臺灣高等法院95年度上更㈠字第186號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 95 年 11 月 22 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 95年度上更㈠字第186號上　訴　人
法定代理人　丙○○
上　訴　人　乙○○
共　　　同
訴訟代理人　黃啟倫律師
被　上訴人　甲○○○
上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國94年4 月19日臺灣臺北地方法院93年度訴字第2134號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於95年11月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人居大建設股份有限公司給付超過新台幣貳拾參萬玖仟元本息，及命上訴人乙○○給付超過新台幣玖拾萬捌仟元本息部分，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人居大建設股份有限公司負擔十分之一、上訴人乙○○負擔十分之四，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人居大建設股份有限公司、乙○○方面：
一、聲明：
㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決（及發回前本院判決）記載相同者外，補稱：
㈠本件約定違約金係屬懲罰性違約金，上訴人除沒收被上訴人已給付價金外，並得請求被上訴人賠償損害。依財政部92年同業利潤標準表，上訴人居大建設股份有限公司（下稱居大公司）所經營「不動產投資興建及租售業」淨利率為10%，
可作為被上訴人如期履約時，居大公司所得受一切利益之參考，又依前開標準表，不動產買賣業費用率為10% ，足認居大公司因被上訴人違約受有總價10% 之銷售費用損害，以上預期利潤及銷售費用損害約為總價20% ，即新台幣（下同）302,000元，又居大公司於解除契約後再銷售之價金為
1,470,000元，受有跌價損失4萬元。上訴人乙○○（下稱乙○○）雖為個人而非營利事業，惟其因被上訴人違約所受預期利潤及銷售費用之損害，可參照前開居大公司之認定依據，即預期利潤1,204,000元，及再銷售之跌價損失150,000元。
㈡上訴人依法解除契約後，雖負有返還價金之義務。居大公司、乙○○對於被上訴人之損害賠償請求權為抵銷之主張後，被上訴人不得再向居大公司、乙○○為本件之請求。
三、證據：援用原審（及發回前本院前審）提出者證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：與原判決（及發回前本院判決）記載相同。
三、證據：援用原審（及發回前本院前審）提出者為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴請求居大公司、乙○○分別返還房屋及土地買賣價款470,000 元、1,820,000 元，因居大公司、乙○○合法解除兩造買賣契約，沒收前開價款充作違約金，被上訴人主張沒收之違約金過高應予核減，經歷審判決被上訴人應給付居大公司、乙○○之違約金分別為80,000元、
310,000 元，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：
㈠伊於民國（下同）93年3月9日與上訴人簽立不動產買賣契約，向居大公司購買門牌號碼臺北市○○街29巷16號3 樓房屋，向乙○○購買房屋坐落基地應有部分（下稱系爭房地），其中房屋價款1,510,000 元、土地價款6,020,000 元，合計7,530,000元。伊於簽約時即給付房屋價款470,000元、土地價款1,820,000 元。嗣伊發覺系爭房屋依法不得施作夾層而未續繳買賣價金，主張依民法第88條、第92條之規定，向上訴人撤銷系爭房地之買賣契約，並依民法第179條之規定，
先位聲明請求：居大公司、乙○○應各給付被上訴人
470,000元、1,820,000元，並均自93年3月9日起至清償日止，按年利率5%計算之法定遲延利息。若認系爭房地買賣契約有效成立，經上訴人解除買賣契約。上訴人於解約後，將系爭房地再行出售，居大公司僅受有40,000元、乙○○僅受有150,000 元之價差，扣除上開價差後，上訴人應返還伊價金，即居大公司應返還430,000元、乙○○應返還1,670,000元等情，爰依解除契約回復原狀之規定，備位聲明請求：居大公司、乙○○應各給付被上訴人430,000元、1,670,000元，並均自93年3月9日起至清償日止，按年利率5%計算之法定遲延利息（第一審判決居大公司、乙○○應各給付被上訴人
430,000元本息、1,670,000元本息，駁回被上訴人先位之請求，未據被上訴人聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起上訴。本院前審改判居大公司應給付390,000元本息 、乙○○應給付1,5 10,000元本息，駁回其餘上訴。上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴，經最高法院廢棄發回原判決關於駁回上訴人其餘上訴部分）。
三、上訴人則以：系爭不動產買賣契約約定被上訴人不履行債務時，伊等得沒收被上訴人所繳全部款項，並請求損害賠償，此為懲罰性違約金之約定。伊等因被上訴人違約，受有總價10%之預期利潤及總價10%之銷售費用之損害，居大公司部分為302,000元、乙○○部分為1,204,000元，且系爭房屋、土地再行出售後，伊等另受有跌價損失，其中居大公司部分為40,000 元、乙○○部分為150,000元。再依內政部公布之成屋買賣契約定型化契約範本，買受人違約時之違約金最高不得超過總價金15% ，則兩造約定之違約金額即難謂過高，且伊等亦得以所受損害與被上訴人之回復原狀請求權為抵銷等語，資為抗辯。
四、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即需支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。換言之，違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如當事人約定，債務人不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，則其違約金為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得請求債務人賠償其損害（最高法院95年度台上字第1973號判決意旨參照）。經查：
㈠被上訴人於93年3月9日買受系爭房地，分別給付居大公司房屋價款470,000元，給付乙○○土地價款1,820,000元，嗣因被上訴人拒絕依約繳付價金，經居大公司、乙○○於93 年3月26日限期催告被上訴人繳付價金未果，居大公司、乙○○已於93年4月6日以被上訴人違約未依期限繳納價金，合法解除系爭不動產買賣契約，居大公司、乙○○因此分別沒收被上訴人470,000元、1,820,000元，為兩造不爭執之事實。
㈡居大公司、乙○○分別沒收被上訴人所繳付470,000元、
1,820,000 元為違約金，經被上訴人主張渠等沒收前開違約金額過高，第一審判決認系爭不動產買賣契約經解除時之違約金，其中房屋部分應以40,000元，土地部分應以150,000
元為限（參第一審判決第10頁），嗣居大公司、乙○○提起上訴，本院前審判決認被上訴人違約應給付之違約金，房屋部分應以80,000元，土地部分以310,000 元為當（參本院前審判決第6 頁），居大公司、乙○○復提起第三審上訴，前開居大公司、乙○○得沒收之違約金金額，未經最高法院廢棄。是以，本件居大公司、乙○○得沒收之違約金數額即分別為80,000元、310,000元。
㈢被上訴人與居大公司間不動產買賣契約書第9 條約定：「若甲方（被上訴人）違反本契約任何條款不履行義務時，視為甲方違約，甲方同意乙方（居大公司）沒收已收全部款項，除將已過戶之產權無條件返還乙方名下，並應賠償乙方之一切損失。」，被上訴人與乙○○間不動產買賣契約書第9 條亦約定：「若甲方（被上訴人）違反本契約任何條款不履行義務時，視為甲方違約，甲方同意乙方（乙○○）沒收已收全部款項，除將已過戶之產權無條件返還乙方名下，並應賠償乙方一切損失。」（原審卷A第9頁反面、第14頁反面），是兩造間前開違約金之約定係被上訴人不履行契約義務時，除應支付違約金外，尚應賠償居大公司及乙○○因被上訴人違約所受之損害，核屬懲罰性質之違約金約定甚明。居大公司、乙○○因被上訴人未依約繳付買賣價金，於93年3 月26日限期催告被上訴人繳付，嗣於93年4 月6 日以被上訴人違約而解除兩造間房屋及土地之買賣契約，為兩造不爭執之事實，是以，居大公司、乙○○除得沒收被上訴人已繳納之價款作為懲罰性違約金，尚得請求被上訴人賠償其損害。
㈣依財政部92年同業利潤標準表關於不動產投資興建之淨利率為10%（本院前審卷第33頁），居大公司出售系爭房屋可得
之預期利益為151,000 元（計算式：0000000×10%＝151000
），又財政部前開標準為純利計算，已扣除該事業自行負擔之銷售佣金及管銷成本，是不得再計入銷售費用，至再行出售之價差亦包含其中不得重複計入（最高法院95年度台上字第1681號、95年度台上字第1448號判決意旨可茲參照），乙○○雖非營利事業，惟其提供土地興建房屋而併同出售，其預期利潤尚非不得以前開標準衡量之，是乙○○出售系爭土地可得預期利益為602,000 元（計算式：0000000×10%＝
602000）。
㈤綜上，居大公司、乙○○因被上訴人債務不履行而解除契約，除得依契約沒收價金充作懲罰性違約金外，尚得分別請求被上訴人賠償其損害，亦即其等之所失利益151,000元、
602,000元。
五、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項前段定有明文。居大公司、乙○○以被上訴人違約分別沒收被上訴人已繳納之470,000元、1,820,000元價款為懲罰性違約金，經本院前審審酌本件客觀事實、社會經濟狀況、兩造所受損害等一切情形，認定居大公司、乙○○沒收之違約金過高，房屋部分應以80,000元、土地部分應以310,000 元為適當，從而，居大公司應返還被上訴人390,000元 ，及乙○○應返還被上訴人1,510,000元 ，併加計利息（此部分經居大公司、乙○○上訴最高法院，仍予維持）。惟居大公司、乙○○亦得分別請求被上訴人賠償其所失利益151,000 元、602,000 元，詳前述，是兩造互負債務且給付種類相同，居大公司及乙○○主張兩造債務互為抵銷，係屬有據。從而，兩造債務經抵銷後，居大公司仍應返還被上訴人239,000 元（計算式：000000－000000＝239000），乙○○應返還被上訴人908,000元（計算式：0000000－000000＝908000），暨併計其法定利息。
六、被上訴人與居大公司、乙○○間買賣不動產契約書約定於被上訴人違約時除沒收已付價款為違約金，尚得請求被上訴人賠償其損害151,000元、602,000元。居大公司及乙○○得沒收之違約金分別為80,000元、310,000元 ，故應返還被上訴人390,000元、1,510,000元，兩造債務互為抵銷後，居大公司仍應返還被上訴人239,000 元，乙○○應返還被上訴人
908,000元。
七、綜上所述，居大公司及乙○○主張渠等對於被上訴人之損害賠償請求與渠等應返還被上訴人違約金過高部分互為抵銷，為有理由，應予准許。是居大公司、乙○○應分別返還被上訴人239,000元、908,000元及其本息，被上訴人逾此部分請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　22　　日民事第二庭
審判長 法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華
法 官 李瓊蔭
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　24　　日書記官 王才生