九十二年度上易字第四五五號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：93 年 12 月 14 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第四五五號上　訴　人　　丙○○ 追加原告　　　甲○ 共　　　同訴訟代理人　　謝裕律師溫欽彥律師複代理人　　　魏順華律師被上訴人　　　威爾雪國際股份有限公司兼法定代理人　乙○○ 被上訴人　　　阜康國際事業有限公司法定代理人　　賴淑蘭共　　　同訴訟代理人　　徐克銘律師複代理人　　　陳慶瑞律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十一日臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第一四三七號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於中華民國九十三年十一月三十日言詞辯論終結，判決如左：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項至第五項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人威爾雪國際股份有限公司應將如附圖所示Ａ、Ｂ部分房屋騰空返還予上訴人及追加原告，應將如附圖所示Ｃ、Ｄ部分房屋騰空返還予上訴人。被上訴人威爾雪國際股份有限公司、阜康國際事業有限公司應將如附圖所示Ｅ部分房屋騰空返還予上訴人。被上訴人威爾雪國際股份有限公司應給付上訴人及追加原告新台幣壹拾捌萬肆仟陸佰捌拾玖元，並自民國九十年十月二十九日起至遷讓返還如附圖所示Ａ、Ｂ部分房屋之日止，按月給付上訴人及追加原告新台幣肆萬壹仟零貳拾伍元；及自民國九十年十月二十九日起至遷讓返還如附圖所示Ｃ、Ｄ部分房屋之日止，按月給付上訴人新台幣肆萬零叁拾貳元。被上訴人威爾雪國際股份有限公司、阜康國際事業有限公司應連帶賠償上訴人及追加原告新台幣陸仟玖佰貳拾肆元，及自民國九十年十月二十九日起至遷讓返還如附圖所示Ｅ部分房屋之日止，按月連帶給付上訴人新台幣捌仟玖佰肆拾叁元。其餘上訴及追加之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人威爾雪國際股份有限公司負擔十分之九，餘由被上訴人威爾雪國際股份有限公司、被上訴人阜康國際事業有限公司連帶負擔。事實及理由一、按當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，及該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款、第五款定有明文。本件上訴人主張：本件請求之標的物即台北市○○○路二十二巷九號房屋（下稱系爭九號房屋）及台北市○○○路六巷六號房屋（下稱系爭六號房屋）及同巷八號房屋（下稱系爭八號房屋，以下合稱為系爭房屋）原為訴外人高森（已死亡）所有，上訴人及甲○為高森之繼承人等語，則依其主張，本件請求對於上訴人及甲○必須合一確定，而本件原僅由上訴人起訴，甲○於本院審理中請求追加為原告，依上開規定，並無不合，應予准許。又上訴人於原審先位聲明為：㈠被上訴人威爾雪國際股份有限公司（下稱威爾雪公司）及阜康國際事業有限公司（下稱阜康公司）應自如原判決附圖所示Ｉ、Ｊ、Ｋ部分建物即系爭九號房屋騰空遷讓後，被上訴人威爾雪公司應將該房屋交還予上訴人。㈡被上訴人威爾雪公司及阜康公司應自如原判決附圖所示Ｃ、Ｆ部分建物即系爭六號房屋，及如原判決附圖所示Ｂ、Ｇ、Ｈ部分建物即系爭八號房屋騰空遷讓後，被上訴人威爾雪公司應將系爭六號及八號房屋交還予上訴人及其他全體公同共有人。㈢被上訴人威爾雪公司及乙○○應自民國（下同）九十年九月一日起至交還第一項房屋之日止，連帶按月給付上訴人新台幣（下同）三萬九千七百七十四元。㈣被上訴人威爾雪公司及乙○○應自九十年九月一日起至交還第二項房屋之日止，連帶按月給付上訴人及其他全體共有人五萬零二百二十六元。其備位聲明請求：㈠被上訴人威爾雪公司及阜康公司應自如原判決附圖所示Ｉ、Ｊ、Ｋ部分建物即系爭九號房屋騰空遷讓後，被上訴人威爾雪公司應將該房屋交還予上訴人及其他全體共有人。㈡被上訴人威爾雪公司及阜康公司應自如原判決附圖所示Ｃ、Ｆ部分建物即系爭六號房屋，及如原判決附圖所示Ｂ、Ｇ、Ｈ部分建物即系爭八號房屋騰空遷讓後，被上訴人威爾雪公司應將系爭六號、八號房屋交還予上訴人及其他全體公同共有人。㈢被上訴人威爾雪公司及乙○○應自九十年九月一日起至交還前二項房屋之日止，連帶按月給付上訴人及其他全體公同共有人九萬元（見原審卷第八一至八三頁）。嗣於本院變更先位聲明為：㈠被上訴人應自如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分即系爭九號房屋騰空遷讓，並將該房屋返還予上訴人。㈡被上訴人應自如附圖所示Ａ、Ｂ部分即系爭六號及八號房屋騰空遷讓，並將系爭六號及八號房屋返還上訴人及追加原告。㈢被上訴人應自九十年九月一日起至返還系爭九號房屋之日止，按月連帶給付上訴人四萬八千九百七十五元。㈣被上訴人應自九十年九月一日起至返還系爭六號及八號房屋之日止，按月連帶給付上訴人及追加原告四萬一千零二十五元。其備位聲明變更為：㈠被上訴人應自如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分即系爭九號房屋騰空遷讓，並將系爭九號房屋返還上訴人及追加原告。㈡被上訴人應自如附圖所示Ａ、Ｂ部分即系爭六號及八號房屋騰空遷讓，並將系爭六號及八號房屋返還上訴人及追加原告。㈢被上訴人應自九十年九月一日起至返還系爭房屋之日止，連帶按月給付上訴人及追加原告九萬元（見本院卷第三五三、三五四頁）。核其所為係擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，亦應准許，合先敘明。二、上訴人及追加原告（下稱上訴人等）主張彼等二人為訴外人高森之全體繼承人，業據提出戶口名簿、台北市大安區戶政事務所九十一年十一月二十五日北市安戶字第０９１３１７１１７００號函附除戶（見原審卷第二九、一三四、一三五、一六一至一六三頁），堪信為真正，是上訴人等就本件請求具有當事人適格。三、上訴人等主張：系爭九號房屋為軍方撥地自建之私宅，由上訴人等之被繼承人高森於四十六年九月一日所購買，並經國防部軍務局登記在案，嗣於九十年十月二十九日移轉登記予上訴人。又訴外人高森於六十一年間在同一基地上加蓋系爭六號及八號房屋，嗣訴外人高森於八十八年二月十四日死亡，由上訴人等繼承，而系爭房屋向由上訴人管理收益。上訴人於八十八年九月一日以高森代理人名義與被上訴人威爾雪公司訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被上訴人威爾雪公司，每月租金為九萬元，租期自八十八年九月一日起至九十年八月三十一日止，因當時高森已死亡，故租賃關係實存在於上訴人與被上訴人威爾雪公司間，茲系爭租約租期業已屆滿，被上訴人繼續使用系爭房屋，即屬無權占有，上訴人等自得依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求被上訴人返還系爭房屋。又被上訴人無權占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，爰依民法第二十八條規定及不當得利、侵權行為之法律關係，請求被上訴人依占有系爭房屋面積比例分別連帶賠償上訴人及追加原告。倘法院認系爭房屋原建物已不存在，則因康裕實業股份有限公司（下稱康裕公司）已將系爭房屋之所有權歸予訴外人高森，訴外人高森亦取得系爭房屋之事實上處分權，而由上訴人等因繼承而公同共有，故上訴人等亦得依民法第九百六十二條、第四百五十五條及第八百二十一條規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空返還予上訴人等，並依民法第二十八條規定及不當得利、侵權行為之法律關係，請求被上訴人按月連帶賠償上訴人等九萬元等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，請求將原判決廢棄改判（聲明詳如上述一、所載）。四、被上訴人則以：上訴人等之被繼承人高森所購買之原九號房屋及加蓋之六號、八號房屋，均已於七十八年、七十九年間因年久而毀損滅失，而現存系爭房屋係由訴外人康裕公司自行出資於原基地上興建而成，故系爭房屋之所有權應由訴外人康裕公司原始取得。又訴外人康裕公司因經營業務調整，已於八十八年七月間將該公司原營業項目及公司所有資產移轉予被上訴人威爾雪公司，故系爭房屋所有權已由被上訴人威爾雪公司取得，而被上訴人威爾雪公司承接訴外人康裕公司之一切資產後，即與被上訴人阜康公司共同使用系爭房屋。嗣於八十八年七月、八月間，上訴人聲稱其就系爭房屋所坐落土地有管理、使用、收益之權，致被上訴人威爾雪公司誤信為真，而與上訴人訂立系爭租約，被上訴人威爾雪公司顯係受上訴人詐欺而訂立系爭租約，且已於九十一年一月二日撤銷承租之意思表示。又系爭租約訂立時，出租人高森已死亡，故系爭租約亦屬無效。則系爭房屋既非上訴人等所有，兩造間又無租賃關係存在，上訴人等所為本件請求即為無理由等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴及追加之訴則聲明上訴及追加之訴均駁回。五、上訴人等主張系爭房屋坐落之土地即台北市○○區○○段一小段八五地號、八六地號及一一六地號土地為國有，由國防部軍務局管理。而系爭九號房屋係由上訴人等之被繼承人高森於四十六年九月一日所購買，高森並於六十一年間在同一基地上建造系爭六號及八號房屋（均為未辦保存登記房屋），嗣高森於八十八年二月十四日死亡，由上訴人等共同繼承，並於九十年十月二十九日同意將系爭九號房屋移轉登記為上訴人所有。又上訴人於八十八年九月一日以高森代理人身分與被上訴人威爾雪公司訂立系爭租約，將系爭房屋出租予被上訴人威爾雪公司，租期至九十年八月三十一日止等事實，並提出土地登記謄本、杜賣証書、建物登記謄本、建物所有權狀、台北市稅捐稽徵處松山分處函、房屋租賃契約書、戶口名簿、死亡証明書、台北市大安區戶政事務所九十一年十一月二十五日北市安戶字第０９１３１７１１７００號函附除戶等件為證（見原審卷第十六至二一、二五至三一、六二、六三、一三四、一三五、一六一至一六三頁，本院卷第一０三至一０七頁），堪信為真正。被上訴人主張系爭房屋係由訴外人康裕公司將原有建物一次全部拆除後自行出資重建，而由訴外人康裕公司原始取得所有權，嗣被上訴人威爾雪公司因受讓訴外人康裕公司之資產而取得系爭房所有權之事實，為上訴人等所否認。經查：㈠依系爭九號房屋建物登記謄本所載，該房屋面積為六五．九六平方公尺，主要建材為加強空心磚造（見原審卷第十七頁），又依系爭六號及八號房屋稅籍資料所示，該二屋面積各為二一．八三九坪（約為六六．七八平方公尺），此有建物登記謄本、台北市稅捐稽徵處松山分處函在卷可稽（見原審卷第十七、十九、二０頁）。而現存系爭房屋經勘驗結果，系爭六號及八號房屋內部打通，無法予以區分，與系爭九號房屋間有一通道相隔，通道內有一水溝，分別有獨立出入口等情，有勘驗筆錄在卷為憑（見原審卷第七二頁，本院卷第二三五頁）。又經實地測量結果，系爭六號及八號房屋面積合計為二八九平方公尺（含辦公室門與大門間供作展示間部分即如附圖所示Ａ部分面積八０平方公尺），系爭九號房屋面積為三四五平方公尺（含圍牆與建物牆壁所圈圍區域即如附圖所示Ｃ部分面積一０八平方公尺），亦有台北市政府地政處測量大隊九十三年一月二十八日北市地測督字第０９２３０８５７２００號函附鑑定書、鑑定圖附卷為憑（見本院卷第二三九至二四二頁），可見現存系爭房屋之面積已與訴外人高森原購得之系爭九號房屋及自行興建之系爭六號、八號房屋之原有面積不同。㈡上訴人等主張系爭房屋自六十三年間起即出租予訴外人康裕公司，最後一次所訂租賃契約租期為八十七年七月一日起至八十九年六月三十日止之事實，為被上訴人所不爭執，並有房屋租賃契約書及扣繳憑單在卷為證（見本院卷第一０八至一四八頁，原審卷第一六四至一七八頁），堪信為真正。又被上訴人威爾雪公司主張其於八十八年七月十九日與訴外人康裕公司訂立協議書，約定由訴外人康裕公司將其原營業項目及所有資產、辦公設備移轉予被上訴人威爾雪公司之事實，亦為上訴人等所不爭執，並有該協議書附卷為證（見原審卷第六一頁）。可見系爭房屋原係由訴外人康裕公司承租，於租期屆滿前，因訴外人康裕公司將所營業務及資產全部轉讓予被上訴人威爾雪公司，乃由被上訴人威爾雪公司與上訴人簽訂系爭租約，承租系爭房屋。又訴外人康裕公司原為訴外人味全食品工業股份有限公司（下稱味全公司）之關係企業之事實，為兩造所不爭執，而依訴外人味全公司總經理於九十年十二月二十五日致上訴人之信函表示：「康裕公司曾係屬本公司之子公司，鑑於全球經濟環境低迷，所營非屬本公司核心事業之周邊協力公司，嗣經母公司高階經營政策決議結束營業，該公司並於八十八年八月間即已結束，並終止貴我雙方租賃契約，於著手辦理有關之結算手續後，向主管機關辦妥登記，故並無其他後續情事。且房屋非屬該公司所有，何生頂讓之事？故應誠屬誤會」，此有該函在卷可稽（見原審卷第一０四頁）。又依台北市稅捐稽徵處松山分處九十一年四月二十二日北市稽松山乙字第０９１６０８８７３００號函覆：「．．．經依本分處九十一年三月十九日所製作之談話筆錄，康裕公司確有就系爭房屋修建及增建情形，至於增建費用有無從租金中扣除，已不記得，至讓受予威爾雪公司之資產並未包括承租房屋，僅租賃權之移轉」（見原審卷第一０七頁）。而訴外人康裕公司結束營業前之負責人黃清源於九十一年三月十九日至台北市稅捐稽徵處亦陳稱：「（在康裕公司結束營運前是否有承租光復南路二十二巷九號房屋？）有承租，向高森承租」，「（在承租期間，該承租標的物是否有修建及增建情形？）有，因為房屋破舊，為了方便使用，確有修建、增建」，「（修建、增建費用由誰支付，有無從租金中扣抵？）有，為康裕公司支付，有無從應付租金中扣除，已不記得」，「（和威爾雪公司在協議書中提及所有資產及辦公設備依協議價格一詞，有無包括承租房屋？）資產未包括承租房屋，承租房屋係租賃權移轉」，亦有台北市稅捐稽徵處松山分處九十一年十一月二十九日北市稽松山乙字第０９１６３６１７１００號函附談話筆錄在卷可稽（見原審卷第一二八至一三０頁），是上訴人等主張被上訴人威爾雪公司依上開協議書所受讓於訴外人康裕公司之資產，並不包括系爭房屋在內一節，堪予採信。㈢訴外人黃清源嗣雖於九十一年十月三日函覆被上訴人威爾雪公司表示：「．．． 關於台北市○○○路二十二巷九號、六巷六號及八號等房屋及土地，雖然是由康裕實業股份有限公司（以下簡稱『康裕公司』）承租，後來因年久失修自然塌圯而喪失使用之功能，康裕公司遂自行斥資委請周淑娟夫婦拆除，並於原土地上新建部分為鋼筋混泥土磚造，部分為鐵皮搭蓋的房舍，後康裕公司因故結束營業，承蒙貴公司願承接所遺留之業務，遂與貴公司簽訂資產移轉的協議書，由貴公司概括承受康裕公司一切資產，因此只要是康裕公司的資產，在當時可以說都應該轉讓給貴公司了。貴公司最關心的，前面所提到系爭台北市○○○路二十二巷九號、六巷六號及八號等房屋是否也一併移轉問題，從兩方的協議書即可看出，只要是康裕公司的東西，就應該轉讓給貴公司了，何況該房屋本來就是康裕公司出資興建的。至於北市稅捐稽徵處松山分處九十一年四月二十二日北市稽松山乙字第０９１６０８８７３７０號函所謂：『．．．至讓受予威爾雪公司之資產並未包括承租房屋，僅租賃權之移轉」的說法，指的是對各房屋座落的土地而言，不是指新建而仍現存的房屋，因為建物為康裕所有，所以我當時在陳述中對於這種涉及到法律專業的問題回答也許不夠精確．．．」（見原審卷第一三九頁）。惟查，依上開談話筆錄所載，台北市稅捐稽徵處松山分處係針對有關系爭房屋之租賃、修建及增建等情形而為調查，而訴外人黃清源亦係針對所詢有關系爭房屋上開事項而為回答，並未提及有關房屋坐落土地相關問題。又觀諸上開訴外人康裕公司所訂租賃契約，均於契約上載明係「房屋租賃契約書」，且均於契約第一條標明租賃標的為系爭房屋（見本院卷第一０九、一一四、一一九、一二四、一二九、一三四、一四０、一四五頁），而訴外人康裕公司所開立之租賃所得扣繳憑單亦均載明「租賃房屋座落地址」（見原審卷第一六四至一七八頁），顯見訴外人康裕公司所承租者為系爭房屋，而非系爭房屋所坐落之土地，是訴外人黃清源事後以上開信函變異前述，顯非事實，而難採信。㈣被上訴人雖亦主張訴外人康裕公司原向訴外人高森承租系爭房屋所坐落之土地，嗣訴外人康裕公司結束營業由被上訴人威爾雪公司概括承接，乃協調由被上訴人威爾雪公司續租，否則將拆除自行興建之系爭房屋，被上訴人威爾雪公司因而簽訂系爭租約等語（見原審卷第一二０頁反面），並舉證人林明男（原任職於訴外人味全公司）為證。而證人林明男亦於原審到庭證稱：「．．．兩造洽商我都在場，但簽協議書時是否在場不記得。康裕公司是味全公司的關係企業．．．我們轉讓的資產是全部的資產，康裕公司轉讓給威爾雪公司應該有包含系爭房屋。我們有付租金，但租金如何付我不清楚，主要是租地，地是國防部的，但租金不是給國防部，我不清楚向誰租．．．主要是租地而不是房子。該土地上本來有一個破房子，現在的房子是康裕公司慢慢整修起來的。因為當時該處是我們修護中心，當初因為房租便宜，所以就概括承租下來．．．頂讓給威爾雪的時候也是概括的頂讓。租了以後管理人有沒有再來，我不清楚，當初頂讓給威爾雪公司有包括房屋，因為我們什麼都不要了，但不含地．．．房子是康裕公司出錢整修，整修後與原來房子範圍不一樣，所以我們才會認為房子是康裕公司所有並將房子頂讓給威爾雪．．．當初我們頂讓的時候只有說看得到都是你們的。其實當初我們本來是打算向管理人租來之後再轉租給康裕公司．．．地我們是向管理人高森租，但代理人是丙○○出面訂約，談的時候是康裕公司與丙○○談，談好之後我才去簽約」，「房屋是慢慢增修建成的，當時移交清冊如何列，我不記得。但當時只有說看得到都是你們的」等語（見原審卷第一五０、一五一頁）。惟查： ⑴訴外人康裕公司所承租之標的物為系爭房屋，而非系爭房屋所坐落之土地，已於前述，且上開訴外人味全公司總經理九十年十二月二十五日致上訴人之信函亦表示：「來函敘明有關房屋租賃情形．．．台端長久以來出租場地房舍供本公司關係企業修護營業之用．．．」，亦明示訴外人康裕公司所承租者為房屋，而非土地，故證人林明男證稱訴外人康裕公司係承租系爭房屋所坐落土地，而非承租系爭房屋云云，與事實不符，而不可採。 ⑵查被上訴人威爾雪公司所訂立之系爭租約亦載明係「房屋租賃契約書」，並於第一條明定租賃標的物為：「台北市○○○路六巷六號、六巷八號、二十二巷九號之現有房屋」，且於第二十條特別約定：「本契約之建物土地所有權為國防部所有，於合約期間內，若收到軍方通知拆除改建之正式通知書，甲方（即上訴人）應即停止收取租金，並立即將乙方（即被上訴人威爾雪公司）已繳納之押租金退還乙方。如乙方中途違約，不在此限」（見本院卷第四四、四六頁），而被上訴人威爾雪公司所開立之租賃所得扣繳憑單亦均載明「租賃房屋地址」（見原審卷第一七九至一八四頁），足證被上訴人威爾雪公司所承租之標的物亦係系爭房屋，而非系爭房屋所坐落之土地。則倘如證人林明男所證，現存系爭房屋之所有權既為訴外人康裕公司所有，並已由訴外人康裕公司轉讓予訴外人威爾雪公司，則訴外人康裕公司及被上訴人威爾雪公司焉有就自已所有之房屋復與訴外人高森訂立租賃契約，而向訴外人高森承租房屋之理？況訴外人味全公司總經理已函覆明示系爭房屋非屬訴外人康裕公司所有，並無頂讓情事（詳如上述㈡所載），益徵證人林明男所為上開證述係附和被上訴人之詞，而不足信為真正。㈤被上訴人又主張現存系爭房屋之面積及建材均與原有房屋不同，可見現存系爭房屋係訴外人康裕公司於七十八年、七十九年間一次全部拆除重建等語，並提出訴外人周淑娟於九十年十二月二十七日所出具之證明書為證。經查： ⑴原系爭九號房屋主要建材為加強空心磚造之事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本在卷為憑（見原審卷第十七頁）。而依上訴人等所提訴外人高森於六十一年間委由訴外人鼎盛工程有限公司興建系爭六號、八號房屋所訂工程契約所載，系爭六號及八號房屋建材為磚牆、水泥瓦屋面、外牆水泥粉刷、內牆水泥粉光、塑膠漆（見本院卷第一０三頁）。又系爭房屋依其外觀經鑑定結果，除屋頂均係以石棉瓦、鐵架搭建外，其他有關內牆、外牆、天花板、地板等主要建材構造則各區互有差異（詳如附表所示），而系爭六號及八號房屋之內牆及外牆仍留有磚造材質，系爭九號房屋亦有部分空心磚材質，此有中華徵信所企業股份有限公司不動產時值鑑價報告為證（證物外放－本件因被上訴人威爾雪公司不同意以鑽孔取樣方式鑑定，故兩造同意由鑑定人依外觀判斷估勘系爭房屋之建材構造，其包附於內之建材結構則不予考量，參見本院卷第二二二頁，上開鑑價報告第五頁）。則倘如被上訴人之主張，系爭房屋係一次全部拆除重建，則依通常生活經驗，重建後各區之主要建材理應相同，而非如現存系爭房屋上述情狀，參以證人林明男亦證稱系爭房屋現狀係訴外人康裕公司慢慢增修而成等語（詳如上述㈣所載），是被上訴人主張現存系爭房屋係一次全部拆除重建而成云云，不足採信。 ⑵上開訴外人周淑娟所出具之證明書固記載：「立書人周淑娟茲證明威爾雪國際股份有限公司現址『台北市○○○路二十二巷九號及其後側擴加建房舍（原光復南路六巷六號、八號）』，為前『康裕實業股份有限公司』於中華民國～ 年間耗資參佰多萬元委由本人夫婦雇工興建，原帳冊因已逾法定保管期限，俱已銷毀無從考查，為釐清前開事實，特立此書為證」（見原審卷第六０頁），惟依其所載，充其量僅足證明訴外人康裕公司有於七十八年、七十九年間委由訴外人周淑娟夫妻修建系爭房屋之事實，尚不足據以證明訴外人周淑娟夫妻有將原有系爭房屋全部拆除後一次重建之事實，是被上訴人據此主張系爭房屋確係一次拆除後重新建造而成云云，亦不足採。 ⑶被上訴人主張上開鑑價報告中有關系爭房屋各部分完工日期之記載，顯非事實，故上開價鑑報告所為鑑定結果並無可採等語。查上開價鑑報告中就系爭六號及八號房屋（即如附圖所示Ａ、Ｂ部分）之完工日期固記載為六十一年十二月三十一日，就系爭九號房屋（即如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分）之完工日期則記載為四十六年八月十九日（詳如附表所載，附於上開鑑價報告書第四頁），惟上開鑑價報告就此部分之記載已註明：「．．．㈤依建物異動索引資料（建號）所示，勘估標的光復南路二十二巷九號之完工日期為民國四十六年八月十九日。㈥依台北市稅捐稽徵處松山分處函影本所示，勘估標的光復南路六巷六號、八號之完工日期為民國六十一年十二月三十一日」（見上開鑑價報告第五頁），可見上開鑑價報告所載系爭房屋各部分之完工日期係依其原始資料而為記載，並非鑑定機關依系爭房屋現存狀況所推估之完工日期，是被上訴人僅憑上開鑑價報告此部分記載，即主張上開鑑價報告所載鑑定內容均非事實云云，亦不可取。㈥上訴人於九十年八月二十四日致被上訴人威爾雪公司之存證信函雖記載：「．．．租約簽訂中承認保留現有地面上房舍以為補償本人於出國期間原有官舍，在未徵得本人同意下被全數拆除改建之損失」（見原審卷第一二三頁）；復於九十年八月二十九日致被上訴人乙○○之存證信函亦表示：「．．．但前康裕公司承租人所未經同意拆除本人原有官舍之改建物保留原狀以為拆除房屋之賠償」（見原審卷第一二四頁），惟綜觀上開信函意旨，上訴人係表明訴外人康裕公司未經原所有人高森之同意，而將系爭房屋增建、改建，雖現存房屋狀態已與原有房屋狀態迥異，然訴外人康裕公司已承諾現存房屋仍為原所有人所有之事實，是被上訴人亦不能僅憑上開信函所載內容，即認上訴人已承認系爭房屋確係訴外人康裕公司一次全部拆除重建而成之事實。㈦訴外人康裕公司有於七十八年、七十九年間整修系爭房屋之事實，為兩造所不爭執，已於前述，而訴外人康裕公司於系爭房屋經整修後仍繼續承租系爭房屋一節，亦於前述，參以訴外人高森自八十四年間起就系爭房屋與訴外人康裕公司所訂立之房屋租賃契約，均於第九條特別註記：「如未經甲方（即高森）同意而改變，也依約負責恢復原狀」（見原審卷第九八頁反面、一０一頁反面），而被上訴人威爾雪公司所簽訂之系爭租約第九條亦附註：「原建物未經同意被拆除，現有建物保持原狀不變，否則須負責恢復原有建物」（見原審卷第二六頁），顯見訴外人康裕公司就整修後之房屋仍屬訴外人高森所有之事實，並未爭執，而被上訴人威爾雪公司於簽訂系爭租約時，就系爭房屋有經拆除修建及修建後之房屋仍屬訴外人高森所有之事實亦已知悉，然被上訴人威爾雪公司竟於訂立系爭租約，並依約繳納租金後，迄至九十年七月間因國防部軍務局派員調查國有土地使用情形，始變異主張其係承租系爭房屋所坐落之土地，而系爭房屋為訴外人康裕公司所有，由其繼受取得之事實，被上訴人威爾雪公司所為顯與常情有違，是其主張並不足信為真正。㈧綜上所述，系爭房屋原為訴外人高森所有，而訴外人康裕公司於承租系爭房屋期間，因業務需要而逐漸於系爭房屋原有基礎上予以擴建、改建，則依民法第八百十一條之規定，應認訴外人康裕公司所擴建、增建之部分，已與原建物附合，而應由原建物所有權人高森取得擴建、改建後之建物即現存系爭房屋之所有權。六、就上訴人等請求遷讓房屋部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。查系爭房屋原為訴外人高森所有，嗣訴外人高森於八十八年二月十四日死亡，由上訴人等因繼承而取得公同共有，嗣上訴人等於九十年十月二十九日將系爭九號房屋移轉登記為上訴人單獨所有，已於前述，則系爭九號房屋現應為上訴人所有，而系爭六號及八號房屋則為上訴人等公同共有。又被上訴人威爾雪公司原承租系爭房屋，租期至九十年八月三十一日屆滿，均如前述，則被上訴人威爾雪公司自九十年九月一日起即無使用系爭房屋之合法權源，而上訴人等主張系爭房屋現仍由被上訴人威爾雪公司占有使用中之事實，為被上訴人威爾雪公司所不爭執，並經原審及本院履勘現場查明屬實，亦有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第七二頁反面，本院卷第二三五頁），是上訴人等此部分之主張堪信為真正。則上訴人等自得依上開規定，請求被上訴人威爾雪公司將系爭九號房屋騰空返還予上訴人，並將系爭六號及八號房屋騰空返還予上訴人等二人。㈡上訴人等主張被上訴人威爾雪公司未經同意擅將系爭房屋交予被上訴人阜康公司占有使用，迄未遷離之事實，為被上訴人所否認。經查： ⑴被上訴人阜康公司原占有使用系爭九號房屋如附圖所示Ｅ部分之事實，為被上訴人所不爭執，並經本院履勘現場查明無訛，製有勘驗筆錄，且有鑑定圖及照片附卷為憑（見本院卷第八０、八九、二三五、二四二頁）。而被上訴人亦自認被上訴人阜康公司係於九十年十月五日經被上訴人威爾雪公司同意而遷入上開房屋使用之事實（見原審卷第七三頁，本院卷第六六、七七頁反面），是堪認被上訴人阜康公司僅占有使用系爭九號房屋如附圖所示Ｅ部分。 ⑵被上訴人雖主張被上訴人阜康公司已遷離系爭房屋，系爭房屋現全部由被上訴人威爾雪公司使用等語，並提出電信繳費憑證、銀行往來對帳單、保險費繳款憑證、交易廠商應收（付）憑單、廠商往來憑單、例行商業買賣交易信卦及內控表單、營業處所圖片等件為證（見本院卷第二九九至三一九頁）。惟查，上開文件固記載被上訴阜康公司之地址為：「台北縣蘆洲市○○路三二三巷三二四之一號」，惟被上訴人自認被上訴人阜康公司係使用系爭房屋之一部分堆置物品之事實（見本院卷第六六頁），而系爭九號房屋如附圖Ｅ所示部分係供作倉庫使用，亦經本院履勘現場查明屬實，有勘驗筆錄（見本院卷第二三五頁）及現場照片（附於不動產時值鑑價報告內）可稽，是被上訴人阜康公司縱另有其他營業處所，亦不足以證明被上訴人阜康公司確已無使用系爭九號房屋如附圖所示Ｅ部分之事實。 ⑶被上訴人威爾雪公司之經理林景清雖於九十三年一月十四日本院履勘現場時陳稱：系爭房屋現全部由被上訴人威爾雪公司使用，被上訴人阜康公司已於九十二年八月二十日遷離系爭房屋等語（見本院卷第二三五、二三六頁），惟其並無法提出確切之證據以供調查，另參以被上訴人阜康公司之地址迄仍登記為系爭九號房屋，且系爭九號房屋外牆仍掛有被上訴人阜康公司之招牌，此有公司基本資料查詢單及照片在卷為證（見本院卷第二八九、二九一頁），是尚難僅憑被上訴人威爾雪公司經理林景清之上開陳述，遽認被上訴人阜康公司確已於九十二年八月二十日遷離系爭房屋之事實。 ⑷被上訴人又主張被上訴人阜康公司係被上訴人威爾雪公司之占有輔助人之事實，惟為上訴人等所否認。按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第九百四十二條固定有明文。惟查被上訴人阜康公司占有使用系爭九號房屋Ｅ部分係供作倉庫使用，已於前述，衡情顯係為自己而占有，並非受被上訴人威爾雪公司之指示而占有，核與上開占有輔助人所定要件不符，是被上訴人此部分之主張，於法尚有未合，亦不足採。 ⑸依上所述，被上訴人阜康公司既未經所有人同意而占有使用上訴人所有系爭九號房屋如附圖所示Ｅ部分，則上訴人依所有權之法律關係請求被上訴人阜康公司將該部分房屋騰空後返還，於法有據，應予准許。㈢上訴人等又主張被上訴人乙○○亦占有使用系爭房屋之事實，並提出證（見本院卷第二八六頁）；被上訴人則主張被上訴人乙○○未曾以自己之意思占有或使用系爭房屋等語（見本院卷第七七頁反面）。經查，依上開載，被上訴人乙○○固房屋除供作辦公廳舍、倉庫使用外，並無供住家使用之情形，此有現場照片可稽（附於上開鑑價報告），此外，上訴人等並未提出其他確切之證據足資證明被上訴人乙○○個人確有使用系爭房屋之情事，是尚不能僅憑被上訴人乙○○之上開請求被上訴人乙○○遷讓返還系爭房屋，為無理由，不應准許。七、就上訴人等請求被上訴人給付相當於租金之損害部分：㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項分別定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，致土地所有人受有損害，是上訴人等依不當得利之法律關係，於其權利範圍內請求被上訴人威爾雪公司返還相當於租金之不當得利，自屬有據。又被上訴人威爾雪公司於系爭租約租期屆滿後，未經上訴人等之同意，擅自將系爭九號房屋如附圖所示Ｅ部分交予被上訴人阜康公司使用，被上訴人威爾雪公司及阜康公司就此部分即屬共同不法侵害上訴人等之權利，是上訴人等亦得依侵權行為之法律關係請求被上訴人威爾雪公司及阜康公司連帶賠償此部分之損害。㈡查系爭房屋於九十年九月一日至九十年十月四日期間為上訴人等公同共有，並全部由被上訴人威爾雪公司占有使用，已於前述，又依系爭租約約定，系爭房屋每月租金為九萬元，亦有系爭租約在卷為憑（見本院卷第四四頁反面），則被上訴人威爾雪公司就此部分應賠償上訴人等十萬一千六百十三元｛90000× (1＋4/31 )＝101613，小數點以下四捨五入｝。㈢查系爭房屋於九十年十月五日至同年十月二十八日期間為上訴人等公同共有，而系爭房屋除為被上訴人威爾雪公司無權占有外，被上訴人阜康公司亦無權占有如附圖所示Ｅ部分房屋，已於前述，則依前揭規定，及依所占面積比例計算，上訴人等得請求被上訴人威爾雪公司及阜康公司連帶賠償六千九百二十四元（ 90000 ×63/ 634×24/31＝6924，小數點以下四捨五入），另請求被上訴人威爾雪公司給付八萬三千零七十六元（00000－0000＝83076）。㈣查系爭九號房屋自九十年十月二十九日起為上訴人單獨所有，而該部分房屋除由被上訴人威爾雪公司無權占有外，被上訴人阜康公司亦無權占有如附圖所示Ｅ部分房屋，已於前述，則依前揭規定，及所占面積比例計算，上訴人得請求被上訴人威爾雪公司及阜康公司自九十年十月二十九日起至彼等遷讓返還系爭九號房屋如附圖所示Ｅ部分房屋之日止，按月連帶賠償上訴人八千九百四十三元（ 90000 ×63/634＝8943，小數點以下四捨五入），另請求被上訴人威爾雪公司按月給付四萬零三十二元（90000×282/634＝40032，小數點以下四捨五入）。㈤查系爭六號及八號房屋為上訴人等公同共有，為被上訴人威爾雪公司無權占有，則依前揭規定及其所占面積比例計算，上訴人等得請求被上訴人威爾雪公司自九十年十月二十九日起至遷讓返還系爭六號及八號房屋之日止，按月給付上訴人四萬一千零二十五元（90000 ×289/634＝41025，小數點以下四捨五入）。㈥查被上訴人乙○○並無占有使用系爭房屋之事實，已於前述，是上訴人等主張被上訴人乙○○無權占有系爭房屋，而依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被上訴人乙○○與被上訴人威爾雪公司及阜康公司連帶賠償其所受損害，於法不合，不應准許。又按民法第二十八條固規定法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任，惟此規定係指法人之董事或其他有代表權之人因執行職務加損害於他人時，應由法人負連帶賠償之責而言，倘法人所負之損害賠償責任非因其董事或其他有代表權之人因執行職務加害於他人所致，則受害人尚不得依此規定請求該法人之董事或其他有代表權之人與法人負連帶賠償責任。查被上訴人乙○○為被上訴人威爾雪公司之負責人，此為兩造所不爭執，惟上訴人等並未主張及證明被上訴人乙○○有何執行業務行為致上訴人等就系爭房屋之所有權受有損害之事實，則依前揭說明，上訴人等請求被上訴人乙○○就被上訴人威爾雪公司所負本件損害賠償責任應負連帶賠償之責，核與上述民法第二十八條所定要件不符，是上訴人等此部分之請求不應准許。八、綜上所述，上訴人等請求被上訴人威爾雪公司將如附圖所示Ａ、Ｂ部分房屋騰空返還予上訴人等；請求被上訴人威爾雪公司將如附圖所示Ｃ、Ｄ部分房屋騰空返還予上訴人；請求被上訴人威爾雪公司及阜康公司將如附圖所示Ｅ部分房屋騰空返還予上訴人；另請求被上訴人威爾雪公司給付上訴人等十八萬四千六百八十九元，及自九十年十月二十九日起至遷讓返還系爭六號及八號房屋之日止，按月給付上訴人等四萬一千零二十五元，並自九十年十月二十九日起至遷讓返還系爭九號房屋如附圖所示Ｃ、Ｄ部分之日止，按月給付上訴人四萬零三十二元；另請求被上訴人威爾雪公司及阜康公司連帶賠償上訴人等六千九百二十四元，及自九十年十月二十九日起至遷讓返還系爭九號房屋如附圖所示Ｅ部分之日止，按月連帶給付上訴人八千九百四十三元，均為有理由，應予准許。至於上訴人等逾上開範圍之請求，於法不合，不應准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，上訴人等指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，並為訴之追加，為有理由，應予准許；至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，依其理由雖屬不當，惟結論並無不同，上訴意旨就此部分亦請求予以廢棄改判，並為訴之追加，即有未合，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件訴訟結果無涉，爰不予逐一論述，併此敘明。十、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　　月　　十四　　　日民事第五庭審判長法　官　張　劍　男法　官　蔡　芳　齡法　官　彭　昭　芬正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　十七　　日書記官　丁華平附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十二年度上易字第四五五號

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