94年度上字第487號｜民事：返還價金｜裁判日期：94 年 10 月 18 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 94年度上字第487號上　訴　人法定代理人　許清芳上　訴　人　乙○○ 共　　　同訴訟代理人　黃啟倫律師被　上訴人　甲○○○ 訴訟代理人　劉錦隆律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國94年4月19日臺灣臺北地方法院93年度訴字第2134號第一審判決提起上訴，本院於94年10月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人居大建設股份有限公司給付超過新台幣參拾玖萬元本息及命上訴人乙○○給付超過新台幣壹佰伍拾壹萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一審訴訟費用廢棄部分及第二審訴訟費用由上訴人居大建設股份有限公司負擔十分之二、乙○○負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張其於民國（下同）93年3月6日在中國時報見上訴人刊登之坐落臺北市○○街29巷16號「寶鑽新第」新第來亨NO16房屋廣告，遂於同年月8日下午3時前往現場參觀，經銷售人員李昱萱陪同參觀實品屋及遊說長達7小時後，因被上訴人已76歲高齡，在體力不支精神恍惚之情況下，乃向上訴人訂購總價新臺幣（下同）663萬元之房屋，被上訴人於次日前往簽約時，復在李女勸說下改買750萬元之房屋，並於同日與上訴人簽訂不動產買賣契約，購買坐落臺北市○○街29巷16號3樓之房地（下稱系爭房地），其中房屋部分之出賣人為上訴人居大建設股份有限公司（下稱居大公司），價金為151萬元、土地部分之出賣人為上訴人乙○○，價金為602萬元。被上訴人於簽約當日即給付上訴人房屋價金47萬元、土地價金182萬元。詎被上訴人於93年3月12日發現上訴人在中國時報刊登之廣告上加註「本案銷售為樓層挑高之建物，住戶自行二次施做隔層、夾層裝修或現場實品屋有夾層、隔層裝修者，係屬未經建築許可之施做，並不列入產權面積就其合法性本公司不予承諾或擔保」，始知在現場看到之夾層為非法建築。因上訴人隱匿該項事實，詐欺被上訴人購買系爭房地，被上訴人遂於93年4月2日委託律師向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示。被上訴人除得依民法第184條第2項及公平交易法第31條等向上訴人請求損害賠償外，尚得依民法第88條、第92條之規定，撤銷系爭房地之買賣契約，並依同法第179條之規定，請求上訴人返還買賣價金。為此先位聲明請求上訴人居大公司、乙○○應各給付被上訴人47萬元、182萬元，並均自93年3月9日起至清償日止，按年利率百分之五計算之法定遲延利息。又如認被上訴人無權撤銷系爭買賣契約，然因上訴人解除系爭買賣契約，所得沒收者為損害賠償總額預定性違約金，上訴人所沒收被上訴人已繳交之房屋價金47萬元及土地價金182萬元，與系爭房地總價相較，高達百分之三十，且系爭房地經上訴人另行出賣訴外人陳淑娟，其中建物部分價金為147萬元、土地部分價金為587萬元，與系爭買賣契約建物相較，僅有建物部分4萬元及土地部分15萬元之價差，上訴人所沒收之價金顯屬過高；況縱依上訴人所主張依不動產投資興建淨利率為百分之十計算，上訴人所受之損害亦僅有系爭價金之百分之十，爰依民法第252條之規定，請求酌減違約金，並備位聲明請求上訴人居大公司、乙○○應各給付被上訴人43萬元、 167萬元，及均自93年3月9日起至清償日止，按年利率百分之五計算之法定遲延利息等語，並聲明上訴駁回。（原審駁回被上訴人先位之訴，並就被上訴人備位聲明部分，判決上訴人居大建設公司、乙○○應分別給付被上訴人43萬元、167萬元本息，上訴人就其敗訴部分，上訴請求駁回被上訴人備位請求，被上訴人就先位聲明敗訴部分，未提起上訴，不在本院審理範圍）。二、上訴人則以：依系爭房地買賣契約第3條之規定，被上訴人本應於93年3月15日給付房屋及土地買賣價金17萬元及66萬元，然被上訴人拒不繳納，經上訴人再三催請，未獲置理，遂以西松郵局第652號存證信函解除系爭買賣契約，上訴人自得依約沒收被上訴人已繳納之買賣價金。至於系爭不動產買賣契約有關違約金之約定，均經被上訴人確認無誤簽名於相關條款之下，且系爭買賣契約約定之違約金為懲罰性違約金，而非損害賠償之總額，倘上訴人因被上訴人違約致生損害時，上訴人除得請求被上訴人給付違約金外，並得請求被上訴人賠償上訴人所受之損害。依財政部89年同業利潤標準表，上訴人居大公司之淨利率為百分之十，足認居大公司因被上訴人之違約，所受預期利潤及銷售費用之損害為總價百分之二十，即30萬2,000元，上訴人乙○○所受之損害亦得參考上訴人公司之認定依據，即為120萬4,000元，且系爭房屋、土地另行出售後，上訴人另受有房屋跌價損失4萬元、土地跌價損失15萬元，則上訴人沒收被上訴人繳納之房屋價款47萬元、土地價款182萬元，並未過高，被上訴人自不得再請求返還價金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、被上訴人於93年3月9日與上訴人簽訂系爭房地之不動產買賣契約，買受坐落臺北市○○段○○段39地號，其上門牌號碼臺北市○○街29巷16號3樓之房地，房地總價為753萬元，其中房屋價金為151萬元、土地價金為602萬元。被上訴人於簽約當日即給付上訴人居大公司房屋價款47萬元、上訴人乙○○土地價款182萬元，嗣被上訴人拒依約繳付價金，經上訴人於93年3月26日限期催告被上訴人繳付價金未果，上訴人已於93年4月6日以被上訴人違約未依約定期限繳納價金，合法解除系爭不動產買賣契約，上訴人並因此沒收被上訴人前揭繳納之價款等，為兩造所不爭執之事實，並有被上訴人提出之房屋買賣契約書、土地買賣契約書、存證信函（見原法院卷1第8至16頁、25頁）為證。四、被上訴人主張上訴人所沒收被上訴人已繳交之房屋價金47萬元及土地價金182萬元，與系爭房地總價相較，高達百分之三十，且系爭房地經上訴人另行出賣訴外人陳淑娟，其中建物部分價金為147萬元、土地部分價金為587萬元，與系爭買賣契約建物部分151萬元、土地602萬元，僅有建物部分4萬元及土地部分15萬元之價差，上訴人所沒收之價金顯屬過高，縱依上訴人主張其所經營之不動產投資興建淨利率為百分之十，上訴人所受之損害亦僅有系爭價金之百分之十，爰依民法第252條之規定，請求酌減違約金等語，上訴人則以前揭情詞置辯，經查：㈠按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文，惟違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。㈡依系爭房屋、土地不動產買賣契約第9條約定：若甲方（即被上訴人）違反本契約任何條款不履行義務時，視為甲方違約，甲方同意乙方（即上訴人）沒收已收全部款項，除將已過戶之產權無條件返還乙方名下，並應賠償乙方一切損失等語（見原法院卷1第10、15頁背面）。則依上開約定，被上訴人於違約時，上訴人除得沒收被上訴人已繳納之款項，尚得請求被上訴人賠償損失，故系爭不動產買賣契約書第9條有關違約金之約定，其性質為懲罰性違約金，而非損害賠償總額之預定，上訴人主張系爭契約第9條有關違約金之約定性質為懲罰性違約金，尚非無據。㈢系爭不動產買賣契約經上訴人合法解除，已如前述，則上訴人依系爭不動產買賣契約第9條約定，主張沒收被上訴人已繳納之價款，固非無由。惟系爭房屋價款為151萬元、土地價款為602萬元，被上訴人於簽約時分別繳交上訴人房屋價款47萬元及土地價款182萬元，另被上訴人應於93年3月15日給付房屋價金第三期款17萬元、土地買賣價金66萬元及備齊文件交付上訴人辦理產權過戶及銀行貸款，上訴人違約而未繳納價金及備妥證件，而銀行貸款核准時可撥付房屋價款87萬元、土地價款354萬元，有系爭買賣契約第2、3條買賣價款及價款給付方法在卷為憑（見原法院卷1第8頁背面、第13頁背面），足見被上訴人已繳納之價款約占全部買賣價金百分之三十【（47+182）/151+602）X100%=30.41%】。另上訴人於93年4月6日解除系爭不動產買賣契約後，於次日即93年4月7日即將系爭不動產出賣訴外人張淑娟，其中房屋部分出售價格為147萬元，土地部分出售價格為587萬元，此有兩造均不爭執之該不動產買賣契約書在卷為憑（見原法院卷2第 20至31頁），上開出售金額與上訴人原出售予被上訴人之金額，其中房屋部分價差為4萬元（151萬元-147萬元=4萬元），土地部分價差為15萬元（602萬元-587萬元=15萬元）。雖上訴人抗辯財政部賦稅署公布之89年度、93年度同業利潤標準，不動產買賣業費用率百分之十，不動產投資興建業之淨利率為百分之十七（見原法院卷2第6頁、本院卷第33頁），是上訴人受有銷售費用及預期利潤約為總價百分之二十之損失依據云云，然上訴人於解除系爭買賣契約後，已實際出售系爭不動產予張淑娟，如前所述，則其就系爭不動產已有銷售所得，獲有銷售利潤，自不得逕依上開利潤表謂其受有銷售利益損失。惟被上訴人如未違約，本應於93年3月15日給付房屋價金第三期款17萬元、土地買賣價金66萬元並於銀行貸款核准時撥付房屋價款87萬元、土地價款354萬元，已如前述，則上訴人因被上訴人未依約交付價金，至系爭不動產再行出售日（93年4月7日），約一個月無法運用被上訴人違約未付之價金，茲審酌上訴人受有上述將近一個月時間，未能運用價金收入資金之損害；及上訴人於93年4月6日發函解除系爭房屋、土地買賣契約，翌日即將系爭房屋、土地再行出售予張淑娟，受有房屋部分差價4萬元、土地部分價差15 萬元之損失；暨因被上訴人違約必須再行出售所應支付之必要行銷費用，雖上訴人未舉證數額，惟既為必要費用，亦應參酌民事訴訟法第222條第2項規定意旨加以斟酌，與被上訴人已繳納約三成價款，於簽訂契約未及一週即違約等一切情狀，認被上訴人主張系爭不動產買賣契約約定之違約金過高，對其顯失公平，並非無據，爰審酌上述各情，本院認兩造間系爭買賣契約解除，被上訴人違約應給付之違約金，房屋部分應以8萬元，土地部分以31萬元為允當，上訴人得自被上訴人已繳價款中沒收者，以上開金額為限。則被上訴人已繳房屋價金47萬元及土地價金182萬元，上訴人沒收超過前揭准許範圍，即居大建設沒收房屋價款部分39萬元（47-8= 39萬元）、乙○○沒收土地價款部分151萬元（182-31=151 萬元），均非有據，應返還予被上訴人。五、綜上所述，系爭不動產買賣契約經上訴人合法解除，被上訴人本於契約解除回復原狀之法律關係，請求上訴人居大公司給付39萬元及上訴人乙○○給付151萬元，並均自受領時即 93年3月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就被上訴人備位聲明超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。六、兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響前述審認結論，無一一詳予論駁之必要，附予敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　10　　月　　18　　日民事第十四庭審判長法　官劉靜嫻法　官陳駿璧法　官李錦美正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　94　　年　　10　　月　　18　　日書記官明祖全附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院94年度上字第487號

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