九十二年度上易字第六九九號｜民事：給付公共基金｜裁判日期：92 年 11 月 25 日

臺灣高等法院民事判決　九十二年度上易字第六九九號上　訴　人　三齊建設事業有限公司法定代理人　張利益訴訟代理人　邱俊哲　律師被上訴人　法國臻品社區管理委員會法定代理人　莊孝慈訴訟代理人　謝心味　律師右當事人間給付公共基金事件，上訴人對於中華民國九十二年五月三十日臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第六○三五號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十二年十一月十一日言詞辯論終結，爰判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠本件法國臻品社區大樓（下稱系爭社區大樓）領得使用執照日期為民國（下同）九十年一月十九日，至同年二月底前，公共設施均已施工完竣。自同年三月起即有住戶陸續完成交屋至同年四月底總計完成交屋戶為一六○戶，佔系爭社區大樓共八棟十四層二三○戶已達百分之七十。依據一般經驗法則，竊盜宵小均於完成交屋後前數月內以遷入戶較少，彼此不識及搬家為由，行竊取或大搬家之實。故交屋後數月為應付搬遷、入厝、裝潢、轉售或租屋帶看，保全人員需全面進駐各可能進入之點，以利人工換證及巡邏，自需較多之保全及清潔人員，以利換巡，此乃四至七月份給付保全公司較多保全費之原因，且上開支出均有憑證為佐，應屬管理、維護此社區大樓必要之支出。㈡本件系爭營建工程乃由訴外人漢龍營造股份有限公司所承攬，並非由上訴人所自建，何來為保管駐場物料之需而加僱保全人員之疑義。㈢依民法第三百七十三條之規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人負擔之規定，果若交屋抑或修潢戶物品遺失，其危險歸由買受人負擔，上訴人多增乙組保全人員，用以管控四處出入口，及換發出入證件所必需，自係為社區住戶安全所必要之支出。㈣為利維護社區安全，上訴人非但自付九十年三月份之保全支出新台幣（下同）二八八四七二元。且考量住戶交屋日期不一，及減輕住戶之負擔，同年四月份之管理費上訴人亦自行吸收一九五二二九元。原審竟就上訴人之主張金額四二八八二 ○元判令上訴人全數給付，疏未扣除上開上訴人已付一九五二二九元，亦有違誤。㈤植裁費用七五六○元，乃季節性花草之更換，並非上訴人未施作補施作之費用，此由承攬廠商出具之估驗請款單所示項目欄即可印證。何況上開估驗日期為九十年七月二十三日，給付日期為同年八月二十七日，均於住戶遷入之後。乙、被上訴人方面：一、聲明：上訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同，玆引用之外，補稱略以：㈠上訴人所提住戶於三、四月份簽署交屋同意書合計為一百四十九戶，然由上証四之裝潢保証金申退清單計算得知，四月份被上訴人社區住戶迄九十年四月份申請裝潢之戶數僅為五十九戶，非上訴人所述之八十四戶，退款申請戶數亦僅為五戶，是與被上訴人社區住戶迄九十年四月止申請天然氣掛表僅三十戶相互觀察得知，於九十年四月底可確定幾乎全部住戶於該時均未進駐被上訴人社區，且自九十年四月起迄七月止為上訴人對被上訴人社區之承購戶密集交屋及公共設施之完工期間，上訴人始有請維護社區安全之台灣東急警保全股份有限公司加派人員維護致增加保全費用之情事發生。㈡上訴人自承從九十年三月間開始交屋，到七月底全部交屋完畢，即同年五月至七月之保全費用與八、九月相較有多增加之情事產生，係肇因於上訴人之陸續交屋行為於同年七月底大致完畢，其後為零星交屋所致。㈢上訴人所交付之一九五、二二九元係上訴人為補償住戶通知交屋與實際交屋間之管理費差額，是其主張與保全費扣除，應不足採：被上訴人依房屋、土地、車位預定買賣契約書第十九條第一項第五款之約定自上訴人通知交屋日起向住戶收取管理費，然住戶對此問題有極大反彈，認為管理費之繳付充其量自實際交屋日起算而拒不繳交，認為通知交屋日起迄實際交屋日之管理費應由上訴人負擔，幾經協調，上訴人始同意負擔該部分管理費，而於九十年九月五日入帳，此有被上訴人所製作之傳票及被上訴人所分擔之管理費明細表。因上訴人所分擔之管理費與被上訴人所主張其應給付保全費，分屬二事，且上訴人已自行同意為被上訴人社區住戶繳納應負擔之管理費，是不能資為抵銷其應返還保全費不當得利於被上訴人之論據。㈣上訴人既已自行負擔九六二八五元之植裁費，亦足反証原判決七五六○元之植裁費應由上訴人負擔於法無違：上訴人追加項目金額九六二八九元之植裁費用，既屬追加項目，顯在原植裁費用七五六○元所列項目之後，上訴人既然已負擔追加項目之植裁費用，則原來之植裁費用斷無由被上訴人負擔之理。由此亦足証明植裁費用及追加之項目之日期均在上訴人未移交公共設施於被上訴人前所生之費用，否則依常理上訴人即無於估價請款單上同列植裁費用項目及再支付追加之植裁費用之理。理　　由一、被上訴人之法定代理人原為王大軍，嗣於九十二年九月十五日改選為莊孝慈，業據被上訴人提出第二、三屆交接會議記錄為證（見本院卷第八九、九○頁），並具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。二、被上訴人起訴主張：上訴人興建系爭社區大樓，依使用執照所載之工程造價二億九千七百十八萬九千二百廿四元，計算公共基金二百五十三萬七千九百四十七元移交予伊，惟每坪工程造價約為二萬六千六百十八元，遠低於國宅每坪四萬元之工程造價，且與合建契約上訴人與地主所約定之附件補註一所載建造成本每坪以七萬元計算相差甚鉅，上訴人既與合建地主之契約書有約定，上訴人自依該約定之建造成本計算工程造價，為七億八千一百五十四萬三千元，依公寓大廈管理條例施行細則第六條所定之標準計算，上訴人應給付之金額為四百九十五萬七千七百十五元，扣除已給付之二百五十三萬五千九百四十七元，尚應給付二百四十二萬一千七百六十八元，爰本於公寓大廈管理條例第十八條第二項及不當得利規定，請求上訴人再給付二百四十二萬一千七百六十八元及法定遲延利息。又上訴人於九十年十月十五日所移交予伊之財務金額中，上訴人召開第一屆區分所有人會議之餐費及場地租用費三萬零五百四十六元，上訴人需自行負擔；另九十年四月份上訴人為辦理系爭社區交屋，因住戶進駐有限，且公共工程尚在施工階段，是保全進駐主要需求係應上訴人對駐場物料之保管而非對社區住戶，因此上訴人移交財產清冊所列九十年四月保全費四十二萬八千八百廿元，應由上訴人負擔支付，同年五、六、七月所支付之保全費（分別為四二八四○○元、三七八○○○元、三三八六○八元）與八月份之二七一九五○元相較，可知八月份以後之保全費，方屬維護社區安全所需要之費用；四月份與五、六、七月保全費用差額二者合計為七十五萬七千九百七十八元，屬上訴人基於業務需求應負擔部分。再者，上訴人於九十年八月二十七日所支付之中庭季節花植裁費用七千五百六十元，係屬公設部分，應於完成公設移交後，方由伊辦理後續維護，是此部分費用應由上訴人負擔，爰本於民法第二百六十九條及不當得利之規定，請求上訴人給付七十九萬六千零八十四元及法定遲延利息（原審判命上訴人給付保全費用七十五萬七千九百七十八元、植裁費用七千五百六十元，計七十六萬五千五百三十八元本息，並駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，故公共基金、餐費及場地租用費部分，已告確定）。上訴人則以：系爭使用執照取得日期為九十年元月十九日，故自九十年元月十九日起一年內，就該公寓大廈管理、維護之支出，均屬公共基金含括範圍；被上訴人所請求之各項費用均為九十年四月至八月間，而系爭社區大廈買受人大多數已於九十年三、四月間辦理交屋完畢，交屋後數月為應付搬遷、入厝、裝潢、轉售或租屋帶看，保全人員需全面進駐各可能進入之點，以利人工換證及巡邏，自需較多之保全及清潔人員，以利換巡，此乃四至七月份給付保全公司較多保全費之原因，應屬管理、維護此社區大樓必要之支出，伊移交清冊所列九十年四月起保全費用由該公共基金支付，並無不符；且植裁費用七千五百六十元，乃季節性花草之更換，並非伊未施作補施作之費用，自應由被上訴人負擔等語，資為抗辯。三、兩造不爭執之事實：㈠上訴人興建系爭社區大樓，於九十年一月十九日取得台北縣政府工務局所核發之使用執照，上訴人於九十年十月十五日所移交之財產清冊列有上訴人召開第一屆區分所有人會議之餐費及開地費三萬零五百四十六元、九十年四月保全費四十二萬八千八百廿元、九十年五月保全費四十二萬八千四百元、九十年六月保全費三十七萬八千元、九十年七月保全費三十三萬八千六百零八元、九十年八月保全費二十七萬一千九百五十元、九十年八月二十七日所支付之中庭季節花植裁費用七千五百六十元。㈡被上訴人社區住戶共二百三十餘戶。㈢公共設施工程正式移交是在九十年十月份。㈣九十年九月之保全費與九十年八月之保全費同為二十七萬一千九百五十元。㈤九十年八月二十七日之中庭季節花植裁是屬公設部分。㈥上訴人與承購戶間之房地、車位預定買賣契約書第十九條條第五款約定：「甲方（即承購戶）同意自乙方（即上訴人）通知交屋日起負擔本戶水電費及供公共使用而由全體住戶分擔之水電費及設備維護費、清潔費、管理人員薪資等。於預收稅費時，預繳三個月公共設施管理維護費及公共水電費每坪每月五十元，平面車位每位每月五百元，機械車位每位每月六百元，公共管理基金每坪兩百元，計約一萬四千一百五十二元。乙方於成立管理委員會後三個月內，將管理維護費、公共水電費之預收款餘額，併同乙方提撥之管理基金移交之。」四、被上訴人主張：九十年四月份上訴人為辦理系爭社區交屋，因住戶進駐有限，且公共工程尚在施工階段，保全進駐主要需求係應上訴人對駐場物料之保管，而非對社區住戶，故九十年四月保全費四十二萬八千八百廿元，應由上訴人負擔，另八月份以後之保全費，方屬維護社區安全所需要之費用，五、六、七月保全費用超過八月份合計三十二萬九千一百五十八元，屬上訴人基於業務需求應負擔部分；再者，中庭季節花植裁費用七千五百六十元，係屬公設部分，應於完成公設移交後，方由伊辦理後續維護，此部分費用亦應由上訴人負擔等語，並提出欣欣天然氣股份有限公司九十二年一月二日（九十二）欣營字第○○一號書函及其檢附之社區住戶供氣日期明細表影本（見原審卷第二七六至二八三頁）為證。上訴人則抗辯：自九十年元月十九日起一年內，就該公寓大廈管理、維護之支出，均屬公共基金含括範圍，而系爭社區大廈買受人大多數已於九十年三、四月間辦理交屋完畢，交屋後數月為應付搬遷、入厝、裝潢、轉售或租屋帶看，保全人員需全面進駐各可能進入之點，此乃四至七月份給付保全公司較多保全費之原因，應屬管理、維護此社區大樓必要之支出，且植裁費用七千五百六十元，乃季節性花草之更換，並非伊未施作補施作之費用，自應由被上訴人負擔等語。經查：㈠按公寓大廈管理條例第十八條第一項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。．．．．」，故系爭社區大樓自九十年一月十九日使用執照取得日起一年內，就被上訴人社區管理、維護之事項，屬於公共基金支付之範圍，但非屬被上訴人社區管理、維護之事項，則非屬於公共基金支付之範圍。㈡保全費七十五萬七千九百七十八元部分： ⒈依欣欣天然氣股份有限公司九十二年一月二日（九十二）欣營字第○○一號書函及其檢附之社區住戶供氣日期明細表影本（見原法院卷第二七六至二八三頁）得知，被上訴人社區住戶於九十年三月份供氣戶為零、四月份為三十戶、五月份累計為六十八戶、六月份累計為一百戶、七月份累計為一百二十六戶、八月份累計為一百四十五戶，依常理，因瓦斯為房屋居住之必需品，辦理天然氣掛表後，始有可能進駐使用房屋，此亦為上訴人所不爭執（見本院卷第一八頁），故以天然氣供氣戶作為住戶進駐使用房屋之標準，尚有稱合理。 ⒉上訴人雖抗辯：公共設施於九十年二月底前均已施工完竣，然此為被上訴人所否認。查上訴人於原審審理時並不爭執九十年四月份公共工程尚在施工階段，而於本院審理時先則陳稱公共設施於九十年二月底前均已施工完竣（見本院卷第七五頁），嗣則改稱於同年三月初即均已施工完竣（見本院卷第八二頁），其陳述前後不一，自難率予採信，且依上訴人提出承攬廠商出具之估驗請款單所示「四季花草植裁（追加項目，中庭植裁項目）」，估驗日期為九十年七月二十三日，給付日期則為同年八月二十七日，衡情若公共設施於九十年三月初前即已施工完竣，應不會遲至同年七月二十三日始估驗，而上訴人亦自承公共年四月份公共工程尚在施工階段，尚堪信為真實。上訴人之抗辯，自不足採。 ⒊上訴人又抗辯：九十年三月份交屋四十三戶、四月份交屋一百零六戶，占全體、入厝、裝潢、轉售或租屋帶看，四月份保全費用應屬管理、維護此社區大樓必要之支出等語，並提出交屋同意書、住戶裝潢保證金申退清單為證（見原審卷第六六至二五四頁、本院卷第二六至三九頁）。惟交屋同意書並不能代表住戶已有進駐使用房屋之情，且依上訴人提出之住戶裝潢保證金申退清單所示，九十年三月申請裝潢之住戶為七戶、四月則為五十二戶，合計五十九戶，僅占全體住戶百分之二十五左右，故被上訴人主張九十年四月份住戶進駐有限，且公共工程尚在施工階段，保全進駐主要需求係應上訴人對駐場物料之保管，而非對社區住戶，九十年四月之保全費用四十二萬八千八百二十元，應由上訴人負擔支付，應屬可採。上訴人此部分之抗辯，亦不足採。⒋上訴人於九十年三月間開始交屋，到七月底全部交屋完畢，亦為上訴人所自承（見本院卷第八三頁），參諸前述，及就被上訴人九十年五、六、七月所支付之保全費（分別為四十二萬八千四百元、三十七萬八千元、三十三萬八千六百零八元）與八月份之二十七萬一千九百五十元相互比較，可知八月份以後之保全費，方屬維護社區安全所需要之費用，此由九月份之保全費二十七萬一千九百五十元即與八月份相同益可證之，則被上訴人主張九十年五、六、七月保全費用超過八月份之差額計三十二萬九千一百五十八元，屬上訴人公司基於業務需求應負擔部分，應可採信。上訴人抗辯此部分之差額屬管理、維護此社區大樓必要之支出，應由被上訴人負擔，亦不可採。 ⒌上訴人復抗辯：伊交付之一九五二二九元係為補償住戶通知交屋與實際交屋間之管理費差額，故應自前述九十年四月份保全費中扣除等語。被上訴人則主張：依兩造間之買賣契約書第十九條第一項第五款約定，上訴人固自通知交屋日起向住戶收取管理費，然住戶對此問題有極大反彈，認為通知交屋日起迄實際交屋日之管理費應由上訴人負擔，幾經協調，上訴人始同意負擔該部分管理費，而於九十年九月五日入帳等語。查依上訴人所提之收據及明細表上所載前開一九五二二九元確係於九十年九月五日入帳，且載明三齊依約負擔部份管理費（見本院卷第二五頁），核與被上訴人所提之上訴人所分擔之管理費明細表及轉帳傳票相符（見本院卷第五九至六二頁），則被上訴人主張該費用係兩造協調後，上訴人同意負擔之管理費，應堪採信，是上訴人所分擔之管理費與其所主張應給付之保全費，應屬二事，上訴人抗辯此部分應自九十年四月份保全費中扣除，亦委無足採。 ⒍綜上，被上訴人主張九十年四月保全費用四十二萬八千八百二十元，與五、六、七月保全費用差額三十二萬九千一百五十八元，合計為七十五萬七千九百七十八元，屬上訴人公司基於業務需求應負擔部分，應屬可採。故被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還，為有理由。㈢植裁費七千五百六十元部分：被上訴人主張：上訴人於九十年八月二十七日所支付之中庭季節花植裁費用七千五百六十元，係屬公設部分，應於完成公設移交後，方由被上訴人辦理後續維護，為上訴人所不爭執，且系爭社區公設部分於九十年十月始正式移交予被上訴人，亦為上訴人所自承（見本院卷第八二頁），此部分移交前之公共設施費用自應由上訴人負擔。上訴人抗辯：此「季節性草花」屬季節更換，應景之作，並非伊未施作補施作之費用，應由被上訴人負擔，亦不可採。故被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還，為有理由。五、綜上所述，被上訴人主張：九十年四月之保全費用四十二萬八千八百二十元，及同年五、六、七月保全費用超過八月份之差額計三十二萬九千一百五十八元，均屬上訴人基於業務需求應負擔部分；中庭季節花植裁費用七千五百六十元，為上訴人移交前之公共設施費用，亦應由上訴人負擔，為可採。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付七十六萬五千五百三十八元及自應移交日即九十年十月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請，以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、上訴人雖聲請傳訊證人王朝凱，惟本件事證已臻明確，本院認毋庸再予傳訊；又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經審酌後認並不影響判決結果，爰不一一贅論，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十一　　月　　二十五　　日民事第十庭審判長法官林敬修法官藍文祥法官黃騰耀正本係照原本作成。不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十一　　月　　二十六　　日書記官吳碧玲

臺灣高等法院九十二年度上易字第六九九號

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