九十一年度重上字第一九八號｜民事：回復原狀｜裁判日期：91 年 09 月 17 日

臺灣高等法院民事判決　九十一年度重上字第一九八號上　訴　人　全盈隆建設股份有限公司法定代理人　陳益烈被上訴人　甲○○ 右列當事人間回復原狀事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十五日臺灣臺北地方法院第一審判決（九十年度訴字第一四九六號），上訴人提起上訴，本院判決如左：主　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實一、上訴人聲明求為判決，關於本訴部分：㈠、原判決此部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。關於反訴部分：㈠、原判決此部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）八百二十二萬六千二百六十四元，及自本件反訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢、第一、二審反訴訴訟費用由被上訴人負擔。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。其事實上陳述，除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠、東帝士白雲山莊廣告僅就鄰近之地理位置、周遭環境及預定之公共設施等略加介紹，並未就該預售屋之實際坐落地點、面積、價金等房屋買賣契約必要之點為詳細之說明，純屬要約之引誘。㈡、本件買賣契約中就主建物、附屬建物、共用部分等面積，均以分項方式詳細記載於契約書第一條內，契約內容對休閒設施並未予約定，故兩造對系爭休閒設施並非契約之標的均有共識。㈢、民國（下同）八十三年間，汐止地區同時推出預售屋之山坡地建築水蓮山莊每坪單價二十二萬元至二十七萬元、研究苑 NO2每坪平均單價二十一萬五千元，相較之下，系爭房屋之每坪售價，係屬合理，足見不包括上開休閒設施。㈣、被上訴人購買系爭房地主要目的乃在供居住之用，而其目的尚非無法達成，當無瑕疵或可歸責之情事。所用之證據，除援用原審之立證方法外，並補提出：㈠、系爭房屋售價分析表，㈡、八十三年不動產市場年鑑，㈢、現場照片，㈣、系爭俱樂部繳款日報表、投資預算概估單、會員約定書及金典具樂部ＶＩＰ（尊爵）會員約定書特別條款為證。二、被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。其事實上陳述，除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠、系爭房屋一樓通往二樓之樓梯，依設計圖無任何突出樑，現屋多出一塊寬二十公分，長九十三公分之突出物，使住戶上樓時，頭部容易撞及突出物，造成危險，迄未改善，上訴人未依設計圖施工，未達契約可得交屋之程度。被上訴人提出上訴人於售屋時交付之白雲山莊系列日出東方廣告單冊，除列明前揭之設施外，更記載「日出東方，是東帝士朝向二十一世紀生活休閒化，運動全民化的另一建築鉅作。在一個集陽光、空氣、永如大自然四好美景的住宅空間中，更融合了一座具世界級的健康俱樂部─白雲山莊健康俱樂部．．．」，並於次頁之一樓全區配置圖中，除兩棟住宅建築外，並含「白雲健康俱樂部」在內；另於同時交付之東帝士白雲山莊奧林匹克健康俱樂部之單冊中，載相同之意旨；而雙方所訂之買賣契約中，並訂明被上訴人承購上訴人興建所有東帝士日出東方房屋土地等語，則被上訴人實際向上訴人所買受者，除特定之住宅大樓外，尚因其為健康俱樂部之會員而有享用俱樂部全部休閒設施之權利，顯見被上訴人之契約內容，尚包括俱樂部之使用權。㈡、銷售預售屋之企業經營者，並無法提供已完工之建築物供消費者實地了解買賣標的物，購屋之消費者，僅能憑藉廣告文宣、圖片、現物樣品屋及銷售人員之解說為意思決定之依據，於訂約時，深信所購買者，必與廣告內容所示之房屋，具有相同之設施、品質與價值，故廣告之內容與說明，應已成契約之內容，不再為單純要約之引誘。所用之證據，除援用原審之立證方法外，並補提出：㈠、東帝士為您巔峰事業體配上勝利勳章文件，㈡、ＩＦ全區配置圖，㈢、建築心語為證。理由一、本件被上訴人起訴主張：伊於八十二年八月五日與訴外人東帝士股份有限公司（下稱東帝士公司）簽訂買賣契約，向其購買坐落台北縣汐止市○○段東勢坑小段六二之二等地號土上之「東帝士日出東方社區」Ｂ１棟一加二樓之房屋一戶及地下第一層編號Ｂ二六號車位一個及其基地所有權應有部分（下稱系爭房地），嗣由上訴人既括承受訴外人東帝士公司因系爭買賣契約所生之權利義務。約定總價金為一千九百二十三萬六千元，伊已付價金一千一百零一萬六千元，惟系爭房地有未具備契約預定效用之瑕疵，如㈠社區內各棟大樓之大門尚未完工，造成人員進出無法管制；㈡中央控制室內之警衛因故撤離，無人負起監看電梯、樓梯間及停車場安全之責任；㈢各住戶之對講機與中控室及大門警衛室間尚未完成系統連繫；㈣系爭房屋一樓通往二樓之樓梯，未按設計圖施工，多出一塊突出物，易撞及頭部；㈤未有社區巴士行駛、游泳池與俱樂部之設施停工未建，亦無餐廳、咖啡廳之營業。伊曾以存證信函催告上訴人儘速依約完工，再為通知交屋之日期，詎上訴人遲未進行修補或改善，伊祇得以本件起訴狀繕本之送達，以代解除契約意思表示之通知，並依民法第二百五十九條規定，請求上訴人返還伊已繳付之買賣價金等情，爰先位聲明求為命上訴人給付一千一百零一萬六千元及法定遲延利息；備位聲明求為確認兩造間就系爭房地買賣總價金為一千一百七十四萬二千八百元之判決（原審判命上訴人應給付被上訴人一千一百零一萬六千元，及自九十年六月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；而駁回上訴人之反訴。上訴人就其敗訴部分均聲明不服）。上訴人則以：被上訴人所購買之系爭房地，伊均依約興建完成，並經台北縣政府工務局核發使用執照，且已辦竣建築物所有權第一次登記，祇須被上訴人配合辦理銀行貸款相關手續，即可隨時移轉系爭房地所有權予被上訴人並交付使用，而伊亦已依約通知被上訴人辦理，故伊已依債之本旨履行，至被上訴人稱未完工健康俱樂部部分，非本件契約之買賣標的，故伊並無違約情事，被上訴人請求返還已繳付之價金及主張減少價金，並無依據云云，資為抗辯，並反訴求為命被上訴人給付八百二十二萬六千二百六十四元及法定遲延利息之判決。三、經查被上訴人主張伊向上訴人所概括承受之訴外人東帝士公司購買系爭房地，約定總價金為一千九百二十三萬六千元，伊已付一千一百零一萬六千元，惟上訴人迄未交屋之事實，業據其提出買賣契約書、廣告、存證信函及現場照片為證（見原審卷第十至十九、二十二至三十六、一一一至一一三頁），且為上訴人所不爭執（見原審卷第四十七頁），自堪信為真實。四、上訴人雖抗辯稱社區巴士、餐廳、咖啡廳、游泳池及俱樂部設施等並非兩造契約內容之一部，至多僅屬附贈性質，且亦非不能補正，被上訴人以此主張解除契約，自有未當，且對上訴人顯失公平云云，惟查：㈠系爭買賣契約書就買賣標的物，雖僅包括房屋（房屋面積包含主建物、除露台外之附屬建物及其應分攤之公共設施面積）、土地及地下車位；另依契約附件五建材設備說明書之公共設施項目中亦僅約定：「一樓庭園景觀係經名師精心規劃，包括庭園四周設置典雅花台，庭園上植草皮樹叢，四季花卉，精緻迴廊步道」，均無關於俱樂部設施之約定，惟查俱樂部本身除可提供社區住戶免付費使用外，建商尚可開放對外經營讓非住戶加入俱樂部而得使用該設施，既為上訴人所自認（見本院卷第一二七頁），足見社區住戶依約對俱樂部所享有者係使用權而非所有權，自難於買賣契約中如一般主建物、附屬建物明文列入為買賣標的物，故尚難僅憑休閒設施部分未如主建物、附屬建物、共同部分等面積，均以分項方式詳細記載於契約書第一條內，遽認此非構成契約之一部。㈡依被上訴人所提出之全區配置圖確有「白雲健康俱樂部」之設施（見本院卷第一三四頁），又其建築心語中亦有白雲山莊系列日出東方，融合世界級水準之自雲山莊健康俱樂部之敍述，其中並提及社區巴士，溫馨接送情、標準奧運級室內溫水游泳池、全國首創二十億國際級俱樂部、由奧委會推薦國家級教練團，以期展現健康生活完美住家，白雲山莊主人為當然創始會員，免費獨享二十億軟硬體措施及未來增值厚利（見本院卷第一三三、一三五頁），另依東帝士白雲山莊奧林匹克健康俱樂部廣告所示，俱樂部設施包含休閒庭園、高級餐廳、慢跑步道、三溫暖、庭園咖啡、美容院等（見原審卷第二十六至二十九頁）。雖上訴人云上開廣告僅有要約之引誘，並不當然成為契約內容之一部云云，惟企業經營者利用廣告促銷其商品時，就影響消費者意思決定之重要事項，對消費者仍負有誠實告知及說明之義務。尤其銷售預售屋之企業經營者無法提供已完工之建築物供消費者實地了解買賣標的物，購屋之消費者僅能憑藉廣告文宣、圖片、現場樣品屋及銷售人員之解說為意思決定之依據，於訂約時自信賴所購買者係必有與廣告內容所示之房屋相同之效用、品質與價值，故預售屋之消費者以廣告內容為憑藉與建商洽談房屋之品質時，廣告之內容及說明應已成為契約之內容，不再為單純要約之引誘。復衡諸常理，房地產買賣均屬高價金額交易，建商興建休閒設施作為其銷售房地之附加價值以吸引消費者，則興建該休閒設施部分之費用必計入成本範圍內而於售價上有所反應。而查被上訴人所購買之系爭建物每坪售價近二十三萬元（系爭房地總價一千九百二十三萬六千元，房屋面積八十三．六九坪─見原審卷第十一頁買賣契約書），因前開休閒設施無法完成，依八十三年不動產市場年鑑之房價分析表所示系爭房地於八十三年間即已降為每坪二十萬五千元，即使力霸房屋白雲山莊之銷屋廣告亦為每坪僅有十二餘萬元（見原審卷第一五０頁），為上訴人所不爭執，應可認定被上訴人確係因上訴人可提供使用完善之休閒設施，方以較高價格購買系爭房地，㈢再經斟酌隨著近年來國人經濟能力提升，工時縮短使休閒時間得以延長，普遍而言對生活品質日益重視，故建商所推出之建物已脫離傳統僅有單純主建物之情形，而改以社區式規劃，即除一般主建物外通常伴隨相當之遊樂、休閒設施，同時亦為建商銷售時廣告之重點，而一般民眾之所以願意以較高價位購得該房地，通常亦考量整體之休閒設施是否能提供其較佳之生活、休閒品質。社區巴士、游泳池及俱樂部設施之提供既屬契約內容之一部，是上訴人雖將主建物完工，然仍不得謂契約目的已達成。㈣又前述俱樂部設施及游泳池並未完工，於原審赴現場勘驗時，仍未見有工作人員施工，即上訴人亦自認因財務問題，不知何時可再繼續施工（見原審卷第一一九、一二０頁本院卷第一二六頁），是上訴人所云仍可繼續施工，並非不能補正，殊無足取；至社區巴士部分，上訴人不否認未提供，惟辯稱已與社區管理委員會協議由伊提供六百五十九萬八千五百九十七元，由社區管理委員會自行處理云云，固據其提出協議書為證（見本院卷第六十頁），惟查該協議中雖列有包括社區巴士一百萬元（見本院卷第六十六頁），然查該社區有二百戶居民（見本院卷第一二七頁），該一百萬元自顯不足以購買巴士，以提供廣告所言定時定點送媽媽到ＳＯＧＯ或按時送學生至林森小學、胡適國小之服務（見原審卷第二十六頁反面之廣告），益見上訴人不能提供完善之社區巴士服務。五、綜上所述，社區巴士、游泳池及俱樂部設施之提供既為兩造契約內容之一部，上訴人末能依約提供，已如前述，顯不能依債務之本旨履行，則被上訴人在上訴人於九十年三月一日通知交屋後，旋即於同年三月二十一日以存證信函催告上訴人完成上開設施，並主張同時履行抗辯（見原審卷第三十至三十六頁之存證信函），上訴人仍未履行，是被上訴人以本件起訴狀繕本之送達（即九十年六月二十九日－見原審卷第四十三頁之送達證書），向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，且經核其情節又無顯失公平之情事，自屬合法。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，則其依據民法第二百五十九條之規定，請求上訴人返還其已繳付之價金一千一百零一萬六千元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日即九十年六月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，自屬應予准許。被上訴人先位之訴既應獲全部勝訴，則其備位之訴即無再予審究之必要；至上訴人反訴主張依系爭買賣契約之約定，請求被上訴人給付尚未繳付之價金八百二十二萬六千二百二十四元及法定遲延利息部分，已因系爭買賣契約業經被上訴人合法解除而不存在，其請求即乏依據，即屬不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，俱無違誤，上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　九　　　月　　十七　　日臺灣高等法院民事第十三庭審判長法　官　　林　鄉　誠法　官　　謝　碧　莉法　官　　劉　清　景右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　九　　　月　　二十三　　日書記官　　高　澄　純附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十一年度重上字第一九八號

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