九十二年度上字第二一九號｜民事：返還不當得利等｜裁判日期：92 年 06 月 24 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上字第二一九號上　訴　人　金典社區管理委員會法定代理人　張松標訴訟代理人　丁福慶律師複代理人　　陳智勇律師訴訟代理人　宋惠光被上訴人　　和發建設股份有限公司法定代理人　林陳海訴訟代理人　巨克安律師右當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月二十七日臺灣桃園地方法院九十年度訴字第一五七三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、本件被上訴人主張：上訴人於民國八十七年十月十日至八十八年十月九日間向被上訴人承租其所有桃園縣平鎮市○○段一○三○號建號地下室停車位二十三個，然於期限屆滿後，上訴人不但未將承租之車位返還，還阻止被上訴人使用己有之同建號其他二十八個停車位，上訴人未擁有上述五十一個停車位（下稱系爭停車位）之所有權，卻將其占有並出租於他人，以獲得租金收入，是上訴人應按民法第一百七十九條之規定返還租金之不法利益予被上訴人，即每個車位以年繳費用為新台幣（下同）一萬五千元，扣除清潔費每年三千元，上訴人每個停車位每年獲取不當得利一萬二千元，五十一個停車位，自八十八年十月九日起至九十一年五月十日止，共計應給付被上訴人一百五十八萬一千元，及自九十一年五月十一日起至回復原狀返還停車位止，每年應給付六十一萬二千元。備位之訴則主張：第三人王煥恕、張松標為上訴人先後任主任委員，渠等不但阻止被上訴人使用系爭停車位，並且發函其他行政機關主張上訴人擁有系爭停車位所有權，王煥恕、張松標等二人阻止被上訴人使用之行為，顯已構成侵權行為之要件，且王煥恕、張松標既為上訴人之代表人，上訴人應按民法第二十八條、第一百八十四條第一項、第一百八十五條及第一百八十八條第一項之規定，就被上訴人所受損害或所失利益連帶負損害賠償責任等情。上開請求原審判決被上訴人先位之訴勝訴，上訴人不服，提起上訴，被上訴人答辯聲明駁回上訴人之上訴。如受不利判決請就備位聲明為判決。二、上訴人則以：㈠金典社區之區分所有權人與被上訴人簽立買賣房屋之契約，其契約屬於定型化契約，依其契約內容買賣之標的應包括買受房屋之面積坪數包含主建築物、附屬建築物及公共設施（如頂樓、汽機車法定車位、防空避難室等），被上訴人保有全部停車位之產權、使用權，實屬無據。㈡本件區分所有權人中，有後來買受他人房屋之情形甚多。更有甚者，有經由法院拍賣而買賣房屋的情形，這些買受人乃善意不知道有分管契約存在之情形。準此，被上訴人與前區分所有權人所訂之分管契約自不得拘束後來買受之善意第三人。㈢被上訴人於金典社區之產權，僅有管理室建號一○○七之應有部分四八一七／一○○○○，然管理室之面積包括附屬設施在內，僅為八．七八平方公尺，相當於二．六坪，被上訴人持有應有部分為四八一七／一○○○○，僅有一．三三坪左右之產權，被上訴人卻藉此取得對於附屬停車場（即建號一○三○）四九二四／一○○○○之應有部分，與實際在當地生活，活動面積大其數千倍之金典社區一百一十戶居民相比，顯不相襯，但是被上訴人卻主張可擁有系爭全部停車位之產權、使用權，金典社區之區分所有權人如欲使用尚應向其價購，被上訴人利用其經濟上之優勢迫使交易相對人訂立定型化契約，使交易之相對人接受其對於法定停車位有「所有權」、「設定專用權」之主張，而謀取系爭停車位之巨額不法利益，如認其主張為有理由，豈能謂與法定停車位設置之本意相符？因此，被上訴人主張其對系爭停車位有「產權」、「管理權」實與公寓大廈管理條例第四十五條第二項、消費者保護法第十二條，民法第二百四十七條之一及大法官會議第三四九號之意旨相違背，應屬無效等語，資為抗辯。並上訴聲明㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭之事實：查本件被上訴人主張如原審附表（下稱附表）所示之停車位，登記為被上訴人所有，上訴人於八十七年十月十日至八十八年十月九日間曾向被上訴人承租二十三個停車位，期限屆滿，上訴人未將該車位返還，並將被上訴人所擁有之其他二十八個停車位阻止被上訴人使用，金典社區所屬之停車位最初均有分管之協議，上開事實業據被上訴人提出房屋預定買賣契約書、房屋買賣合約書、租賃契約書、平鎮市金典社區停車位租賃契約書等件為證，且為上訴人所不爭，堪信為真實。四、兩造爭執要旨：㈠本大樓地下一、二樓停車位之產權究屬於金典社區大樓全體住戶？抑屬被上訴人乃有購買車位者？㈡被上訴人系有系爭停車位產權是否違反公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定？㈢分管協議有無違反消費者保護法第十二條、違反平等互惠原則及民法第二百四十七條之一第二款之規定？㈣分管協議能否拘束後手？㈤被上訴人是否有脫法之行為？茲分述之：㈠本大樓地下一、二樓之停車位屬於被上訴人及購車位者所共有如附表所示車位則屬被上訴人所分管者： ⒈查地下室停車位依其設置目的，共有三種，即法定停車位、自行增設停車位及奬勵停車位。所謂法定停車位，乃指大廈按其總樓地板面積，依建築法第一百零二條之一規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間。依建築技術規則第五十一條規定，建築物新建、改建變更用途或增設部分，應依法設置停車空間。上述法定停車位其產權登記方式，則依內政部於八十年九月十八日以八十台內營第八０七一三三七號函謂：「依建築法第一百零二條之一規定，建築法依規定應附建防空避難設備及停車空間，按其性質應依土地登記規則第七十二條（現第七十五條）規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有人所共有或合意由部分所有建築物區分有所有權人所共有。前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車位所有權登記，參照土地登記規則第七十二條規定辦理。區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」（見原審卷一第一二三頁）辦理，至在八十年九月十八日以前，依內政部台營字第一四二三五二號函及六十八年十一月二十六日台內營字第五０四九六號函釋，在使用執照核發後得向戶政機關申請核發「該號門牌地下室證明」（即防空避難所在地址證明書），並在依使用執照記載「非屬共同使用性質」，或由使用執照的起造人依照民法規定「合意」協議分配並「具結」確屬非共同使用性質後，得就該「防空避難室」或「停車場」或「防空避難室兼停車場」，視同一般區分所有建物另編建號，准為辦理所有權第一次登記。準此在八十年九月十八日以後，只能以公共設施登記為全體住戶所共有（即大公情形），或另編建號單獨登記為全部或部分住戶所共有，准其隨同主建物移轉登記於同一人，不可分割或外賣給非住戶。而以大公方式登記，共同使用部分依民法第七百九十九條規定雖定為區分所有人共有，非當然共有，各住戶對該共有部分，可依個人之經濟目的，依約取得或不取得共有之應有部分，有應有部分之住戶則依分管約定使用該空間，無應有部分者自無參與分管之機會，可見法定停車位並非必然屬全體住戶所共有，僅非住戶不得為共有人而已。故出賣人（通常為建商）在銷售此種地下室停車位時，於個別買賣契約中約定，由有購得地下室停車位之區分所有權人使用車位。 ⒉而所謂自行增設停車位或獎勵停車位，指除應留設的法定停車位外，以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置之停車位。故增設之停車位等亦是合法之停車位。自行增設停車位等之產權登記，如果可以與法定避難室兼停車場獨立區隔者，可依土地登記規則第七十六條規定辦理所有權第一次登記，取得獨立之產權者，可以自由買賣給社區內外住戶（即不限賣與社區內住戶）；或登記全體或部分社區所有權人共有，所有權須隨主建物所有權而移轉。本件系爭停車位並無外賣情形，無須就外賣之法律效果多所論列。 ⒊「按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤其顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有所差異，而無依民法第七百九十九條規定『推定』為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人。」，最高法院八十六年台上字第一六五五號著有判例，被上訴人出售停車位之對象係區分所有權人，且購買停車位者係取得主建物（即建號一○○七）之應有部分，共有人並因此增加共同使用部分之應有部分（即建號一○三○），與未購買停車位之向被上訴人購買車位之人所有（參見契約第十六條第五項），職是按上開法令及買賣契約書之約定，系爭停車位之產權自當歸屬於被上訴人及購買車位者所共有，實無疑義。至法定停車位共有人在特定編號位置停車，則屬分管之範圍與未買車位之住戶無涉。 ⒋而上訴人於八十七年十月十日至八十八年十月九日向被上訴人承租位於地下二層編號51、58、59、65、67、68、69、70、76、78、84、85、91 、92、 93、94、97、98、99、100、103、104、105等二十三個停車位，亦是以編號為承租之對象，其包括獎勵及法定停車位，且承認被上訴人有所有權，而系爭大樓被上訴人早已完工交屋，對於停車位之所有權雙方應早有交集，豈可能於承租後才主張被上訴人對於系爭停車位沒有所有權。此外，被上訴人所擁有未出售之停車位編號如附表所示之五十一個停車位，亦包括獎勵及法定停車位（法定二十四個、獎勵二十七個）。金典社區地下室一、二樓即為平鎮市○○段一０三０建號係（主建物之地下室，共二層）為一附屬建物，由區分所有權人一百一十戶及管理室（建號一００七號）所有共有，區分所有權人之持分為５７０６＼１００００，而管理室總計持分為４９２４＼１００００；而管理室（即建號一００七建號）為被上訴人及五十八戶有停車位之住戶所共有，被上訴人持有建號一００七之４８１７＼１００００，五十八戶車位之住戶持有５１８３＼１００００，此有建物登記謄本在卷可稽（見原審卷一第一三○頁），亦為兩造所不爭執，因此被上訴人擁有如附表所示之停車位，堪信為真實。㈡被上訴人擁有系爭停車位產權並不違反公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定：內政部於八十五年六月十二日邀集法務部、台灣省政府建設廳、台北市政府工務局、高雄市政府工務局、中華民國建築師公會全聯會、中華民國建築投資商業同業公會全聯會等召會研商獲致討論：按本條例第四十五條第二項（指公寓大廈管理條例）所稱：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權」係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專用部分者。‧‧‧」有上開函文附卷可考（見原審卷一第一二四頁），申言之，該條文之意旨亦僅解釋限制建商不得將法定停車位與區分所有建物分離讓售特定人單獨所有而已，如不分離而附隨讓售全體或部分住戶共有，則無不可，易言之，不買車位之住戶當非法定車位之共有人，查建號一○三○ （即主建物之地下室全部，共二層）為一附屬建物，由區分所有權人共一百十一住戶所有人及管理室共有（即建號一○○七）所共有，前者對地下室總計應有部分為5076/10000，而後者管理室共有（即建號一○○七）總計持分： 4924/10000，後者之共有人則為被上訴人及五十八戶有停車位之住戶，被上訴人之應有部分4817/10000、五十八戶車位之住戶之應有部分共為5183/10000，據此換算地下室面積，被上訴人可使用面積為1060.3平方公尺，由大公設施面積4470.6平方公尺為基礎計算得之。（4470.6×49264/10000×4817/10000＝ 10 6 3.3）（見原審卷一第一三七─一三八頁上訴人答辯狀）被上訴人並非未持有系爭區分建物專用部分者，此為上訴人所不爭，並有建物登記簿謄本乙件附卷可稽（見同前卷第一三○頁），被上訴人持有管理室面積雖僅有一．三三坪，然法令並未限制規定持有專用部分之最小面積應為若干？是以上訴人抗辯被上訴人擁有系爭停車位違反公寓大廈管理條例第四十五條第二項云云，顯屬無據。㈢分管協議並無消費者保護法第十二條所指違反平等互惠之原則，及民法第二百四十七條之一第三款使他方拋棄權利，顯失公平之情形：查被上訴人與承購戶訂定買賣契約書時，被上訴人就停車場之經營方式，係依循一般建築業銷售實務所為，將有無需停車位之買受人分開處理，其基地及地下室大公所有權應有部分與總價多寡均有不同，有買賣契約書可考（見原審卷一第十二頁），有買停車位者，能使用停車位，未買停車位者，則無權使用停車位，所付代價不同，並無不公平情形，此為眾所週知之常理，並不違反消費者保護法平等互意之原則或民法第二百四十七條之一第三款使他人拋棄權利而顯失公平之情事，上訴人此部分抗辯亦不足採。㈣分管協議可拘束後手：按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地中特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間己合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束」（最高法院九十一年度台上字第二四七七號判決意旨參照），查本件買賣契約書第十七條及分管使用同意書第四條均規定其約定事項之效力雙方之受讓人、管理人、繼受人或承租人均受拘束（見原審卷一第十二─二六頁），且當前停車困難，買屋是否附有停車位必加考量，為眾所皆知，第二手住戶之買受人於買受時亦當可由其前手查知其買受住戶之專用部分有無包含停車位，是以後手對分管契約係應屬可得而知，不得委為不知，上訴人以部分住戶不知事後買受之專用部分房屋有分管契約存在，不能拘束後手為辯，非有理由。㈤被上訴人並非以脫法行為牟取暴利：被上訴人擁有系爭停車位之所有權，均合乎法令之規定，已如前述，上訴人指其以脫法行為牟取暴利，未舉證以實其說，實屬無據。五、按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。如附表所示之停車位既為被上訴人所有，上訴人阻止被上訴人使用，並將其出租以獲得租金之收入，顯係不當得利。依照被上訴人所提出之上訴人停車位租賃契約書，上訴人每個出租車位年繳一萬五千元，而每個停車位之清潔費用每月二百五十元（包含在租金內），因此每個停車位扣除清潔費用後上訴人每年獲得一萬二千元之利益，此有平鎮市金典社區停車位租賃契約書在卷可稽，上訴人亦不爭執，堪信為真實。上訴人於八十七年十月十日至八十八年十月九日向被上訴人承租位於地下二層編號51、58、59、65、67、68、69、70、 76 、78、84、85、91、92、93、94、97、98、99、100、103、104、105 等二十三個停車位，然於租期期滿後，上訴人不但未返還，阻止被上訴人使用其他未出租之停車位，上訴人且將被上訴人所有如附表所示之五十一個停車位均占有出租他人使用。每個停車位一萬二千元，五十一個停車位則可獲得六十一萬二千元（ 12000元×51個＝612000元）之利益。從而，被上訴人請求上訴人每年就五十一個停車位應給付六十一萬二千元及法定遲延利息。故被上訴人本於不當得利之法則請求上訴人自八十八年十月九日起至九十一年五月十日止，計二年七個月共計一百五十八萬一千元（計算式：612000×2＋61200/12×7=0000000）及自九十一年五月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為屬正當，應予准許。六、被上訴人就九十一年五月十一日起至返還如附表所示之停車位之日止，請求上訴人每年給付六十一萬二千元及法定利息部分。按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第二百四十六條定有明文。上訴人直至原審言詞辯論終結前，均無給付價金及返還停車位之行為，顯見繼續使用被上訴人所擁有之停車位獲取不當得利之情事，故被上訴人預為請求自九十一年五月十一日起至返還之日止，每年給付六十一萬二千元及法定利息，亦為正當，應予准許。七、從而，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付一百五十八萬一千元及自九十一年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自九十一年五月十一日起至返還如附表所示之停車位之日止，上訴人應按年給付被上訴人六十一萬二千元及年息百分之五計算之利息並非無據，原審判決被上訴人勝訴，核無不合，上訴論旨仍執陳詞，指摘原判決不當，聲明廢棄改判為無理由，應予駁回上訴。八、本件被上訴人先位聲明認有理由，則後位聲明毋庸予以審酌，另上訴人本年六月三日調查證據聲請狀請求傳訊證人李麗貞、余榮穩、王智群、林艷芳、李俊德、李瑞分、范姜碧蓉以查明金典社區第二手買受住戶是否知道被上訴人和其前手就停車位分之有分管協議云云，然查上述證人於向前手買受金典社區之建物時，前手有無買受車位，在買賣契約上必有記載，且價格亦有註明，依前述最高法院判決之見解金典社區第二手之買受住戶可得而知其前手就停車位有分管協議，是以本院無必要傳訊上述證人，均併予敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　六　　　月　　二十四　　日民事第八庭審判長法官鄭三源法官王淇梓法官郭松濤右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　六　　　月　　二十六　　日書記官方素珍附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十二年度上字第二一九號

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