94年度上易字第221號｜民事：給付租金等｜裁判日期：95 年 05 月 09 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 94年度上易字第221號上　訴　人　戊○○ 訴訟代理人　張靜怡律師複　代理人　姜妙青律師劉哲嘉律師謝秉錡律師丁○○ 被上訴人　　藻雅室內設計有限公司法定代理人　乙○ 訴訟代理人　黃秀禎律師複　代理人　楊宗翰律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國93年12月21日臺灣臺北地方法院93年度訴字第2677號第一審判決提起上訴，本院於95年4月25日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第一項更正為：「被告應自坐落於台北市○○○路○段八十四號十四樓之一如附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積共二十五、五七平方公尺）遷出返還原告。」。原判決主文第三項更正為：「被告應自民國九十三年六月一日起至附圖所示Ａ、Ｂ部分遷讓之日止，按月給付原告新台幣壹萬元。」。原判決主文第四項更正為：「被告應將如附圖Ｂ部分所示鋁門拆除。」。事實及理由一、本件被上訴人起訴主張：伊透過上訴人介紹向訴外人己○○承租坐落台北市○○○路○段84號14樓之1房屋，嗣上訴人以其需要一間房屋作書房兼休息為由，向伊分租前開房屋內如附圖Ａ所示之房間（下稱系爭房間），雙方約定租金為每月新台幣（以下同）10,000元，未簽訂書面租賃契約，詎上訴人自民國（下同）92年11月起未再繳納租金，經伊催討均不置理，伊乃以欠租為由於93年5月26日發函通知終止租賃契約，並給予上訴人相當之搬遷時間，惟上訴人竟於同年6 月6日擅自委請鋁門窗業者在房屋走道上加裝如附圖Ｂ所示之鋁門，佔用非承租如附圖所示Ｂ部分之空間等情，爰依民法第455條、第439條、第184條、第962條規定，求為命上訴人騰空遷讓如附圖所示Ａ、Ｂ部分返還予伊，並給付伊70,000元及遲延利息，及自93年6月1日起至前開遷讓日止按月給付10,000元租金，暨命上訴人拆除所加裝鋁門之判決。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。被上訴人並於本院聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊於91年5月分租系爭房間及如附圖所示Ｂ部分之陽台，約定租賃期間5年，每月租金10,000元，伊占有使用系爭房間後，即發現房間隔音效果不佳、隔間存在空隙致蚊蟲進出容易，使伊身體健康頗受威脅，多次通知被上訴人修繕，均未獲置理，且被上訴人亦未交付伊所繳納租金之發票，伊拒付租金以行使同時履行抗辯權；又伊於承租時已支付定金164,000元，若該款非定金，被上訴人亦屬無法律上原因受有利益，伊主張被上訴人應返還該不當得利，並以該款抵銷所欠租金；況且被上訴人對伊遲延之租金未為催告，被上訴人逕為租約之終止係不合法；另伊已將92年11月1 日起至93年6月11日止之租金辦理提存清償等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。三、被上訴人主張兩造於91年5月間就附圖所示Ａ部分之系爭房間訂立分租契約，由被上訴人將向訴外人己○○承租房屋內之該房間分租予上訴人使用，約定每月租金10,000元，上訴人自92年11月起至93年5月止共積欠租金7個月，被上訴人並於92年5月26日發函終止雙方租賃契約之事實，業據被上訴人提出房屋平面圖1份、照片1張、被上訴人與訴外人己○○訂立之房屋租賃契約書1份影本、被上訴人收取租金存摺影本、存證信函1件等件為證（見原審卷8、11、12-16、17-22、24頁），又兩造間承租之系爭房間為附圖所示Ａ部分之範圍，且上訴人於附圖Ｂ所示鋁門位置加裝鋁門等情，經本院會同台北市大安地政事務所實地勘測屬實，亦有本院勘驗程序筆錄及該所所繪製之土地複丈成果圖可憑（見本院卷66、71 頁），復為上訴人所不爭，自堪信為真實。四、被上訴人再主張上訴人積欠租金伊並據以終止該分租契約等情，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點厥為：㈠上訴人就租金部分為同時履行之抗辯，有無理由？㈡上訴人以被上訴人已收取之164,000元主張抵銷所欠租金，有無理由？㈢被上訴人終止租約是否業已合法催告？㈣上訴人就租金所為提存，是否生清償效力？爰分項審究如下：㈠上訴人就租金部分為同時履行之抗辯，有無理由部分：１本件上訴人抗辯伊租用系爭房間後即發現房間隔音效果不佳、隔間存在空隙致蚊蟲進出容易，使伊身體健康頗受威脅，經通知被上訴人修繕未獲置理，且被上訴人亦未開立租金之發票等語，被上訴人則主張上訴人承租系爭房間時係為供偶爾休息暨書房使用，惟事後竟有其女性友人長期陪同居住，甚至於陽台烹飪，伊對此並不負任何修繕義務等語。２按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第423條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人固得行使其同時履行抗辯權（最高法院69年度台上字第 1798 號判決意旨參照），惟仍應以出租人所交付之租賃物不合於雙方所約定使用者為限，承租人始得拒付租金並行使同時履行抗辯權。３查上訴人自承伊承租系爭房間係作為伊商務往來之餘的休息處所，伊因經商關係，國內、外往返不定，每次停留時間不長等語（見原審卷52頁），又證人即經上訴人同意居住系爭房間之丙○○到庭證稱：上訴人因為住在山上，應酬較晚會至系爭房間居住，上訴人一年出國約3、4個月，伊知道被上訴人為設計公司，大概知道設計公司的工作時間在晚上，上訴人每個月居住系爭房間約1、2次，但實際仍以客戶往來之狀況定之等語（見本院卷126-127、1 28頁），是上訴人承租系爭房間時確實僅供應酬不便返家時臨時居住，且亦明知被上訴人以系爭房間所在房屋作為夜間工作之用，是縱被上訴人因夜間工作發出聲響致影響居住系爭房屋內之人，以上訴人承租系爭房間僅作短暫停留及事前知悉承租系爭房間周遭環境觀之，實難認有違反兩造所約定合於使用收益租賃物之情形。次查，證人丙○○復證稱：伊係於91年10月份至93年6月間居住系爭房間，伊並於92年5、6月間向乙○的弟弟反應系爭房屋蚊子過多的問題等語（見本院卷125、126頁），惟兩造自91年5月1日即訂立系爭房間之租約，上訴人並自91 年6月1日起支付租金（見原審卷58頁被上訴人所自承之支付票據明細），縱依兩造所不爭執上訴人委由被上訴人裝璜系爭房間並於91年6月15日支付該裝璜費用100,000元後始遷入居住（見原審卷41頁反面、58頁、本院卷108頁），則迄證人丙○○向上訴人反應蚊蟲乙事時已經過近1年，則上訴人所主張之蚊蟲孳生是否係被上訴人所提供之系爭房間隔間存在空隙所致，已非無疑；次以，證人丙○○證稱其1週居住系爭房間約2、3次，沒有特定時間去住，其有帶外食回去加熱等語（見本院卷128、127頁），復參酌與系爭房間以布隔（見本院卷109頁）並經被上訴人封閉使用如附圖所示Ｂ部分之陽台上放有砧板、調味料、煮菜工具、食物、冰箱、櫥櫃、陽台壁上有貼隔離油漬的鋁紙等情，亦經本院到場勘驗無訛，有勘驗程序筆錄可憑（見本院卷67頁），是上訴人於系爭房屋內作烹調食物之用，以食物易引來蚊蟲之常情觀之，則系爭房屋有上訴人所主張之蚊蟲孳生現象，尚非與其使用系爭房間之方式無關；再以，上訴人自陳系爭房間內每晚平均蚊蟲量20隻以上，伊發現天花板沒有密封，是開放式，伊向被上訴人反應，待伊拒繳租金後，被上訴人才派人來處理，修繕後未見改善，又發現浴室有相同情形，再向被上訴人反應，兩項修繕都執行，但效果不彰等語（見本院卷109-110頁），是被上訴人業已依上訴人所稱蚊蟲產生之原因，就系爭房屋進行改善仍未見效果，益徵系爭房屋內孳生之蚊蟲尚與被上訴人所提供之系爭房間無關。末以，被上訴人縱有上訴人所稱未依其所支付租金等費用開立統一發票交付之情況，亦屬被上訴人是否漏開發票逃漏稅捐之問題，要與被上訴人是否提供合於使用收益之租賃物無關。綜上，上訴人既未能舉證證明被上訴人所提供之系爭房間未合於兩造約定使用收益之狀況，其以拒付租金主張同時履行抗辯，自不足採。㈡上訴人以被上訴人已收取之164,000元主張抵銷所欠租金，有無理由部分：１上訴人抗辯其為被上訴人代墊押租金48,000元、系爭房間之裝璜費100,000元及冷氣機費16,000元，被上訴人並允諾終止租約時返還該裝璜費及冷氣機費用等語，則為被上訴人所否認，並以前開48,000元係上訴人允諾補貼伊裝璜期之損失，冷氣機上訴人可自行取回，且未同意兩造終止租約時返還裝璜費用等語。２經查，證人己○○到庭稱：坐落台北市○○○路○段84號14樓之1房屋為伊所有，原透過陸先生出租予吳福濱，因吳某中途解約，伊要求吳某依約賠償1個月的租金，但沒賠償就解約，後來陸先生隔段時間又稱上訴人要來租，伊即要求賠償前開1個月的租金損失，後來簽約時才知係被上訴人要租，乙○不知道伊要求賠償的事且要求1個月的裝璜期，乙○ 說她出48000元不公平，伊與被上訴人簽約時，上訴人、伊、乙○都在場，上訴人有答應要支付48000元等語（見本院卷212頁），並有己○○先後與吳福濱、被上訴人簽訂之房屋租賃契約書可憑（見本院卷176-180頁、13-16頁），是依前開房屋之出租經過、上訴人介紹被上訴人承租之情況，及證人己○○證稱上訴人允諾支付，暨上訴人所簽發面額48,000元支票於91年5月1日承租日即兌現（見原審卷58頁）等以觀，應認被上訴人主張該48,000元係上訴人允諾補貼之裝璜期之損失為可採。上訴人主張該48,000元為押租金代墊款，尚不足採。次查，前開100,000元及16,000元分別為系爭房間於承租之初的裝璜費及安裝於該房間之冷氣機費用，且系爭房間每月租金為10,000元等情，為兩造所不爭，以被上訴人每月所收租金10,000元計，其就系爭房間之出租即負擔近1 年租金之費用，顯與一般出租常情不符。雖上訴人以被上訴人仍可將系爭房間出租他人，故伊要求解約時被上訴人返還該費用等語（見本院卷214頁），惟房間裝璜狀況涉及個人主觀之好惡，系爭房間之裝璜概非接手之承租人即得接受，故裝璜之存在對被上訴人之續租非屬益事，衡情被上訴人自無承受系爭房間內之裝璜而返還裝璜費用予上訴人之可能，況且被上訴人否認之，上訴人就被上訴人同意返還之有利事實復未能舉證證明，自不足採。末以，冷氣機費用16,000元，被上訴人同意上訴人退租時取回該冷氣機等情（見本院卷109頁），上訴人亦無從據以請求該費用。３綜上，上訴人所交付之164,000元，其中48,000元為上訴人同意補貼被上訴人之裝璜期之損失，至其餘100,000元之裝璜費、16,000元之冷氣機，上訴人未能舉證被上訴人有負擔或同意返還之義務，是上訴人持以主張抵銷未付租金，自屬無據。㈢被上訴人終止租約是否業已合法催告部分：１按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。又出租人之催告未定有期限，惟出租人有催告之事實，而催告後已逾相當期限仍未據承租人支付租金者，出租人亦得據以終止租約（最高法院70年度台上字第2011、73年台抗字413號判例意旨參照）。２查證人即被上訴人公司股東甲○○到庭證稱：伊與乙○係被上訴人公司之合夥人，乙○因上訴人未繳租金，要伊打電話催繳，上訴人自92年11、12月開始未繳租金，是上訴人1、2個月未繳即開始催繳，催繳次數不記得，伊在發函（即原審卷24頁存證信函）終止租約前即以電話或貼字條方式催繳租金，伊在電話中催繳沒有限期繳納，伊在上訴人未繳租金5 、6個月時曾告知可否將系爭房間轉讓予伊朋友，遭上訴人回稱伊非租約當事人無權利趕他走等語（見本院卷106-107 頁），是被上訴人於上訴人欠繳租金1、2月起即授權其股東甲○○陸續向上訴人催繳，雖甲○○未於催告時定繳納租金之期限，惟迄被上訴人於93年5月26日終止租約止，仍未見上訴人繳納之，即於被上訴人催告後已逾相當之期限仍未繳納租金，揆諸前開說明，被上訴人亦得據其未定期限之催告依民法第440條第1項之規定終止租約，又被上訴人所為終止租約之存證信函，亦於93年5月26日送達於上訴人，為上訴人所不爭（見原審卷24頁、本院卷52頁），是被上訴人所為終止租約之意思表示，已合法發生效力。上訴人以被上訴人未經催告即逕行終止租約，不生合法終止租約之效力，尚屬無據。３上訴人再以證人甲○○未經合法授權，抗辯甲○○所為不生合法催告之效力云云。惟查，甲○○證稱係被上訴人之法定代理人要伊向上訴人催繳租金等語，已如前述，再參證人丙○○證稱：系爭房間有關蚊子的事，係向乙○的弟弟及甲○○反應等語（見本院卷127頁），是甲○○若未經被上訴人授權處理系爭房間租賃事務，則經上訴人同意使用系爭房間之丙○○亦不至向甲○○反應該房間之狀況。是上訴人此部分之抗辯，尚不足採。㈣上訴人就租金所為提存，是否生清償效力部分：按以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情形始得為之。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之效力（最高法院75年度台上字第1905號判決要旨參照）。查上訴人以其向被上訴人承租系爭房間，因被上訴人受領遲延，為清償自92年11月起至93年6月11日止之租金而提存73,330元等情，有台灣台北地方法院93年度存字第4169號提存書可憑（見本院卷86頁），惟依提存書所載上訴人係於93年11月10日始聲請提存，顯在被上訴人合法終止租約甚而提起本件訴訟之後，且上訴人自陳其係因被上訴人未提供租賃適狀之系爭房間，以行使同時履行抗辯權而拒付租金等情，如前所述，上訴人未依債之本旨提出給付，被上訴人亦無受領遲延之情形至明，揆諸前開說明，上訴人所為之提存自不生清償之效力。上訴人以其積欠租金業已提存生並清償效力，自不足採。五、綜上所述，被上訴人主張上訴人積欠租金，並經合法終止租約，為可採。上訴人抗辯系爭房間不符租賃適狀、以上訴人積欠之164,000元主張抵銷，及被上訴人未經定期催告終止租約不合法，暨租金已提存清償，為不可採。從而，被上訴人本於民法第455條、第439條、第184條、第962條規定，求為命㈠被上訴人應自坐落於台北市○○○路○段84號14樓之1 如附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積共25.57平方公尺）遷出返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人70,000元，及遲延利息；㈢上訴人應自93年6月1日起至附圖所示Ａ、Ｂ部分遷讓之日止按月給付被上訴人10,000元；㈣上訴人應將如附圖Ｂ部分所示鋁門拆除之判決，為有理由，應予准許。是則原審判為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另被上訴人請求遷讓如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭房間及拆除加裝鋁門部分，業經本院會同地政事務所繪測複丈成果圖在卷，如前所述，並由被上訴人於本院據以更正起訴聲明（見本院卷167 頁），爰將原判決主文相關部分更正如主文第3、4、5項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核對本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　5 月　　9　　日民事第十五庭審判長法　官黃騰耀法　官黃國永法　官李媛媛正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　95　　年　　5 　　月　　11　　日書記官秦仲芳

臺灣高等法院94年度上易字第221號

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