○區○○段二小段第七五、七六、八一之二、八一之五四筆地號土地上興建逸仙麗舍地下一樓房屋及基地應有部分（下稱系爭房地），而與上訴人簽訂房屋、土地預定買賣契約書，上訴人已於同年九月間，依約將系爭房地所有權移轉登記，並已交付系爭房地與被上訴人，惟被上訴人竟以上訴人未履行同意加裝採光罩之給付義務為由，拒付買賣價金尾款一百二十萬元，屢經協商，均不被接受，函催給付，仍不獲置理。惟搭建採光罩並非系爭買賣契約必要之點，更非買賣契約內容之一部，而係買賣契約成立後，基於被上訴人之要求，上訴人另行承諾之給付內容，故與買賣價金二者不生同時履行抗辯關係，且搭建採光罩既非買賣契約之內容，雖未履行，被上訴人亦不得據以主張解除系爭買賣契約，縱認搭建採光罩為買賣契約之內容，其未履行所生瑕疵並非嚴重，被上訴人以此瑕疵主張解約顯失公平，況被上訴人遲至八十五年四月九日始為解約之表示，早逾民法第三百六十五條所定六個月之除斥期間。至兩造於八十二年九月十日達成之協議，並無以價金一百二十萬元充作搭建採光罩給付不能之損害賠償額之合意。爰將採光罩之製作費、材料費計二十二萬三千元予以扣除，依買賣契約關係求為命被上訴人給付上訴人九十七萬七千元及自八十二年九月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算利息之判決（上開請求，原審為上訴人全部敗訴之判決）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人給付上訴人九十七萬七千元及自八十四年三月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息（按上訴人於本院減縮自八十二年九月十一日至八十四年三月二十五日期間之利息請求）。

二、被上訴人則以：依系爭買賣所附之上訴人銷售海報，進入位於地下一層之系爭房屋階梯應搭建採光罩，雖上訴人曾搭建採光罩，惟因係違章建築於交屋前已為建管單位拆除，嗣兩造乃協議於該採光罩搭建完成後，被上訴人始付價金尾款一百二十萬元。今上訴人無法搭建採光罩交付被上訴人，其給付已屬不能，並因而嚴重影響系爭房地之使用效能，被上訴人已依法解除系爭買賣契約，上訴人即不得依買賣關係而為本件之請求。況其因上訴人未能依約搭建採光罩，致其於系爭地下一樓房屋經營之牛肉麵生意，於雨天時大受影響，為了生意，三次搭蓋帆布遮蔽，均被有關單位拆毀，對造分文未賠，多年來損失慘重，且系爭房地因未搭建採光罩而有瑕疵，其價值損失經鑑定至少為一百八十幾萬元，兩相折抵尚有不足，又被上訴人亦得基於瑕疵擔保之規定請求減少此數額之價金，被上訴人請求上訴人給付尾款，即非有據各等語資為抗辯。並於本院答辯聲明：對造之上訴駁回。

三、查上訴人主張被上訴人於八十二年三月二十二日以總價一千一百九十五萬元，向上訴人買受系爭房地，而與上訴人簽訂房屋、土地預定買賣契約書，上訴人已於同年九月間，將系爭房地所有權移轉登記，並交付與被上訴人占有、使用，被上訴人以上訴人未履行搭建採光罩為由，拒付價金尾款一百二十萬元等事實，有系爭契約書影本（見原審卷第八至三十頁）及附於台灣台北地方法院檢察署八十四年度偵字第一二一八五號偵查卷第六十八頁建物登記謄本附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。是本件所應審究者厥為㈠被上訴人解除系爭買賣契約是否合法有效？㈡上訴人是否得向被上訴人請求給付尾款？茲分項詳析如后：

㈠被上訴人解除買賣契約無效：

⒈上訴人主張系爭採光罩並非買賣契約之一部分，係因代理銷售人員誤解法令，致有承諾建採光罩之事云云，惟查系爭房地係上訴人委託僑果企業股份有限公司（下稱僑果公司）銷售，僑果公司主管曾就採光罩與價金之給付，授權訴外人即證人黃顯國與被上訴人協議，其內容為採光罩搭建完成以前，被上訴人得不給付一百二十萬元，且協議內容並記載於交屋證明書等事實，業經證人黃顯國於原審到場結證在卷（見原審卷第四四頁），且該證人同時結證稱：「－－－被拆的玻璃屋（即採光罩）是依契約內容蓋的。」核與上訴人於原審審理時，就採光罩應給付內容，曾為「－－－玻璃採光罩是應給付內容之一－－」之陳述（見原審卷第四四頁背面）相符。採光罩之給付為契約之一部，至臻明確。上訴人此部分之主張即無可採。

⒉被上訴人抗辯採光罩因屬違建，致遭拆除，如逢下雨即因積水，影響其使用系爭建築物，已解除契約等語，經查：系爭買賣之不動產，價值一千一百九十五萬元，被上訴人於訂約後，即按期交付價款，雖仍有一百二十萬元未付，惟已於八十二年九月四日辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭。依證人黃顯國所述，採光罩係嗣後應允承蓋，足證本件買賣之主要標的係前揭地下室房地，採光罩固屬契約之一部分，供出入地下室，免遭雨淋、日曬之用，尚難認本件買賣契約之必要之點。又依被上訴人於上開詐欺案偵查中提出之系爭建物八十四年六月十五日現場照片（見同上卷四五頁）顯示，建物樓梯出口離路面尚有三個階梯，樓梯上面並搭建有膠塑雨棚，按系爭樓梯之出口，既較路面多出三個階梯高度，顯見已有防止路面積水滲入之功能，且上訴人原為被上訴人搭建之採光罩，係屬違建，於交屋前已遭強制拆除，惟被上訴人尚得隨即搭建塑膠雨棚代替使用，足證兩造除約定之採光罩外，尚有其他代替方法，被上訴人亦不諱言目前仍使用系爭建物，且樓梯口上方已搭建紅色磚瓦型之固定雨棚（見本院更㈡卷第二十四頁照片）。按系爭採光罩於上訴人在八十二年九月交屋時，已經主管機關拆除，為被上訴人所知悉，仍受領原房地之給付，且因採光罩之給付不能另有協議而無異議，並經營餐廳迄今，顯已拋棄契約解除權，則其於八十五年四月九日原審審理時，始主張解除兩造之買賣契約，顯無可採。

⒊又查「買受人因物有瑕疵，而得解除契約‧‧‧‧‧‧，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，民法第三百六十五條有明文規定。被上訴人固抗辯上訴人於買賣時，有故意不告知瑕疵之情事，事後始獲知採光罩給付不能云云，且證人黃顯國亦不爭執被上訴人提出兩者間之對話錄音內容，曾表示「我不可以講這是違建，如果這樣講，當初你就不會買了－－－」等語，然被上訴人對於系爭房屋於八十二年九月十日即已交付，而交屋前即同年七、八月間，工務局去拆除時，已獲悉玻璃屋（即採光罩）有瑕疵（見原審卷五二頁），且同意玻璃屋蓋好後，再給付一百二十萬元等事實（見本院上字卷六七頁），核與證人黃顯國證稱：「因他在附近開餐廳，當時他所開餐廳合約已到期要搬，而我們的房子又未蓋好，所以他要求先行交屋，以便裝璜」「有寫過書面協議，內容是尾款一百二十萬元，等採光罩蓋好後一次現金給付」，「我曾與公司提過，公司也答應」等語情節相符，足證被上訴人於上訴人交屋時，即已知系爭房屋有前述瑕疵存在，其因圖使用系爭房屋，乃先行遷入使用，並與黃顯國達成於採光罩作好前，暫緩給付一百二十萬元房地尾款之協議。被上訴人抗辯上訴人故意不告知瑕疵，即排除前揭條文之適用，尚無可採。被上訴人雖抗辯已於八十二年十一月下旬去函上訴人解除契約，並提出存證信函乙紙為證，惟依該存證信函所示，被上訴人僅係要求上訴人於函到後五日內提出妥善處理方案，否則將依法要求退屋還款等語，查其內容僅係催告上訴人於一定期限內補正房屋瑕疵，當難遽認係解除契約之意思表示，本件不動產係於八十二年九月十日交屋完畢，已如前所述，被上訴人延遲至八十五年四月九日原審言詞辯論期日始為解約之表示，亦已逾民法第三百六十五條所定六個月解除權之除斥期間。綜上所述，兩造所爭執之採光罩，既屬買賣契約給付之一部分，嗣因該部分係屬違建，致上訴人給付不能，被上訴人於交屋時，已知前揭採光罩瑕疵之存在，並經協議，復以其他代替方法使用多時，交屋後二年餘，主張解除契約，除有失公平外，亦已逾法定除斥期間，自難認已生解除契約之效力。

㈡上訴人得向被上訴人請求給付尾款七十九萬三千七百元：

⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無減少其價值之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。

⒉如前所述，搭建採光罩既為系爭買賣契約之一部分，被上訴人迄今未能搭建，自應負系爭房屋瑕疵擔保之責。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，復為民法第二百五十九條所明定。又被上訴人於八十二年九月間交屋時，發現未搭建採光罩，乃於八十二年九月十日與上訴人協調暫扣尾款一百二十萬元，是被上訴人對該物之瑕疵，並無怠於通知情事。又依附於原審卷第十六頁之買賣契約影本雖記載「贈送家電用品‧‧‧各一台」，但並未約定此係用以代替採光罩，故上訴人主張兩造事後約定以該家電用品代替採光罩云云，要無可取。因此，被上訴人抗辯應減少價金，依法自屬可採。

⒊按買賣契約因擔保出賣人一定義務之履行，雙方約定買受人得保留一定之買賣價金，俟該義務完成履行後再為給付，此項保留金額應僅為該特定義務不履行損害賠償之預供擔保，非即可認為損害賠償之總額，而應是權利人因相對人無法履行該特定義務時，得視自己之損害金額多寡，先逕以該保留金額為部分或全部抵償，再就不足或超過部分，分別向義務人求償或將供擔保之保留金餘額給付予相對人。今即認兩造間有「等採光罩蓋好後，再給付一百二十萬元」之協議，該一百二十萬元仍非即可認係系爭房屋無法興建採光罩之損害賠償總額，而採光罩因均遭工務機關以違建予以拆除，致給付不能，被上訴人若因無法取得採光罩受有損害，自可就此損害金額以保留未付買賣不動產之尾款為抵償，然抵償所餘之金額，仍應給付予上訴人始符合當初雙方之真意。因此，被上訴人抗辯，一百二十萬元係無法搭建採光罩之房屋損害賠償總額云云，亦非可取。

⒋被上訴人雖自行委託富邦不動產鑑定股份有限公司鑑定，並提出該公司之鑑定報告書（見本院更㈠卷第一０七頁），抗辯未搭建採光罩，系爭房地經評估損失價格為一百八十二萬三千五百五十四元至三百零三萬九千二百五十六元之間，按被上訴人於交屋後已使用至今，其於樓梯出入口上方搭建有遮雨蓬，已具有遮蔽日曬、雨淋之功能，雖美觀度較採光罩為差，然此外觀之差異決無可能產生如被上訴人所委託鑑定結果之價格差異，故其鑑定難謂公允。基此，上訴人乃再委託財團法人台灣經濟技術研究所就未興建採光罩所生之價差進行鑑定（見外放之鑑定報告書），經核其鑑定方法以建物整體價格二百三十九萬元為準據，將影響價格之建物材料、用途、空間規劃、結構等多種因素分別訂定評比比例，再就約定內容與實際之建物狀況間差異求其價差而為鑑定，其鑑定乃屬專業意見，內容亦屬公允，其鑑定損害額四十萬六千三百元應為合理，上訴人亦願接受此一損害金額之認定。並同意以此作為減少價金之數額。被上訴人抗辯應減少價金在此範圍內，洵屬正當。

四、又本件上訴人係於八十四年三月十五日委託張政雄律師去函催告被上訴人給付所欠尾款，惟被上訴人係在同年月二十五日始收知該存證信函等情，有上訴人提出之存證信函及回執各乙份附卷可按（見原審卷第三十一頁及本院上字卷證物袋），是被上訴人應自收到催告函之翌日即同年月二十六日起始負遲延責任，至為灼然。從而上訴人主張被上訴人尚有一百二十萬元尾款未付，於扣除四十萬六千三百元後，因依買賣之法律關係請求被上訴人尚應給付上訴人七十九萬三千七百元，及自八十四年三月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，洵屬正當，應予准許。逾此請求，為無理由，不應准許。原審未詳加研求，對前述應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未妥。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰將原判決此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，應予維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。

民事第八庭