臺灣高等法院94年度上易字第550號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 94 年 11 月 22 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 94年度上易字第550號上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　洪文浚律師
複　代理人　黃喬詮律師
被　上訴人　大師國際不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人　陳范美
訴訟代理人　張仁龍律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國94年 5月19日臺灣臺北地方法院94年度訴字第1215號第一審判決提起上訴，本院於94年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。㈡第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠民法第567條第2項規定: 「以居間為業者，關於訂約事項及當事人之履行能力，或訂立該約之能力，有調查之義務。」該項規定係民國88年修正時所增訂，其立法理由謂：「目前社會上，以居間為營業者日多，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂第二項，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項…，有調查之義務。」系爭房屋之現況、有無瑕疵等情形，既屬影響上訴人決定是否購買系爭房屋之重要訂約事項，被上訴人就此等重要訂約事項自負有據實報告於上訴人以及調查房屋現況、有無瑕疵之義務。
㈡「系爭房地係被告自己看喜歡就決定買受，並未多做斡旋或仲介服務」等語，係被上訴人訴訟代理人於94年 4月28日當庭所自承，上訴人自無庸舉證證明。
三、證據：援用原審提出之證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
(一)上訴駁回。
(二)上訴費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠上訴人稱被上訴人公司人員知情不報，完全不實，絕無此事。上訴人僅空口陳稱家中有蛀蟲，惟到底是否果有蛀蟲，縱然有蛀蟲，該蛀蟲何來，以及何時才有，又是否被上訴人已知，是否為被上訴人所應負責，上訴人均未說明或證明，足見所言不實。
㈡宇泰開發有限公司原先開的房屋價格比較高，經被上訴人磋商斡旋後，才降為新台幣（以下同）6380萬元。買賣雙方所成立之買賣契約其條件係完全符合上訴人之意思，因此上訴人乃簽立服務費收取確認書，同意給付被上訴人因完成仲介所生之服務報酬63萬8千元。
三、證據：除援用原審提出者外，補聲請訊問證人黃紹庭、林錫堅。
理 由
一、被上訴人起訴主張，上訴人前於民國93年 3月18日與被上訴人簽立不動產委託斡旋契約書，出價6千3百80萬元，委託被上訴人斡旋仲介購買訴外人宇泰開發股份有限公司（以下簡稱宇泰公司）所有門牌號碼臺北市○○路153巷5號 5樓之房、地（含車位），並約定上訴人於簽訂不動產買賣契約時，應支付買賣總價款百分之 1之服務報酬予被上訴人。上訴人嗣於93年 3月19日於被上訴人居間仲介下，果以上開價格與宇泰公司就前揭房、地簽訂買賣契約，且於同日簽立服務費收取確認書，同意給付被上訴人因完成該仲介任務所生之服務報酬63萬8千 元，宇泰公司嗣即完成買賣標的物所有權之移轉登記手續，上訴人亦已遷入上開房、地居住使用。詎上訴人嗣後竟拒不給付上揭服務報酬予被上訴人，爰依據兩造間不動產委託斡旋契約書之約定，聲明請求上訴人給付服務報酬63萬8千 元及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息等語。上訴人則以：(一)被上訴人公司與上訴人先後訂立不動產買賣要約書及不動產委託斡旋契約書後，始終未依規定出具「房屋現況說明書」予上訴人，且於房地買賣成立前，被上訴人公司人員帶領上訴人參觀房屋時，曾看到屋內木製牆壁裝潢部份有木屑之痕跡，經上訴人當面向被上訴人公司人員詢問，其等均以沒什麼一語帶過，詎料於上訴人正式交屋搬入居住後，竟赫然發現屋內有許多蛀蟲之蹤跡，房屋並已出現多處蛀蝕之現象。此外，屋內木質牆面出現多處龜裂，夜間睡夢中可聽見牆壁裂開的聲音，多處地板不平突起，瓦斯爐因電路問題，不能使用，房間多處插座均不過電，房屋地板因設計不良、面積過大、支柱過少，以致於連在屋內輕輕走路，樓下住戶都會聽到腳步聲，而常遭到 4樓住戶以掃帚敲擊天花板抗議噪音。以上房屋之諸多重大瑕疵令上訴人一家人之精神上產生極大的壓力，痛苦不堪，實際上毫無享有被上訴人及出賣人等所一再吹噓標榜的安全、安寧、舒適、衛生之居住空間可言；(二)根據蟲害專家之意見，唯有將全部屋內裝潢拆除重置，始克治本乙途，經上訴人請裝潢公司估算之結果，光是衹拆除並重作蠹壞的木工部分，至少就要417萬2千元。惟宇泰公司衹願拆換重置肉眼可見之蟲蛀部分。為此上訴人除已對出賣人宇泰公司及其法定代理人廖昭名提出損害賠償等訴訟外，本件被上訴人公司因未就關於系爭房屋係由宇泰公司另行雇工以劣質材料施作，致早已出現蟲害現象之實情，據實報告，亦未極盡善良管理人注意，就上述該房屋重大瑕疵之訂約事項予以調查，以致不知情之上訴人因被上訴人公司之居間仲介而善意買入具有嚴重蟲害等重大瑕疵之昂貴新屋，而受有至少5
百萬元以上之財產上損害，以及因其不完全給付所致上訴人之非財產上損害尚不在其內，按諸民法第 571條規定，被上訴人公司除不得向上訴人請求報酬及償還費用外，另依不動產經紀業管理條例第26條：「Ⅰ因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。Ⅱ經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，及民法第227條、第227條之 1，以及消費者保護法第7條、第8條等規定，被上訴人公司尚應與出賣人宇泰開發股份有限公司負連帶賠償上訴人所受損害，及同法第51條所定之懲罰性賠償金之責任。職此，本件被上訴人公司所主張之服務報酬請求權並不存在，其所訴自無理由，而應予駁回。(三)縱使被上訴人主張之報酬請求權基礎存在，則以其本既已受宇泰公司及其負責人廖昭名之委託為其代銷系爭房地，而被上訴人又自承系爭房地係上訴人自己看喜歡就決定買受，伊並未多做斡旋或仲介服務云云，則其如此不費吹鬚之力就可賺取原約定638,000元之報酬，顯較居間人所任勞
務之價值，為數過鉅失其公平，依據民法第 572條規定，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。請酌減其報酬金額至10萬元，以示衡平。上訴人另並聲明以上述對被上訴人之損害賠償債權，主張抵銷云云，資為抗辯。原審判如被上訴人所請求，上訴人不服，提起上訴。
二、被上訴人主張上訴人於93年 3月18日與其簽立不動產委託斡旋契約書，出價6千3百80萬元，委託被上訴人斡旋仲介購買宇泰公司所有門牌號碼臺北市○○路153巷5號 5樓之房、地（含車位），並約定上訴人於簽訂不動產買賣契約時，應支付買賣總價款百分之1即63萬8千元之服務報酬予被上訴人。上訴人嗣於93年 3月19日於被上訴人居間仲介下，以上開價格與宇泰公司就前揭房、地簽訂買賣契約，且於同日簽立服務費收取確認書，同意給付被上訴人服務報酬63萬8千 元，宇泰公司嗣即完成買賣標的物所有權之移轉登記手續，上訴人亦已遷入上開房、地居住使用等事實，業據提出不動產斡旋契約書 (買賣) 、服務費收取確認書等影本為證，亦為上訴人所不爭執，堪信為真實。
三、本件兩造所爭執之處，應在於被上訴人是否有未盡基於兩造間居間契約所生之義務，而應對於上訴人負擔債務不履行損害賠償責任？被上訴人是否有違反其對於上訴人之義務而為利於宇泰公司之行為，而不得向上訴人請求報酬？上訴人抗辯被上訴人應對於上訴人負擔不動產經紀業管理條例第26條之損害賠償責任，是否可採？上訴人抗辯被上訴人應對於上訴人負擔消費者保護法第7條、第8條之損害賠償責任，是否可採？系爭委託斡旋契約報酬之約定，是否有與被上訴人所任勞務之價值相較，為數過鉅而失其公平之情形？
四、按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，民法第 567條定有明文。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第 277條亦有明確之規定。而於債權人主張債務不履行之場合，債權人若能證明其因債務人關於債之履行而受損害，即得請求債務人負債務不履行之損害賠償責任，如債務人主張損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，應由其負舉證責任，雖為民事債務不履行損害賠償訴訟之基本法理；然此項舉證責任轉換之前提，仍然必須是在債權人已經舉證損害之發生係由債務人債務不履行之行為所致，亦即損害乃因債務人未依債務本旨為給付之行為所造成，始得責由債務人負擔證明其於該項債務不履行之行為並無可歸責事由（故意、過失）之舉證責任；否則若債權人未能證明所主張之損害確因債務人之債務不履行行為所造成，亦即未能使法院產生所主張損害係因債務人債務不履行行為所致之心證，債務人當然毋庸對於此項損害負擔債務不履行之損害賠償責任，而無再舉證證明其於此項損害並無可歸責事由（故意、過失）之必要。
五、經查，依據兩造系爭不動產委託斡旋契約書之約定，被上訴人係以買賣價金的百分之 1為代價，替上訴人居間媒介購買宇泰公司所有上開不動產等情，為兩造所不爭之事實；則依據兩造間該委託斡旋契約之性質，及上開民法關於居間契約之規定，被上訴人基於系爭委託斡旋契約所生之給付義務，主要應係替上訴人與宇泰公司協商、洽談購買上開不動產事宜，並應「就其所知關於訂約之事項，據實報告於上訴人」、「不得媒介顯無履行能力之人，或無訂立該約能力之人」、「調查關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力」而已，顯然並不因此負有擔保宇泰公司所出售上開不動產品質之義務。次查，上訴人嗣於被上訴人居間仲介下，以上開價格與宇泰公司就系爭不動產簽訂買賣契約後，宇泰公司業已完成移轉系爭不動產所有權予上訴人之移轉登記手續，並將該不動產交付上訴人占有使用等情，亦為兩造所不爭之事實；則自被上訴人已經仲介宇泰公司將上開不動產出售予上訴人，且宇泰公司業已依據買賣契約將買賣標的之所有權及占有移轉予上訴人等情觀之，被上訴人已經完成其替上訴人居間仲介購買上開不動產之義務，且其所居間仲介之宇泰公司，並非「無履行契約或訂約能力」者之事實，應均堪認定。至於上訴人抗辯嗣後發現前開不動產有：「有許多蛀蟲之蹤跡，房屋並已出現多處蛀蝕之現象，更有甚者，大匹蛀蟲會群集飛舞，令被告夫婦及兩個稚齡子女飽受驚嚇。此外，屋內木質牆面出現多處龜裂，夜間睡夢中可聽見牆壁裂開的聲音，多處地板不平突起，瓦斯爐因電路問題，不能使用，房間多處插座均不過電，房屋地板因設計不良、面積過大、支柱過少，以致於連在屋內輕輕走路，樓下住戶都會聽到腳步聲，而常遭到 4樓住戶以掃帚敲擊天花板抗議噪音。」等困擾上訴人之情形，經核應屬宇泰公司所出售上開不動產本身之「物之瑕疵」問題。依據上訴人於原審94年 4月28日言詞辯論時所稱：伊於簽訂買賣契約之前去過上開不動產4次，簽約後、搬入前發現地上有木屑，搬入後才發現有蛀蟲等情；且上訴人自陳「93年 3月初，其有意參觀房屋，與被上訴人公司接觸，同月14日被上訴人公司人員要求上訴人與之訂立不動產買賣要約書，正式進行仲介服務，約定服務報酬為購買總價之百分之1。93年3月19日 (應為18日之誤)
，因被上訴人居間仲介系爭門牌號碼台北市○○路153巷5號5樓房、地及車位事宜已有眉目，被上訴人再要求上訴人與之訂立不動產委託斡旋契約書」 (見原審上訴人94年 4月14日答辯狀) ，足見上訴人於簽訂系爭不動產買賣契約前，有充分檢查該不動產之機會；上訴人雖另主張被上訴人於受託仲介系爭房屋後，並未依行規出具「房屋現況說明書」予上訴人瞭解，且其本身因同時受訴外人宇泰公司之委託，由該公司提供現場辦公室長期駐點代銷房屋，對於房屋之施作裝潢情形知之甚稔，惟被上訴人並未向上訴人報告房屋之裝潢有瑕疵一節。查上訴人並未舉證房屋仲介業有須提出房屋現況說明書予客戶之規定，且縱有此規定，於客戶有時間、機會檢查買賣標的之情況，仲介業者未提出房屋現況說明書，亦不能認其有何過失；至裝潢部分，被上訴人僅係仲介業者，縱由宇泰公司提供現場辦公室長期駐點代銷房屋，其究非房屋所有權人，未經所有權人之授權，亦無在裝潢施工現場監督檢查之權責，自無從知悉裝潢或其材料是否有瑕疵，上訴人並未舉證證明被上訴人受宇泰公司委任於該戶房屋裝潢期間監督、檢查之權，其主張被上訴人對於房屋之施作裝潢情形知之甚稔，係屬推測之詞，尚嫌無據。是於上訴人未能舉證兩造間另有被上訴人負有調查、報告上開不動產品質之義務的情形下，上揭隱藏於上開不動產之「物之瑕疵」情形，自不得認為係被上訴人基於系爭委託斡旋契約，所應負擔之調查與報告義務。從而上訴人主張被上訴人違反兩造間居間契約之義務，應對於上訴人負擔債務不履行損害賠償責任云云，尚無可採。
六、按「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，民法第571 條定有明文。次按「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項亦定有明文。復按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」、「商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。」、「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」、「從事經銷之企業經營者，就商品或服務所生之損害，與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任。但其對於損害之防免已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，不在此限。」、「前項之企業經營者，改裝、分裝商品或變更服務內容者，視為前條之企業經營者。」，消費者保護法第 7條、第 8條亦有明確規定。上訴人抗辯：原來宇泰公司董事長廖昭名及其所委託之代銷公司即被上訴人大師公司，只不過是打著設計師胡碩峰之名號來推案，但實際上系爭房屋之木工裝潢部分根本不是胡碩峰團隊所施作，而是宇泰公司董事長廖昭名另請廉價木工以不合消防法令要求之劣質木材施工完成，所以上訴人之屋內木質裝潢才會肇致那麼嚴重之蠹蟲問題等多種蟲害，被上訴人因未就關於系爭房屋係由宇泰公司另行雇工以劣質材料施作，致早已出現蟲害現象之實情予以隱瞞，而不據實報告，亦未極盡善良管理人注意，就上述該房屋重大瑕疵之訂約事項予以調查，以致不知情之上訴人因被上訴人公司之居間仲介而善意買入具有嚴重蟲害等重大瑕疵之昂貴新屋，而受有至少 5百萬元以上之財產上損害，而援引上開條文，主張被上訴人不得向上訴人請求報酬及償還費用外，另應與出賣人宇泰公司負連帶賠償上訴人損害之責任云云。經查，上訴人於與宇泰公司簽訂買賣契約前，有足夠之時間、機會檢查系爭房屋；被上訴人僅係仲介業者，縱由宇泰公司提供現場辦公室長期駐點代銷房屋，其究非房屋所有權人，未經所有權人之授權，亦無在裝潢施工現場監督檢查之權責，自無從知悉裝潢或其材料是否有瑕疵，上訴人並未舉證證明被上訴人受宇泰公司委任於該戶房屋裝潢期間監督、檢查之權，其主張被上訴人對於房屋之施作裝潢情形知之甚稔，係屬推測之詞，尚嫌無據。已如前述理由五所述，上訴人就其所主張「被上訴人未就關於系爭房屋係由宇泰公司另行雇工以劣質材料施作，致早已出現蟲害現象之實情予以隱瞞，而不據實報告，亦未極盡善良管理人注意，就上述該房屋重大瑕疵之訂約事項予以調查」云云，均未提出充分之證據以實其說，自非可採；尚難認被上訴人有何「違反對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益」之行為。況上訴人與宇泰公司之買賣契約已經完成簽約、過戶、交屋手續一節，前已敘明，本件亦難認為有何「不能履行委託契約，致委託人受損害」之情形；再衡諸上訴人未能證明被上訴人之仲介人員於本件有何故意或過失行為，自亦無「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害」之情事；又上訴人並未具體指出及證明被上訴人所提供之服務，有何「不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」之事實，是上訴人依據民法第 571條之規定，抗辯被上訴人不得請求報酬，及依據不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、消費者保護法第7條、第8條之規定，主張被上訴人應與宇泰公司連帶賠償上訴人云云，自亦均無可採。
七、按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」，民法第 572條定有明文。上訴人主張：被上訴人本已受宇泰公司及其負責人廖昭名之委託為其代銷系爭房地，又自承系爭房地係上訴人自己看喜歡就決定買受，並未多做斡旋或仲介服務，不費吹鬚之力云云，惟為被上訴人所否認，被上訴人並稱：宇泰公司原先開的價格比較高，經被上訴人磋商斡旋後才降為6380萬元（見本院言詞辯論筆錄)。且上訴人亦自陳93年3月初，其有意參觀房屋，與被上訴人公司接觸，同月14日被上訴人公司人員要求被告與之訂立不動產買賣要約書，正式進行仲介服務，約定服務報酬為購買總價之百分之1。93年3月19日 (應係18日之誤)，因被上訴人居間仲介系爭門牌號碼台北市○○路153巷5號5樓房、地及車位事宜已有眉目，被上訴人再要求上訴人與之訂立不動產委託斡旋契約書，兩造訂約後，被上訴人隨即安排上訴人與宇泰公司及其負責人廖昭名分別訂立房屋、土地之買賣契約 (見原審上訴人94年4月14日提出之答辯狀)，足見被上訴人並非未多做斡旋或仲介服務，不費吹灰之力即完成本件仲介服務。上訴人雖稱「系爭房地係被告自己看喜歡就決定買受，並未多做斡旋或仲介服務」等語，係被上訴人之訴訟代理人於94年 4月28日於原審當庭所自承云云；惟查遍觀原審94年 4月28日言詞辯論筆錄，被上訴人之訴訟代理人並無上開言詞之記載，縱其訴訟代理人有上開言詞之陳述，亦與前開上訴人所敘述之交易過程不符。是上訴人主張被上訴人並未多做斡旋或仲介服務，不費吹灰之力即完成本件仲介云云，亦無可採；查不動產仲介業者向買方收取百分之 1之服務費用，乃我國社會上普遍存在之現象，上訴人自願於前開委託斡旋書中約定買賣價款百分之 1之服務費用，於被上訴人完成仲介服務後，上訴人與訴外人宇泰公司等簽訂買賣契約之時，仍然願意再次簽訂「服務費收取確認書」，同意支付被上訴人63萬8千 元之報酬，若此項約定之報酬過高而失其公平，上訴人又豈有再次確認同意支付該筆金額之理？上訴人請求酌減系爭委託斡旋契約中約定之報酬，自屬無據。
八、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯被上訴人對其無報酬請求權、被上訴人應賠償其損害主張以之與被上訴人之請求抵銷、被上訴人之報酬應予酌減等，均無可取。從而被上訴人依據兩造間不動產委託斡旋契約書之約定，請求上訴人支付服務報酬63萬8千 元及自支付命令送達之翌日即94年2月18日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張，對於判決結果無影響，不予贅述；被上訴人聲請訊問對其有利之證人黃紹庭及林錫堅，亦無訊問之必要，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　22　　日民事第九庭 審判長法　官 吳景源
法　官 鄭威莉
法 官 連正義
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　24　　日書記官 林麗觀