96年度上字第165號｜民事：返還土地等｜裁判日期：96 年 06 月 20 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 96年度上字第165號上　訴　人　華菱汽車股份有限公司法定代理人　戊○○ 訴訟代理人　甲○○ 乙○○ 被上訴人　丁○○ 丙○○ 共　　　同訴訟代理人　葉民文律師上列當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國96年1月10 日台灣桃園地方法院95年度訴字第1061號第一審判決提起上訴，本院於96年6月5日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人聲明：（一）原判決關於不利於上訴人部分廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人聲明：如主文所示。二、被上訴人起訴主張：坐落桃園縣楊梅鎮○○○段216地號土地面積2730平方公尺（下稱系爭土地），原為伊等之父梁東珍所有，上訴人就系爭土地原與梁東珍訂有租約（下稱原租約），租賃期間自民國（下同）84年10月15日起至94年10月15日止，租金由每月每坪新台幣（下同）50元至110元分期調整。梁東珍於原租約租期屆滿前之91年9月27日死亡，系爭土地由伊等與訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美（下稱梁坤光等4人）共6人繼承取得，所有權應有部分各為6 分之1。伊等於原租約到期後即通知上訴人終止租約，請求返還系爭土地，惟遭上訴人拒絕，經催告後仍無權占用迄今，爰依民法第767條規定，請求上訴人返還系爭土地予伊等及共有人全體。又系爭土地原租約之租金為每月每坪110元，而伊2人之土地應有部分面積各為455平方公尺，依原租約之租金計算，伊等每月各可取得1萬5140元之租金（計算式：455〈平方公尺〉×0.3025〈坪／平方公尺〉×110元＝15 ,140元），上訴人無權占有系爭土地可獲得相當於租金之利益，致伊等受有相當於租金之損害，爰依民法第179條前段規定，請求上訴人自94年10月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊2人各1萬5140元等情。求為命上訴人將系爭土地返還予伊等及共有人全體，暨上訴人應自94年10月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊等各1萬5140元之判決（原審判決上訴人應將系爭土地返還予被上訴人及共有人全體，暨上訴人應自94年10月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人各8946元，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就敗訴部分未聲明不服，已告確定）。上訴人則以：（一）被上訴人與訴外人梁坤光等4人因繼承取得系爭土地，為公同共有關係，無民法第820條第1項規定之適用。伊於原租約終止後，已與被上訴人以外之其餘共有人簽訂新租約，系爭土地之共有人並未全體反對續租，無阻卻繼續租約之效力，伊依原租約繼續占有系爭土地，依民法第451條規定，原租約當然更新為不定期限租賃契約。（二）新租約變更系爭土地之用途，並非典型之利用行為，應有土地法第34條之1及土地法第34條之1執行要點第3項規定之適用或類推適用。依土地法第34條之1第5項準用同條第1項規定，新租約為共有土地之變更，既經公同共有人過半數及其潛在應有部分過半數者同意，對於伊自屬有效。被上訴人提起本件訴訟，將使其他共有人違反將系爭土地出租予伊之義務，使其他共有人負擔無法履行契約之違約責任，致生法律上之不利益，係非為全體共有人法律上之利益之行為。（三）原租約期限屆滿前，被上訴人於協商時始終同意伊於新租約簽訂前可繼續使用系爭土地，其行為足以使伊產生正當信任，嗣後卻本於所有物返還請求權提起本件訴訟，屬權利濫用，並有違誠信原則。（四）縱認新租約因未經被上訴人同意，對於被上訴人不生效力，惟無權占有不當然構成不當得利，伊依約負有支付租金之義務，並未受有相當於租金之利益，則被上訴人依不當得利之規定，請求伊返還所受相當於租金之利益，應無理由。退步言之，縱認被上訴人有權請求不當得利，租金標準應以每月每坪65元計算云云，資為抗辯。三、兩造不爭執之事項：（一）系爭土地原為被上訴人之父梁東珍所有，上訴人就系爭土地與梁東珍訂有原租約，租賃期間自84年10月15日起至94年10月15日止，共10年，租金由每月每坪50元至110元分期調整。梁東珍於原租約屆滿前之91年9月27日死亡，系爭土地由被上訴人與訴外人梁坤光等4人繼承取得，於92 年12月26日登記所有權應有部分各為6分之1。證據：原租約、系爭土地登記謄本（原審卷100-106、59-60頁）。（二）被上訴人丙○○於原租約到期後之94年12月5日，以郵局存證信函退還上訴人原租約之押租金，並催告上訴人返還系爭土地伊之權利部分，於94年12月6日送達上訴人；復委請律師於95年3月8日以郵局存證信函催告上訴人將系爭土地歸還全體共有人。被上訴人2人又委請律師於95年6月14日以郵局存證信函催告上訴人返還系爭土地伊等之權利部分，上訴人受催告後仍繼續使用系爭土地，現供停車場使用中。證據：郵局存證信函（原審卷9-12、15-17頁）。（三）上訴人就系爭土地與訴外人梁坤光等4人簽訂新租約，租金為每月每坪65元。上訴人曾按新租約給付被上訴人租金，被上訴人拒絕收受並退回。證據：新租約（原審卷97-99、124-127頁）。四、關於上訴人就系爭土地與訴外人梁坤光等4人簽訂之新租約效力部分：（一）按共有物之利用行為，係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質之行為。其與處分行為相異者，在不移轉共有物之權利或增加其物上負擔；其與保存行為不同者，在不以防止共有物之毀損或滅失為目的，而其不增加共有物之效用或價值一點，與改良行為，亦有不同之處。民法對於共有物之利用方法，並無如保存行為與改良行為，有特別之規定，解釋上應適用民法第820條第1項之規定，即在共有人未以契約訂定時，應由共有人共同管理之。而共有物之出租出借，乃典型之利用行為，自應依民法第820條第1項共有物「管理」之規定為之，而無同法第819 條第2項或土地法第34條之1共有物之「處分」、「變更」及「設定負擔」規定之適用（最高法院84年度台上字第2164號判決參照）。又共有物之出租，係屬管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。如共有人中之一人或數人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院83年度台上字第2319號判決參照）。（二）上訴人雖抗辯伊就系爭土地已與訴外人梁坤光等4人簽訂新租約，租賃期間自94年10月16日起至99年10月15日止，新租約效力及於被上訴人云云，並提出新租約為證（原審卷97-99頁）。惟查系爭土地既經被上訴人與訴外人梁坤光等4人繼承取得，並完成登記為分別共有，所有權應有部分各為6分之1；訴外人梁坤光等4人未經被上訴人同意，將系爭土地出租予上訴人，揆諸前開說明，該租賃契約對被上訴人不生效力。上訴人抗辯本件有土地法第34條之1 規定之適用或類推適用云云，為不足採。五、關於兩造間有無民法第451條規定視為不定期限繼續租約部分：（一）按「民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」，有最高法院法院55年台上字第276號判例可據。（二）經查系爭土地之原租約第2條明定：「租賃期限：自84年10月15日起至94年10月15日止，共計10年。租賃期滿前，雙方可再協商續約」（原審卷100頁），原租約已就租賃期間作明確約定，並約定租期屆滿後再另行協商續約，足見本件出租人於訂立原租約時，已預先表明阻止續約之意思，故縱出租人於租約屆滿後未即反對續約，亦難以民法第451條為據，逕謂兩造間已成立不定期租賃契約或默示更新租約。復參諸上訴人業與其他共有人就系爭土地簽訂新租約，新租約之租期、租金及其他約定內容，均與原租約有所不同，既有新租約存在，自不可能同時成立默示更新原租賃契約，上訴人抗辯兩造間依民法第451條規定視為不定期限繼續租約云云，應屬無據。六、關於被上訴人請求上訴人返還系爭土地予共有人全體有無理由部分：（一）按「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利」，有最高法院62年台上字第1803號判例可循。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。所謂為共有人全體之利益，係指客觀之法律上利益而言，倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，至於他共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思及實際上是否受有利益，均非所問，亦有最高法院84年台上字第339號判例可參。（二）經查訴外人梁坤光等4人未經被上訴人同意，將系爭土地出租予上訴人使用，係侵害被上訴人之權利，既係侵權行為，應無保護之必要。又系爭土地未經共有人全體同意出租，對其他共有人不生效力，已如前述，上訴人未經被上訴人同意出租而使用系爭土地，即屬無權占有系爭共有土地，被上訴人係部分共有人，依民法第821條規定請求上訴人將系爭土地返還予伊等及其他共有人全體，應屬有據。上訴人抗辯被上訴人本於所有物返還請求權提起本件訴訟，將使其他共有人違反將系爭土地出租予伊之義務，使其他共有人負擔契約無法履行之違約責任，屬權利濫用云云，核不足採。另上訴人抗辯被上訴人曾同意伊繼續使用系爭土地云云，為被上訴人所否認；縱認屬實，觀諸上訴人所稱伊曾與被上訴人協議，依被上訴人之要求代管原租約之租金，被上訴人同意續約云云，均屬原租約租期屆滿前兩造協商之過程，事後兩造既因租賃條件未達成合意，而未簽訂新租約，上訴人抗辯協商行為足以引起伊之正當信任，並認被上訴人嗣後提起本件訴訟，屬權利濫用，有違誠信原則云云，均屬無據。至原租約第3條約定：乙方（即上訴人）於訂約同時，交予甲方（即出租人）共130 萬1100元整，作為押租保證金；於租約期滿且雙方決議不再續約時，乙方應交還土地予甲方，甲方應無息交還共130萬1100元整予乙方等語（原審卷100頁），其後段之約定，僅係在規範押租金之返還期限。上訴人執上開後段約定，抗辯伊交還系爭土地予出租人，係附有「租約期滿」及「雙方決議不再續約」之法律行為附款，並謂其原意係賦予雙方於租期屆滿時，優先續租或承租之權利，避免任一方於期滿後任意不續租或承租，致影響他方使用或收益之利益云云，為被上訴人所否認，且上訴人復未舉證以實其說，所為抗辯核不足採。（三）按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。被上訴人之父梁東珍與上訴人就系爭土地成立之原租約，既已於94年10月15日屆滿，應認原租約已因租賃期限屆滿而消滅。又兩造間並未簽訂新租約，且無不定期租賃關係存在，已如上述，上訴人占有使用系爭土地即屬無正當權源，被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人將系爭土地交還伊等及共有人全體，應屬正當。七、關於被上訴人請求上訴人返還不當得利部分：（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例可參。系爭土地之原租約因租期屆滿而消滅，已如前述，系爭土地之其他共有人未經被上訴人同意擅自出租系爭土地予上訴人，不法侵害被上訴人之所有權應有部分，上訴人占有使用系爭土地，並因之受有利益，致被上訴人之所有權應有部分受有損害，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，應屬有據。原審參酌上訴人與其他共有人簽訂之新租約租金為每月每坪65元，及與系爭土地毗鄰之土地即坐落楊梅鎮○○○段214-3、215、218、219-1及219-2地號土地之租金亦為每月每坪65元（原審卷107頁）等情，認被上訴人得請求相當於租金之不當得利，應以每月每坪65元計算，經核並無不當。又系爭土地面積為2730平方公尺，被上訴人2人應有部分各為6分之1，依此計算被上訴人所有相當於應有部分之土地面積各為455平方公尺。被上訴人主張上訴人應自94年10月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利各為8946元（計算式：65元×455〈平方公尺〉×0.3025 〈坪／平方公尺〉＝8,946元，元以下4捨5入），應屬有據。八、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人將系爭土地返還被上訴人及共有人全體，並依民法第179條規定，請求上訴人應自94年10月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人各8946元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分所為上訴人敗訴判決，並無不合；上訴論旨指摘原判決此部份不當，求予廢棄改判，為無理由。九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　20　　日民事第八庭審判長法　官劉勝吉法　官滕允潔法　官鄭威莉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　21　　日書記官李垂福附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院96年度上字第165號

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