94年度上字第210號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：94 年 08 月 10 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 94年度上字第210號上　訴　人　丁○○ 戊○○ 己○○ 共　　　同訴訟代理人　張昱裕律師複代理人　葉瑞祺被上訴人　甲○○ 乙○○ 丙○○ 共　　　同訴訟代理人　林文彬馬中琍上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國93年12月20 日台灣板橋地方法院93年度訴字第730號第一審判決提起上訴，本院於94年7月27日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人戊○○、己○○連帶負擔百分之五十四，餘由上訴人丁○○負擔。事實及理由一、上訴人主張台北縣五股鄉○○段更寮小段324之3地號土地（下稱系爭324之3地號土地），係由上訴人戊○○、己○○之父楊秋南於民國38年6月與被上訴人之父陳燧栯訂立耕地三七五租約，並於48年續訂租約至53年12月31日，嗣訴外人楊秋南、陳燧栯死亡後，由上訴人戊○○、己○○與被上訴人等人本於繼承之法律關係繼受租約；另台北縣五股鄉○○段更寮小段324之2地號土地（下稱系爭324之2地號土地），則由上訴人丁○○於42年12月31日與被上訴人簽訂耕地三七五租約，並於78年9月續訂租約至83年12月3日。而系爭土地於67 年間因颱風淹水海水倒灌等不可抗力因素致無法耕作，惟系爭耕地僅屬暫時無法耕作並未滅失，系爭租賃關係自不因此消滅，而系爭耕地租約雖均屆期未能續訂租約，然被上訴人並無收回自耕終止租約之表示，足證兩造租賃關係尚屬存在。縱上訴人未再申請續約遭臺北縣五股鄉公所依耕地三七五租約清理要點第7點規定，逕為註銷租約登記，然此註銷登記之行政程序無法拘束普通法院就租約是否存在為實體認定，以及並不影響兩造租賃關係。是上訴人於91年初於土地恢復地力後，擬續耕系爭土地，被上訴人自應依耕地三七五減租條例第20條之規定，負有與上訴人續訂租約之義務。惟被上訴人不願續訂租約，爰依耕地三七五減租條例第20條、民法第423條及租佃之法律關係，請求被上訴人應協同上訴人戊○○、己○○就系爭324之3地號土地之耕地三七五租約，向臺北縣五股鄉公所辦理變更承租人為戊○○及己○○之登記及續訂登記之聲請；應協同上訴人丁○○就系爭324 之2地號土地之耕地三七五租約，向臺北縣五股鄉公所辦理續訂登記之聲請；並應分別將系爭324之3地號、面積4,975 平方公尺土地交付上訴人戊○○、己○○占有，將系爭324 之2地號、面積4,247平方公尺土地交付上訴人丁○○占有。原審為上訴人全部敗訴之判決，其不服提起上訴，聲明求為廢棄原判決，改判如其聲明所示。二、被上訴人則以渠等於42年時，乙○○年僅10歲、丙○○年僅7歲、甲○○年僅5歲，均未成年，自無任何締約能力，應可認係訴外人陳燧栯所為之無權代理行為，其逕自與訴外人楊秋南就系爭324之3號土地簽訂耕地三七五租約，及與上訴人丁○○就系爭324之2地號土地簽訂耕地三七五租約，依法顯屬無效，系爭租約自無所謂續訂之問題。又上訴人自承系爭土地因海水倒灌淹沒後，系爭地區土壤鹹度甚高，又遭任意傾倒垃圾及廢土，可能含有不明之有毒化學廢料，系爭土地事實上無法耕作，業據原審履勘無誤，上訴人指稱系爭土地於91年初已回復地力，本擬整地耕作種植水果云云，實係基於附近土地近來經政府陸續徵收，上訴人意圖覬覦徵收補償金，遂以興訟方式謀求不法私利。退步言之，縱認系爭租約及其續約登記均屬有效，然依系爭租約記載之續約延續期間，足證系爭租約業已期滿，兩造均無再對系爭租約為續約或收回自耕之申請，而租期屆滿時，系爭土地並未在上訴人占有中，台北縣政府耕地租佃委員會調處決議審認上訴人確無耕作之事實，上訴人亦自始不否認無耕作之事實，符合耕地三七五減租條例未自任耕作之要件，自無所謂續訂租約的問題。況渠等發覺本件有三七五租約登記之事實後，旋即申請臺北縣五股鄉公所申請註銷登記，惟臺北縣五股鄉公所均置之不理。嗣直至逾十年後，臺北縣五股鄉公所待有無權受領人違法領取徵收補償款後，始自行對於徵收土地上之無效租約為註銷登記，然就其他尚未遭無權受領人違法領取補償款部分，則仍拒不為註銷登記。臺北縣五股鄉公所此等選擇性執法之行為所造成之不利益，不應由被上訴人承擔。上訴人指稱被上訴人多年來未有任何終止租約之表示云云，要與事實不符等語，資為抗辯。並於本院聲明駁回上訴人之上訴。三、查系爭324之2、324之3地號土地之地目均係「田」，係被上訴人所有，應有部分各為三分之一，於42年7月15日取得所有權，其土地登記之原因均為「自耕保留地持分交換」，使用地類別登記為「水利用地」。系爭324之2地號土地於42 年12月末日（即31日）以被上訴人三人之名義，出租予上訴人丁○○，原租賃期間為42年12月末日起至47年12月末日止，嗣經上訴人丁○○申請續訂租約至83年12月31日止；另系爭324之3地號土地係於42年12月末日以被上訴人三人之名義，出租予訴外人楊秋南，租賃期間為42年12月末日起至47年12月末日，嗣於48年續訂租約至53年12月31日止，後系爭二筆土地於67年間因遭海水倒灌淹沒致無法耕作，有台北縣五股鄉三七五耕地租約登記簿影本、台灣省台北縣北股字第七號、第九八號私有耕地租約影本、舊時及現行電子登記簿謄本、台北縣五股鄉公所92年8月7日北縣五民字第0920014869號函影本、93年9月8日北縣五民字第0930017828號函、93年9月29日北縣五民字第0930019466號函、93年10月28日北縣五民字第0930021384號函附卷可稽（見原審卷第8、9、26、31、32、39、64至66、222至224、249至262、264、265頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、系爭324之3地號土地原為訴外人楊秋南承租，嗣訴外人楊秋南於73年2月12日死亡，依法應由其繼承人即楊陳梢、戊○ ○、楊老松、己○○、楊慢得、楊阿鸞、楊寶猜、楊雪、楊麗華等繼承系爭土地耕地承租權，惟上開繼承人中之楊老松、楊慢得、楊寶猜、楊雪等人業已死亡，而上訴人己○○、戊○○業依臺灣省耕地租約登記辦法第五條第二項規定出具現耕繼承人切結書，訴外人楊陳梢、林楊阿鸞、楊麗華等三人於93年11月12日出具之耕作權拋棄證明書，此有繼承系統表、戶籍謄本、切結書、耕作拋棄證明書影本、印鑑證明影本附卷可稽（見原審卷第40至63、309至312頁）。訴外人楊陳梢、林楊阿鸞、楊麗華等三人暨已出具耕作權拋棄證明書，足證其三人業已同意拋棄系爭耕地之耕作權利，是以，上訴人戊○○、己○○以其為系爭324之3地號耕地租約之承租人而提起本件訴訟，當事人自屬適格。五、被上訴人辯稱訴外人陳燧栯並非渠等之父，並無任何代理權源，其逕自與訴外人楊秋南就系爭324之3地號土地簽訂耕地三七五租約，系爭租約自始當然確定無效。而上開租約既屬無效，自無任何繼承關係存在，況租賃關係重在當事人之意思合致，亦非繼承之標的等語；上訴人則主張系爭耕地地號原僅編為臺北縣五股鄉○○段更寮小段第324地號，所有權人為訴外人陳燧栯，嗣因耕地放領，該筆土地一部份由訴外人楊秋南承領，另一部份則由訴外人陳燧栯之弟承領，雙方並繼續簽訂耕地三七五租約，而訴外人陳燧栯之弟無子，訴外人陳燧栯遂將其子即被上訴人甲○○過繼予其弟，迨訴外人陳燧栯之弟死亡後，訴外人陳燧栯之弟之配偶乃將系爭土地繼承登記予被上訴人三人所有等情。經查，上訴人甲○○之父為陳燧栯、養母為陳李鋏；上訴人丙○○、乙○○之父為陳瑞徵、母為陳李鋏，有台北縣永和戶政事務所93年10月22日北縣永戶字第0930008084號函暨檢附戶籍謄本三紙可稽（見原審卷第244至247頁）。按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正，民事訴訟法第355條第1項定有明文，是公文書之效力，非有確定證據，不得任意推翻之。依上開戶籍謄本所載，上訴人甲○○、丙○○、乙○○分別於37年1月2日、35年7月5日、32年7月25日出生，其等於42 年12月31日簽訂系爭租約時，分別為五歲、七歲與九歲，上訴人甲○○係無行為能力人，須由法定代理人代為及代受意思表示，始得為法律行為；上訴人丙○○、乙○○係限制行為能力人，為法律行為時，應得法定代理人之同意。而系爭租約蓋有台北縣五股鄉公所公印，且按耕地三七五減租條例第6條於72年12月23日修正前規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。前項登記辦法，由省府擬訂，報請行政院核定之。」，是以，由系爭租約訂立之程式及意旨觀之，堪認該租約為公文書。又按民法第1088條於74年6月3日修正前規定：「子女之特有財產，由父管理；父不能管理時，由母管理。父母對於子女之特有財產，有使用、收益之權。但非為子女之利益，不得處分之。」；民法第1100條、1101條分別規定：「受監護人之財產，由監護人管理，其管理費用，由受監護人之財產負擔。監護人管理受監護人之財產，應與處理自己事務為同一之注意。」、「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用或處分。為不動產之處分時，並應得親屬會議之允許。」，足見未成年人之法定代理人就未成年人之財產有管理之權，系爭租約既係以被上訴人三人之名義分別與上訴人訂立，且經向台北縣五股鄉公所登記，堪信被上訴人三人係經其等之法定代理人代為成立系爭耕地租約之法律行為，被上訴人復未舉證證明該項法律行為非由法定代理人代為之，辯稱其等並未與上訴人訂立系爭租約，且未經代理為之，故該租約為無效云云，自不足採。六、耕地三七五減租條例於72年12月23日修正前第6條第1項規定：「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之。租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」系爭324之2地號土地於42年12月31日以被上訴人三人之名義，出租予上訴人丁○○，原租賃期間為42年12月末日起至47年12月末日止，嗣經上訴人丁○○申請續訂租約至83年12月31日止。至於系爭324之3地號土地係於42年12月31日以被上訴人三人之名義，出租予訴外人楊秋南，租賃期間為42 年 12月末日起至47年12月末日，嗣於48年續訂租約至53年12月31日止等情，業如前述，惟依臺灣省耕地租約登記辦法第2 條第1項規定：「耕地租約之訂立、續訂、變更、終止或註銷，應由出租人會同承租人依本辦法之規定申請登記，如因特殊情形，出租人或承租人不能會同對方申請登記時，得由一方陳明理由，填具保證書，呈請單獨申請登記。」而耕地三七五減租條例第20條亦規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」依台北縣五股鄉所公所留存之系爭324之2地號土地之「私有耕地租約期滿續訂租約申請書」所示，出租人即被上訴人與承租人即上訴人丁○○之「北股第七號」租約，係由丁○○單方自行向五股鄉公所申請登記續訂租約至83年12月31日，此有該公所93年9月8日北縣五民字第0930017828號函暨檢附私有耕地租約期滿續訂租約申請書足憑（見原審卷第192、194頁），是以，被上訴人（出租人）不會同申請登記時，得由上訴人（承租人）其一方陳明理由並檢附法定（證明）文件，單獨申請登記續訂租約，其訴請被上訴人協同辦理續訂登記即無必要，已屬不應准許。七、耕地三七五減租條例第5條、第6條第1項於91年5月15日修正公布後，分別規定：「耕地租佃期間，不得少於六年；其原約定租期超過六年者，依其原約定」；「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之。租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」足見耕地三七五減租條例已廢除不定期耕地租佃制，僅承認定期租賃，耕地租約應作成書面且須登記，惟前開第6條第1項之規定，係為保護佃農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記始生效力。又同條例第20條：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」另參酌內政部於73年10月6日公布「耕地三七五租約清理要點」，其要點第5點：「耕地租約期滿，出租人未申請終止租約，而承租人申請繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應准續訂租約」，是以租佃契約期滿後，有耕地三七五減租條例第19條第1項所規定之情形（耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：出租人不能自任耕作者。出租人所有收益足以維持一家生活者。出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。．．．．），出租人仍應續訂租約，不得收回耕地。系爭324之2地號耕地租約既續訂至83年12月31日，而系爭324之3地號耕地租約則至53年12月31日租期屆滿後即未再續訂租約，應認系爭租約分別於83年12月31日、53年12月31日租期均已屆滿。系爭耕地於85年、86年間附近堤防興築完成前，因於67年間遭海水倒灌淹沒而成沼澤致無法耕作等情，除為兩造所自認外（見原審卷第232頁），且上訴人丁○○於台北縣政府耕地租佃委員會調處程序所為之陳述亦可佐參，有台北縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、台北縣耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書影本、異議書、耕地租佃答辯書各一件、五股鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄二件附卷可稽（見原審卷第4、14至16、27、29頁）。且被上訴人於85年、86年間附近堤防興築完成後將系爭土地填土租予五股鄉公所堆置垃圾，後於90年3月1日出租系爭324之3地號土地予訴外人楓裕工程有限公司，為兩造所不爭執，並有土地租賃合約書影本一件附卷可稽（見原審卷第17頁），且觀諸卷附上訴人於92年6月10日所攝現場照片（見原審卷第19至 22 頁），系爭土地上有吊車、貨車與鐵皮廠房，並無從事農耕之景況。另參酌系爭324之2地號土地與381之2地號土地之間有坡崁，崁前有鐵皮貨櫃屋，懸掛「權順重機有限公司」之招牌，前方空地放置大型起重車與桁架。系爭324之2地號土地與同段324之13地號土地間有石墩。系爭324之3地與同段381地號土地間設有鐵板廠區，土地上放有工程車、起重車。系爭二筆土地間存有高低位差，無法相通，需繞路經楓江通運有限公司、楓裕工程有限公司始得抵達系爭324之3地號土地。系爭324之3地號土地與同段381地號土地之間有鐵板圍籬，為楓江通運有限公司、楓裕工程有限公司使用，其內有鐵板廠區，亦有貨運車、貨櫃車停於其中等情，業據原審囑託台北縣新莊地政事務所派員指界會同勘驗現場屬實，有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第215至217頁）；再者，上訴人於本院所舉證人林源吉、楊耀坤亦證稱：「（問：你們幫丁○○、楊秋南作農至何時為止？）日據時代開始，到後來民國六十幾年因為淹水就沒做了。（問：何因淹水？）颱風淹水後因為變成鹽水無法耕作。（問：系爭土地現在可以農作物嗎？）淹水的土地現在無法耕作，只能種地瓜葉。（問：上訴人丁○○等三人他們以前耕作的土地現在被人占有？）現在有鐵皮屋，還有一些雜草叢生。（問：目前現場都沒有耕作嗎？）現在有外人種自己吃的地瓜葉，以前土地都變成鹽水地無法耕作。（問：除了有人種地瓜葉外，現場土地都沒有人耕作？）是的。從淹水後都沒有人耕作」等語（見本院卷第41至44頁），足認上訴人自67年間海水倒灌淹沒迄今並未在系爭土地上耕作，且系爭土地經海水淹沒後已變成鹽地而無法耕作。八、上訴人分別在本件耕地租約於83年12月31日、53年12月31日租期屆滿後未再續訂租約登記，而自系爭土地於67年海水倒灌淹沒後迄今並無繼續耕作之事實，且上訴人自承知悉被上訴人於85年、86年間附近堤防興築完成後將系爭土地填土租予五股鄉公所堆置垃圾，後於90年3月1日出租系爭324之3地號土地予訴外人楓裕工程有限公司使用，並未提出異議，自係同意被上訴人收回系爭土地，系爭租約應已於租期屆滿後消滅。雖上訴人主張原承租之部分土地經五股鄉公所於91年間徵收（徵收324之13地號土地，面積301平方公尺，係分割自324之2地號，見本院卷第76、77、80、81頁），被上訴人同意上訴人丁○○領取三分之一之補償費，應已默示承認租約繼續存在云云。惟被上訴人抗辯係五股鄉公所逕發放補償費予上訴人丁○○，其係經五股鄉公所通知才知悉，現尚在研究如何處理，並無同意或默認租約尚存在等情。上訴人對被上訴人抗辯係五股鄉公所逕發放補償費予丁○○，並未經被上訴人同意一節，並無爭執，故尚不得因上訴人丁○○向五股鄉公所逕行領取補償費，而認被上訴人默示承認系爭租約繼續存在。又系爭土地經海水淹沒後已變成鹽地而無法耕作，上訴人請求被上訴人協同辦理續訂租約登記及交付占有系爭土地，亦不能達其耕作之目的，且其請求被上訴人協同辦理續訂登記亦無必要，業見前述，故上訴人依耕地三七五減租條例第20條、民法第423條及租佃之法律關係，請求被上訴人應協同上訴人戊○○、己○○就坐落臺北縣五股鄉○○段更寮小段324之3地號、面積4975平方公尺土地之耕地三七五租約，向臺北縣五股鄉公所辦理變更承租人為戊○○及己○○之登記及續訂租約登記之聲請，及被上訴人應協同上訴人丁○○就坐落臺北縣五股鄉○○段更寮小段324之2地號、面積4247平方公尺土地之耕地三七五租約，向臺北縣五股鄉公所辦理續訂租約登記之聲請，以及被上訴人應分別將前項地號土地分別交付上訴人占有，即為無理由，不應准許。九、綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件判決結果，爰不另予一一論述，併此敘明。十一、結論：本件上訴為無理由，爰依法判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　 8　　月　　10 　日民事第十三庭審判長法官張宗權法官陳永昌法官陳忠行正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　94　　年　　 8　　月　　11 　日書記官明祖星附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院94年度上字第210號

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