臺灣高等法院95年度上字第206號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 95年度上字第206號上　訴　人即附帶被上訴人　聯眾國際資產管理股份有限公司法定代理人　　　乙○○ 訴訟代理人　　　王聖舜律師複　代理人　　　趙相文律師被　上訴人即附帶上訴人　　天月大廈管理委員會法定代理人　　　甲○○ 訴訟代理人　　　崔百慶律師複　代理人　　　蔡文玲律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國95年1 月26日臺灣臺北地方法院94年度訴字第2215號第一審判決提起上訴，被上訴人提起一部附帶上訴，並擴張聲明，本院於96年5月1日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命聯眾國際資產管理股份有限公司給付超過新台幣陸拾捌萬捌仟伍佰元本息，及該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。上廢棄部分，天月大廈管理委員會在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。聯眾國際資產管理股份有限公司之其餘上訴及天月大廈管理委員會之附帶上訴均駁回。聯眾國際資產管理股份有限公司應再給付天月大廈管理委員會新台幣壹拾貳萬陸仟玖佰叁拾肆元，及自民國96年3月3日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。天月大廈管理委員會其餘擴張之訴駁回。第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用關於上訴部分，由聯眾國際資產管理股份有限公司負擔三分之二，餘由天月大廈管理委員會負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由天月大廈管理委員會負擔。第二審擴張之訴訴訟費用由聯眾國際資產管理股份有限公司負擔二十五分之一，餘由天月大廈管理委員會負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第3款定有明文。查上訴人即附帶被上訴人天月大廈管理委員會（下稱天月大廈管委會）於原審聲明請求上訴人即附帶被上訴人聯眾國際資產管理股份有限公司（下稱聯眾公司）給付新台幣（下同）264萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。經原審判命聯眾公司應給付天月大廈管委會1,923,795元及自民國94年4月14日起算之法定遲延利息，另駁回天月大廈管委會其餘之訴（即716,205元本息）。天月大廈管委會就其敗訴部分，於95年5月8日提起一部附帶上訴，求為：㈠原判決關於後開第2項部分廢棄。㈡上廢棄部分，聯眾公司應再給付天月大廈管委會688,500元及自94年4月14日起算之法定遲延利息（見本院卷37、41頁）。嗣於96年3月1日具狀以其短計坪數致短收管理基本費、交屋管理費及停車場管理費，爰擴張聲明，求為判命聯眾公司再給付3,280,300元及自 94年4月14日起算之法定遲延利息等語（見本院卷161-163頁），核屬不變更訴訟標的而擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。二、次按當事人就其主張之爭點，經受命法官整理並協議簡化者，應受其拘束。但依其情形協議顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第270條第3項定有明文。查兩造於95年5月8日經本院受命法官整理並協議簡化爭點，均同意將「聯眾公司為天月大廈社區地下3、4樓停車場（面積421坪，即系爭停車場，沒有地下1、2樓停車場）、乙棟2、3樓（面積440坪，下稱系爭乙棟建物）、甲棟1至5樓（面積516坪，下稱系爭甲棟建物）之區分所有權人」一項列入不爭執之事實（見本院卷37頁）。嗣天月大廈管委會於96年3月1日具狀以系爭甲、乙棟建物面積合計實為2,206.22坪，系爭停車場面積實為 928.52坪，其各短計坪數1,250.22坪、507.52坪，致短收管理基本費、交屋管理費及停車場管理費，爰擴張聲明如前揭㈠所述，固屬變更前揭協議所載系爭甲、乙棟建物及停車場之面積，惟因該協議既然有誤，有建物登記謄本可稽（見本院卷165-171頁），對於天月大廈管委會顯失公平，依上開說明，應准許天月大廈管委會變更前揭協議有關系爭甲、乙棟建物及停車場之面積。聯眾公司所稱天月大廈管委會仍應受前揭錯誤協議之拘束云云，要無可採。貳、實體方面：一、天月大廈管委會起訴主張：聯眾公司自92年5月6日起為天月大廈社區地下3、4樓停車場（下稱系爭停車場，原判決誤載為地下1、2樓）及乙棟2、3樓，甲棟1至5樓之區分所有權人。依天月大廈房屋土地契約書（下稱系爭契約書）第12條第4、5、6款約定，買方於交屋時，依房屋面積繳交每坪500元之管理基本費及每坪500元之交屋管理費予賣方即訴外人國揚實業股份有限公司（下稱國揚公司），國揚公司於代管期滿後再移交予伊；另依天月大廈公寓大廈規約（下稱系爭規約）第10條第1項第2款約定，區分所有權人應按每坪每月 120元計付管理費予伊。聯眾公司自92年10月起至94年10月，未繳納管理基本費688,500元〔（甲棟1至5樓：500（元/ 坪）×516（坪）=258,000（元）；乙棟2至3樓：500（元/ 坪）×440（坪）= 220,000（元）；系爭停車場：500（元/ 坪）×421（坪）= 210,500（元）；258,000+220,000+210, 500=688,500〕、交屋管理費688,500元〔計算式同上〕、系爭停車場管理費1,263,000元〔120（元/坪）×421（坪）× 25（月）〕，共計2,640,000元。爰求為命聯眾公司如數給付，並加付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語（天月大廈管委會就原審駁回其請求聯眾公司給付系爭停車場自92年10月1日起至92年10月17日之管理費27,705元本息部分，未提起上訴及附帶上訴，已告確定）。二、聯眾公司則以：伊並非系爭契約書之當事人，自無依該契約給付管理基本費及交屋管理費予天月大廈管委會之義務。而伊所有系爭停車場已出租予訴外人英屬維京群島帝國停車場事業有限公司（下稱帝國停車公司），由該公司委由專人負責門禁管理維護及修繕，並未與其他住戶共用出入口、電梯、樓梯，且系爭停車場有獨立之電錶，亦未使用公共電費，天月大廈管委會更未曾派員管理維護與修繕。況依系爭規約第5條約定，天月大廈管理委員之產生名額，排除伊所有甲棟、乙棟2、3樓及系爭停車場，可知該規約係針對伊所有建物以外之部分所訂，自無拘束伊之效力，伊即無交付停車場管理費之義務。縱認伊就系爭停車場應按月分攤管理費，惟一般大廈在管委會負責車位之管理、維護、保養、修繕、清潔等工作之情形下，所收取之機械車位每月費用為300元，平面車位為200元，亦非按停車場之坪數計算管理費，以系爭停車場平面車位54個、機械車位65個而言，天月大廈管委會至多僅能收取每個停車位每月100元之費用，始屬合理等語為辯。三、原審為天月大廈管委會部分勝訴之判決，即判命聯眾公司應給付天月大廈管委會1,923,795元（含交屋管理費688,500元及系爭停車場自92年10月18日起至94年10月31日之管理費1,235,295元暨其利息）與自94年4月14日起算之法定遲延利息，另駁回天月大廈管委會其餘之訴（即716,205元本息，內含管理基本費688,500元及系爭停車場自92年10月1日起至92年10月17日之管理費27,705元暨其利息）。聯眾公司就其敗訴部分全部提起上訴，其聲明為：㈠原判決不利於聯眾公司部分廢棄。㈡上廢棄部分，天月大廈管委會在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。天月大廈管委會則聲明：上訴駁回。並就其敗訴部分，提起一部附帶上訴，且為聲明之擴張，其附帶上訴及擴張聲明為：㈠原判決關於後開第2項部分廢棄。㈡上廢棄部分，聯眾公司應再給付天月大廈管委會688,500 元及自94年4月14日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈢聯眾公司應再給付天月大廈管委會3,280,300元及自94年4月14日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。聯眾公司就天月大廈管委會附帶上訴及擴張聲明部分，則聲明：附帶上訴及第二審擴張之訴均駁回。四、兩造不爭執之事實（見本院卷37頁，95年5月8日準備程序筆錄）：㈠天月大廈管委會業經向台北市政府報備成立，有當事人能力（見原審調字卷8頁、訴字卷107、108頁，公寓大廈管理組織報備證明、台北市政府92年11月18日府工建字第09221167500號函）。㈡聯眾公司向國揚公司買受系爭甲、乙棟建物及停車場，並於92年5月6日辦理所有權移轉登記，自此為該大廈之區分所有權人（見原審調字卷10-14頁，土地及建物登記謄本）。㈢聯眾公司未給付天月大廈管委會下列費用： ⒈系爭停車場之交屋管理費、管理基本費及自92年10月18日起至94年10月31日止之管理費。 ⒉系爭甲棟、乙棟建物之交屋管理費、管理基本費。㈣天月大廈有甲、乙棟建物，經原審至現場勘驗結果（見原審訴字卷95-104頁，勘驗筆錄及照片彩印）： ⒈甲棟現為「亞爵會館」健身溫泉會館。 ⒉甲棟3樓有一出口通往乙棟3樓，其間為中庭所連接。 ⒊甲棟地下3樓出口可連接到乙棟出口，出口可連接乙棟電梯。 ⒋甲棟有獨立的大門及樓梯、電梯。 ⒌甲棟地下3樓停車場車道入口處設有收費亭，收費時間從6點至24點，車道上並貼有一告示「如要取車請撥00000000或至天月大廳櫃台」。 ⒍甲棟地下4樓設有甲棟的獨立機房，但可從停車場連接到乙棟。 ⒎甲乙棟之間地下3樓設有中控室，內有監視器，可監控到甲、乙棟3樓中庭及甲棟門前車道入口及停車場，另有火災受信總機可含蓋甲乙兩棟。 ⒏甲棟溫泉鍋爐設備設於乙棟1樓大廳旁。 ⒐系爭停車場、甲棟、乙棟建物雖有獨立門戶及電梯，但仍有管道得使甲、乙兩棟相通，而天月大廈管委會負責之中控室及火災受信總機均為甲、乙棟所有住戶所共同利用，停車場之門禁在凌晨零時至6時亦由天月大廈管委會負責。㈤93年10月13日天月大廈第二屆管理委員當選名單公告，已將聯眾公司列為正選委員之列（見原審訴字卷48頁）。㈥系爭規約係92年10月18日所訂立，自斯時起，其建物始適用每月每坪120元計付管理費之約定（見原審調字卷21、 18頁，系爭規約第20條、第10條第1項第2款約定）。五、天月大廈管委會主張依系爭契約書第12條第4、5、6款約定、民法第148條誠信原則及公平原則，聯眾公司有向其繳交系爭甲、乙棟建物及停車場之管理基本費及交屋管理費之義務等語，為聯眾公司所否認。經查：㈠天月大廈乃國揚公司與富天下開發股份有限公司（下稱富天下公司）於90年10月30日簽約合作興建之住宅、溫泉會館及停車場大廈，該大廈完工後，關於系爭停車場132個停車位及溫泉會館與住宅房地部分，富天下公司分配取得60%，國揚公司則為40%；富天下公司並將其分配取得部分轉售予友達國際資產管理股份有限公司（下稱友達公司）；聯眾公司再分別向國揚公司、友達公司購得系爭甲、乙棟建物及停車場等情，為兩造所是認，且有兩造所不爭執之合作興建契約書、土地建物不動產買賣契約書（下稱不動產契約書）等件可稽（見本院卷93-97、101-108、109-114、129、130頁），應堪信為真實。而聯眾公司所提不動產契約書（見本院卷57-62、63-68、69-74頁），核與上開不動產契約書相符，亦堪採信，天月大廈管委會空言否認其真正（見本院卷342頁反面），要無可採。㈡依聯眾公司與國揚公司、友達公司間之92年3月20日「土地建物不動產買賣契約書」（見本院卷57-68頁，下稱「第二份契約」）之約定，未見買受人聯眾公司應繳交管理基本費及交屋管理費之約款，與系爭契約書尚有不同。天月大廈管委會雖主張聯眾公司與國揚公司、友達公司，友達公司前於92年3月3日曾另簽訂不動產契約書（下稱「第一份契約」），其內容與系爭契約書同，均有系爭契約書第12條第4、5、6條同一內容之約定，聯眾公司自負有繳交管理基本費及交屋管理費之義務。而聯眾公司、與國揚公司、友達公司故意拒絕提出第一份契約，應依民事訴訟法第344條、第345條第1項規定，認其主張為真正云云，非惟為聯眾公司所否認，且觀諸聯眾公司於92年3月20日分別與國揚公司、友達公司簽訂之第二份契約第14條約定，均已記載將前揭第一份契約作廢等字（見本院卷62、68、74、97、114頁），並經國揚公司、崇神百貨股份有限公司（即與友達公司合併後存續之公司，下稱崇神公司）分別函復本院稱第一份契約已作廢銷毀，無法提供等語，有國揚公司95年10月30日 (95)國揚字第0061002號函、崇神公司95年11月2日函足憑（見本院卷138、139頁），則聯眾公司、國揚公司、崇神公司（友達公司）未能提出第一份契約，核與常情不悖，尚難認係無正當理由而拒絕提出，要無民事訴訟法第345條第1項規定之適用。此外，天月大廈管委會復未舉證以實其說，其所稱第一份契約內容同於系爭契約書云云，自難採信。況第二份契約已載明第一份契約作廢之旨，即聯眾公司與國揚公司、友達公司間，已簽訂第二份契約取代第一份契約，縱認第一份契約中，確有如天月大廈管委會所主張之應繳交管理基本費及交屋管理費之約款是實，該約款亦因契約當事人重訂第二份契約予以排除，不再具有拘束該契約當事人之效力。故該第一份契約書有無提出，均不影響本件事實之認定。承此，即令該第一份契約經提出，且亦有天月大廈管委會所主張之約款，因該第一份契約已然作廢，國揚公司、友達公司均無從「依約」請求聯眾公司給付該第二份契約所無之管理基本費及交屋管理費，遑論非該契約當事人之天月大廈管委會。國揚公司、友達公司既無任何「請求聯眾公司給付管理基本費及交屋管理費之權利」，即無怠於行使權利而得由天月大廈管委會代位行使之可言（民法第242條規定參照），更無從讓與該不存在之債權予大廈管委會（民法第294條規定參照）。從而，天月大廈管委會所稱其依系爭契約書第12條第4、5、6條約定（見本院卷342頁反面），本於代位權及債權讓與之法律關係，得請求聯眾公司給付管理基本費及交屋管理費云云，殊乏所據。㈢天月大廈管委會雖稱聯眾公司依民法第148條誠信、公平原則，亦應給付管理基本費、交屋管理費一節（見本院卷243、342頁反面），非惟為聯眾公司所否認，且民法第 148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，係規定權利人行使權利，須符合誠信原則，禁止權利濫用及違反公益，以免無法實現法律之妥當性及公平性，而達到法律社會化之理想。故該條係規範權利行使者及義務履行者之主觀善意，及確保行使權利或履行義務結果之客觀公平，應屬已經存在權利義務關係者間之調和，即僅為既存權利之障礙或消滅事由，對於原無權利義務關係之人間而言，尚非權利義務發生之事由，難以使原無權利或義務之人，因此規定而取得私法上之權利或負擔義務。兩造間既無契約關係，聯眾公司又未因與國揚公司、友達公司間之系爭甲、乙棟、停車場買賣契約，致負有給付管理基本費及交屋管理費之義務，已如前述，即本件兩造間並無權利行使、義務負擔可言，則天月大廈管委會主張可依民法第148條之規定，請求聯眾公司給付管理基本費及交屋管理費，即屬無據。況天月大廈管委會亦針對聯眾公司未繳交管理基本費及交屋管理費，於94年6月8日與國揚公司開會協商解決，國揚公司曾於會中表達僅願繳交系爭乙棟建物2、3樓220,000萬元部分，其餘不願繳交等情，有協商座談會記錄可按（見原審卷67頁），足徵天月大廈管委會明知是項爭執，應由國揚公司負責處理第二份契約與系爭契約書有無不公平之處或未盡代管移交責任之情形，仍難認聯眾公司負有繳交上開費用之義務。㈣綜上，第一份契約既經第二份契約所作廢，縱令第一份契約定有如系爭契約第12條第4、5、6款之約定，不論契約當事人或天月大廈管委會均無從據為權利主張之依據。而第二份契約既未約定聯眾公司應負繳交管理基本費及交屋管理費之義務，天月大廈管委會又非契約當事人，自無從本於代位權及債權讓與之法律關係為是項請求。又系爭契約書之立約當事人既非兩造，天月大廈管委會依上開約定請求聯眾公司給付上開費用，即屬無據。另聯眾公司未向天月大廈管委會繳交管理基本費及交屋管理費，天月大廈管理委員會無從依誠信、公平原則，取得可據以請求之私法上權利。是天月大廈管委會所稱依系爭契約書第12條第4、5、6款之約定及誠信公平原則，聯眾公司有繳交系爭甲、乙棟建物及停車場之管理基本費及交屋管理費之義務云云（見本院卷76頁、342頁反面），不足以採，聯眾公司所辯其無繳交管理基本費及交屋管理費予天月大廈管委會之義務等語，應可信實。六、天月大廈管委會復主張聯眾公司應繳交系爭停車場管理費等語，為聯眾公司所否認。經查：㈠聯眾公司固將系爭停車場出租予帝國停車公司，並由該公司委由專人負責門禁管理、維護及修繕，並未與其他住戶共用出入口、電梯、樓梯，且有獨立之電錶。惟依系爭契約書第10條第3款約定：「甲方（買方）同意本大廈之停車位承租人可以經由本大廈之壹樓門廳進出本大廈。」（見原審調字卷23頁），而與天月大廈管委會簽約管理維護該大廈安全管理之東京都保全股份有限公司、東京都公寓大廈管理維護股份有限公司（以下合稱東京都保全公司），其管理維護範圍為天月大廈，包含共用及約定共用部分，其配置服務人員有關安管組之工作內容為「⒈門禁、訪客、郵件管理。⒉緊急事件之處理（防火、防盜、防災等）。……⒌24小時輪值勤務」，有關環保組之工作內容為「⒈大廈內外公共區域之清潔維護，含電梯、川堂、一樓、各樓層梯廳、安全梯及頂樓等」、「公共廁所大、小便器、洗臉檯之清潔拭擦」、「停車場地面及車道之清潔打掃、巡視撿拾、地面除塵；號誌之清潔拭擦」等項，並於94 年9月及95年4月施作「地下停車場地面水磨清洗」工作，有聯眾公司所不爭執之公寓大廈管理維護契約書、委任契約書、環境美護工作計劃表、定期清潔日程管制表等件可稽（見本院卷279、284-287、298頁）。另天月大廈安管員勤務守則並規定：「……監控地下一樓（B3停車場）地下二樓（B4停車場）及各樓層玄關、車道外圍等，發現異常現象即迅速瞭解處理（24H執勤）。……安管員每日巡邏社區七次，巡邏時間如下：上午十時、中午一時、下午六時、晚上十一時、凌晨一時、三時、五時。巡邏路線→二十五樓→二十六樓→二十一樓→十七樓→十三樓→九樓→五樓→三樓後花園→地下一樓（B3停車場）→地下二樓（B4停車場）巡邏事項，詳巡邏執行表。……十七、代住戶服務事項⒈代售停車券……」（見原審訴字卷44、45頁，本院卷300、301頁），其巡邏事項亦明定：「……巡邏執行事項：……⒍地下停車場三樓：安全門上鎖，人員管制。⒎地下停車場四樓：安全門上鎖，人員管制，……巡邏執行共同注意事項：……⒍各樓層消防系統有無異常。⒎地下室停車場有無閒雜人員逗留，安全門確認上鎖。……」（見本院卷301頁）。而天月大廈管委會因代售帝國停車公司停車券可獲得該券面額30%利潤，有聯眾公司所不爭執之帝國停車公司收費憑證、發票、天月大廈管委會收入憑證粘存單、公共管理費日收入明細表及停車場優惠券販售明細表等件可稽（見原審訴字卷46頁，本院卷305-318、342頁反面）；且系爭停車場營業時間為6時至24時，倘停車者於零時以後取車時，則賴天月大廈一樓櫃檯協助處理，此觀勘驗筆錄所附照片彩印之系爭停車場管理事項告示營業時間、車道告示「如要取車請撥00 000000或至天月大廳櫃台」等字自明（原審卷第99、 100 頁），足證天月大廈管委會委任管理維護該大廈之東京都保全公司，就系爭停車場亦負有安全維護、巡邏、環境清潔、代售停車券及凌晨零時至6時之門禁管制等工作。㈡系爭甲、乙棟建物及停車場雖有獨立門戶及電梯，但仍有管道得使甲、乙兩棟相通，甲棟溫泉鍋爐設備設於乙棟1 樓大廳旁；而甲、乙棟之間地下3樓設有中控室，內有監視器，可監控到甲、乙棟3樓中庭及甲棟門前車道入口及停車場，另有火災受信總機可含蓋甲、乙兩棟，該中控室及火災受信總機均為天月大廈管委會所負責，均為甲、乙棟所有住戶所共同利用，雖甲棟地下4樓設有甲棟的獨立機房，但可從停車場連接到乙棟，有勘驗筆錄、地下三樓中控室、監控車輛進出之分割畫面及電梯照片彩印足憑（原審訴字卷第95-104頁），而中控室及機房，均屬東京都保全公司巡邏與維護管理之範圍，此觀前揭公寓大廈管理維護契約、委任契約書所載服務人員工作時程與內容（見本院卷284、298頁）及安管員勤務守則、巡邏事項（見原審訴字卷44、45頁，本院卷299-301頁）自明。尤其，系爭停車場連同系爭甲、乙棟建物之消防系統、亦係由天月大廈管委會實施保養維護等情，有消防安全設備檢修申報書可憑（原審訴字卷第120-122頁），益證聯眾公司就所有建物雖有自為維護之機制，惟仍無法排除天月大廈管委會對天月大廈共用部分有管理維護、服務及清潔之事實，亦即聯眾公司未維護或管理到之部分，實由天月大廈管委會全權負責，並由其支付管理維護費用，聯眾公司基於該大廈區分所有權人之地位而享有前揭公寓大廈管理維護契約、委任契約書之利益。聯眾公司所辯天月大廈管委會就系爭停車場未為管理維護等服務云云，顯與事實不符，自難採信。㈢至聯眾公司所辯依系爭規約第5條規定，其所有系爭甲、乙棟建物及停車場均無管理委員之名額，該規約對其無拘束力一節，固有系爭規約可參，惟該規約第5條所定管理委員名額之分配，縱有遺漏上開系爭建物部分，僅屬規約之疏漏，本得經由修改規約之程序改善，在修改以前，該規約既為全體區分所有權人所共同決議而製定，仍對全體住戶發生拘束力；況天月大廈管委會於93年10月13日公告之第二屆管理委員當選名單中，聯眾公司已列為候補委員，另天月大廈95年10月14日第三屆區分所有權人會議，所選舉第四屆管理委員當選名單中，聯眾公司已分列正選委員及候補委員，有公告及會議記錄可稽（見原審訴字卷48頁，本院卷204、205頁），是聯眾公司此部分之抗辯，要無可取。㈣按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又系爭規約第10條「公共基金、管理費之繳納」規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費每坪每月新台幣壹佰貳拾元整計算。管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之」。（原審調字卷第18頁），可知就天月大廈共用部分之修繕、管理、維護所產生之費用應由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔或依區分所有權人會議或規約負擔。聯眾公司自92年5月6日起為該大廈區分所有權人之一，依前揭說明，其有遵守系爭規約之義務，並依該規約之規定，按月繳交管理費。至聯眾公司雖於92年6月1日起將系爭停車場出租予帝國停車公司，惟依其與帝國停車公司簽訂之租賃契約書第5條「押租保證金」約定：「…… 當契約屆滿或終止契約時，乙方（即帝國停車公司）依第八條第七款之規定，將租賃物照原狀遷空交還甲方（即聯眾公司）後，甲方應無息退還乙方押租保證金；但若乙方有積欠甲方任何款項（包括租金、『管理費』、搬遷廢棄物清理費、損害賠償……等）時，甲方得先以押租保證金扣抵之」（見本院卷258頁），顯見帝國停車公司給付聯眾公司之款項，除租金外，尚包含管理費，但既非約定由帝國停車公司繳交予天月大廈管委會，仍應由聯眾公司負責繳交予天月大廈管委會。㈤至關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之，惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查。最高法院93年度台上字第2218號判決參照。天月大廈區分所有權人會議通過之系爭規約第10條第1項第2款，固規定管理費數額均按每坪120元計算，惟該大廈屬於「商三」建物，即為住商混合之社區，有使用執照可憑（原審訴字卷第62頁），並為天月大廈管委會所是認（本院卷第174頁），且承前所述，系爭停車場有獨立電表，天月大廈管委會對系爭停車場所提供之安全管理維護及清潔服務項目較住戶明顯為少，且承租系爭停車場之帝國停車公司在營業時間亦有派員管理門禁及收費，況系爭停車場係專供停車使用，尚非可全然視同「商場」（至亞歷山大溫泉會館則屬商務使用），在客觀上，系爭停車場與該大廈住戶就該大廈之實際用益狀態及享受天月大廈管委會所提供之管理服務明顯不同，倘僅因區分所有權人採多數決之結果，未區分系爭停車場與住宅之不同，即通過管理費數額均一之決議，並列入系爭規約規範聯眾公司，尚非公允。聯眾公司對該項管理費數額之約款既有爭執，依前揭說明，本院基於公平法理，審酌上情，認系爭停車場部分之管理費，應調整為每月每坪60元為適當。天月大廈管委會所稱商場出入份子複雜，其存在將增加人事管理成本及保險費率，系爭停車場之管理費仍按每月每坪120元計算云云，顯係誤解系爭停車場之使用功能與性質，且未舉證證明其因此增加人事管理成本及保險費率之事實，此部分之主張，要無可取。聯眾公司所辯應按每個停車位100 元計算云云，未據舉證以佐，亦不可採。至聯眾公司所提台灣士林地方法院95年度小上字第42號判決係以區分所有權人會議決議調整每個地下停車位清潔費為每月300元（見本院卷265頁），尚與本件不同；另所提原法院95年度簡字第5號簡易判決，涉及之停車位係位在台北市○○路○ 段上（見本院卷267頁），亦與坐落在台北市○○區○○ 路3號之系爭停車場區域不同，均難援引為有利於聯眾公司之認定，附此說明。㈥準此，聯眾公司自92年10月18日系爭規約訂立時起至94年10月31日（天月大廈管委會請求之期間），應給付天月大廈管委會管理費1,362,229元【計算式：〔60（元/坪）× 928.52（坪）×〔24 +14÷31（月）〕≒1,362,229*元以下四捨五入】，扣除原審就系爭停車場管理費判准之1,235,295元，天月大廈管委會於本院擴張准許部分為126,934元。七、從而，天月大廈管委會請求聯眾公司給付系爭停車場管理費1,235,295元，及自起訴狀繕本送達之翌日即94年4月14日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，原審為天月大廈管委會勝訴之判決，並為假執行之宣告，核無不合，聯眾公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上開請求不應准許部分，關於交屋管理費688,500元本息部分，原審為天月大廈管委會勝訴之判決，尚有未洽，聯眾公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示；關於管理基本費688,500元本息部分，原審為天月大廈管委會敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予以維持。天月大廈管委會附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另天月大廈管委會於本院擴張請求聯眾公司給付126,934元，及自擴張聲明狀繕本送達之翌日即96年3月3日（見本院卷256頁）起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許（民法第229條第2項規定參照）。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件聯眾公司之上訴為一部有理由，一部無理由；天月大廈管委會之附帶上訴為無理由，擴張之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第449條第1、2項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　 5　　月　　15　　日民事第十六庭審判長法　官沈方維法　官王淇梓法　官張競文正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　96　　年　　5 　　月　　15　　日書記官章大富附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院95年度上字第206號

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