93年度重上字第271號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：96 年 04 月 30 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 93年度重上字第271號上　訴　人　恒昌豐興業有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　郭雨嵐律師複　代理人　林翰緯律師被　上訴人　弘千建設股份有限公司法定代理人　丙○○ 被　上訴人　中和紡織股份有限公司法定代理人　乙○○ 共　　　同訴訟代理人　張睿文律師複代理　人　吳忠德律師上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國93 年4月16日臺灣臺北地方法院91年度訴字第3033號第一審判決提起上訴，經本院於96年4月18日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於87年7月6日與被上訴人簽訂房地買賣合約3份、車位買賣合約1份，向伊購買系爭土坐落台北市○○區○○段1小段354、354-1地號土地上興建之「臨沂雙璽」大樓6樓Ａ、Ｂ戶、7樓Ｂ戶及地下3樓第5、6、7、20、27、36號停車位，及基地應有部分，總價金為新臺幣（下同）1億7千9百20萬元。上開房屋完工後，兩造另於89年12月18日簽訂「交屋作業協議書」，其中第三條約定：上訴人應於被上訴人移轉系爭不動產所有權辦理後，即可給付尾款。又兩造於90 年8月23日簽訂協議書，約定上訴人所買受之地下3層第27號停車位，更換為地下2層第44號停車位。詎被上訴人將上開不動產所有權移轉登記予上訴人後，上訴人尚積欠尾款5,063,387元，原應於90 年9月1日給付尾款竟未給付，爰依房地買賣合約第13條、車位買賣合約第5條、交屋作業協議書第3條等約定及民法第367條規定，請求上訴人給付5,063,387元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息等情。上訴人則以：㈠伊買受系爭房屋之共用部分，被上訴人有虛灌坪數之情形，伊於取得建物測量成果圖後，發現被上訴人規劃作為公共設施之面積，有部分非供公共使用，且與原來規劃之用途不符，應非伊應負擔之共用部分，計算伊買受三戶多負擔共同部分之面積為14.025坪或13.72坪，比例高達5%，依伊購買時每坪66萬元計算，伊所受損害為9,256,500 元或9,055,200元。爰依房地買賣合約第3條第2項第3款約定、物之瑕疵及不完全給付之法律關係，請求被上訴人減少價金及負損害賠償責任。伊之上開債權與被上訴人對於伊之價金請求權互相抵銷後，被上訴人不得請求上訴人給付任何款項。㈡另房地買賣合約第3條第2項第3款，並未列舉各共有人所分配之公設之項目、面積、比例分攤之計算方式、各戶持分總表，構成公平交易法第24條規定足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，爰依公平交易法第31條、第32條第2項等規定，得請求被上訴人依短少之坪數計算損害賠償。另被上訴人尚未點交衛浴設備之122,918元，與伊尚欠之尾款債務予以計算抵銷等語抗辯，並反訴請求被上訴人給付8,391,231元及法定利息。原審判決：㈠本訴部分：上訴人應給付被上訴人5,063,387元及自91年7月3日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依聲請定准免假執行之擔保金額。㈡反訴部分：反訴及其假執行之聲請均駁回。二、上訴人就原審判決不利部分提起一部上訴，補充陳述意旨略以：㈠被上訴人多開挖2 層地下室，係藉由設置獎勵停車位多重獲利，另並獲得獎勵樓老板面積增加、樓層高度提高之利息，非基於遵守相關建築法規，或滿足系爭大樓住戶之停車實際需求，自無由責付伊以每坪66萬元負擔被上訴人超挖地下室增加之共用部分面積，而應將超挖地下2層面積全部登記予購買獎勵停車位之區分所有權人。㈡台北建築師之鑑定報告已明確指出：如改採3.5公尺寬之車道，系爭建物地下1層可容納25部法定停車位及必要之公共空間，而改採3.5公尺寬之車道亦符合上開建築技術規則建築設計施工編之規定。㈢伊於簽訂買賣契約當時，根本不知道契約所定分擔22.88 坪之共用部分面積，原來是虛灌坪數，來自被上訴人為增設外賣獎勵停車位所之共用部分，被上訴人違背告知義務，未將影響交易意願、條件及價格等資訊完整，違反公平交易法第24條規定。㈣伊無法自系爭買賣契約書及廣告平面圖冊，發現被上訴人將外賣獎勵停車位而多出之所有共用部分面積灌入住戶之共用部分面積，亦無法藉由建物登記謄本獲知，直至90 年7月23日始發現。㈤被上訴人為增加設置獎勵停車位而多出之共用部分為96.024坪，既非供作公共使用，自不能納入上訴人之共同部分，未達到公共設施通常效用及契約預定契約，依買賣價金每坪66萬元計算，伊可請求減少價金9,055,520元。㈥被上訴人為設置獎勵停車位，而多開挖地下2層地下室，多出未達契約預定效用之共用部分，致伊買受之6樓Ａ、Ｂ戶及7樓Ｂ戶合計額外分擔52.2199坪，按每坪66萬元計算，總計為34,465,134元。㈦被上訴人因設置獎勵停車位虛灌坪數，而獲取高額利益，不因獎勵停車位買受者是否為系爭大樓之住戶而有不同。㈧雖共用部分登記於伊名下，惟因專有部分及共用部分之使用、價值有所不同，參照本院85年度上易字第82號判決所示：共用部分為專有部分價值之50%，按每坪買價66萬元計算伊買受之3戶多分擔共用部分52.2199坪，所受到之損失為17,232,567元云云。聲明：㈠本訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡反訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人3,991,813元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起算法定利息。㈢願供擔保請准宣告假執行（上訴人原於反訴部分中，有⒊請求被上訴人交付衛浴設備，如被上訴人不能交付者，則請求被上訴人給付122,918元及法定利息部分，嗣已撤回上訴）。被上訴人於第二審則辯以：㈠上訴人自89年12月18日即已占有其買受之系爭房屋，伊並於90年8 月29日交付大門以外之鑰匙及車道出入口遙控器、識別證、停車證、住戶使用手冊、電腦門禁卡、無線求救遙控器等物。上訴人僅以被上訴人未交付所有權狀，主張未完成交屋手續，自非有理。㈡伊係依據建造執照設計圖及廣告圖冊興建完竣，未曾變更設計過，上訴人臨訟主張伊超挖地下室2層，致有閒置空間，虛灌共用部分，均為無稽。㈢系爭大樓有關設備空間及管理委員會使用空間之面積分攤，係依據內政部於85年2 月16日台（85 ）內地字第8573654號函公布之預估屋買賣契約書範本，無任何瑕疵可言。㈣系爭大樓預估時，係委託甲桂林廣告股份有限公司（下稱甲桂林公司）代為銷售，現場備有共用部分之持分總表及分項明細表供客戶取閱參考，已經證人張裕能及簡明玲證述屬實，並無違反公平交易法第24條規定之情事。於大樓完工後，被上訴人亦依預售時之面積約定辦理保存登記，並無虛灌坪數之情事。㈤上訴人於89年12月18日交屋作業協議書中，並未就公共設施部分保留追訴權，事後自不得再爭執，其至原審始於92年7月7日提起反訴主張，已逾依公平交易法損害賠償請求權2年之時效期間。㈥上訴人亦不得依不完全給付之規定，請求伊賠償損害，因不完全給付之成立，係以債之關係有效成立，債務之履行與債之本旨不合為要件。本件上訴人於簽約前，已審閱廣告圖冊及合約內容，該時公共設施配置及面積之規劃設計早已定案，並經台北市政府工務局核發建造執照，縱令有上訴人所指虛灌坪數之情事，亦在簽約前即已確定，非兩造簽約後所產生，即與不完全給付之要件不合。㈦伊於預售前即已設計規劃共用部分，既經上訴人同意而簽訂契約，伊其後亦依原規劃設計興建，即已達成契約預定之效用，並無滅失或減少契約預定效用之瑕疵存在。㈧台北市建築師公會之鑑定人林長勳建築師因設計疏失，遭判處公共危險買及業務過失致死罪在案，且3位鑑定人均未親至現場履勘，且發生將車道改為3.5公尺，右側劃設4部停車位，使停車場有安全疑慮之違誤，自不可採。並聲明：駁回上訴。三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於87年7月6日簽訂「預定房地買賣合約書」及「預定獎勵車位、土地買賣合約書」，約定由上訴人向被上訴人購買被上訴人在台北市○○區○○段1小段354、354-1地號土地上興建之「臨沂雙璽」大樓之6樓Ａ、Ｂ戶、7樓Ｂ戶房屋、地下2層第36號及地下3層第5、6、7、20、27號之停車位6個暨坐落基地應有部分，房屋部分依每坪66萬元成交，上訴人買受之房地總價金為1億7,920萬元。前開房屋興建完竣後，兩造於89年12月18日簽訂交屋作業協議書；再於90年7月24日簽訂協議書，將上訴人購買之地下3層第27號變更為地下2層第44號停車位等事實，有兩造不爭執為真正之預定房地買賣合約書3份、預定獎勵車位土地買賣合約書、交屋作業協議書及更換車位之協議書各1件在卷可稽（原審卷㈠第88- 101、152-287頁）。㈡被上訴人其後已將上訴人購買之上開建物、停車位及坐落基地之應有部分辦理所有權移轉登記予上訴人，為兩造所不爭執。㈢上訴人就系爭房地總價款，業已給付部分款項，並扣除上訴人變更工程之追減工程款4,291,199元後，上訴人尚欠被上訴人價款5,060,387元未付等情，有變更工程追加減帳簽認表可參（原審卷㈡第166頁），並為兩造所不爭執（本院卷㈢第228頁反面、229頁）。四、本件重要爭點在於：㈠上訴人主張：被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，有無理由？㈡上訴人主張：系爭大樓有虛灌坪數，規劃作為公共設施者有部分非供公共使用，且與原來規劃之用途不符，被上訴人依不完全給付之法律關係應負損害賠償責任，有無理由？㈢上訴人主張：被上訴人違背告知義務，未將影響交易意願、條件及價格等資訊完整，違反公平交易法第24條，請求損害賠償，有無理由？五、上訴人主張：被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，有無理由？㈠按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項規定甚明。㈡查上訴人自承：被上訴人於90 年7月23日將建物測量成果圖及竣工圖提供予伊，始發現被上訴人公共設施虛灌坪數一節（原審卷㈡第87、134頁，本院卷㈢第264頁反面）；又上訴人嗣於90年9月5日即委請律師發函將上開公共設施虛灌坪數之情通知被上訴人，被上訴人亦委請律師回覆等情，業據上訴人於訴狀中陳明並有該函件在卷（原審卷㈠第146、307-308頁），並經被上訴人回覆函件（原審卷㈠第109- 112頁），堪認：上訴人就其指摘之系爭房屋有虛灌坪數之瑕疵，已於90年9月5日通知被上訴人甚明。茲上訴人遲至91 年7月11日始於原審提出答辯㈠狀載明：「系爭買賣標的物及臨沂雙璽之6樓Ａ戶、Ｂ戶、7樓Ｂ戶之共同使用部分面積有虛灌坪數之情形……依關於……物之瑕疵擔保等規定，得請求依短少之坪數減少價金……」等語（原審卷㈠第136-137、146頁），可見上訴人主張減少價金已逾上開規定之通知後6個月除斥期間。從而，上訴人主張：被上訴人應負物之瑕疵擔保責任請求減少價金一節，尚非正當。六、上訴人主張：系爭大樓有虛灌坪數，規劃作為公共設施者有部分非供公共使用，且與原來規劃之用途不符，被上訴人依不完全給付之法律關係應負損害賠償責任，有無理由？㈠依兩造間房地買賣合約第1條、第2條第2項、第3條第2項本文、第1、2、3款及第4項：「本大樓為地上11樓、地下3樓之規劃，建築執照號碼為北市府87建字第089號」、「本房屋……總面積計271.96平方公尺（約82.27坪），其中包含面積如下：㈠主建物面積計170.82平方公尺（約51.67坪）。㈡附屬建物面積計25.51平方公尺（約7.72坪）。㈢分擔分擔本大樓全體共同使用部分計75.36平方公尺（約22.88坪），包含1樓公共門廳、樓電梯間、雨遮、電梯間暨管理員室；2-11樓樓電梯間、梯廳及空調機房、屋頂突出物1-2層；地下1-3樓公共樓電梯間、台電變電室、空調機房、垃圾儲存室、緊急發電機室、機房、水箱、消防幫浦室及其他歸屬本大樓公共使用部分等面積均屬之（地下3樓之法定停車位面積除外）」、「前列房屋面積共同使用部分（法定停車位面積除外）之權利範圍，係依本房屋主建物面積與本大樓主建物總面積之比例而為計算，實際面積以地下機關登記完竣之面積為準……增減誤差面積若有超過5%情形（法定持分面積除外），甲方（上訴人）得請求：無償解約、乙方（被上訴人）退還甲方已繳全部價款或依上列價格進行找補；擇一履行」等語，可知：兩造約定買賣標的物每戶面積之債之內容為：主建物170.82平方公尺、附屬建物25.51平方公尺及分擔契約所列各共用部分面積75.36平方公尺，共計271.96平方公尺。㈡查被上訴人將系爭大樓建竣後，移轉登記予上訴人買受之3戶房屋建物面積，每戶均為：主建物面積171.11平方公尺，附屬建物面積25.38 平方公尺，共用部分（大公、小公）面積77.48平方公尺，每戶總計273.97平方公尺，有系爭大樓產權面積表可按（原審卷㈠第113頁），並為兩造不爭執，可見：被上訴人移轉予上訴人之專有部分（即主建物加上附屬建物）為196.49平方公尺，共用部分面積77.48平方公尺，合計為273.97平方公尺，已逾契約約定之專有部分面積196.33平方公尺、共用部分面積75.36平方公尺，暨建物總面積271.96平方公尺，總面績多出2.01平方公尺（比例為0.74%）。㈢按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查兩造約定建物之主建物、附屬建物及共用部分之面積，暨被上訴人其後移轉予上訴人之各項面積，已如上述，兩造已就建物增減誤差面積約定5%以內為雙方可容忍之合理範圍，而不認為具有減少系爭房屋預定效用之情形，就超過5%之情形始有解約、被上訴人退還價款予上訴人或進行找補之問題，在私法自治之契約自由原則下，自應尊重兩造間上開合意。被上訴人其後移轉登記予上訴人之每戶房屋總面積尚增加比例0.74%，未逾契約所定5%情形，符合兩造就系爭房屋約定之債之本旨，自難認為被上訴人移轉登記予上訴人之房屋有減少契約約定效用之瑕疵可言。㈣上訴人雖主張：系爭建物之公共設施有虛灌坪數，即系爭大樓之公共設施僅需地下1 層即可設置完畢，被上訴人超挖地下2 層，而將公共設施虛灌坪數，如附表各項所示，有規劃作為公共設施者有部分非供公共使用，有閒置及與原來規劃之用途不符等節；惟為被上訴人所否認。經查： ⒈依公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「共同部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物而供共同使用者」。再觀兩造於系爭契約書第3條第2項第3款約定之共同使用部分75.36平方公尺（約22.88坪），已明載上訴人應分擔之公共設施包含：1樓公共門廳、樓電梯間、雨遮、電梯間暨管理員室；2-11樓樓電梯間、梯廳及空調機房、屋頂突出物1-2層；地下1-3樓公共樓電梯間、台電變電室、空調機房、垃圾儲存室、緊急發電機室、機房、水箱、消防幫浦室及其他歸屬本大樓公共使用部分等面積（地下3樓之法定停車位面積除外），則就附表第1項所指1樓大廳及雨遮（誤載為雨庇）機房部分，依契約約定應由全體區分所有權人分擔之共用部分無訛。且該機房經原審法官至現場勘驗，其內確有變電箱，上有大型攫管、3條水管，另放置小樓梯及拖把、木板等雜物，亦據勘驗筆錄載明（原審卷㈡第109頁），即現實上確供作公共使用。故上訴人指摘：附表第1項係供1樓使用，其不應分擔之共同使用部分，自非可採。 ⒉上訴人主張：系爭大樓之公共設施本僅需設置於地下1樓即足，僅因被上訴人為設置獎勵停車位而開挖地下2、3層云云，固經台北市建築師公會鑑定結果認為：「本案若未依台北市建築物增設室內公共停車空間鼓勵要點，假設地下層開挖1層設計時，而依建築技術規則施工篇第141條規定，按建築面積全部附建防空避難設備，面積同為原設計之1330.56平方公尺。經實際需求設計結果，如採依照原設計5.5公尺車道配置方式，可滿足法定停車位（20位）及必要之共用空間」（鑑定報告書第6頁），其後經被上訴人提出質疑後改覆稱：「本案依台北市土地使用分區管制規則第86條之1，以3.5公尺寬車道設置方式檢討結果，應設25部法定停車位，其修正後之原地下1樓開挖面積仍可湊足所有應設法定停車位及必要之公用空間，不致影響原鑑定之結論」、「如採原設計5.5公尺寬車道配置方式，則無法滿足法定停車位（25位）及必要之共用空間」（本院卷㈢第165頁）。惟查： ⑴各大樓就建物之設計，會針對建物坐落基地大小、建物之市場特性及定位、機能等因素，作最大、最好之利用，且應實際具體考量基地形狀、樑、柱、牆等關係，設計必須因地制宜，不應以法令規定之最下限規定去做設計，已經證人即系爭大樓之設計人陳茂雄建築師到庭證述明確（本院卷㈢第112-113頁）。 ⑵參酌契約書第3條第1項明載系爭大樓為地上11樓、地下3樓之規劃，並非地下1層之設計。 ⑶系爭大樓於設計之初，即設計所需之法定停車位為29個（依法令規定必須設置之停車位數量），規劃設計於地下第3層（防空避難室兼停車空間），並據以申請建造執照，嗣亦經台北市政府工務局建築管理處核准，法定停車位並非25個，此有該處之簽呈、陳茂雄建築師之要點說明書（原審卷㈡第63-72頁）、地下3層平面圖（本院卷㈢第70頁）及系爭大樓之使用執照（使用執照附於鑑定報告書第58頁）即明。 ⑷又契約書後附之系爭大樓建造執照明載：「地下參層為防空避難室兼停車空間，地下貳、壹層停車空間」、「注意事項：⑽增設公共停車位46部，切結供公眾使用，並於產權移轉及房屋銷售時列入交待」（原審卷㈠第59頁反面）。上開公共停車位46部即係指獎勵停車位，而獎勵停車位之設置，係自「台北市建築物增設竊用公用停車空間鼓勵要點」規定而來，指建築物依都市計畫法令及其他法令規定設置之法定停車空間或原核准之停車空間以外再增設之停車空間，依該要點第11條、第13條明定：獎勵停車位之停車空間應提供公眾使用（本院卷㈠第75-76頁）。 ⑸另契約書後附之地下參層、貳層之平面圖，亦可知悉地下2層為增設之停車空間，地下2、3層已編排號碼第30-55、1-29之大小停車位，車道設計係台北市建築師公會所述（原設計）之5.5公尺，而非3.5公尺（原審卷㈠第61、100頁），且上開建造執照中對於地下3層之設計，其後並無任何變更，亦據證人陳茂雄建築師證陳在卷（本院卷㈢第110頁反面）。 ⑹契約書後附之地下參層、貳層之平面圖，除停車位及車道外，另標有：電梯機房、自設變電室、水箱、消防幫浦室、發電機室、電梯廳、空調機房等設施（原審卷㈠第61、100頁）；加以契約書第3條第2項第3款另記載之台電變電室、垃圾儲存室、緊急發電機室等公共設施，均為系爭大樓共同使用部分而由全體區分所有權人分擔之部分。 ⑺契約書第9條第4項亦約明：獎勵停車位人員出入動線，與社區住戶出入，故其人員出入使用獎勵停車專用之電梯，則上訴人亦可得知系爭大樓另有獎勵停車位專用之電梯設備。 ⑻承上開說明，被上訴人於簽約前即以車道寬5.5公尺、法定停車位29位、獎勵停車位46位之設計，向主管機關申請建造執照獲准，其後亦依建造執照及相關之設計平面圖興建設置，並無變更。台北市建築師公會鑑定函覆亦稱：採原設計5.5車道之配置方法，法定停車位係25個加上必要之共用空間，無法於地下1層全部設置完畢，況台北市政府工務局建築管理處核准之法定停車位為29個，則上訴人所為：系爭大樓之法定停車位及必要公共設施得於地下1層設置完妥之假設前提，已無可採。加以上訴人於簽約時對於系爭大樓為地下3層，獎勵停車位為46個，地下第1、2層為增設供公眾使用之獎勵停車位空間，地下第3層為防空避難室兼停車空間，地下1-3 層有契約書所載之各項公共設施，另並有獎勵停車位專用之電梯設備等項規劃，自契約條款及後附之建造執照、平面圖等資料均得知悉，其於充分審閱契約條款7日以上後再同意簽約，此由契約書第1條經上訴人蓋章可明。則上訴人事後翻異主張：系爭大樓之車道可採取3.5公尺之設計，除法定以外之其他公共設施不得設置，及可採儉省之設計方式設置於地下1層即足等節，顯違誠信原則。雖上訴人指摘：被上訴人設置之公共設施，有非法令規定必須設置者云云，惟大樓公共設施之設置，除須依法令規定必須設置者外，另有針對大樓之需要而為具體個別之設計，僅需當事人事先知悉協議即可，法無禁止之必要。而地下1-3層有公共樓電梯間、台電變電室、空調機房、垃圾儲存室、緊急發電機室、機房、水箱、消防幫浦室等公共設施，已於契約書載明，並經上訴人同意，自無不可。 ⒊至於上訴人另指摘：地下室之公共設施有閒置者，如附表編號第6、7、9 項；有與原來規劃之用途不符，如附表第12、13項者。惟查： ⑴依契約書第9條第1項約定：「本大樓之共同使用部分【即本約第3條第2款第㈢項（按應為第3條第2項第3款）款所列項目】之公共空間及屋頂避難平台，由住戶管理委員會統籌管理使用之」，而系爭大樓建竣後，已成立管理委員會並向主管機關提出備查，被上訴人已將大樓共同使用部分交管理委員會管理使用，有台北市政府備查函附報備證明（原審卷㈢第53-54頁），並據被上訴人提出經管理委員簽認之公共設施竣工圖、90年1月5日公共設施移交書為憑（原審卷㈡第13-18頁），且經原審法官至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄第七、八項可參（原審㈡第110頁），復有上訴人提出之照片（原審卷㈡第147、155-156、158-159頁）及被上訴人提出附表第6、7、9項之地下2樓、地下3樓機房現供作管理委員會之會議室及住戶儲藏室之照片（原審卷㈡第19-30頁），此為上訴人所不爭執（本院卷㈢第240頁反面），並無上訴人指摘之閒置情形。 ⑵至於附表第12、13項地下1、2樓空調機房，及第14項之地下3 樓消防幫浦室，亦經原審法官到場勘驗：空調機房內有一大型之抽風機，另消防幫浦室內有大型的消防自動加壓泡沫泵浦4台之情，已據勘驗筆錄第十一項載明（原審卷㈡第112頁），並有現場照片可參（原審卷㈡第152、157，162頁），足堪認定供為系爭大樓之公共使用。 ⑶綜上，系爭大樓之共用部分現已非被上訴人管理使用，則公共設施中縱有現況使用與原來規劃用途不一之情形，要屬系爭大樓全體區分所有權人決議如何管理使用，交管理委員會執行之問題，而與被上訴人無涉。㈤依上所陳，系爭大樓於兩造簽約前即已設計完畢經核發建造執照在案，兩造簽約時並將建造執照、地下2、3層平面圖等作為附件，且於契約書第3條第2 項第3款中已明載公共設施之項目，被上訴人其後亦依建造執照予以興建完竣，復依契約書第3條第2項第3 款所列區分所有權人應分擔之共同使用部分移轉予上訴人，並無任何契約成立後具有可歸責於被上訴人之減少契約預定效用及價值之瑕疵存在。則被上訴人之給付符合兩造約定，符合債之本旨。則上訴人主張：被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任，洵屬無據。七、上訴人主張：被上訴人違背告知義務，未將影響交易意願、條件及價格等資訊完整，違反公平交易法第24條，請求損害賠償，有無理由？㈠上訴人主張：被上訴人未於契約中載明公共設施各戶各項之持分佔總公共設施之比例，違背告知義務，強令其分擔被上訴人為增設獎勵停車位而開挖地下2、3層之共用部分面積，係足已影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，違反公平交易法第24條規定一節；此為被上訴人所否認。㈡針對大樓共用部分應如何分擔之問題，經本院函詢內政部、台北市政府工務局建築管理處分別據覆：「至其共用部分之應有部分土地登記相關規定如下：區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之。……非屬共用部分及專有部分之權利範圍，宜由區分所有權人合意為之，土地登記規則第82條第2項：前項非屬共用部分之權利範圍及位置當事人依照民法規定合意為之，定有明文」、「並無明文規定共用部分之分擔比例，至區分所有權人分擔公用面積，應依地政機關建物所有權登記為主」，有內政部94 年2月23日以台內中地字第0940724353號函（本院卷㈠第145 -146頁）、台北市政府工務局建築管理處93年12月29日北市工建寓字第09369704200號函（本院卷㈠第140-141頁）可按，足知，大樓共用部分之分擔係由當事人自行協議定之。㈢針對預售房屋之共用部分，建築業者應如何與交易相對人協議定之？ ⒈行政院公平交易委員會於85年4月17日第235次委員會議作成決議，針對建築投資業者為行業之導正及建議事項為：應於買賣契約中載明各共有人分配之公共設施面積或比例，即就公共設施所含項目應採列舉方式，但得約定其他不可歸責於建築業者須增減事項及其處理條款；另持分總表應足以顯示全區公共設施分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分佔總公共設施之比例等情，有公平交易委員會85年4月25日（85）公壹字第8502338-001號函在卷（原審卷㈡第101頁）。公平交易委員會其後再於91年11月6日以公壹字第0910010858 號函訂定「公平交易法對預估屋銷售行為之規範說明」：「……未於買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式：按預估屋公共設施之分配，涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重大交易資訊，且由於預估屋尚未辦理產權登記，購屋人無從籍由地政機關查得相關資料，倘建築投資業者未於契約中將資訊完整揭露，顯有對交易相對人欺罔之情事。是建築投資業者應於房地產買賣契約書中，列舉各共有人所分配之公共設施之項目，並載明公共設施面積或比例分攤之計算方式、各戶持分總表應足以顯示公共設施分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分佔總公共設施之比例，並自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方式」（原審卷㈡第103- 104頁）。 ⒉本件兩造於87年7月6日簽訂之系爭買賣契約書第3條第2項第3 款，僅記載各共有人所分配之公共設施項目及具體面積，似與公平交易委員會上開函件中對於建築業者所作之行業導正及建議事未盡相符，亦經行政院公平交易委員會94年6月6日公壹字第0940004455號函可稽（本院卷㈡第52頁）。 ⒊但查：被上訴人就系爭大樓建物、停車位之銷售事宜，係委託甲桂林公司為之，有被上訴人與甲桂林公司於87 年2月18日簽訂之「廣告業務企劃合約書」在卷（本院卷㈡第90-96 頁）。依證人即甲桂林公司負責人張裕能到庭證述：「（本案）是由甲桂林公司代銷沒錯，接待中心由甲桂林公司負責」、「上訴人係由甲桂林公司接待，上訴人也是建商，曾經做過甲桂林公司的業主」、「就買戶的該戶建物面積、持分的資料都會交付給客人，建物的持分會放在櫃台，如果客戶詢問，就會交付給客戶，或者是提示給客戶自己看，客戶隨時要看都可以看得到」、「持分總表（按指本院卷㈡第147 頁之「臨沂街案──銷售面積表」）乃被上訴人製作交付給甲桂林公司者」、「（甲桂林公司就所有個案都會將建物持分放在接待中心供客戶取閱？）這是公司的內部規定，我確定就系爭個案一定有符合公司的內規，因為個案為豪宅，當時剛開始進行豪宅的個案，客人就豪宅的購買都很小心，因為單價很高，所以我們會將這些資料放在接待中心」等情明確（本院卷㈡第139-140頁）；另證人即甲桂林公司接待上訴人之銷售小姐簡明玲亦證陳：「上訴人有到系爭房屋之接待中心」、「一般通常情形都會將客戶之分坪表放在接待中心的櫃台，甚或有些客戶會要求接待中心提出分坪表」、「因為上訴人也是建商，對於建設事務很內行，對於契約條文有認為不妥的，也有跟甲桂林公司高層溝通，後來溝通完畢後，是在接待中心的現場簽約的」云云（本院卷㈡第152-153頁）；並參酌卷附「臨沂街案─銷售面積表」（本院卷㈡第147頁）載明銷售面積之字樣，應係當時甲桂林公司向客戶介紹及銷售時據以告知之持分總表，否則銷售人員無以告知客戶屬意之建物私有面積（主建物、附屬建物）及共用面積，暨總價款等資訊，此觀系爭契約第3條第2項記載之主建物、附屬建物及共用部分面積之面積，均與該持分總表所載相符亦明。綜上，於上訴人在87年7月6日與被上訴人簽約之前，負責銷售系爭大樓房屋之甲桂林公司在接待中心，已備置各戶之主建物、附屬建物及分擔共用部分等各項面積之持分總表，供客戶閱覽或自由取閱，並供銷售人員於介紹時據以告知客戶有關各戶房屋及停車位之銷售面積，該持分總表已標明公設比，符合公平交易委員會於其後91年間針對建築業者所作行業導正及建議事項，尚難認被上訴人就共用部分有違反公平交易法第24條之欺罔或顯失公平之行為。㈣依上所陳，兩造簽訂之契約書中雖僅記載上訴人購買房屋應分擔之共用部分項目及面積，而未記載購買房屋分擔共用部分所佔總共用部分之比例（或計算方式），惟甲桂林公司已於接待中心備置系爭大樓之持分總表（本院卷㈡第147頁），供客戶閱覽及自行取閱，並作為銷售人員介紹及銷售計算總價款之依據。被上訴人於簽約前已將分擔共用部分比例之資訊，以持分總表置於接待中心供閱覽或自由取閱之方式，已盡其告知義務，兩造並依持分總表上記載有關上訴人買受之主建物、附屬建物及共用部分面積，如數記載於兩造間之契約書第3條第2項各款，上訴人復簽名同意，亦足認定兩造就共用部分之分擔有默示之合意存在。則上訴人指摘：被上訴人違背告知義務，有違公平交易法第24條規定，應負損害賠償責任云云，委無可採。八、綜上所述，被上訴人依民法第367 條規定，請求上訴人給付尾款5,063,387元及自原審起訴狀繕本送達翌日即91 年7月3日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。上訴人主張：被上訴人應負物之瑕疵擔保責任、不完全給付及違反公平交易法第24條規定，應負減少價金或損害賠償責任，據以與上開給付尾款之債務抵銷，為無理由，另並訴請被上訴人另應給付上訴人3,991,813 元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，亦屬無據，不應准許。原審為上開結論之判決，並依聲請定准免假執行之擔保金額，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及舉證核與結論不生影響，爰不再一一論述，併此敘明。十、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　4　　月　　 30　　日民事第一庭審判長法　官張耀彩法　官盧彥如法　官林金吾正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　96　　年　　4 　　月　　30　　日書記官張淑芳附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院93年度重上字第271號

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