九十二年度上易字第二五號｜民事：返還價款｜裁判日期：92 年 04 月 22 日

台灣高等法院民事判決　九十二年度上易字第二五號上訴人　　　甲○○　　　台北縣樹林市○○街○段二十巷一號四樓被上訴人　　乙○○○　　台北市○○路四八二巷六號十一樓訴訟代理人　張國隆右當事人間請求返還價款事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十九日九十一年度訴字第七九八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾萬伍仟陸佰元，及自民國八十九年九月二十七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應返還上訴人新台幣（下同）陸拾萬零伍仟陸佰元及民國（下同）八十七年九月二十二日起至返還日止年息百分之五之利息。二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補述略稱：㈠被上訴人經上訴人請求依契約履行移轉土地所有權後，仍拒絕繳稅啟封系爭基地，使應有部分及其基地所有權永遠分離。系爭建築物係屬公寓大廈管理條例所規範之範圍，依據該條例第四條第二項：「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」之規定，原判決駁回上訴人之請求，造成專有部分與其基地所有權分離，即屬判決違背法令。㈡原審認為：「‧‧‧原告為簡省土地移轉程序，另於八十二年十一月三十日與張國隆簽訂協議書，約明系爭房屋之基地於原告將張國隆分得之Ｂ棟房屋交屋後，再行辦理移轉登記，‧‧‧，足見被告未能及時移轉土地予原告，係因原告與張國隆另定協議之故，被告並無遲延之可言；而系爭土地嗣因積欠稅金，在未辦理移轉登記前，遭國稅局於八十九年九月二十九日禁止處分，處於給付不能之狀態，該事由或係因可歸責於原告與張國隆前開協議所致，或係因第三人張國隆之未繳稅金所致，均非可歸責於被告。」惟查： ⑴該協議係屬兩造合夥投資興建新貴大樓與地主張國隆之合建契約之後續協議行為，而非上訴人個人與張國隆所另為之協議。建商合夥事業與地主張國隆之合建契約第十六條言明：「其中若有未盡事宜，經甲乙雙方共同作補充說明或協議，該補充或說明得視同本契約之一部分。」由原合建契約第一條至第十五條均無約定土地何時移轉，且係爭協議書上也清楚載明「‧‧‧茲因事關花蓮市花蓮新貴新建房屋工程乙案，雙方同意條件如後‧‧‧」且被上訴人亦曾於該協議書上簽字等情觀之，此協議書並非上訴人個人和張國隆之間有任何事項之新約定，係為合建契約之後續協議；原審認被上訴人未能及時移轉土地予上訴人，係因上訴人與張國隆另定協議之故，容有誤會。 ⑵原審認為「‧‧‧系爭土地因積欠稅金，在未辦理移轉登記前，遭國稅局於八十九年九月二十九日禁止處分，處於不能給付之狀態，果爾，至今僅二年給付不能，上訴人解除契約也未免操之過急有失厚道。‧‧‧」但係爭該筆土地係於八十四年及八十六年，即先後遭到禁止處分，至今長達七年，顯見本件買賣已無完成可能。㈢原審既然認為兩造共同成立新貴企業社，並推舉上訴人為負責人，對外代表該社，為何又認為該協議書係屬「另訂」，理由顯然矛盾。㈣本件兩造所持協議書，一份有被上訴人簽字，一份沒有，且被上訴人承認確實有在上訴人所執之協議書上簽字。本件既屬被上訴人和上訴人間之爭執，理當以被上訴人曾簽字之協議書為準。㈤原審認為被上訴人未能及時移轉土地給上訴人，係因上訴人與訴外人張國隆另定協議之故。惟查，該協議係兩造因合夥投資興建新貴大樓而與地主張國隆共同協議，被上訴人也在場，因此本件土地移轉除了訴外人張國隆應負責外，亦因兩造同意張國隆不必及時移轉土地，導致土地日後遭到禁止處分，故兩造也有可歸責性。且衡諸常情，當時被上訴人若不到場簽字，上訴人也不會簽字；被上訴人非但簽字，還夫妻聯手誘使上訴人誤信是建商與地主之協議，因此系爭土地給付不能，縱然可歸責於兩造，亦應由被上訴人擔任絕大部分責任。被上訴人雖以公寓大廈管理條例不溯及既往抗辯，但將建築物與土地所有權強行切割，非但違背消滅不確定狀態之法律原則，亦違反建築物不得與基地所有權分離而為移轉之法理。㈥承上所述，本件買賣既然無法依據契約履行完畢，且兩造俱應歸責；仍有民法第二百二十六條之適用，自得依同法第二百五十六條解除契約。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：八十二年十一月三十日協議書、土地合建契約書、合夥投資興建房屋契約書、臺灣花蓮地方法院八十六年訴字第六十四號民事起訴狀並請求傳訊被上訴人、李銘讚代書到庭。乙、被上訴人方面：一、聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准免為假執行。二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補述略稱：㈠公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布施行，本件被上訴人已於八十二年十月二十六日將房屋所有權移轉登記予上訴人，依法不溯及既往原則，不應於本件訴訟中適用該條例。㈡上訴人所提出之協議書係上訴人和張國隆之間所為之協議，和被上訴人無關；此參照臺灣花蓮地方法院八十六年度訴字第六十四號民事判決理由二之說明：「‧ ‧‧查系爭『協議書』既僅為兩造所簽訂，而非由『原告』（即上訴人）與乙○ ○○（即被上訴人）之合夥事業』與『被告』（即訴外人張國隆）簽訂，則該『協議書』自難視為原『原告與乙○○○之合夥事業』與『被告』簽訂之合建契約書之補充協議而得視為原合建契約之一部份，應認為係存在於兩造間之獨立契約。‧‧‧」亦可為證。㈢兩造在八十二年十一月三十日簽立協議書，約定系爭基地權利移轉證件交由代書暫為保管後，被上訴人於第三日即將相關文件交由代書保管，等待上訴人前來過戶；反而是上訴人未履行協議書之約定，將分得房屋完成交屋。迭經被上訴人及代書以存證信函催促履行仍未獲回應，以致於現在無法交屋之情形發生。足見本件系爭土地遭限制處分，並不可歸責於張國隆，更與被上訴人無關；此可參照臺灣花蓮地方法院八十八年度訴更㈠字第三號民事判決理由六及同院八十六年度訴字第六十四號民事判決理由四之說明即可得知。㈣新貴企業社成立時，刻有「新貴企業社」公司章及「負責人徐光泰」印章，且對外代表該社簽訂契約文件時，皆同時使用前述印章。本件協議書上，並非如同前述方式簽訂，足證上訴人係以私人名義與張國隆簽訂協議，且該協議更僅約定將系爭基地移轉與上訴人私人，而非新貴企業社；是該協議書僅存在於上訴人與訴外人張國隆間，與被上訴人無關。㈤兩造間給付買賣價金事件，於八十七年六月間才判決確定，距八十二年十月二十六日上訴人取得房屋所有權已五年之久。且土地因遭禁止處分而未過戶與上訴人名下，前述確定判決指出上訴人無須給付土地款，只需付一、二樓房屋價金一半，即三百七十九萬餘元。而被上訴人賣房屋給上訴人，等了七年，才於八十九年九月間，因強制執行取得第一筆價款六十萬五千六百元，不到買賣價金二成，期間還須經歷四年漫長之訴訟煎熬。反觀上訴人自八十二年間取得房屋所有權後，所獲得之相當於租金之利益，已遠遠超過上訴人所付出的六十萬五千六百元價金，如果對方要解除契約，這部分的利益應該也要計算進去。若上訴人願將房屋出租的收益一半給被上訴人，被上訴人願意從六十萬中扣除這個部分後返還給上訴人。㈥系爭房屋已變舊，上訴人已拿走十年租金五百萬元，卻置清償債務於不顧；如今上訴人尚欠被上訴人三百十九萬元未付，怎能請求返還買賣價金六十萬五千六百元；上訴人之請求，顯無理由，應予駁回。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：公寓大廈管理條例公布日期說明、臺灣花蓮地方法院八十六年度訴字第六四號判決影本、臺灣花蓮地方法院八十八年度訴更㈠字第三號民事判決、臺灣高等法院花蓮分院八十九年度上字第一四九號民事裁定影本、新貴企業社訂購電梯合約書影本、新貴大樓承購戶座談會會議記錄影本、上訴人控告張國隆刑事案件一覽表、臺灣花蓮地方法院八十五年度易字第八四六號刑事判決影本、上訴人提供給會計師之檢舉資料影本、臺灣花蓮地方法院九十一執義三九一三字第三三五七號民事執行處通知影本、臺灣花蓮地方法院檢察署刑案資料查詢紀錄表影本。理由一、上訴人「徐光泰」於九十一年八月二十七日變更姓名為「甲○○」，有附卷可稽，合先敘明。二、上訴人起訴主張：兩造於八十二年九月十三日簽訂協議書，上訴人以七百萬元向被上訴人買受兩造因合夥興建房屋所分配之Ｄ１一、二樓房地二分之一所有權，上訴人雖已取得建物部份所有權，惟被上訴人迄今未移轉土地之所有權予上訴人，而前開土地因積欠稅金遭國稅局禁止處分，構成給付不能，造成專有部分與其基地所有權分離之情形，違反公寓大廈管理條例第四條之規定；上訴人遂於九十年十月十八日以被上訴人給付不能為由通知被上訴人依民法第二百五十六條之規定解除系爭買賣合約；爰依回復原狀之法律關係，求為判決被上訴人返還已付價金六十萬五千六百元及自受領時起之利息等語。被上訴人則以：兩造給付買賣價金事件，已經台灣高等法院判決上訴人應給付房屋之價金確定，而系爭房屋上訴人已經出售予第三人，如何能解除契約；土地部分則於簽訂協議書時即為國稅局禁止處分，亦為上訴人所明知，該給付不能之原因，更係因上訴人之行為所肇致而與被上訴人無關，上訴人有可歸責事由而無權解除系爭買賣契約。且本件房屋所有權之移轉行為係在公寓大廈管理條例施行前，故無該條例之適用等語，資為抗辯。三、兩造在訴外人張國隆所有之花蓮市○○段三九號土地上投資興建花蓮新貴大樓工程，而共同成立新貴企業社，並共同推舉上訴人為該社負責人，對外代表該社；兩造並於八十年七月十七日訂立「合夥投資興建房屋契約書」（見本院卷第一○ 三頁），且於同日共同與訴外人張國隆簽訂「土地合建契約書」（見本院卷第十三頁）。依土地合建契約書第五條約定：『分配比例：甲方 (即張國隆）提供土地，乙方 (即兩造）負責設計興建，雙方同意立體對分。』嗣以『花蓮新貴』為工地名稱興建，並分別興建Ａ、Ｂ二棟房屋，依上開立體對分之約定，兩造分得Ａ棟全部，訴外人張國隆分得Ｂ棟全部。嗣後上訴人與訴外人張國隆於八十二年九月三日簽訂協議書，立約人由上訴人及訴外人張國隆簽名，參與人則由被上訴人署名；由該協議書第六條：「Ｄ１一、二樓店面（即門牌號碼花蓮市○○○路三之二號與花蓮市○○○路三號二樓之一）甲方（即上訴人）同意以一千四百萬元正向乙○○○（即被上訴人）購買。甲方須付一半七百萬元正，其稅金由公司負擔。」之約定可知，兩造間有買賣係爭Ｄ１一、二樓店面之合意，成立買賣契約；建物部份已於八十二年十月二十六日移轉給上訴人，被上訴人並以臺灣板橋地方法院八十五年度重訴字第四二號、八十六年度重上字第四六號民事確定判決為執行名義，向花蓮地方法院聲請對上訴人強制執行建物之價金；且於八十九年九月二十七日向花蓮地方法院提存所收取上訴人提存之六十萬五千六百元之事實，業據提出協議書、土地謄本、臺灣板橋地方法院民事判決、臺灣花蓮地方法院執行命令及提存物領取請求書、臺灣地方法院發還提存金貴重物品有價證券通知書為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、按債權人有因可歸責於債務人之事由致給付不能者，得解除契約，民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條定有明文。經查，系爭基地部分於八十四年九月間及八十六年十月間分別遭花蓮縣稅捐稽徵處及財政部台北市國稅局信義稽徵所函請土地登記機關為禁止處分登記，迄九十年十一月一日仍未塗銷，此有土地登記謄本附卷可稽（見原審卷第三六頁）；依土地登記規則第一百二十八條規定，在法院撤銷查封前，登記機關不得許其申請移轉登記；且被上訴人於言詞辯論期日到庭時亦陳稱無能力繳稅款、無法啟封將系爭基地過戶給上訴人。從而被上訴人既無從履行移轉系爭基地所有權與上訴人之義務，其契約之履行處於給付不能之狀態洵堪認定（最高法院七十年度台上字第八五○號及六十九年度台上字第二四六七號判決、七十年七月七日民事庭決議參照）。被上訴人雖以會造成給付不能，係因為上訴人在八十四年三月間提出有關漏稅之檢舉所造成；然而就被上訴人所提出之證據資料即「會計師查核報告書」及「談話筆錄」（見本院卷第八十二及八十三頁）之內容觀之，上訴人之行為僅係單純提供花蓮新貴之房屋銷售契約供會計師及有關單位查核，尚無任何不法或可非難之處；被上訴人所辯，即不可採。另上訴人與訴外人張國隆於八十二年十一月三十日曾對花蓮市花蓮新貴新建房舍工程乙案有所協議，其中第一條約定：「花蓮市○○○路三號之二及三號二樓之一，其所占基地國光段三九地號應有持分部份‧‧‧，地主應於建商將地主分得部份（Ｂ棟全部）交屋完成後，再行辦理產權移轉登記給建商徐光泰先生（即上訴人）‧‧‧」被上訴人雖抗辯此一協議書之立約當事人為上訴人和訴外人張國隆，其效力僅係存在於上訴人和張國隆之間，和被上訴人無關；並引用臺灣花蓮地方法院八十六年度訴字第六四號民事判決及同院八十八年度訴更㈠字第三號民事判決理由中所為之的判斷為據。惟查上訴人所提出之八十二年十一月三十日協議書上有被上訴人之簽名（見本院卷第十二頁），並經被上訴人到庭陳稱係其所簽名無誤（見本院卷第八九頁）；其真正已無容疑，而該協議係就兩造合夥投資興建新貴大樓與地主張國隆之合建契約之後行為，約定基地持分原應由張國隆移轉登記給被上訴人後，再轉與上訴人，為免輾轉登記之麻煩，逕由張國隆移轉登記與上訴人。就兩造間係爭買賣契約而言，八十二年十一月三十日所為之協議為當事人間履行給付義務之便宜措施三人所達成之合意，尚難即謂移轉土地所有權義務人已變更為訴外人張國隆而與被上訴人無關。復查被上訴人已將建物所有權移轉給上訴人，僅基地部份未為給付，固屬一部給付不能；惟建物不能脫離基地獨立存在，且依社會通念，一般情形下之房屋買賣，均係以建物及其基地同時買賣為常態；且公寓大廈管理條例雖然八十四年六月二十八日始公布施行，於施行前公寓大廈房屋之買賣亦非不得將該條例上的規定當作法理而為適用；為達使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，應認為此一部給付不能，將使房地買賣契約之目的無法達成，故有民法第二百二十六條第二項之情形，上訴人得依同法第二百五十六條之規定解除房地之全部買賣契約。因此上訴人以系爭土地業經禁止處分登記在案，有可歸責於被上訴人之事由而給付不能，於九十年十月十九日以存證信函（見原審卷第三十四、三十五頁）通知被上訴人主張解除系爭土地及房屋買賣契約，即生解除契約之效力。五、復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。被上訴人以臺灣板橋地方法院八十五年度重訴字第四二號、八十六年度重上字第四六號民事確定判決為執行名義，向花蓮地方法院聲請對上訴人強制執行建物之價金，且於八十九年九月二十七日向花蓮地方法院提存所收取上訴人提存之六十萬五千六百元；依前所述，上訴人請求被上訴人應返還六十萬零五千六百元及自八十九年九月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許；逾部份遲延利息之請求，即屬無據，無由准許。　原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、兩造其餘攻防方法，及未經援用之證據，本院斟酌後，認於本件判決結果並無影響，爰不予一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　四　　月　　　二十二　　　日臺灣高等法院民事第十五庭審判長法　官　劉　靜　嫻法　官　李　錦　美法　官　陳　昆　煇右正本係照原本作成。不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　四　　月　　　二十三　日書記官　李　佳　樺

臺灣高等法院九十二年度上易字第二五號

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