九十二年度上易字第二一三號｜民事：給付管理費等｜裁判日期：92 年 09 月 02 日

臺灣高等法院民事判決　九十二年度上易字第二一三號上　　訴　　人即附帶被上訴人　　甲○○ 訴訟代理人　　游文華　律師被　上　訴　人即附帶上訴人　　喜臨門大廈管理委員會法定代理人　　黃志訴訟代理人　　陳清右當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月三十一日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第三二八八號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院判決如左：主文上訴及附帶上訴均駁回。第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。事實甲、上訴人即附帶被上訴人方面：一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢對造之附帶上訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠上訴人就坐落台北市○○路○段二十五號喜臨門大廈（下稱系爭大廈），供車輛出入地下室之車道如原判決附圖一所示乙部分（下稱系爭車道）之使用，不應給付償金： ⒈原判決附圖一所示乙部分自始本即規劃為車道（出口處）一部分，乃地下室通往建物外面之必要設施，係公寓大廈管理條例第七條第二款所指「通往室外之通路」應無疑義，即無異各層樓出入之走廊通道，亦且無異各層樓專有部分「專用」自家之門口及走廊至室外之通路，是以不得獨立使用供作專有部分，且不得作為約定之專用部分，如有違背而作為專用部分，則應予強制排除，而非明示或默示任由上訴人一人專有或專用而收取償金。 ⒉上訴人於民國（下同）九十二年七月七日委由律師將上開鐵捲門遙控器一只隨函寄與被上訴人，並明示該遙控器供喜臨門大廈管理委員會及住戶通行系爭車道出入口之用，且可複製使用，被上訴人卻拒絕收受，並隨回函將遙控器寄回。 ⒊上訴人並未以該車道為專用，純係車道隨大廈建築而存在，且大廈建築設計自始將地下室規劃為停車場且為專有使然，是以該車道確等同於每一區分所有（專有）門前走廊之不得約定專用之共用部分無疑。 ⒋上訴人並未收受開會通知，且被上訴人未舉出其係依公寓大廈管理條例第二十八條、第四十三條第一項、施行細則第十四條規定互推召集人之證明，該所謂區分所有權人會議其召集及決議是否合法已值懷疑，被上訴人管理委員會之成立及決議不合法，規約決議對上訴人無效。㈡被上訴人使用上訴人所有地下室之償金發電機部分應為每月新台幣（下同）一萬元，對於電錶維修通行部分則應另計通行費，且該通行費應較車道之使用數額為高： ⒈原審九十年十二月六日準備程序筆錄載明：兩造均同意．．．．如果要扣除發電機占用的車位我們都願意用每個車位每壹個月一萬元來計算，原審自無理由另行計算被上訴人給付上訴人因發電機等占用上訴人所有地下室致減少一個停車空間之應付損害金。 ⒉民法不當得利債務人應給付者應為債權人因而喪失之利益，故被上訴人以相當於上訴人之停車位每個月每位租金一萬元作為損害金之給付並無不妥。 ⒊系爭「車道」屬公共設施，而上訴人對公共設施有一萬分之五○九之所有，當然有無償使用該上訴人惟一使用之公共設施權利。 ⒋被上訴人除維修置於地下室電氣室亦常有以車輛載運器材管線通行情事，另地下室復置放有大樓每戶電錶，被上訴人及各住戶按月須通行上訴人所有之地下室抄錄並須維修電錶，其通行頻率不少於上訴人之通行車道，而通行面積更加寬廣遍及地下室故其通行之通行費亦應另計，且其數額較上訴人之通行應已較高，故被上訴人請求「車道」使用償金實無理由，且該所謂償金之計算，竟依每坪二千元核計於法亦無依據。㈢鈞院八十八年度上更㈠字第一八二號終局判決與本案縱非同一事件，然訴訟內容實無二致，而該判決謂系爭車道乃「其他全體共有人」自大樓起造後均同意歸上訴人之前手及上訴人專用，以供車輛出入地下室車庫之用，故上訴人使用該車道乃權利之正當行使，並非無權占有，不構成不當得利等語。乙、被上訴人即附帶上訴人方面：一、聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，附帶被上訴人應再給付上訴人五十七萬四千七百一十元及自九十一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢對造之上訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠本大廈區分所有權人會議之召開、管理規約之訂立、管理委員會之成立及決議，均屬合法： ⒈被上訴人業依公寓大廈管理條例第二十六條、二十七條等相關規定，召開區分所有權人會議訂定規約，成立管理委員會，並向台北市政府報備。 ⒉本大廈每年約依前揭規定，由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會，其選任方式則係逐戶發給選票，由區分所有權人及住戶投票產生，九十二年度管理委員會已於九十二年一月改選，並於九十二年二月十日召開第一次管理委員會議推選黃志生為主任委員，足徵本大廈管理委員會之產生及主任委員之推選均屬合法。 ⒊關於本大廈管理委員會會議紀錄、區分所有權人會議開會通知及會議紀錄，被上訴人除公告於本大廈公告欄外，並由管理員投遞至各戶信箱送達至各區分所有權人及住戶。㈡系爭大廈地下室建物之所有權為上訴人於七十二年所取得作為停車場使用，惟系爭車道為本大廈各區分所有權人共有之建物共同使用部分，而為上訴人所有之地下室所專用，上訴人自應就其使用車道給付償金： ⒈系爭車道屬於建物共同使用部分之面積，乃全體區分所有權人所共有，而由上訴人一人專用，業經上訴人自認。上訴人嗣於一樓車道出入口加裝一整道電動鐵捲門，將車道納入鐵捲門之內，於車輛進出上訴人專有之地下室時以遙控方式啟開捲門，顯以鐵捲門將車道納入上訴人所有之地下室使用範圍內，全然排除其他共有人使用之可能，甚至車道上有時亦停放車輛（上訴人將地下室停車場出租予二樓方家小館供該餐館用餐者停車使用），且上開車道僅專供通往上訴人所有地下一樓專有部分使用，未通往其他區分所有人之專有部分，其他共有人不可能也無法使用車道。上訴人縱將上開加裝之電動鐵捲門拆除或將電動鐵捲門遙控器交付，均不影響地下室為上訴人之專有部分及系爭本大廈共用部分之車道專供上訴人專有之地下室出入使用之既存事實，上訴人均應依前揭規定給付使用償金。 ⒉至於地下室雖有本大廈發電機、蓋水池及電氣室等公共設施，但本大廈興建完成時已另設有樓梯，於上開公共設施維修或住戶有進入地下室必要時供人員進出地下室使用，均不使用已為上訴人專用之地下室車道出入。 ⒊因系爭大廈興建之初，建商將屬大樓使用必須配備之發電機、電錶箱裝置於上訴人專有之地下室內，使用面積為五點零八平方公尺，再與上訴人專用車道面積扣抵，上訴人仍應按使用建物共有部分面積三三．○七平方公尺（即一○坪）依規定計付使用償金予被上訴人，每月應繳交之使用償金為2,000元×10 坪 =20,000元。㈢系爭車道僅連通上訴人一人之專有部分，並非連通數個專有部分，顯非公寓大廈管理條例第七條第二款規定所指不得為約定專用部分者，上訴人自應依系爭大廈規約第九條給付使用償金。㈣至於原審九十年十二月六日所載兩造均同意如果要扣除發電機占用的車位我們都願意用每個車位每壹個月壹萬元來計算云云，乃因當時審判長勸諭兩造和解，雙方同意使用償金均以一個車位面積、依壹個月壹萬元來計算，若以此計算，一個車位約五坪，平均一坪按二千元計算，與本大廈所定使用償金給付標準相同，扣除被上訴人使用上訴人專有部分面積後，上訴人仍應給付被上訴人使用償金每月二萬元，如上訴人原審請求之金額。㈤上開鐵捲門乃通往上訴人專有部分之地下一樓，上訴人縱將鐵捲門遙控器交付被上訴人，被上訴人或其他大廈共有人未經上訴人之同意，均無權任意進出上訴人專有部分之地下一樓，且均不影響上開車道為本大廈共用部分，僅通往上訴人專有部分之地下一樓，未通往其他共有人之專有部分，故其他共有人均未使用車道通行出入，而專供上訴人通往上訴人專有部分地下一樓使用之客觀事實，上訴人自應依本大廈規約給付使用償金。上訴人藉詞將車道鐵捲門遙控器交付主張其他共有人可通行使用，車道非上訴人專用，無需給付使用償金，顯與客觀事實不符，殊無理由。另因上訴人專有部分之地下一樓停放車輛等高價物品，為免被上訴人持有上訴人寄交遙控器期間車輛受損發生糾紛，被上訴人已於收受後立即將遙控器寄還。㈥本件係依本大廈規約請求上訴人給付使用償金，並非依據不當得利請求權請求，二者乃不同之法律關係，上訴人已自認車道為其專有地下室專用之事實，自應給付使用償金。㈦大廈就共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者應繳交或給付使用償金使用償金之給付標準，既已明定於本大廈規約中，上訴人自應依規約規定之給付標準給付使用償金。㈧又按使用償金應按使用人實際占有使用受有利益之面積來計算給付之金額，經查本大廈之發電機實際占有使用附帶被上訴人所有地下室面積僅二點二六平方公尺，原判決認應按十五點二五平方公尺計算給付上訴人使用償金之基準，換言之，就該發電機超過實際使用部分被上訴人並未實際使用受有利益，原判決認被上訴人應給付使用償金，顯有違誤。理由一、被上訴人之法定代理人原為陳履義，嗣於九十二年二月十日變為黃志生，業據被上訴人提出喜臨門大廈管理委員會九十二年度管理委員會選票、九十二年度第一次會議紀錄、公告等為證（見本院卷第六八至七一頁），並具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。二、被上訴人起訴主張：上訴人係系爭大廈之區分所有權人，上訴人於七十二年取得地下室之所有權，依規約第五條規定，區分所有權人應向管理委員會繳交管理費，逾期未繳應另加計以未繳金額之週年利率百分之十計算之遲延利息，詎上訴人自八十三年六月起，即未繳納管理費，上訴人自八十三年六月一日起至九十一年十月三十一日止，積欠管理費共計十九萬二千八百元。又上訴人所有之地下室出租他人作為停車場使用，惟供車輛出入之系爭車道土地為系爭大廈各區分所有權人共有之共同使用部分，依規約第九條規定，上訴人單獨使用該共用部分應支付使用償金。但因大廈興建之初，建商將屬大樓使用必需配備之發電機等設於上訴人專有之地下室內，兩者面積相抵後，上訴人使用共用部分面積以每坪二千元計算，上訴人自八十九年五月一日起至九十一年十月三十一日止，應給付之車道使用償金為六十萬元。惟上訴人迄今未給付上開管理費及使用償金，爰訴請上訴人給付㈠管理費十九萬二千八百元，及自九十一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息㈡使用償金六十萬元，及自九十一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人固對其積欠管理費十九萬二千八百元未付之事實不爭執，惟以：伊未曾收到任何會議紀錄，無從知悉區分所有權人會議之出席人數是否符合法定的最低門檻限制。如原判決附圖二所示Ａ部分原係編號第三號之法定停車位，遭被上訴人占用充當大樓之發電室，且其他公共設備占用伊所有地下室如原判決附圖二所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，依規約第九條，被上訴人使用伊專有部分亦應支付伊償金，伊主張抵銷。又系爭車道乃地下室通往建物外面之必要設施，即無異各層樓出入之走廊通道，且亦無異各層樓專有部分「專用」自家之門口及走廊至室外之通路，是以不得獨立使用供作專有部分，且不得作為約定之專用部分，雖通往地下室之一樓入口處設有鐵門，但每個住戶都可以開、關，被上訴人對地下室內之公共設備之維修、查錶須經過斜坡坡道進出地下室，故系爭車道並非伊專用，被上訴人自不得請求伊給付系爭車道使用償金等語，資為抗辯。三、被上訴人主張：上訴人係系爭大廈之區分所有權人，上訴人於七十二年取得地下室之所有權，上訴人應向被上訴人繳交管理費，逾期未繳應另加計以未繳金額之年息百分之十計算之遲延利息，上訴人自八十三年六月起即未繳納管理費，自八十三年六月一日起至九十一年十月三十一日止，積欠管理費共計十九萬二千八百元未付之事實，業據被上訴人提出存證信函為證（見原法院九十年度北調字第一四八號卷第一三至一九頁），復為上訴人所不爭執（見原審卷第一二八頁），被上訴人此部分之主張，堪信為真實。四、上訴人抗辯：被上訴人管理委員會之成立及決議不合法，伊亦未收受開會通知，規約決議對上訴人無效等語。惟查，被上訴人業依公寓大廈管理條例第二十六條、二十七條等相關規定，召開區分所有權人會議訂定規約，成立管理委員會，並向台北市政府報備，及每年召開管理委員會及區分所有權人會議、改選管理委員及互選主任委員，系爭大廈管理委員會會議記錄、區分所有權人會議開會通知及會議紀錄，除公告於本大廈公告欄外，並由管理員投遞至各戶信箱送達至各區分所有權人及住戶等情，有被上訴人提出之公寓大廈管理組織報備證明、台北市政府八十九年六月十三日府工建字第八九○○○○七八四○○號函、申請報備書、申請書檢查表、開會通知、八十八年十月十九日、九十年五月三十日區分所有權人會議會議紀錄、出席簽到簿、區分所有權人名冊、喜臨門大廈區分所有權人及年四月十四日管理委員會會議紀錄表、八十九年第八次會議記錄、佈告欄照片、八十九年三月二日、八十九年十一月二十四日管理委員會會議記錄、九十二年度管理委員會選票、九十二年度第一次會議紀錄等為證（見原法院九十年度北調字第一四八號卷第十二頁、第十七至十九頁、第二一頁、原審卷第十四至十七頁、第五四至六七頁、第八二頁、第八四至八九頁、本院卷第六八至七一頁），上訴人對上開文件之真正並不爭執，被上訴人主張：系爭大廈區分所有權人會議之召開、管理規約之訂立、管理委員會之成立及決議，均屬合法，堪信為真實。上訴人抗辯：被上訴人管理委員會之成立及決議不合法，伊未收受開會通知，規約決議對伊無效，自不足採。而上訴人並不否認有積欠管理費之情事，已詳如前述，從而，被上訴人請求上訴人給付管理費十九萬二千八百元，及自九十一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，即屬有據，應予准許。五、被上訴人又主張：地下室為上訴人專有部分，系爭車道專供上訴人專有之地下室出入使用，上開車道僅連通上訴人一人專有部分，並非連通數個專有部分，非公寓大廈管理條例第七條第二款規定所指不得為約定專用部分，上訴人應依系爭大廈管理委員會八十九年十一月二十四日決議，自八十九年五月一日起每月繳交二萬元之使用償金等語。上訴人則抗辯：系爭車道乃地下室車場通往屋外之通路，依法同於各區分所有之門口走廊，屬非約定專有部分，通往地下室之一樓入口處雖設有鐵門，但每個住戶都可以開、關，且被上訴人維修地下室內之公共設施、查錶時也要經過斜坡車道，系爭車道並非伊專用，且伊對大樓共有部分本即有使用權，伊使用該車道毋庸支付償金；又系爭車道自全體共有人自大樓起造後均同意歸伊之前手及上訴人專用，以供出入地下室車庫之用，故為權利正當行使，伊使用該車道未損及被上訴人之權益；另如原判決附圖二所示Ａ部分原係編號第三號之法定停車位，遭被上訴人占用充當大樓之發電室，且其他公共設備占用伊所有地下室如原判決附圖二所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，依規約第九條，被上訴人使用伊專有部分亦應支付伊償金，伊主張抵銷等語。經查：㈠系爭大廈之發電機、電錶箱裝設在上訴人專有部分如附圖二所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分（面積分別為二．二六、○．七二、一．五六、○．五四平方公尺），上訴人所有之停車場，車輛之出入均經由如原判決附圖一所示乙部分（面積三十八點一五平方公尺）公寓大廈共用部分，作為斜坡車道使用之事實，為兩造所不爭執，且經原審履勘現場，並囑託臺北市大安地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖各二份在卷可佐（見原審卷第一四九至一五二頁、一五六、一五七頁），堪信屬實。是被上訴人主張上訴人使用大廈共用部分如原判決附圖一所示乙部分，及上訴人抗辯公共設備使用其專有之如原判決附圖二所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，均主張對造有支付使用償金之義務，洵屬可採。㈡系爭車道為該大廈全體區分所有權人所共同共有，此為兩造不爭執，而系爭地下室為防空避難室兼供車庫使用，除以系爭車道供汽車通往地面一樓外，別無其他汽車車道可供出入該車庫，且現有通往地下室之一樓入口處電動鐵捲門係上訴人所有，在該鐵捲門外需有遙控器才能打開該鐵捲門，及其他住戶於並無該電動鐵捲門之遙控器，被上訴人或其他人若要取得遙控器必須跟上訴人承租之情，為上訴人所自承，且經原法院履勘現場，並製有勘驗筆錄附卷可考（見原審卷第二二一、二二二頁），足認系爭車道確係由上訴人所使用，另參以被上訴人及其他大廈住戶尚有一座樓梯可通往地下室維修公共設備，系爭如原判決附圖一所示甲、乙斜坡坡道係專供上訴人及其前手所有地下室車庫車輛出入該地下室車庫使用等情，亦經本院八十八年度上更㈠字第一八二號判決認定屬實，復有該判決書在卷可參（見原審卷第三三至四四頁），故上開車道僅連通上訴人一人專有之地下室部分，並非連通數個專有部分，並無公寓大廈管理條例第七條第二款規定所指不得為約定為專用部分。上訴人抗辯：系爭車道乃地下室通往建物外面之必要設施，係公寓大廈管理條例第七條第二款所指「通往室外之通路」，不得獨立使用供作專有部分，通往地下室之一樓入口處雖設有鐵門，但每個住戶都可以開、關，且被上訴人維修地下室內之公共設施、查錶時也要經過斜坡車道，系爭車道並非伊專用，自不足採。㈢系爭大廈之發電機雖係使用上訴人所有地下室如原判決附圖二所示Ａ部分，僅占二．二六平方公尺，但已造成原規劃編號第三號之停車位無法供作停車使用之事實，經原審履勘現場，並製有勘驗筆錄在卷可考（見原審卷第二二一、二二二頁），而被上訴人復不再爭執該位置可停一輛車，依上訴人所提且為被上訴人不爭執真正之地下室平面圖所示原規劃編號第三號停車格之面積為一五．二五平方公尺（長六．一公尺，寬二．五公尺），故本院認此部分應以面積一五．二五平方公尺作為計算使用償金之基準為妥適。被上訴人主張：超過發電機實際使用部分伊並未使用而受有利益，不應計入使用償金之範圍，自不足採。本院審酌系爭土地坐落於台北市○○路○段，地屬黃金路段，早已高度開發，大廈林立，商業鼎盛，並鄰近捷運系統及信維市場，距離市政府及世界貿易中心亦不遠，交通便捷，車水馬龍，及兩造實際上使用專有部分、共用部分之情形，分別為設置公共設備及地下室車庫通道之用，認以系爭土地申報地價總價額年息百分之六計算使用償金為適當，被上訴人主張每坪以二千元計算償金，顯屬過高。查系爭大廈基地台北市○○段○○段六九○地號土地八十九年之公告地價為每平方公尺十三萬六千四百四十四元，有被上訴人提出之台北市公告土地現值及公告地價查詢系統查詢表一件附卷可參，依平均地權條例第十六條之規定，以公告地價百分之八十為其申報地價，又系爭大廈為地上十二層樓，地下一層之大廈，有建物登記謄本在卷可考。以此計算，上訴人應給付被上訴人之每月使用償金為一千六百零二元，被上訴人每月應給付上訴人之使用償金七百五十九元『計算公式為「占用土地面積（平方公尺）×公告地價（十三萬六千四百四十四元）×80﹪×6﹪÷樓層數（十二層樓加地下室）÷12個月（元以下四捨五入）」』，經抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人之使用償金為每月八百四十三元。故被上訴人請求上訴人給付自八十九年五月一日起至九十一年十月三十一日止，共三十個月之使用償金，經抵銷其應給付上訴人之償金後，上訴人自應給付被上訴人使用償金共計二萬五千二百九十元。被上訴人逾此金額之請求，則為無理，不應准許。㈣被上訴人雖主張：本件應按大廈規約所定之每坪二千元標準給付使用償金，不應依平均地權條例認定使用償金之給付標準等語。查系爭大廈區分所有權人及住戶規約第九條固規定「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，應繳交或給付使用償金」，惟並未明定使用償金之計算標準，嗣系爭大廈管理委員會雖曾決議以每坪二千元給付使用償金，然此為被上訴人內部之決議，上訴人並未參與協議，顯見兩造對於系爭車道之使用償金並未達成合意，自不得依此標準請求給付，被上訴人此部分之主張，亦不足採。㈤上訴人又抗辯：兩造於原審同意如果要扣除發電機占用的車位，願意用每個車位每壹個月一萬元來計算，原審自無理由另行計算被上訴人給付上訴人因發電機等占用上訴人所有地下室致減少一個停車空間之應付損害金等語。然查，上訴人嗣於原審言詞辯論時改稱「原告（即被上訴人）使用被告（即上訴人）專有部分應支付給我的償金，我沒有想過一個確定的金額，因為我希望原告（即被上訴人）最好是拆除，現階段應給我多少償金，由法院判決決定。」（見原審卷第二四一頁），顯見上訴人有改變原協議請法院裁量之意，且兩造就使用償金並未達成以每坪二千元計算之協議，亦已詳如前述，則法院酌定使用償金之金額，自不受此拘束。上訴人此部分之抗辯，亦委無足採。六、綜上所述，被上訴人主張：上訴人自八十三年六月一日起至九十一年十月三十一日止，積欠管理費共計十九萬二千八百元，又上訴人單獨使用系爭大廈各區分所有權人共有之系爭車道，應支付使用償金，為可採。上訴人抗辯：系爭車道乃地下室車場通往屋外之通路，依法同於各區分所有之門口走廊，屬非約定專有部分，伊對大樓共有部分本即有使用權，伊使用該車道毋庸支付償金，為不可採。從而，被上訴人依據住戶規約約定請求上訴人給付管理費十九萬二千八百元及自九十一年十一月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，暨請求上訴人給付使用償金二萬五千二百九十元及自九十一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。被上訴人逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。原審就上開應准許部分判命上訴人如數給付，及依兩造之聲請，以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘之請求，核無不當。上訴及附帶上訴意旨均指摘原判決不利於己之部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，均應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌後認並不影響判決結果，爰不一一贅論，附此敘明。綜上所述，本件上訴及附帶上訴，均為無理由，爰判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　九　　　月　　二　　日民事第十庭審判長法官林敬修法官藍文祥法官黃騰耀右正本係照原本作成。不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　九　　　月　　三　　日書記官吳碧玲

臺灣高等法院九十二年度上易字第二一三號

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