臺灣高等法院九十二年度上易字第七一三號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第七一三號

上訴人

南華投資股份有限公司

法定代理人

曾文豪

訴訟代理人

莊柏林律師

被上訴人

萬象大廈管理委員會

法定代理人

羅欽仁

訴訟代理人

江雅萍律師

被上訴人

中華電信股份有限公司

法定代理人

賀陳旦

訴訟代理人

楊利生

右當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十二年六月十七日臺灣臺北

地方法院九十一年度訴字第四九六六號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年二月

二十四日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息。

二、陳述：除引用原判決記載外，補稱略以：

㈠按民事訴訟法第四十條第一項規定之意旨，有當事人能力者，即屬權利主體，而有侵權行為能力。被上訴人萬象大廈管理委員會（以下稱萬象大廈管委會），依公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定，有當事人能力，即為權利主體，當然有侵權行為能力。伊對該管委會與共同被上訴人中華電信股份有限公司（以下稱中華電信公司）起訴，並無不當。縱認該管委會無侵權行為能力，惟其並無萬象大廈屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）使用收益權，卻擅自將之出租中華電信公司，所收受之八十萬元租金，自屬不當得利。

㈡系爭屋頂平台，非如其突出物有歸萬象大廈全體區分所有人共有之登記，本不生分管約定之問題，是原始買賣契約第六條第二款、第三款約定系爭屋頂平台之使用收益權歸伊所有，即非屬分管之約定，而屬一般契約之約定而已。且依原始買賣契約第二十二條約定，系爭分管約定對自原始住戶受讓區分所有之人均有拘束力，是萬象大廈管委會抗辯應以全體區分所有人於繼受時是否知悉有系爭分管約定存在，始受系爭分管約定拘束，尚非適法。

㈢縱令上開原始買賣契約有關系爭屋頂平台歸伊使用收益之約定，屬分管約定，則依大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，簽立分管契約共有人之繼受人只要可得知該契約內容，即應受該契約之拘束。由於與中華電信公司訂立系爭屋頂平台租賃契約者為萬象大廈管委會，並非住戶，而該管委會係由萬象大廈全體住戶代表十六人所組成之委員會，自不須以每一住戶明知或可得而知原始向伊公司之前身即南華營造開發股份有限公司（以下稱南華營造公司）買受之萬象大廈區分所有權人（下稱原始住戶）所簽訂之「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」（以下稱原始買賣契約）第六條第二款、第三款，已有萬象大廈屋頂使用收益權歸伊所有之分管約定（下稱系爭分管約定）為必要，當以該管委會是否知悉或可得而知為準即可，亦即只要萬象大廈管委會十六名委員中有一人知悉或可得而知，該委員會就應受系爭分管約定之拘束。

㈣交易慣例上買受人買賣不動產時，必將至現場觀察，上至屋頂平台，下至屋旁空地，均為買受人注意之範圍，當然可得而知有無分管契約之情形。由下述事證，也可證明萬象大廈管委會所有成員及全體住戶均知悉系爭分管約定之存在：

⒈民國八十四年二月二十三日萬象大廈管委會當時主任委員鄭尚宜、副主任委員李源鴻與住戶林美梅共同對南華營造公司等人，起訴請求返還萬象大廈旁空地及屋頂突出物，經臺灣高等法院八十五年度上字第九一四號判決確定，廢棄駁回鄭尚宜、李源鴻全部請求，而准許林美梅關於屋頂突出物之請求，其理由為林美梅係繼受戶，並不知有系爭分管契約之存在。

⒉八十四年六月二十三日南華營造公司對李源鴻就無權使用萬象大廈旁空地部分，提出請求返還不當得利之訴訟，經臺灣臺北地方法院八十五年度簡上字第六七號判決准許確定，其理由為李源鴻屬原始住戶。

⒊嗣萬象大廈管委會經由多次住戶會議決議由該管委會提供訴訟費用及律師費五十四萬九千二百七十元，並推萬象大廈繼受戶譚一川、陳含羨對伊公司起訴請求返還大廈旁空地，亦經臺灣臺北地方法院以八十七年度訴字第四四號、臺灣高等法院八十八年度上字第三四○號及最高法院八十九年度台上字第二六○一號判決駁回確定。

⒋伊於八十八年間依臺灣臺北地方法院以八十八年度聲字第二九○五號保全證據裁定，查扣萬象大廈管委會自八十六年十二月一日起至八十八年十二月十五日止之收支帳簿、開支傳票及明細表，發現譚一川、陳含羨、鄭尚宜、李源鴻、林美梅等人提起上開訴訟之訴訟費用，均由該管委會提供，伊乃對渠等提出侵占之告訴。嗣經臺灣臺北地方法院檢察署調查，認該等訴訟之提起均經住戶及該管委會決議通過，譚一川等人始獲該署以九十年度偵續字第四○九號及臺灣高等法院檢察署以九十一年度上聲議字第八五號處分不起訴確定。

⒌伊於臺灣臺北地方法院九十年度簡上字第二一七號與萬象大廈管委會間請求返還不當得利之訴訟程序中，曾提出一百份伊與萬象大廈原始住戶約定系爭屋頂使用收益權歸屬伊所有之原始買賣契約，堪認該管委會當時已明知系爭分管約定之存在。

⒍萬象大廈管委會於九十一年三月十四日以主任委員李源鴻名義將萬象大廈屋頂出租與台灣大哥大股份有限公司，安置基地台，期限自九十一年四月一日起至九十六年三月三十一日止，押租金七萬元，每月租金三萬五千元，而李源鴻係原始住戶，該管委會當已知悉系爭屋頂之使用收益權屬伊所有。

⒎本件被上訴人中華電信公司基地臺經辦員吳福華已答應由伊收取自九十一年八月起屆至現在之租金。

㈤再依登記簿謄本記載，萬象大廈管委會住戶共七百五十一戶，其中原契約戶數為四百零一戶，繼受契約戶為三百四十七戶。而該管委會委員十六人中，有四樓經營凱悅三溫暖之梁德金、十樓之李源鴻均曾向伊承租系爭屋頂當看板，李源鴻且與伊就屋頂暨空地涉訟多年，誠如前述，實亦明知或可得而知分管約定內容，自應受分管契約之拘束。是萬象大廈管委會辯稱該大廈全體區分所有人並非均明知或可得而知上開分管約定，顯不足採。而原審判決猶認伊未盡舉證證明萬象大廈管委會明知或可得而知之責，顯然有悖民事訴訟法第二百七十七條舉證責任分配原則，及同法第二百八十二條法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽之規定，實屬適用法規顯有錯誤。

㈥又伊與萬象大廈原始住戶間所簽訂之系爭買賣契約均在六十七、六十八年間，自無八十四年六月二十八日始公佈實施之公寓大廈管理條例第三十一條第一項，關於公寓大廈共有部分約定專用或約定共用事項應由區分所有人會議依特殊事項之決議比例決議通過規定之適用。亦即系爭分管約定係訂定於該條例實施前，於該條例施行後，並不發生失效問題，系爭屋頂平台應由伊使用、收益並管理，當無疑議。

㈦被上訴人中華電信公司既未查明有無系爭分管約定存在，即向無使用、管理權之萬象大廈管委會承租系爭屋頂平台，顯有過失，應屬共同侵害伊之權利，而萬象大廈管委會將系爭屋頂平台出租予中華電信公司所收取之租金，即屬伊所受之損害。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提被上訴人萬象大廈管委會住戶名冊、登記謄本、會議記錄、買賣契約書、租賃契約書、借用契約書、中華電信公司經辦員回覆紀錄報告、臺灣臺北地方法院檢察署及臺灣高等法院檢察署不起訴處分書、臺灣臺北地方法院及臺灣高等法院民事判決及裁定、住戶鄭尚宜等侵占萬象大廈管理費用挪為私用於訴訟之明細表、基地臺房屋租賃契約書等為證。

乙、被上訴人方面：

壹、萬象大廈管委會部分

一、聲明：上訴駁回。

二、陳述：除引用原判決記載外，補稱略以：

㈠伊管委會為一非法人團體，依公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定及法務部（84）法律決字第二七一七五號函說明，有當事人能力，然無法人資格，觀之最高法院六十八年臺抗字第八二號及六十七年臺上字第八六五號判例要旨與學者見解，實體法上並無權利能力，亦無侵權之行為能力存在。上訴人竟主張伊與被上訴人中華電信公司為共同加害人，並應負民法一百八十四條之侵權行為賠償責任，自無足採。

㈡系爭屋頂平台屬於萬象大廈住戶所共有，上訴人如主張其與原始住戶之原始買賣契約中有關屋頂平台使用收益權之分管約定，對繼受之司法院大法官會議釋字第三四九號解釋，舉證證明該等繼受之得而知系爭分管約定之存在；抑或證明萬象大廈爭分管約定存在之人數，已超過公寓大廈管理條例第三十一條規定之比例，否則，任一受讓之規定，本於所有權請求上訴人返還系爭屋頂平台予全體住戶。而伊管委會基於全體住戶之委託，當然亦得本於所有權之規定為全體住戶之利益對上訴人主張返還系爭屋頂平台予全體住戶。

㈢由上訴人前與萬象大廈住戶林美梅、鄭尚宜、李源鴻間之返還系爭屋頂突出物之三審確定判決，法院雖認李源鴻為原始買賣契約之當事人、鄭尚宜取得所有權係因夫妻財產之更名登記，而其妻本為原始承購戶，自因受原始買賣契約拘束，然仍認林美梅為善意之繼受人，得主張上訴人返還屋頂突出物予林美梅與其他共有人，即採繼受時為區分善意、惡意時點之見解。再者，萬象大廈善意不知悉或非可得而知該分管約定之情形，絕不會因事後訴訟資料之提出，而變為惡意，是上訴人僅以伊管委會曾決議對其提出返還法定空地之訴訟，即認伊管委會全體均知悉系爭分管約定之存在，應受拘束，實屬無據。

㈣由於萬象大廈內另有商場與市場，依上訴人之前身南華營造公司所訂定住戶公約規定，及上訴人於臺灣臺北地方法院八十五年度簡上字第二二六號、八十七年度簡字第八號判決內自認，該大廈除伊管委會外，另各設一商場與一市場管理處，伊管委會雖名為『萬象大廈管理委員會』卻無權管理該大廈地下一樓及地上一、二樓等樓層，故系爭大廈之區分所有人並非均屬伊管委會之成員。上訴人竟執自製名冊稱伊管委會住戶共有七百五十一戶云云，實係將非屬伊管委會管理之地下一樓市場及一、二樓商場併入計算。至於上訴人提出之委員名單中；二樓之上林花園並非伊管委會之委員；五樓之委員為陳足英，不是億基公司；七樓之委員為吳子卿，不是王來有；八樓之委員為曾聰華與陳萬柏，不是雅筑公司與柯素真；十樓之委員為雅筑公司，不是虞守庚。足證該名單亦非真正。

㈤又上訴人提出之證三廣告看板租賃契約書，係南華營造公司與陳銘河個人簽訂，而非與萬象大廈四樓經營凱悅三溫暖之梁德金所簽訂，上訴人自無以此指稱伊管委會知悉系爭分管約定之餘地。況該契約簽訂日期為八十一年九月一日租用期間僅一年，而凱悅三溫暖係於九十二年始為伊管委會委員，兩者時間差距有十一年之久，上訴人竟任意推論伊管委會已明知屋頂平台使用收益歸屬其所有，而認伊管委會應受系爭分管約定之拘束，顯屬有誤。

㈥關於萬象大廈住戶譚一川、陳含羨對上訴人所提出之返還萬象大廈旁法定空地之訴訟，雖三審相關訴訟費用均由伊管委會開會決議支付，然此係基於全體住戶所託而為，實無法由此即推知伊管委會明知該法定空地、屋頂突出物、屋頂平台之使用收益權專屬於上訴人。再者，上訴人就同一空地停車場對伊管委會前主任委員李源鴻提出返還不當得利訴訟，亦經臺灣臺北地方法院以九十一年簡上字第六六三號判決上訴人敗訴確定，益證上訴人有系爭屋頂平台使用權之主張並無理由。另伊管委會與內部各個成員為不同之主體，不能將前主任委員李源鴻個人為原始住戶知悉系爭分管約定，即無限擴張至管委會，甚至住戶全體。

㈦至於上訴人認原始買賣契約第六條第二款、第三款關於系爭屋頂平台使用權之約款僅為一般約定而非分管約定，依最高法院七十二年台上字第九三八號判例意旨，該買賣契約之效力亦應僅及於簽約當事人，即使明訂及於繼受人，伊亦無庸受拘束。上訴人稱伊管委會無論是否知悉該買賣契約，亦應受該契約拘束云云，顯非有據。

㈧系爭屋頂平台依公寓大廈管理條例第八條之規定，須經區分所有人會議之決議，方得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，故即使上訴人依系爭分管約定有使用收益權，然其如未經區分所有人會議之決議，仍不得自行出租他人設置基地台等設施。至於伊管委會將系爭屋頂平台出租予中華電信公司設置電信基地臺所收取之租金，與上訴人為本件向伊管委會及中華電信公司請求損害賠償或不當得利間並無相當因果關係，其自不得以租金收入作為損害賠償或不當得利之計算標準。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提萬象大廈住戶公約、臺灣臺北地方法院判決、最高法院判例等件為證。

貳、被上訴人中華電信公司部分

一、聲明：上訴駁回。

二、陳述：除引用原判決記載外，補稱略以：依據電信法與實務處理方式，伊公司均與大廈管理委員會接洽租用基地臺之設置。由伊公司與萬象大廈管委會間之契約可知，伊僅為承租人，實無法得知上訴人與萬象大廈管委會間之內部有無分管約定之情形，伊依與萬象大廈管委會間租賃契約使用系爭屋頂平台，實無從認侵害上訴人之使用收益權。

三、證據：援用第一審所提證據。

理由

一、上訴人主張：依伊與萬象大廈原始住戶間之原始買賣契約第六條第二款、第三款約定，系爭屋頂平台使用收益權歸屬伊所有，然被上訴人萬象大廈管委會竟自八十九年十二月一日起出租部分系爭屋頂平台予被上訴人中華電信公司搭建行動電話基地台，每月收取租金四萬元，至九十一年七月三十一日止，共八十萬元。由於萬象大廈管委會無權使用萬象大廈系爭屋頂平台，將之出租予中華電信公司之行為，顯屬無權占有，並獲有上開八十萬元之不當得利，致伊受有租金損害等情，爰依侵權行為及不當得利之法律關係，求為命被上訴人連帶如數給付，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。

二、被上訴人萬象大廈管委會以：系爭屋頂平台及屋頂突出物均為公共設施，為萬象大廈區分所有人之共同使用部分，且登記為萬象大廈全體住戶所有，故上訴人對系爭屋頂平台等公共設施無單獨所有權存在，自不得對伊管委會主張無權占有；況八十四年間萬象大廈住戶向上訴人訴請返還屋頂突出物，業經臺灣臺北地方法院八十四年度訴字第七○七號、臺灣高等法院八十五年度上字第九一四號及最高法院八十七年度台上字第二三五號判決上訴人應返還屋頂突出物予林美梅及其他共有人確定，足證上訴人無權占有萬象大廈全體住戶之共有部分任意使用收益；又系爭屋頂平台及屋頂突出物既屬大樓全體住戶所共有，而伊管委會受住戶委託，以住戶之利益計，出租收取費用以支應公共開銷，並無任何違法可言；再者，上訴人與萬象大廈原始住戶間之原始買賣契約僅為債權契約，其效力不及於第三人；而萬象大廈落成迄今已逾二十年，幾經易手，者占三分之二以上，渠等買受該大樓房屋時並不知前手與上訴人間有同意系爭屋頂平台、屋頂突出物或外牆等共同使用部分歸上訴人使用收益之約定，且自外觀上亦無法查得上訴人擁有系爭屋頂平台使用收益權之事實，是該三分之二以上之無線電基地台，以改善行動電信通訊品質，乃於八十九年十一月二十七日與萬象大廈管委會簽約，租用萬象大廈之台北市○○○路○段一二六巷一號及安東街四五號部分屋頂平台。而伊於簽訂租賃契約時，並不知上訴人與萬象大廈原始住戶間就該屋頂平台有系爭分管約定，實際上亦無從得知上訴人對系爭屋頂平台有專有之使用收益權，且縱上訴人與萬象大廈原始住戶間確有系爭分管約定存在，依債權相對性原理，亦不得對抗善意之伊等語，茲為抗辯。

三、查上訴人之前身南華營造公司與中聯信託投資股份有限公司（下稱中聯信託公司）共同興建萬象大廈，並共同與萬象大廈原始住戶簽訂之原始買賣契約第六條第二款、第三款約定，萬象大廈基地未經建築之空地、屋頂平台、屋頂突出物及外牆等部分之使用收益權歸屬南華營造公司及中聯信託公司所有，而南華營造公司之權利已由上訴人概括承受，中聯信託公司亦已將其權利讓與上訴人，及被上訴人萬象大廈管委會自八十九年十二月一日起將系爭屋頂平台之部分範圍，以每月租金四萬元，出租予被上訴人中華電信公司設置無線電基地台，並已收取至九十一年七月三十一日止共八十萬元租金（下稱系爭租金）等事實，為兩造所不爭執，並各該買賣契約書（見原審法院九十一年度北調字第一七八號卷〔下稱原審一七八號卷〕）及基地臺房屋租賃契約書（見原審法院九十一年度訴字第四九六六號卷〔下稱原審四九六六號卷〕第一七頁以下）為證，並有臺灣臺北地方法院九十年度再易字第八五號判決（見原審四九六六號卷一三六頁）足稽，堪信為真實。本件爭點厥在被上訴人間訂立系爭租賃契約使用系爭屋頂平台，是否侵害上訴人依原始買賣契約取得之使用收益權？上訴人主張侵權行為及不當得利之法律關係，請求被上訴人連帶給付該八十萬元租金及法定遲延利息，是否有理由？茲論述如下：

㈠按依民法第七百九十九條規定「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之」。則大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質，尚不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉（最高法院八十四年度台上字第二六八三號及七十八年度台上字第一二二九號判決參照）。準此，系爭屋頂平台雖未登記在萬象大廈共同使用部分台北市○○區○○段一小段三三四五建號範圍內（見原審一七八號卷被證一建物登記謄本，下稱三三四五建號，同小段各建號以下均逕以建號簡稱之），仍屬萬象大廈各區分所有人之共有，而萬象大廈管委會為萬象大廈各區分所有人所組成，依「萬象特級大廈住戶公約」第八條約定，復有「綜理本大廈一切公共行政管理事務」之職權（見本院卷第九○頁以下），基於共有人使用收益共有物之權能，其為各區分所有人出租系爭屋頂平台予他人，收取租金以為萬象大廈公共基金來源之一，（公寓大廈管理條例第十八條第一項第四款），用以支出管理大廈之一切費用（見公寓大廈管理條例第十條第二項及「萬象特級大廈住戶公約」第十六條），本無不可。惟大樓各區分所有人向建設公司購買房屋時，已同意建設公司將該屋頂平台指定為某一區分所有人管理使用，則應認該大樓之區分所有人，已就共有之屋頂平台，成立由該特定區分所有人管理使用之分管契約（最高法院八十年度台上字第七一四號及九十二年度台上字第四一號判決參照）。查上訴人亦為萬象大廈區分所有人之一，有登記謄本足稽，且為兩造所不爭執，又如前述依原始買賣契約約定，及經上訴人承受南華營造公司並受讓中聯信託公司之權利後，系爭屋頂平台之使用收益權已歸上訴人所有，自屬成立分管契約。上訴人主張系爭屋頂平台未經登記，原始買賣契約中上開由南華營造公司及中聯信託公司保留系爭屋頂平台使用收益權之約定非屬分管契約，尚非可採。

㈡次查公寓大廈管理委員會雖有一定名稱、目的、會址，且以主任委員為代表人（參見公寓大廈管理條例第二十七條第二項），對內執行公寓大廈管理事務，於其職務範圍內並得以自己名義代公寓大廈住戶為各項交易，公寓大廈管理條例第三十五條亦規定：「管理委員會有當事人能力；管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，但此係為便於管理委員會執行該條例賦予之職權，其本身仍為公寓大廈區分所有人團體之代表機關，尚無自然人與法人在實體法上所具備之權利能力，非屬權利義務之主體，即不能享有權利、負擔義務，上訴人依民事訴訟法第四十條第一項「有權利能力者，有當事人能力」之規定，反向推論「有當事人能力者，有權利能力」，顯屬解釋過當，難謂有據。準此，萬象大廈管委會並無權利能力，不能享有權利、負擔義務，從而亦不具有對侵權行為之損害，負損害賠償之責任之能力（即無侵權能力），是其縱有將上訴人分管取得使用收益權之系爭屋頂平台出租予中華電信公司，上訴人尚不得對之主張侵權行為損害賠償。

㈢管理委員會既非權利義務主體，其管理之公共基金（公寓大廈管理條例第十八條第三項），自非屬管理委員會之獨立財產，而應屬於全體區分所有人所共有。是萬象大廈管委會出租系爭屋頂平台部分予中華電信公司，已收取之系爭租金，所有權自應歸萬象大廈全體區分所有人所共有；且縱令有如萬象大廈管委會所稱：萬象大廈除伊管委會外，另各設一商場與一市場管理處，伊管委會雖名為『萬象大廈管理委員會』卻無權管理該大廈地下一樓及地上一、二樓等樓層，萬象大廈之區分所有人並非全體均屬伊管委會之成員等情，尚無解於其出租應屬全體區分所有人共有之系爭屋頂平台，而取得應全體區分所有人共有之系爭租金之事實。則依司法院大法官釋字第三四九號解釋宣示之意旨：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，應有部分之受讓人於受讓時若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，該受讓人即不受分管特約之拘束」，萬象大廈區分所有人共有系爭八十萬元租金，是否構成不當得利，自應以各該區分所有人受讓區分所有部分時，是否知悉系爭分管約定之存在，或有無可得知悉之情形，即應否受系爭分管約定拘束而定，尚不以萬象大廈管委會委員或主任委員，是否知悉或得知悉為認定標準。經查除原始買賣契約上載有系爭分管約定外，系爭屋頂平台或其出入口並未設置任何表明該屋頂平台使用收益權歸屬上訴人之標示，有萬象大廈管委會於原審法院提出之照片為憑（見原審四九六六號卷第六○頁以下），且為上訴人所不爭執。上訴人雖舉區分所有人中譚一川、陳含羨、鄭尚宜、李源鴻、林美梅等曾訴請上訴人返還萬象大廈旁法定空地或屋頂突出物，主張各住戶自應知悉系爭分管約定之存在，然上開訴訟僅及萬象大廈旁法定空地或屋頂突出物，尚不及系爭屋頂平台，尚難據以證明非原始住戶之區分所有人於受讓區分所有部分時可得知悉系爭屋頂平台亦有分管約定存在。又萬象大廈四樓凱悅三溫暖及十樓李源鴻縱曾向上訴人承租系爭屋頂平台設置廣告看板，然類此廣告，一般均未標示出租者為何人，遑論登載系爭屋頂平台歸誰使用收益；乃至萬象大廈旁法定空地雖自始由上訴人經營停車場，亦無足據以證明非原始住戶之區分所有人受讓區分所有部分時知悉或有可得知悉系爭屋頂平台亦有分管約定存在情事，此外上訴人復未證明有該等情事存在，自應認非原始住戶之萬象大廈區分所有人，於受讓區分所有部分時，均不知悉系爭分管約定存在，也無可得知悉之情形。則與南華營造公司等簽訂原始買賣契約之原始住戶，固受系爭分管約定之拘束。至非原始住戶之萬象大廈區分所有人既非當然知悉或可得知悉系爭分管約定之存在，自不受拘束。

㈣經本院曉諭後，兩造就萬象大廈各區分所有部分何人係原始住戶，何人非原始住戶提出意見，茲就兩造有爭執部分，依登記謄本記載，論述如下：

⒈建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷六之五號（即第二九一一建號）上訴人主張係鄭聰地於七十八年二月二十一日第一手購置後，由陳淑芬繼承為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，至七十八年二月二十一日始以買賣為原因，登記為陳淑芬所有迄今，應認屬原始住戶。

⒉建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷六之一八號（第二九二○建號）該建物現登記所有人為上訴人，雖係其於七十七年三月二十三日拍賣取得，然其自始知悉系爭分管約定，故應類歸「原始住戶」中。

⒊建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷六之二二號（第二九二四建號）上訴人主張係王有邦、王李淑範共同於七十二年十月二十二日第一手購置後，轉讓為王有邦單獨所有。惟依建物登記謄本及異動索引所載，現所有人為王有邦及尹建臣二人，先由王有邦於七十二年十月二十二日買賣登記取得，嗣於七十九年三月二十七日再以買賣為原因，移轉登記應有部分二分之一為尹建臣所有，則王有邦為原始住戶，尹建臣非原始住戶，各占應有部分二分之一。

⒋建物門牌：臺北市○○街四五之一號（第二九六○建號）上訴人主張係吳全富於七十二年五月六日第一手購置後，由吳聰周繼承為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月二十七日辦理第一次登記後，於同年五月六日以買賣為原因，登記為吳聰周所有迄今，應認屬原始住戶。

⒌建物門牌：臺北市○○街四五之二號（第二九六一建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，於七十四年二月十三日以買賣為原因，登記為賴永清所有迄今，應認屬原始住戶。

⒍建物門牌：臺北市○○街四五之八號（第二九六七建號）上訴人主張係董立道於八十八年九月十六日第一手購置後，登記為黃素茹所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，於七十七年一月五日以買賣為原因，登記為陳雪蓮所有，再於八十八年八月三十日以買賣為原因，移轉登記為黃素茹所有迄今，應認非屬原始住戶。

⒎建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷一○號一樓（第三○○○建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，至八十二年七月二十四日始以買賣為原因，登記為黃劉春玉所有迄今，應認屬原始⒏建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷一○號二樓之一（第三○○一建號）上訴人主張係胡苑慧珠於八十二年七月一日第一手購置為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，於七十二年十一月十七日以買賣為原因，登記為胡苑慧所有，再於八十九年四月二十七日以買賣為原因，移轉登記為財團法人臺北市福佑宮所有迄今，應認非屬原始住戶。

⒐建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷一○號二樓之一二（第三○一二建號）依建物登記謄本所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，於七十二年十月二十二日以買賣為原因，登記為吳貴玉所有迄今，應認屬原始住戶。

⒑建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷一○號二樓之一七（第三○一七建號）上訴人主張係現所有人黎惠珍第一手購置。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，於七十七年十一月二日以買賣為原因，登記為李恭良所有，再於八十九年八月四日以買賣為原因，移轉登記為財團法人臺北市福佑宮所有迄今，應認非屬原始住戶。

⒒建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷一○號二樓之一八（第三○一八建號）上訴人主張係現所有人劉懷忠第一手購置。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，於同年十月二十二日以買賣為原因，登記為劉懷忠所有，再於八十九年一月二十六日以買賣為原因，移轉登記為財團法人臺北市福佑宮所有迄今，應認非屬原始住戶。

⒓建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷一○號二樓之二○（第三○二○建號）上訴人主張係沈邱聰第一手購置，為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，於同年十月二十二日以買賣為原因，登記為沈邱聰所有，再於九十一年四月九日以買賣為原因，移轉登記為財團法人臺北市福佑宮所有迄今。則就系爭租金所屬時間觀之，應有六十分之四十九屬第一手購置之沈邱聰所有期間，餘六十分之十一屬非原始住戶之財團法人臺北市福佑宮所有期間。

⒔建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷一○號二樓之四四～五一（第三○四三建號）依建物登記謄本及異動索引所載，原第三○四四～三○五一建號已併入第三○四三建號），其間並經由呂榮華（七十八年十一月六日買賣登記）、李榮華（八十七年七月二十三日買賣登記）、涂靜芬（八十八年四月八日買賣登記）、謝政方（八十八年七月十七日買賣登記）、正宗堂金源實業股份有限公司（八十九年一月七日買賣登記）等轉讓過程後，於八十九年七月十一日再以買賣為原因，登記為施木柱所有，足證已非屬原始住戶。

⒕建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷一○號二樓之六二（第三○六二建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，至八十年五月二十一日始以買賣為原因，登記為周宗偉所有迄今，應認屬原始住戶。

⒖建物門牌：臺北市○○○路○段一二二巷一○號二樓之六三（第三○六三建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，於七十四年二月十一日以買賣為原因，登記為鄭賴秀所有，嗣於八十七年一月二十六日由鄭鴻志繼承取得迄今，應認屬原始住戶。

⒗建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號二樓、二樓之一～三一（第三一○一～三一三二建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該等建物於七十二年二月十七日辦理第一次登記後，原於八十一年十一月九日以買賣為原因，登記為杜立兆所有，嗣於八十七年十一月五日再以買賣為原因，移轉登記為吳超竑所有迄今，應認非屬原始住戶。

⒘建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號三樓之二之三（第三六六四建號）依建物登記謄本所載，該建物係由上訴人於七十六年十月五日以買賣為原因，登記取得應有部分千分之八三七，陳雪蓮於七十八年二月十三日以買賣為原因，登記取得應有部分千分之一三六，及林國賢於八十七年七月二十三日以買賣為原因，登記取得應有部分千分之二七，均未見有轉讓情形，應屬原始住戶。

⒙建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號五樓之一（第三一三八建號）依建物登記謄本所載，該建物係於七十九年六月十一日發生繼承原因後，於八十五年八月十日由施秀錦、曾琦媛、曾詩媛、曾宗偉、曾愛媛五繼承登記為共有人迄今，應屬原始住戶。

⒚建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號五樓之二（第三一三九建號）上訴人主張係現所有人許素月第一手購置。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物曾經莊益星（八十二年三月三十一日買賣登記）、高泰山（八十九年三日二十日拍賣登記）、蔡錦福（八十九年五月十七日買賣登記）、潘政玉（八十九年七月十日買賣登記）、林韋伶（九十年十一月七日買賣登記）、盧冠安（九十一年十月十六日買賣登記）等轉讓過程，現所有人為顏明政（九十二年九月一日買賣登記），足證已非屬原始住戶。

⒛建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號五樓之一一（第三一四八建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物曾經林秀榮（八十年八月十四日買賣登記）、左惠仁（八十七年三月十八日買賣登記）等轉讓過程，現所有人為陳清月（九十一年十月三十日買賣登記），應非原始住戶。建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號五樓之一三（第三一五○建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物由王彩弟於七十二年十月二十二日買賣登記後，迄至九十一年十二月四日始由顏福榮拍賣取得，現所有人則為楊躍駿（九十二年一月九日買賣登記）。但就系爭租金所屬時間觀之，該建物仍屬第一手購置之王彩弟所有期間，故應類歸為原始住戶。建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號五樓之一八（第三一五五建號）上訴人主張係李榮傑於七十二年十月二十二日第一手購置，為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物曾經黃雪玉（七十八年三月二十四日買賣登記）、梁雲青（八十六年二月二十五日買賣登記）、沈淑女（八十六年四月二十九日買賣登記）、郭寶麗（八十八年九月十七日買賣登記）等轉讓過程，現所有人為林松淼（九十一年八月八日買賣登記），足證已非屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號五樓（第三一六二建號）上訴人主張係現所有人郝惠梅子於七十六年十月五日第一手購置。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物曾經郝惠梅（七十二年八月二十五日買賣登記）、陳淑珍（八十四年七月二十九日買賣登記）、張鴻秋（九十年六月二十二日買賣登記）等轉讓過程，現所有人為葉綠素國際有限公司（九十一年七月二十四日買賣登記），足證已非屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號五樓之一（第三一六三建號）上訴人主張係現所有人朱翠雲第一手購置。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物曾經李正雄（八十一年三月二十三日買賣登記）、李雲霞（八十七年十月七日繼承登記）、白文寬（八十七年十二月十五日買賣登記）等轉讓過程，現所有人為莊靜儀（九十年六月十八日拍賣取得），足證已非屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號五樓之八（第三一七○建號）上訴人主張係現所有人王芝英第一手購置。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物係李清蘋於八十四年四月二十九日買賣為原因，登記取得所有權後，再於九十年十一月一日買賣移轉登記為現所有人葉美倫所有，足證已非屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號六樓之三（第二七五七建號）依建物登記謄本所載，該建物係於七十八年五月二十二日由林瑩、林鈺以買賣為原因，各登記取得應有部分二分之一，此外無其他轉讓情事，應認屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號六樓之五（第二七六九建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年七月二十八日以買賣為原因，登記為吳月雲所有，嗣於八十七年十一月四日買賣移轉登記為朱深煌所有，復於同年十二月十五日再買賣移轉登記回復為吳月雲所有迄今，應認屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號七樓之四（第二七八三建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物由焦秉真於七十八年十一月二十七日買賣登記取得後，於九十一年八月二十日再買賣登記為邱淑英所有迄今。但就系爭租金所屬時間觀之，該建物仍屬第一手購置之焦秉真所有期間，故應類歸為原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號八樓之六（第二八一一建號）上訴人主張係現所有人蘇慧瑛第一手購置。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十六年七月四日由張碧珠買賣登記取得所有權，嗣於九十年七月六日再買賣登記移轉為李玫燕迄今。則就系爭租金所屬時間觀之，應有百分之三十六屬第一手購置之張碧珠所有期間，餘百分之六十四屬非原始住戶之李玫燕所有期間。建物門牌：臺北市○○街四五號九樓之一（第二八三二建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十一年九月十三日辦理第一次登記後，於七十二年七月二十八日由林珮璇買賣登記取得迄今，故應屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號九樓之二（第二八三三建號）上訴人主張係陳濬哲於第一手購置後，由陳章序繼承為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十一年九月十三日辦理第一次登記後，於七十七年八月二日由安卓賢買賣登記取得所有權，嗣於八十六年一月二十七日再以買賣為原因，移轉登記為陳章序所有，足證已非屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號九樓之六（第二八三七建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十一年九月十三日辦理第一次登記後，至八十一年七月三日由林又銘買賣登記取得所有權迄今，此外未見其他轉讓情事，應認屬原始建物門牌：臺北市○○街四五號九樓之七（第二八三八建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十一年九月十三日辦理第一次登記後，於七十五年三月二十五日由邱素玲買賣登記取得所有權迄今，此外未見其他轉讓情事，應認屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號九樓之三（第二八四三建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物曾經彭彥傑（七十七年十月二十六日買賣登記）、高泰國（八十六年十一月五日拍賣取得）、周淑琪（八十七年三月十六日買賣登記）等轉讓過程後，於八十七年八月十二日由連德聖買賣登記為現所有人，足證已非屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號一○樓之四（第二八五九建號）上訴人主張係王章成第一手購置，為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物曾經潘佳瑤（八十一年八月二十五日買賣登記）、施美賢及魏懷德（八十五年十月十九日拍賣取得）、潘松華（八十五年十一月二十七日買賣登記）、左惠仁（八十九年八月三十一日買賣登記）等轉讓過程後，於九十一年三月五日由左天文買賣登記為現所有人，足證已非屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號一○樓（第二八六六建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十一年九月十三日辦理第一次登記後，於七十六年七月十五日由財團法人田家炳文教基金會買賣登記取得所有權，迄至九十三年一月二十七日再由贈與登記為臺北市大埔鄉同鄉會。則就系爭租金所屬時間觀之，該建物仍屬第一手購置之財團法人田家炳文教基金會所有期間，故應類歸為原始住戶。建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號一○樓之一（第二八六七建號）依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十二年五月十六日由王陳淑瑜買賣登記取得後，已於八十三年四月二十六日買賣移轉登記為雅筑國際股份有限公司所有，故非屬原始住戶。建物門牌：臺北市○○街四五號一一樓之四（第二八八五建號）上訴人主張係現所有人柳碧玉第一手購置。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物曾經林美玲（七十六年七月二十七日買賣登記）、林仁峻（九十年八月九日買賣登記）等轉讓過程後，由王耑於九十年十月三十日買賣登記為現所有人。則就系爭租金所屬時間觀之，應有六十分之二十五屬第一手購置之林美玲所有期間，餘六十分之三十五屬非原始住戶之林仁峻、王耑所有期間。建物門牌：臺北市○○街四五號一一樓之六（第二八八七建號）上訴人主張邱石益玉第一手購置，為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物始於七十八年七月三十一日由王穗米買賣登記取得後，於九十年七月十七日買賣移轉登記為謝蓉蓉所有人。則就系爭租金所屬時間觀之，應有四十分之十五屬第一手購置之王穗米所有期間，餘四十分之二十五屬非原始住戶之謝蓉蓉所有期間。建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號一一樓之一（第二八九二建號）上訴人主張係財團法人正德社會福利慈善基金會第一手購置，為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物於七十七年三月十五日買賣登記為黃國容所有，再於九十一年七月十日贈與登記予財團法人正德社會福利慈善基金會。則就系爭租金所屬時間觀之，應有六十分之五十八屬第一手購置之黃國容所有期間，餘六十分之二屬非原始住戶之財團法人正德社會福利慈善基金會所有期間。建物門牌：臺北市○○○路○段一二六巷一號一一樓之五（第二八九六建號）上訴人主張係任冬蘭第一手購置，為現所有人。惟依建物登記謄本及異動索引所載，該建物曾經吳文鋒（七十八年一月二十日買賣登記）、泰德投資有限公司（八十六年五月十五日拍賣取得）、王瑞賓（八十七年六月四日買賣登記）、張湧湟（九十年五月十五日買賣登記）等轉讓過程，於九十二年九月二十四日由蔡太國拍賣取得，為現所有人，足證非屬原始住戶。

㈤次查系爭屋頂平台並未登記在萬象大廈各區分所有之共同使用部分三三四五建號內，業如前述，兩造以各區分所有占有該建號比例，為計算原始住戶與非原始住戶之比例標準，尚與實情有悖，而應以原始住戶及非原始住戶各區分所有部分面積總和為比較之標準，方符實際。則以此為標準，對照兩造提出之建物登記謄本上記載各區分所有部分總面積，計算得：兩造不爭執部分屬原始住戶之各區分所有部分總面積之和為七千二百六十一點五一平方公尺，屬非原始住戶部分和為一萬一千三百八十九點八七平方公尺，至兩造有爭執部分，依前第三之㈢段所為判斷得：屬原始住戶部分和為二千八百九十六點一一平方公尺，屬非原始住戶部分和為一千一百七十七點二二平方公尺，合計後，屬原始住戶部分共為一萬零一百五十七點六二平方公尺，屬非原始住戶部分共為一萬二千五百六十七點零九平方公尺。即原始住戶部分占二百二十七萬二千四百七十一分之一百零一萬五七．六二，非原始住戶部分占二百二十七萬二千四百七十一分之一百二十五萬六千七百零九。則以系爭租金分配，應歸原始住戶所有之金額為三十五萬七千五百八十九元（800000×0000000/ 0000000＝357589，元以下四捨五入，下同），應歸非原始住戶所有之金額為四十四萬二千四百一十一元（800000×0000000/0000000 ＝442411）。萬象大廈原始住戶應受系爭分管約定拘束，業如前述，則萬象管委會持有該應歸原始住戶所有之三十五萬七千五百八十九元，對上訴人即構成不當得利，上訴人請求返還，應屬有據。

㈥末按系爭屋頂平台外觀上，並無足令人知悉或可得知悉系爭分管約定之存在，業如前認定，而屋頂平台應屬公寓大廈全體區分所有人共有，公寓大廈管理委員會基於共有人使用收益共有物之權能，可為全體區分所有人出租爭屋頂平台予他人，亦經論述如前，則中華電信公司據此與萬象大廈管委會承租系爭屋頂平台之一部分，設置無線電基地台，尚難認有何故意過失侵害上訴人權利之侵權行為情事。又租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人；至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第九百五十二條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益（最高法院九十一年度台上字第一五三七號判決參照）。如上述中華電信公司承租系爭屋頂平台並無何故意過失可言，上訴人復未就中華電信公司於承租之時知悉或可得知悉系爭分管約定存在，卻仍與萬象大廈管委會簽訂租賃契約，即就中華電信公司占有使用系爭屋頂平台非屬善意之情事加以證明，依上說明，自不能認中華電信公司無權使用系爭屋頂平台。是上訴人主張中華電信公司應負侵權行為損害賠償及返還不當得利之義務，並應與萬象大廈管委會負連帶給付之責，尚非有據。

四、綜上所述，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人萬象管委會給付叁拾伍萬柒仟伍佰捌拾玖元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年八月十日起，清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此金額，暨對被上訴人中華電信公司所為請求部分，均無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。

民事第十一庭