94年度上易字第514號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：95 年 11 月 07 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 94年度上易字第514號上　訴　人　聯柏實業有限公司兼法定代理人　　　　　己○○ 共　　　同訴訟代理人　游文華律師複　代理人　丙○○ 上　訴　人　戊○○　　原住DESA GERONGAN RT.03 RW.03 KR 被上訴人　　乙○○ 訴訟代理人　甲○○○ 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國94年4 月20日臺灣士林地方法院92年訴字第21號第一審判決提起上訴，本院於95年10月24日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人己○○、戊○○各負擔十分之四，上訴人己○○、戊○○、聯柏實業有限公司連帶負擔十分之二。事實及理由一、上訴人戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列事由，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件被上訴人主張：被上訴人於民國91年9月30日經由法院拍賣程序標得台北縣汐止市○○段社后下小段第4-2地號土地，並於同年10月3日辦理所有權移轉登記完畢，另同小段第3地號土地本即被上訴人所有（連同4-2號土地，以下簡稱系爭土地）。詎上訴人己○○於系爭4-2地號搭蓋鐵皮屋如附圖乙部分所示，面積540平方公尺 (以下簡稱鐵皮屋乙)，並供上訴人戊○○及聯柏實業有限公司（以下簡稱聯柏公司）使用，而戊○○於系爭4-2地號上搭蓋鐵皮屋如附圖丙、系爭3號土地上搭建甲部分 (以下簡稱附圖甲部分，均係指系爭3號土地部分），面積各496、5平方公尺 (以下簡稱鐵皮屋甲、丙部分)，並供上訴人己○○及聯柏公司使用，且聯柏公司並占用原判決附圖二所示A2、A3、A4、A5部分土地，用以堆積廢鐵、廢車、貨櫃等物。上訴人占用被上訴人所有系爭土地均無正當權源，被上訴人自得依民法第767條請求上訴人己○○拆除如附圖所示乙部分鐵皮屋，上訴人戊○○拆除如附圖所示甲、丙部分鐵皮屋，上訴人並應自前開甲、乙、丙鐵皮屋工廠遷出。上訴人聯柏公司應將原判決附圖二所示A2、A3、A4、A5部分土地所堆積之廢鐵、廢車、貨櫃等物清除搬遷後，返還土地予被上訴人。又上訴人無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，自應依民法第184條第1項前段、第185條、第179條規定支付相當租金之不當得利及損害賠償，因上訴人主張其與系爭 4-2 地號土地之前所有權人丁○○訂有租賃契約，其租約所約定之租金為每年新台幣（下同）200,000元，租用面積為 250坪即826.4475平方公尺，據此計算每月每平方公尺之租金約20.166636元（200,000/12/826.4475=20.166636），則上訴人每月應連帶給付被上訴人之相當租金損害賠償為20, 993元（20.166636x1,041平方公尺=20,993.468，元以下四捨五入，下同）。原審判決上訴人己○○應將系爭4-2地號如附圖乙部分，面積540平方公尺土地之地上物拆除，返還土地予被上訴人。上訴人戊○○應將系爭4-2地號如附圖所示丙部分面積496平方公尺，及系爭3地號如附圖所示甲部分面積5平方公尺之土地地上建物拆除，返還土地予被上訴人。上訴人應自系爭土地如上開附圖所示甲、乙、丙部分，面積共計1,041平方公尺土地之鐵皮屋工廠遷出。上訴人應自 91年10月3日起至返還第一項、第二項所示土地之日止，按月連帶給付被上訴人1,332元。並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，並就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。三、上訴人己○○、聯柏公司則以：鐵皮屋甲、乙、丙部分於78年時即已存在，上訴人己○○並未出資建造鐵皮屋乙，應係原出租人即訴外人丁○○或前手承租人所蓋。上訴人己○○固於原審陳述鐵皮屋工廠中「小棟」即鐵皮屋乙部分，為上訴人己○○所建，鐵皮屋甲、丙部分係戊○○所蓋。惟上訴人己○○係基於上訴人聯柏公司法定代理人之身分所為，故該部分之實際出資人及起造人均為上訴人聯柏公司，且亦係供聯柏公司使用，上訴人己○○並未居住於系爭鐵皮屋工廠內。又上訴人戊○○係因81年間工廠外移印尼經營後，始接手遷入作為機械工廠使用，故上訴人己○○陳稱鐵皮屋甲、丙係戊○○所蓋，乃是當然爾之認作。又丁○○自82年起至88 年間積欠上訴人己○○借款12,150,000元，雙方於88年 10月起成立以債務折抵作為租金之不定期租賃之合意，上訴人己○○於系爭土地有不定期租賃權，故被上訴人訴請上訴人己○○自系爭鐵皮屋工廠遷出，並應連帶給付相當租金損害賠償，即非有據；另鐵皮屋甲、乙、丙地處偏僻，無工商活動，亦無公園學校等文教設施，基地之利用價值偏低，故以法定申報地價年息百分之八，仍屬偏高，應以國有財產局公地放租以年息百分之三計算為宜等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。四、上訴人戊○○未於言詞辯論期日到場，惟據其於原審及本院提出書狀所為之聲明及陳述如后：上訴人戊○○並未於系爭4-2地號、3地號土地上搭建鐵皮屋工廠，該鐵皮屋工廠於上訴人戊○○78年作為木雕工廠使用前即已存在，應係當時土地地主丁○○所搭建，或其他人於丁○○同意下所建；上訴人戊○○於81年間將木雕工廠移至印尼共和國，系爭鐵皮屋遂由上訴人己○○接手經營機械工廠，故上訴人己○○於言詞辯論期日陳稱鐵皮屋工廠中「高的」部分為上訴人戊○○所建云云，實乃誤會；另上訴人戊○○自81年後即甚少回臺灣，無從現實使用系爭鐵皮屋工廠，上訴人己○○所稱「上訴人戊○○個人有使用」云云，亦係想當然爾的誤會，且被上訴人所請求之相當租金損害賠償亦過高等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。五、被上訴人主張其於91年9月30日依法院拍賣程序取得系爭4-2土地所有權，並於91年10月3日辨理所有權移轉登記完畢；另系爭3地號土地自87年12月24日起即為被上訴人所有。如附圖所示甲、乙、丙土地上建有鐵皮屋廠房，於被上訴人取得系爭4-2地號土地所有權時聯柏公司即已使用，作為機械工廠，有土地登記簿謄本、照片附卷可稽（原審卷㈠第18頁、第19頁、第125頁），且經原審於92年3月11日、93年3月4日會同台北縣汐止地政事務所（以下簡稱汐止地政事務所）測量人員至現場履勘，並囑託汐止地政事務所測量，製有勘驗筆錄，及汐止地政事務所92年4月3日北縣汐地測字第 092001 1777號函、93年4月12日北縣汐地測字第0930005023號函附如附圖所示之複丈成果圖在卷可憑（見原審卷㈠第第88頁至第94頁、第100頁至第101頁、原審卷㈡第51頁至第53頁、第67頁至第68頁），並經本院調閱原法院87年度執字第1074號執行卷查核屬實，復為上訴人己○○、聯柏公司所不爭執 ( 見本院卷第㈠第111頁），堪信為真。上訴人己○○、聯柏公司抗辯鐵皮屋甲、乙、丙所占用系爭土地未及複丈成果圖所載之面積，並請求再予測量云云，惟該複丈成果圖係原審於93年3月4日現場履勘時指示汐止地政事務所依上訴人己○○於92年8月1日言詞辯論筆錄之陳述為測量，且該測量係地政機關本於其專業職權測量所得，有該勘驗筆錄在卷可證（見原審㈡第52頁），故上訴人指陳複丈成果圖不正確，並請求再為測量，核無必要，附此敘明。六、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被上訴人主張其所有系爭土地上鐵皮屋乙為上訴人己○○所搭建，鐵皮屋甲、丙為上訴人戊○○所搭建，上訴人並占用鐵皮屋甲、乙、丙部分，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應審酌者厥為㈠鐵皮屋乙是為否為上訴人己○○所搭建？鐵皮屋甲、丙是否為上訴人戊○○所搭建？㈡上訴人戊○○、己○○是否占有使用鐵皮屋甲、乙、丙之土地？㈢上訴人占用系爭土地是否有正當權源? ㈣上訴人須支付相當租金之損害賠償金之數額為何？茲分述如下：㈠鐵皮屋乙是為否為上訴人己○○所搭建？鐵皮屋甲、丙是否為上訴人戊○○所搭建？ ⒈上訴人己○○於原審92年8月1日言詞辯論期日自陳：「一棟是我蓋的，一棟是我哥哥（按係指上訴人戊○○）蓋的，我們後來就申請聯柏公司，就由公司在經營，…房子是聯柏公司在使用，我跟我哥哥個人拿錢出來的…原證二A1照片高的（按係指鐵皮屋甲、丙部分）是我哥哥戊○○蓋的，小棟（按係指鐵皮屋乙部分）是我蓋的…本院（按係指原審卷㈠）第19頁大棟部分，是我哥哥蓋的，小棟是我蓋的我有處分權…77年與地主簽約後蓋的，我是簽約一年後蓋的。」等語（見原審卷㈠第219頁、第220頁、第221頁），核上訴人己○ ○所陳大棟及小棟，既係依原審卷第19頁上方A1之照片所示二棟鐵皮屋，其中較高之鐵皮屋係屬大棟，較低之鐵皮屋係屬小棟，上訴人己○○已陳述甚明，且就該大棟是上訴人戊○○「個人」出資搭建、小棟係是上訴人己○○「個人」出資搭建並有處分權，上訴人己○○亦已陳述詳實。參酌上訴人己○○於執行法院提出聯柏公司與丁○○80年1 月1日簽訂之土地租賃契約書 (按係指后述第三份租賃契約)第1條記載：「甲方 (按係指丁○○)土地所在地及使用範圍：汐止鎮○○段社后小段4、4-2地號 (廠房面積肆佰坪，如附圖，廠房由乙方 (按係指聯柏公司)自己搭建)」 (見本院調閱原法院87年度執字第1047號卷第284頁)，益證上訴人己○○前開陳證為實。上訴人嗣後指陳上訴人己○○前開陳述係基於公司法定代理人所為，故小棟非上訴人己○○所搭建，或該大、大棟廠房係丁○○或前手所搭建云云，不足為採。 ⒉上訴人己○○、戊○○雖否認己○○前開陳述之真正，辯稱系爭鐵皮屋廠房於其78年作為木雕工廠使用前即已存在，而己○○係81年後始接手使用，不知悉實際狀況而有誤會云云，惟查： ⑴當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項定有明文。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之。本件上訴人己○○於原審自陳鐵皮屋乙即小棟部分為其所搭建，已生自認之效力，揆諸前開說明，被上訴人就此，自無庸負舉證之責，且本院亦應受其拘束，而上訴人己○○嗣後否認鐵皮屋乙部分為其所搭建，既未陳明撤銷前開自認，且復未能證明其與事實不符，斷難徒憑上訴人嗣後空言否認其所為之自認不實，遽以推翻其前所為之自認，上訴人己○○否認鐵皮屋乙係其所搭建云云，自不足採。 ⑵又在共同訴訟，除必要共同訴訟外，各共同訴訟人與他共同訴訟人間之關係，仍不失為第三人；如各共同訴訟人與他造間之訴訟標的毫無關係，非不得互為證人（最高法院22年上字第399號判例意旨參照）。本件上訴人己○○陳稱系爭鐵皮屋甲、丙部分係上訴人戊○○所搭建，核上訴人己○○就被上訴人訴請上訴人戊○○拆屋還地訴訟部分，係屬毫無關係之第三人，故上訴人己○○所為之陳述，自得供證據之用，核上訴人己○○就鐵皮屋甲、丙部分，就出資人、建造人、建造時間及處分權人等細節陳述甚明，是就其所陳，堪可採信，上訴人己○○嗣後附合上訴人戊○○所陳否認鐵皮屋甲、丙為戊○○所搭蓋，不足為採。 ⑶上訴人雖另指陳上訴人己○○於原審陳稱鐵皮屋甲、乙、丙係77年、78年於租賃契約簽訂後所搭蓋，與所提租賃契約成立時期不符云云。惟查，鐵皮屋究係何時搭蓋，核與本件認定鐵皮屋乙係上訴人己○○搭蓋，鐵皮屋甲、丙係上訴人戊○○搭蓋無涉，況縱上訴人己○○所陳其搭蓋年限不符，亦不足影響上訴人己○○所陳鐵皮屋分別係其與戊○○搭蓋之事實，是斷難徒憑上訴人己○○所陳鐵皮屋搭蓋年限不符，遽謂上訴人己○○於原審92年8月1日所陳為虛。至上訴人戊○○乃聯柏公司股東，有聯柏公司董事、股東名簿在卷可參（見本院卷㈠第162頁），上訴人戊○○身為股東而將其所有之物品供柏聯公司使用，乃事理所常見，上訴人戊○○以其出資柏聯公司500,000元，核無可能搭建價值高達2,000, 000元之鐵皮屋甲、丙供聯柏公司，據以推翻鐵皮屋甲、丙為其所出資建造云云，亦無足取。 ⑷另被上訴人雖於本院陳稱：「戊○○去印尼十多年了，他根本沒有回來，大棟根本不是戊○○的，上訴人根本胡說八道」（見本院卷㈠第112頁），惟本件被上訴人原於91年12月 26 日起訴請求上訴人己○○及聯柏公司拆除A1之地上物，核A1 之地上物即鐵皮屋甲、乙、丙部分，有起訴狀及A1照片附卷可稽（見原審卷第6頁、第19頁），嗣因上訴人己○ ○於原審92年8月1日陳稱鐵皮屋甲、丙（即大棟）係上訴人戊○○所搭建，被上訴人始於93年5月11日追加上訴人戊○ ○為被告，並變更聲明請求上訴人戊○○拆除鐵皮屋甲、丙部分，有該民事追加被告及更正訴之聲明準備書狀㈤在卷可憑（見原審卷㈡第81頁至第84頁），故上訴人己○○及聯柏公司之複代理人於本院再重申：「大棟是戊○○蓋的」（見本院卷㈠第111頁），被上訴人始為上開情緒性陳述，惟被上訴人就上開陳述，既未變更其聲明，而仍請求上訴人戊○○拆除鐵皮屋甲、丙部分，故不能以被上訴人前開陳述遽認鐵皮屋甲、丙，非上訴人戊○○所搭建。㈡上訴人戊○○、己○○是否占有使用鐵皮屋甲、乙、丙之土地？上訴人己○○於原審92年8月1日言詞辯論期日陳稱：「（問：戊○○還有沒有使用系爭鐵皮屋廠房？）有時候會進口材料使用」、「（問：廠房是不是只有聯柏公司在使用？）聯柏公司在使用，我個人與戊○○個人也有在使用」等語（見原審卷㈠第222頁）。是上訴人己○○既於原審詢及系爭鐵皮屋廠房是否僅由上訴人聯柏公司使用中時，明白而肯定的回覆「上訴人戊○○及傳國樑個人亦有使用」，且就戊○○之使用方式加以說明，自堪認定上訴人戊○○、己○○個人確實使用系爭鐵皮屋廠房；況系爭鐵皮屋廠房為上訴人戊○○、己○○二人出資建造，既如前述，渠二人之建物自因占用被上訴人之土地，而受有使用被上訴人所有之系爭4-2地號、3地號土地之利益，上訴人戊○○、己○○以其「個人」並未居住於系爭鐵皮屋內或就系爭鐵皮屋作廠務以外之私人利用云云，主張渠等無庸支付相當租金之損害賠償，非可採信。㈢上訴人占用系爭土地是否有正當權源? ⒈上訴人主張其就系爭4-2地號有不定期租賃關係，有合法占用系爭4-2地號之權源云云。惟上訴人己○○於原審抗辯稱其就系爭4-2地號訂立之租賃關係有二件，其一為由上訴人聯柏公司與丁○○訂立（以下簡稱第一份租賃契約），期間自81年2月1日起至90年2月28日，此即原法院執行處拍賣公告記載租期於90年2月28日屆至之租賃契約。其二為由上訴人己○○與丁○○訂立之租賃契約（以下簡稱第二份租賃契約），期間自81年12月1日84年12月1日計三年，租金每年 150, 000元，於租約到期後即未再訂約，而繼續維持租賃關係，已轉成不定期租賃契約，且丁○○自82年至88年間陸續向上訴人己○○借款計12,150,000元，因無力償還，乃自88年10 月起抵扣租金，故依修正前民法第425條規定，其不定期租賃契約對被上訴人應繼續存在，其占有使用系爭土地有合法權源云云，並提出租賃契約二紙、原法院88年字第22344號支付命令、合議書、本票附卷可考（見原審卷㈠第144頁至第147頁、第149頁、第186頁至第195頁)。惟查：上訴人己○○所提第二份租賃契約書之真正，為被上訴人所否認（見原審卷㈠第219頁），上訴人既未能證明該租賃契約之真正，則上訴人主張上訴人己○○在系爭4-2地號土地有不定期租賃已非無疑，且經本院調閱原法院87年度執字第10 74 號拍賣系爭4-2地號土地執行卷，執行法官於87年7月10日訊問丁○○系爭4-2地號有停車場及廠房是何人搭蓋的？丁○ ○陳稱：「停車場是我將土地租給聯柏公司用的，租金一年150,000元（按應係200,000元），廠房亦是我將土地租給聯柏公司蓋的，租金一年300,000元」（見執行卷第125頁），執行法官復於88年8月27日訊問丁○○系爭4-2地號土地上之廠房及停車場租給何人？何時起租？丁○○陳稱：「我租給聯柏公司、陳清池、李朝宗，…我已附上租約，起租時間如上載」（見執行卷第168頁），並有丁○○於87年7月13 日提出其與上訴人聯柏公司訂立租賃契二件、與訴外人陳清池、李朝宗訂立租賃契約各一件附卷可憑（見執行卷第129 頁至第144頁），是丁○○就系爭4-2地號僅出租予上訴人聯柏公司，丁○○並未出租予上訴人己○○，參酌上訴人己○○於該執行程序中，亦曾代表上訴人聯柏公司89年7月25日提出聯柏公司與丁○○訂立之土地租賃契約書二件，並主張有優先購買系爭4-2號土地（見執行卷第281頁至第289頁），核上訴人己○○代表聯柏公司提出之土地租賃契約二件，即與丁○○前提出之二份租賃契約相同，即上訴人己○○自己亦僅是認與丁○○訂立之租賃契約，僅該二件契約而已，是丁○○僅出租系爭4-2地號與上訴人聯柏公司，並未出租予上訴人己○○至明。又核閱丁○○及上訴人己○○於執行程序中提出之二件土地租賃契約，依第一件契約之記載，係聯柏公司向丁○○租用系爭4- 2地號土地佔地250坪做為成品鐵件放置及停車場之用，租期自81年2月1日起至90年8月28 日止，此即為前開第一份契約。另一份契約（以下簡稱第三份契約）係聯柏公司向丁○○租用系爭4-2地號及4地號土地廠房面積400坪，廠房由聯柏公司自己搭建，租期自80年1 月1日起至89年12月31日止，是依該二件租賃契約所示，聯柏公司向丁○○承租之土地已包括放置成品、停車場及廠房之用，且依第三份契約上訴人聯柏公司既已自80年1月1日起至89年12月31日向丁○○租用系爭4-2地號土地400坪供廠房使用，上訴人己○○核無可能與丁○○另於該租賃期間內之81年至84年間訂立第二份租賃契約供廠房之用，是上訴人提出第二份租賃契約顯非真正。加之上訴人己○○於該執行程序中，就執行法院於90年3月1日特別減價拍賣公告附記五記載拍定後點交（第三人陳清池、李朝宗、聯柏公司原分別基於租賃占有其中600坪、450坪、250坪，於查封後日期分別於89年12月31日、89年12月31日、90年2月28日屆至，拍定後應予點交）之執行程序聲明異議，亦僅就上訴人聯柏公司與丁○○所訂租賃契約於90年2月28日終止後繼續使用，而成立不定期租賃聲明異議，該聲明異議已經原法院駁回在案，有該聲明異議狀及裁定在卷可證（見該執行卷第415頁至第421頁），倘上訴人己○○個人就系爭4-2地號確有與丁○○間有訂立第二份土地租賃契約，並自84年12月間起有成立不定期租賃關係，上訴人己○○理應於該程序中提出該租賃契約以保障其權益，詎上訴人己○○於該執行程序中均未提出該租賃契約，而嗣於本件訴訟中始行提出，其主張就系爭土地有成立不定期租賃關係，殊難置信。至上訴人己○○提出第二份租賃契約既不能證明為真，則上訴人主張因該租賃契約嗣後已轉成不定期租賃，應由被上訴人承受云云，即無可取。另上訴人己○○、聯柏公司就第二份租約主張係上訴人己○○個人與丁○○所訂，已於原審答辯二狀陳述甚明（見原審卷㈠第181頁至第182頁），嗣經原審判決認定其於前開執行程序中所主張之承租人始終為上訴人聯柏公司，而不採憑上訴人己○○及聯柏公司之主張後，上訴人己○○及聯柏公司嗣於本院改稱第二份契約及合議書之立約人記載為「聯柏公司己○○」，則契約當事人究為上訴人己○○或聯柏公司即非無疑，原審認定為己○○，即有可議之處云云。惟姑不論上訴人己○○已不能證明第二份租賃契約為真，且上訴人己○○於原審主張第二份契約之立約人為上訴人己○○，已如前述，參酌上訴人己○○提出第二份租賃契約後載立約人乙方承租人簽名欄亦僅載為己○○，徵諸前開支付命令之債權人亦係上訴人己○○個人，則依其闡釋，上訴人己○○主張系爭4-2地號之承租人自係己○○個人無疑，上訴人己○○嗣後改稱其非己○○個人訂立云云，殊無足取。又上訴人提出之第二份租賃契約非真，且丁○○就系爭4-2地號土地係與聯柏公司訂立租約，已於前開執行事件陳明甚詳，則上訴人再聲請訊問證人丁○○部分，核無必要，附此敘明。 ⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5 日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定 (最高法院95台上字第521判決意旨參照）。本件縱如上訴人主張其與丁○○就系爭4-2地號土地有不定期租賃，惟被上訴人係於91年9月30日向原法院執行處承買系爭4-2地號土地，有土地登記簿謄本在卷足憑（見原審卷㈠第18頁），揆諸前開說明，被上訴人承買系爭4-2地號之不動產既於民法第425條第2項修正之後，則上訴人主張於該土地有不定期之租賃契約既未經公證，依修正民法第425條第2項規定，其無從對被上訴人繼續存在，上訴人主張其與丁○○所訂之不定期租賃，對被上訴人仍繼續存在云云，要有誤會。 ⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。又房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。查，本件上訴人主張其就系爭土地有成立不定期租賃關係，而有權占用系爭土地云云，已不足為採，且上訴人己○○建造鐵皮屋乙部分，上訴人戊○○建造鐵皮屋甲、丙部分，其各自對該鐵皮屋有處分、拆除之權利。則被上訴人依民法第767條，訴請上訴人己○○應將鐵皮屋乙，面積540平方公尺土地上之鐵皮屋工廠拆除，將土地返還被上訴人。上訴人戊○○應將鐵皮屋甲、丙部分，面積各496、5平方公尺拆除，將土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。又上訴人現既均占用系爭土地，而上訴人復未能舉證其占用系爭土地有何正當權源，則被上訴人依民法第767條規定訴請上訴人自鐵皮屋甲、乙、丙之土地計1,041平方公尺遷出，為有理由，亦應准許。㈣上訴人須支付相當租金之損害賠償金之數額為何？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條規定其明。 ⒉本件上訴人共同占有使用被上訴人所有如附圖所示甲、乙、丙之土地，既無正當權源，顯已不法侵害被上訴人之所有權，且原法院執行處就聯柏公司占用系爭土地，於拍賣公告已記載其無權占用中，有該拍賣公告附卷足憑（見原審卷㈠170頁），則上訴人占用系爭土地，顯有過失不法侵害被上訴人之所有權，自應連帶負賠償責任。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）；再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第 97 條第l項定有明文；而所謂土地價額係指法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條分別明定。而系爭土地89年7月之申報地價均為每平方公尺192元，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第18頁、第125頁參照），原審以系爭土地位於汐止市○○街9巷，附近有山坡地，距瓏山林社區及公車站步行約5分鐘，附近商業活動不多，但住家密集等情，綜合審酌土地之位置、工商業繁榮程度、上訴人利用基地之經濟價值及所受利益等因素，認前開土地租金以申報地價年息8%，則上訴人共同占用系爭土地1,041平方公尺（如附圖所示4-2地號乙部分面積540平方公尺，3地號（甲）部分面積5 平方公尺，4-2地號（丙）部分面積496平方公尺，共計1,041平方公尺），據此計算上訴人戊○○、己○○、聯柏公司每月應連帶給付之相當租金損害賠償為1,332元（192X1,041X8%/12=1,332)。茲以上訴人占用土地高達1,041平方公尺，每月所支付之相當於租金之不當得利僅1,332元，參酌上訴人聯柏公司與丁○○簽訂第一份租賃契約所載，聯柏公司租用系爭土地250坪供放置鐵件及停車場之用，每年租金即已高達200,000元，則每平方公尺租金242元 (200,000X0.3025/250=242)，有上訴人己○○及聯柏公司提出第一份租賃契約在卷可參（見原審卷㈠第186頁至第188頁），則據此計算本件占用1,041平方公尺，每月租金高達20,994元（242X1,041/12= 20993.5 )，原審以申報地價年息8%計算系爭土地每月租金1,332元，核屬適當，上訴人抗辯稱應以申報地價年息3%計算云云，不足為採。又被上訴人此部分本於連帶侵權行為之法律關係所為請求既經准許，其就同一主張併依不當得利法律關係而為請求，其損害金斟酌之標準既無不同，即無審酌必要，附此敘明。七、綜上所述，被上訴人於請求：⑴上訴人己○○應將坐落系爭4-2地號如附圖所示乙部分，面積540平方公尺土地之地上建物拆除，將該土地返還被上訴人。⑵上訴人戊○○應將坐落系爭4-2地號，如附圖所示丙部分，面積496平方公尺土地，及坐落系爭3地號，如附圖所示甲部分，面積5平方公尺土地之地上建物拆除。將該土地返還被上訴人。⑶上訴人應自上開⑴⑵面積共計1,041平方公尺土地上之鐵皮屋工廠遷出。 ⑷上訴人應連帶給付被上訴人自91年10月3日（即被上訴人最後取得系爭土地之日）起至返還土地之日止，按月依1,332 元計算之損害金之範圍內，為有理由，應予准許。原審依上開內容判命拆屋還地及如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第85條第2項、第463條、第 385條第1項前段，判決如主文。中華民國 95 年 11 月 7 日民事第十一庭審判長法官鄭雅萍法官林恩山法官蘇芹英正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　7 　　日書記官林初枝

臺灣高等法院94年度上易字第514號

關鍵資訊