九十二年度上更㈠字第二四五號｜民事：所有權移轉登記等｜裁判日期：93 年 03 月 30 日

台灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十二年度上更㈠字第二四五號上　訴　人　　丙○○ 訴訟代理人　　徐揆智律師被上訴人　　　楊木榮即楊合慶祭祀公業管理人共　　　同訴訟代理人　　曾文杞律師右當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十九年十月三十一日臺灣宜蘭地方法院八十九年度重訴字第二０號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於中華民國九十三年三月十四日言詞辯論終結，判決如左：主文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人與原審共同被告朱達泉約定，將上訴人所有坐落宜蘭市○ ○段二四之三地號，面積０‧一一０五公頃土地應有部分一一０五０分之三四０，及其上建物即門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路八四號房屋（下稱系爭房地），以出賣後實收新台幣（下同）五百二十萬元，如出賣價格超過該金額，該超過部分即作為朱達泉報酬之條件，而委由朱達泉全權處理。嗣朱達泉於民國（下同）八十八年四月二日與被上訴人楊木榮即楊合慶祭祀公業管理人（下稱楊合慶祭祀公業）訂立協議書（下稱系爭協議書），同意以八百三十七萬元之價格將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人楊合慶祭祀公業或其指定之人。爰依系爭協議書之約定，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人楊合慶祭祀公業指定之被上訴人乙○○、甲○○及訴外人楊坤陽、楊蕃薯、楊長瑞等五人，應有部分各五分之一等語。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。（被上訴人另對原審共同被告朱達泉、唐英隆請求部分未據提起上訴，非屬本院審理範圍，爰就被上訴人該部分所主張之事實不予記載，附此敘明。）二、上訴人則以：其僅委託朱達泉代尋買主，並未授權朱達泉以系爭房地折價八百三十七萬元抵償其自身債務，自不受系爭協議書之拘束，是被上訴人依該協議書之約定而為本件請求，實為無理由等語置辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、被上訴人主張朱達泉與被上訴人楊合慶祭祀公業於八十八年四月二日訂立系爭協議書，約定將系爭房地以八百三十七萬元之價格出售予被上訴人楊合慶祭祀公業，並同意將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人楊合慶祭祀公業或其指定之人等情，為上訴人所不爭執，並有系爭協議書在卷為證（見原審卷第八至十一頁），且經朱達泉陳明屬實（見本院九十年度上字第四五號卷第九五頁），堪信為真正。經整理本件兩造之爭點為：㈠上訴人是否有授權朱達泉得代理出賣系爭房地？㈡上訴人是否受系爭協議書約定之拘束？茲分述如下。四、上訴人是否有授權朱達泉得代理出賣系爭房地：被上訴人主張上訴人確有授與代理權，同意朱達泉出售系爭房地之事實，惟為上訴人所否認，並辯稱其僅係單純委託朱達泉以房屋仲介人之身分幫忙尋找買主，朱達泉仍須將買主帶來與上訴人當面洽談買賣契約之細節等語。經查：㈠上訴人於朱達泉因系爭房地買賣糾紛被訴涉有詐欺等罪嫌之刑事案件偵查中證稱：「（同意朱達泉出售系爭房地？）是，約定售價五百二十萬元」，「我只拿五百二十萬元，賣超過部分是他（即朱達泉）的利潤」，「（妳知否他拿去做和解用？）我不清楚，我只拿賣價五百二十萬元，其餘我不管」等語（見台灣宜蘭地方法院檢察署八十八年度他字第二九七號偵查卷第三四頁反面，八十八年偵字第三四一九號偵查卷第十六頁反面），並經該案承辦檢察官據以認定朱達泉確已獲得上訴人授權出售系爭房地，其基於授權所為之行為，不符刑法上背信、侵占、詐欺等罪之構成要件，而為朱達泉不起訴處分等情，有台灣宜蘭地方法院檢察署檢察官八十八年度偵字第三四一九號不起訴處分書、八十九年度偵續字第一八號不起訴處分書在卷可稽（見原審卷第五二至五四頁，本院九十年度上字第四五號卷第一四四至一四七頁）。 ⑵朱達泉於原審陳稱：「丙○○部分是她將該房地以五百二十萬元的價格全權委託我出售，他有將房屋及土地所有權狀及委託書交給我．．．」等語（見原審卷第一００頁），嗣於發回前本院審理中亦到庭證稱：「．．．原先打協議書時有得到口頭授權這個價錢可以賣，丙○○有同意我賣」，「五二０萬元授權我賣，扣掉貸款以外，都給丙○○，至於如何付款還要再商量」，「（丙○○有無授權你賣房子？）後來有補委任狀，委任我賣房子」等語（見本院九十年度上字第四五號卷第九六頁）。又上訴人亦於八十八年四月二十四日出具委託書予朱達泉，載明：「本人丙○○委託朱達泉先生代售坐落宜蘭市○○路八四號一樓。總價伍佰貳拾萬元整，其中辦理貸款貳佰捌拾萬元，現金貳佰肆拾萬元，恐口無憑，特立此委託書」（見原審卷第四六、七六、一０一頁），則對照上開上訴人於偵查中之證詞，參以上訴人亦將系爭房地所有權狀交付予朱達泉，朱達泉並依系爭協議書之約定持以交付其與被上訴人楊合慶祭祀公業所指定之代書等情，可見上訴人係以淨得售價五百二十萬元為條件，全權委由朱達泉處理系爭房地出售事宜，而非僅委託朱達泉代為尋找買主以居間仲介系爭房地之買賣，是被上訴人主張上訴人就系爭房地之買賣有授予朱達泉代理權之事實，堪予採信。 ⑶證人李許��（即上訴人之阿姨）雖證稱：「八十八年五月間，有一天我姐姐身體不舒服，我到我姐姐那裡去探望她，朱達泉有打電話來，說你房子委託我賣，有人要看房子，要我姐姐送權狀過去，至於權狀何時送過去，我不清楚。記得在四月間（八十八年農曆三月十一日），有一天爸爸忌日，朱達泉、上訴人、我姐姐都在，朱達泉告訴有人要出價五百二十萬元，我姐姐向上訴人說好，賣了可以換透天厝，朱達泉說如果要賣，要寫委託書，當時在五百二十萬元內委託朱達泉賣。當時並沒有講明對象是何人，上訴人當時有說好，將來如果要簽約的話，上訴人本人自己來簽，朱達泉也有同意」等語（見本院九十年度上字第四五號卷第七三、七四頁），然核與朱達泉於發回前本院審理中到庭證稱：「（有無約定何時簽訂正式買賣契約書？）當時丙○○也沒有堅持要與楊木榮簽約」，「（如果簽訂正式契約，當事人為何？）簽訂契約書時，丙○○當然是要再出面」，「八十八年四月二十四日委託書是楊木榮祭祀公業他們要求寫的。委託書是要取信於楊木榮，另外，丙○○要拿到二四０萬元，至於有沒有與丙○○談簽訂買賣契約書時，她是否出面，是否由我代理？因當時還沒有成熟，沒有談到」，「（丙○○ 有無看過協議書？）沒有，是後來寫委託書時才看到」等語（見本院九十年度上字第四五號卷第九七、九八頁）並不一致，參酌上訴人於上開刑事案件中已陳明其就系爭房地之出售事宜，除約定取得賣價五百二十萬元外，其餘均不過問，委由朱達泉全權處理等情，足徵證人李許��所為上開證詞，顯係事後迴護上訴人之詞，不足採信。是上訴人據以主張其僅係委託朱達泉代尋買主云云，並不足採。五、上訴人是否受系爭協議書之拘束？㈠按代理人與第三人為法律行為時，雖未以本人名義為之，但有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，為隱名代理，仍發生代理之效果。㈡查系爭協議書記載：「乙方（即朱達泉）前以傑藝建設股份有限公司名義出售坐落宜蘭市○○段二四之三地號土地上新建編號一樓Ｇ戶、二樓Ｇ、Ｈ戶共三戶房屋暨基地持分，價金為新台幣（下同）壹仟陸佰萬元正，甲方（即被上訴人楊合慶祭祀公業）已交壹仟肆佰貳拾萬元正之價金予乙方。嗣因右開房地遭法院拍賣，以致部分不能履行，特立本協議。乙方願以捌佰參拾柒萬元之價金，將登記丙○○（即上訴人）名下之房地（建物門牌：宜蘭市○○路八四號，建號：三四六八號，基地坐落：壯一段二四之三號，持分一一０五０分之三四０）移轉登記予甲方或甲方指定之登記名義人，其履行方法：㈠乙方切結保證有經所有權人丙○○之授權，有代丙○○處分右開房地之權，否則願負一切法律責任．．．」（見原審卷第八頁）。則依上開記載，朱達泉雖係以自己之名義與被上訴人簽訂系爭協議書，惟核其真意實係代理上訴人為出賣系爭房地之意思表示，而此項意思亦為被上訴人所明知，依上開說明，自仍發生代理之效果。㈢按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條定有明文。查上訴人有授與代理權予朱達泉以出售系爭房地，而朱達泉以隱名代理之方式與被上訴人簽訂系爭協議書，已於前述，而依系爭協議書之約定，被上訴人楊合慶祭祀公業與上訴人之代理人朱達泉均同意以八百三十七萬元之價金買賣系爭房地，則依上開規定，應認上訴人與被上訴人楊合慶祭祀公業已依上開約定成立買賣契約。又上訴人辯稱其並未同意朱達泉以上開價金抵償朱達泉所欠被上訴人楊合慶祭祀公業債務之事實，縱然屬實，亦係上訴人得否依買賣契約請求被上訴人楊合慶祭祀公業給付價金，或依其與朱達泉間之內部關係而對朱達泉請求之問題，核於上開買賣契約之成立不生影響。㈣上訴人另主張其已於八十九年二月二十二日終止委託朱達泉代售系爭房地之委託關係之事實，並提出存證信函為證（見本院九十年度上字第四五號卷第四二、四三頁），惟系爭房地之買賣契約業於八十八年四月二日成立，上訴人縱於事後終止其與朱達泉之委任關係，上開買賣契約之效力亦不因此而受影響。六、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第三百四十八條第一項、第二百六十九條第一項分別定有明文。查系爭協議書約定上訴人應將系爭房地移轉登記予被上訴人楊合慶祭祀公業或其指定之登記名義人，而被上訴人主張其已指定被上訴人乙○○ 、甲○○及訴外人楊坤陽、楊蕃薯、楊長瑞等五人為系爭房地之登記名義人，是被上訴人依上開規定請求上訴人將系房地之所有權移轉登記予被上訴人乙○○、甲○○及訴外人楊坤陽、楊蕃薯、楊長瑞五人，應有部分各五分之一，於法並無不合，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　三　　月　　　三十　日民事第五庭審判長法　官　張　劍　男法　官　蔡芳齡法　官　彭　昭　芬正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　四　　　月　　　二　　　日書記官　丁　華　平附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十二年度上更㈠字第二四五號

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