lawpalyer logo
in判決書

臺灣高等法院94年度重上字第417號

關鍵資訊

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 94年度重上字第417號上　訴　人　史恩實業股份有限公司 法定代理人　鄒振豊 訴訟代理人　曾大中律師 複 代理 人　王世平律師 被 上訴 人　戊○○ 丙○○ 乙○○ 丁○○ 甲○○（82年7月23日生　 原名陳柄君） 上　一　人 法定代理人　陳素勤 共　　　同 訴訟代理人　潘正芬律師 複代理　人　王悅蓉律師 陳雅君律師 上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國94年7月6日臺灣臺北地方法院94年度重訴字第207號第一審判決提起上訴，本 院於94年11月15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分，並訴訟費用之裁判 ，均廢棄。 被上訴人應依附件所示之條件，與上訴人訂立買賣契約書，將如附表所示之土地出售與上訴人。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人丙○○前於民國93年6月10日，以自 己名義並同時代理其他4位被上訴人，就其共同繼承如附表 所示之台北縣新莊市○○段448、449之1地號及同市○○段 664地號3筆土地（下稱系爭土地），與上訴人簽訂「土地買賣意向書」，約定將系爭土地出售予上訴人，價金每坪新台幣（下同）24萬元，上訴人同時給付定金5百萬元予被上訴 人丙○○代表收受，另於第3條約定「甲乙雙方同意於93 年9月15日前簽署正式買賣契約」，並辦理土地繼承及後續移 轉登記事宜。至於價金方面除已付5百萬元定金外，另約定 簽署正式買賣契約及遺產稅單核定下來時，上訴人另各給付1千5百萬元；及被上訴人配合上訴人以系爭土地供作擔保，向銀行辦理抵押貸款9千5百萬元，以支付部分價金。詎料，上開約定期限屆至後，被上訴人並未依約與上訴人簽訂正式買賣契約及履行後續繼承及產權移轉登記事宜，經上訴人屢次催請履行，渠等均置之不理。又兩造所簽訂契約雖名為「土地買賣意向書」，但就買賣標的物及價金均已達成合意，並就付款方式、違約罰則均有明確約定，性質上應屬買賣之本約。上訴人爰依據系爭意向書提起本件訴訟，先位聲明：被上訴人應就系爭土地辦理繼承登記後，將土地所有權應有部分全部移轉登記與上訴人。退步言之，縱認系爭意向書非屬本約，但至少具預約之效力，上訴人自得訴請被上訴人履行訂立本約之義務，而備位聲明：被上訴人應依附件所示之條件，與上訴人訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與上訴人。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴，併為上訴聲明： ㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：被上訴人應就系爭土地辦理繼承登記後，將土地所有權應有部分全部移轉登記與上訴人。㈢備位聲明：被上訴人應依附件所示之條件，與上訴人訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與上訴人。 二、被上訴人則以：系爭土地買賣意向書之性質為買賣預約，並非本約。上訴人不得逕依系爭意向書請求被上訴人辦理繼承登記及所有權移轉登記，上訴人先位請求為無理由。又系爭意向書第4條第2項中段已明示被上訴人辦妥遺產繼承事項為兩造是否簽立正式土地買賣契約書之停止條件，且系爭意向書第3條所指兩造於93年9月15日前簽署正式買賣契約之約定，應為檢查簽訂買賣契約書之停止條件是否成就之期限，而本件停止條件不成就，系爭意向書失其效力，故上訴人備位請求訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與上訴人，亦屬無據等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回上訴。 三、經查，本件上訴人主張被上訴人丙○○於93年6月10日以自 己名義並同時代理其他被上訴人，就被上訴人共同繼承之系爭土地，與上訴人簽訂「土地買賣意向書」，上訴人並給付定金5百萬元等情，業據提出土地登記簿謄本3件及土地買賣意向書1件為證 (見原審卷第10至14頁)，且為被上訴人所不爭，堪信為真。至上訴人先位主張該意向書為買賣契約之本約，請求被上訴人應就系爭土地辦理繼承登記後，將土地所有權應有部分全部移轉登記與上訴人；備位主張該意向書僅具預約之性質，請求被上訴人應依附件所示之條件，與上訴人訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與上訴人等情，被上訴人則以前揭情詞置辯。是本件首應審究者厥為系爭土地買賣意向書究為買賣契約之本約或預約。 四、上訴人先位主張系爭土地買賣意向書為買賣本約，按本約與預約之區分，在於預約係約定將來訂立一定契約 (本約)之 契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，則非預約。且買賣預約，非不得就標的物及價金之先為約定 ( 最高法院61年台上字第964號及64年台上字第1567號判例參 照)。經查： ㈠綜觀系爭土地買賣意向書共計6條，全文多處約定仍須另訂 「正式買買契約書」，如第1條第2項「‥於買賣契約有效成立下‥」及第4項「‥雙方買賣契約有效成立後‥」、第2條第2項「‥將來之買買契約書完成時‥」、第3條「‥於93 年9月15日前簽署正式買買契約‥」、第4條第2項「‥俟正 式買買契約簽訂後‥」及第4項「‥嗣後．．．並簽立正式 之買買契約」、第5項「‥作為將來簽訂正式買買契約之內 容‥」等文字，均已明白約定雙方將來另訂定買賣本約。 ㈡系爭土地買賣意向書第3條明訂「除本意向書另有約定外， 甲乙雙方同意於93年9月15日前簽署正式買賣契約，雙方同 意簽約時給付頭期款1千5百萬元，另於遺產稅單核定下來時，再給付1千5百萬元。」第4條第5項全文為「除本意向書約定事項外，其餘相關土地產權移轉過戶等相關買賣條件，嗣後本諸誠意及一般土地買賣慣例另行議定，並簽立正式之買賣契約。」；既已明文約定須另定正式買賣契約，雖系爭意向書第1、2條已擬定買賣標的物及價金，亦不能因此即認買買本約業已成立。 ㈢參以證人即系爭買賣之介紹人薛富東於原審證稱「 (問：當初為何不簽具買賣契約書？)因為有牽涉到被告遺產稅的問 題，．．．」，於本院亦證稱 (問：意向書第3條之約定真 意為何？（朗讀條文）兩造有何特別表示？)因本件牽涉到 遺產申報的問題，否則當時就可以簽訂正式的契約，不用簽訂意向書。．．．」等語，足證兩造於民國93年6月10日所 簽訂之系爭土地買賣意向書，僅係買賣預約，而非買賣本約。 ㈣系爭土地買賣意向書既為預約，而非本約，故上訴人先位主張系爭土地買賣意向書為買賣本約，請求被上訴人應就系爭土地辦理繼承登記後，將土地所有權應有部分全部移轉登記與上訴人，洵非正當，不應准許。 六、至上訴人備位請求應否准許，爰分述如下： ㈠系爭土地買賣意向書第2條第2項約定「乙方 (指上訴人)應 於簽訂本意向書同時，先給付甲方 (指被上訴人)5 百萬元 作為定金，甲方則授權丙○○小姐開立同額之商業本票乙紙予乙方作為履約之擔保，該本票除本意向書另有約定外，乙方應於將來之買賣契約書完成同時，立即返還予甲方」，雙方既約定賣方交付定金5百萬元之本票，買方須於簽訂買賣 契約之本約時返還，顯見賣方被上訴人交付5百萬元之商業 本票交予上訴人，係為擔保簽訂買賣本約，至於何時簽立本約，另於第3條約定「除本意向書另有約定外，甲乙雙方同 意於93年9月15日前簽訂正式買賣契約。雙方同意簽約時給 付頭期款1千5百萬，另於遺產稅單核定下來時，再給付1千5百萬元」。本條約定之真意為何，兩造各執一詞。經本院及原審訊問證人薛富東證稱略以：伊係本件買賣之介紹人，簽約時伊自始至終均在場，雙方93年6月10日簽訂意向書，當 時賣方 (即被上訴人)決定在簽約後1、2個禮拜以內提出繼 承申報，而依一般行程，有關繼承金額及稅單在1、2個月內就會明朗…因為雙方為舊識，所以雙方才會合意決定3個月 的時間在繼承金額明朗的時候再來簽約，伊在原審稱可展期是指遺產稅申報及核定的事情，非指意向書的展期，簽約時雙方是很有誠意，沒有說遺產稅辦不下來，意向書就失效。但簽意向書後約1個月左右，伊與賣方丙○○確認進度，丙 ○○表示不賣了，有第三人出高價要買等語 (見原審卷第93至95頁、本院卷第101至107頁)。查證人薛富東為本件買賣 之介紹人，與上訴人並無僱傭、親屬關係，而與被上訴人家族相識，參與本件簽訂意向書之過程，立場客觀，於原審及本院之證言均屬一致相符，其證言自屬可信。由其證言可知，上訴人主張系爭土地買賣意向書第3條約定之93年9月15日係簽訂正式買賣契約之履行期限等情，堪信為真。 ㈡至系爭土地買賣意向書第4條第2項規定「甲方 (指被上訴人)同意俟正式買賣契約簽訂後，並於甲方遺產稅完納之後， 立即開始辦理有關本件買賣標的之繼承登記手續，以便儘速移轉登記予乙 (指上訴人)。倘前述土地因甲方未能辦妥遺 產繼承事項，乙方得請求甲方返還所交付之定金，甲方得請求乙方返還所交付之本票，雙方互不負賠償責任。‥」此項約定係指正式買賣契約簽訂後，賣方完納遺產稅後，立即辦理繼承登記及移轉登記，與系爭意向書第3條約定簽訂買賣 契約之履行期限並無關聯，應屬明確。被上訴人或辯稱被上訴人解決遺產稅問題為簽訂正式契約之停止條件，或稱意向書第4條第2項中段被上訴人辦妥遺產繼承事項為停止條件，或稱93年9月15日為簽署正式買賣契約之期限，並為檢查停 止條件是否成就之期限云云，核與契約文義不符，顯非可採。 ㈢雖系爭意向書第5條違約罰則約定「本意向書簽訂後，除本 意向書另有約定外，若甲方（指被上訴人）違約不賣，或有違反任何一條項約定之情事者，乙方（指上訴人）得解除本意向書，請求甲方返還已收之定金，並賠償同額之懲罰性違約金於甲方；於甲方賠償後，乙方應返還作為履約保證之本票，若乙方違約不買或其他違反本意向書之約定時，甲方得解除本意向書，並沒收乙方已付之定金作為懲罰性違約金及請求乙方返還作為履約保證之本票。」依此約定被上訴人違約不賣時，上訴人取得解除權，「得」主張解除契約，請求被上訴人返還定金及懲罰性違約金，惟上訴人不行使解除權，而選擇依系爭意向書請求被上訴人訂立買賣本約，亦屬正當權利之行使。況被上訴人既已違約，何能謂有自行決定權是否出賣之權利，被上訴人辯稱：兩造簽訂系爭意向書，仍保有自行決定是否出售系爭土地之權限云云，亦不足取。 ㈣系爭土地買賣意向書係買賣預約，第3條約定93年9月15日前簽署正式買賣契約，並未約明若未於93年9月15日前簽署， 該意向書即失其效力，期限屆至後，上訴人催告被上訴人履約，為被上訴人所拒，有存證信函附卷可稽 (見原審卷第15至20頁、本院卷第159至161頁)，上訴人並未因而解除預約 ，則上訴人備位主張系爭土地買賣意向書為預約，訴請被上訴人依附件所示之條件簽訂本約，洵屬正當，應予准許。 八、綜上所述，系爭土地買賣意向書係預約而非本約，上訴人先位聲明主張系爭土地買賣意向書為本約，訴請被上訴人應就系爭土地辦理繼承登記後，將土地所有權應有部分全部移轉登記與上訴人。洵非正當，不應准許。備位聲明主張系爭土地買賣意向書係預約，請求被上訴人應依附件所示之條件，與上訴人訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與上訴人。洵屬正當，應予准許。原審就上開應准許之備位聲明部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至 於上訴人之請求不應准許之先位聲明部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 九、本件事證已明，兩造其餘攻防方法，及未經援用之證據，已無礙本院前述認定，無一一論述之必要，併予敘明。 十、據上論結，本件上訴先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條但書，判 決如主文。 中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　29　　日民事第十二庭審判長法　官 鄭雅萍 法　官 林恩山 法　官 蘇芹英 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項 但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　30　　日書記官 黃嬿婉 附註： 民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 附件：買賣契約條件 一、買賣標的物： ⑴台北縣新莊市○○段448號土地，面積582.9平方公尺，所有權應有部分全部。 ⑵台北縣新莊市○○段449之1地號土地，面積184.02平方公尺，所有權應有部分全部。 ⑶台北縣新莊市○○段664地號土地，面積1,087.82平方公尺 ，所有權應有部分全部。 二、買賣價款：每坪新台幣（下同）24萬元。 三、付款方式： ⑴定金：5百萬元，已於簽定意向書時付訖。 ⑵第二期：雙方簽署買賣契約時，買方即上訴人給付1千5百萬元。 ⑶第三期：於賣方即被上訴人遺產稅單核定下來時，買方即上訴人再給付1千5百萬元。 ⑷第四期：賣方即被上訴人應配合買方即上訴人，以本買賣標的物向金融機構辦理貸款9千5百萬元，核撥同時給付予賣方即被上訴人。 ⑸尾款：465萬4千4百元。 四、產權移轉及點交：賣方即被上訴人應立即辦理繼承登記，並於繼承登記完成後立即將土地所有權移轉登記予買方即上訴人，並於所有權移轉登記完成後辦理點交。