臺灣高等法院12月14日臺灣臺北地方法院94年度訴字第6502號

• 裁判案由: 返還押租保證金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 96 年 06 月 20 日

臺灣高等法院民事判決
上　訴　人即
附帶被上訴人　甲○○
被 上 訴人即
附 帶 上訴人　乙○○
訴 訟 代理人　李富祥律師
上列當事人間返還押租保證金等事件，上訴人對於中華民國95年12月14日臺灣臺北地方法院94年度訴字第6502號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，經本院於96年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔，附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人 (下稱被上訴人) 主張：兩造於民國(下同) 94年4 月19日簽訂房屋租賃契約書 (下稱系爭租約) ，上訴人即附帶被上訴人 (下稱上訴人）向被上訴人保證所承租坐落臺北市松山區○○○路○ 段256 巷57號房屋（下
稱系爭房屋) ，可取得飲食店營利事業登記證而供飲食店營業使用，租期自94年5 月5 日起至95年5 月4 日止，每月租金新臺幣 (下同) 7 萬元。被上訴人於給付第一期租金7 萬元及押租金20萬元後，旋於同年月22日雇工裝修及購買生財器具，另支出多項準備營業之必要費用，合計104 萬9,326
元 (於95年10月3 日具狀向原審捨棄廣告費用1 萬1,388 元、話機裝退費用5,600 元及部分購買生財器具費用3 萬0,661 元之請求，減縮為請求100 萬1,677 元，原審判決書仍記載為104 萬9,326 元) 。詎經被上訴人向臺北市商業管理處申辦飲食店營利事業設立登記時，遭該處以系爭房屋面臨道路寬度未達8 公尺以上，不符土地使用分區管制規則規定為由，駁回被上訴人之申請。被上訴人既無法在系爭房屋合法營業，乃於向臺北市中山區調解委員會申請調解未果後，為減少損失而將所購買之生財器具以1 萬2 千元出售，並於94年7 月12日將系爭房屋騰空返還上訴人。上訴人係出租人並以代書為業，應知系爭房屋依規定無法取得飲食店營利事業登記證，且依民法第423 條規定，上訴人既保證系爭房屋可辦理飲食店營利事業登記，應將合於約定使用、收益之房屋交付被上訴人，並應於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態。茲被上訴人未能領得飲食店營利事業登記證，自得請求上訴人負損害賠償責任而賠償被上訴人因裝修系爭房屋、購買生財器具及營業必要所支出之費用73萬1,677 元，扣除出售生財器具所得1 萬2 千元後之餘額71萬9,677 元，並返還已受領之租金7 萬元及押租金20萬元等語。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人98萬9,677 元 (原審判決誤載為103 萬7,326 元 )，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人則以：系爭房屋附近之一樓房屋多數從事商業活動，由網站可查得同巷芳鄰完成營利事業登記證而目前仍正常營業之商家，包括有: 經營飲料零售及其他家庭日常用品零售之「明亨食品行」、經營冰果店冷飲店之「香樂多商行」、經營食堂麵店小吃店之「合興快餐店」及「正德小吃店」、經營西藥、煙酒、飲料零售之「友利商店」，另有「統一超商新總督門市」等。被上訴人於承租時未曾詢問上訴人有關飲食店營利事業登記證之事項，上訴人亦未保證可取得飲食店營利事業登記，系爭租約亦無任何有關記載。兩造簽約後，上訴人旋將系爭房屋交付被上訴人使用，並酌留準備期間，租金自94年5 月5 日起算。上訴人僅負有將系爭房屋交付被上訴人使用之義務，至於被上訴人之營業項目為何及是否申請營利事業登記，均須由被上訴人自行決定後，經主管機關審核，上訴人既無權決定，即不可能以此保證而滋生紛爭。依系爭租約之約定，被上訴人應按期給付租金，然被上訴人僅給付第一期租金，上訴人屢催未果，不得已於94年7 月6 日以臺北松江郵局第1678號存證信函向被上訴人表示因逾2 個月未給付租金，依約終止系爭租約。被上訴人雖於94年7 月12日將系爭房屋返還上訴人，並將生財器具搬空，惟未將系爭房屋回復原狀。又被上訴人積欠自94年6 月5 日起至7 月12日止之租金8 萬6,333 元、違約金7 萬元、系爭房屋回復原狀之清運費3 萬5,000 元、水費1,059 元及電費1 萬3,976 元，共計20萬6,368 元，以押租金20萬元和抵，尚不足6,368 元。另被上訴人提前遷離，上訴人自得請求被上訴人依系爭租約第18條之約定，賠償1 個月之租金損害等語。並答辯聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人9 萬8,632 元本息，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回; 其附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。被上訴人之答辯聲明為︰上訴駁回。被上訴人亦在本院提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡除原判決所命給付外，上訴人應再給付被上訴人89萬1,045 元；其答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於94年4 月19日，與上訴人簽訂系爭租約 (見臺灣臺北地方法院臺北簡易庭94年度北簡字第23586 號卷第6 頁至第10頁) ，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋 (系爭租約第1 條) ，約定：租期1 年，自94年5 月5 日起至95年5 月4 日止 (系爭租約第2 條) ；每月租金7 萬元 (系爭租約第3 條) ，應於每月5 日以前繳納 (系爭租約第4 條) ；押租金20萬元 (系爭租約第5 條) ；被上訴人如有改裝系爭房屋，應於租期屆滿時，將系爭房屋回復原狀交還上訴人 (系爭租約第9 條) ；如不即時遷讓交還系爭房屋，被上訴人應按租金5 倍給付上訴人違約金，迄被上訴人返還系爭房屋之日止 (系爭租約第6 條) ; 如被上訴人違反系爭租約，上訴人得隨時解除契約 (應係終止之意，系爭租約第14條) 。
㈡系爭租約中無關於續租、系爭房屋可供飲食店之用、上訴人保證可取得飲食店營利事業登記證之約定記載。
㈢被上訴人僅給付第一個月即94年5 月5 日起至94年6 月4 日止之租金7 萬元，及押租金20萬元。
㈣與系爭房屋隔鄰之門牌號碼臺北市松山區○○○路○ 段256巷55號1 樓房屋，「正德小吃店」於94年3 月28日經臺北市政府核准設立，營業項目為飲料店業、餐館業，有臺北市商業管理處95年3 月13日北市商一字第09530856400 號函檢附之營利事業登記抄本在卷可稽 (見原審卷第45頁、第48頁)
。
㈤被上訴人於94年5 月9 日向臺北市商業管理處於系爭房屋申請飲料店業、餐館業之營利事業設立登記，經該處於94年5
月10日以北市商一字第0940019687號函覆因系爭房屋面臨道路寬度不符土地使用分區管制規則規定 (須8 米以上) 為由駁回 (見臺灣臺北地方法院臺北簡易庭94年度北簡字第23586 號卷第12頁) 。
㈥上訴人以94年7 月6 日臺北松江郵局第1678號存證信函 (見原審卷第9 頁) 表示因被上訴人已積欠租金逾2 個月，依系爭租約終止租約。
㈦兩造於94年7 月12日點交系爭房屋。
五、兩造爭執之事項：
㈠上訴人有無向被上訴人保證系爭房屋可取得飲食店營利事業登記證而經營飲食店？
㈡被上訴人在系爭房屋經營飲食店是否符合法令規定？
㈢上訴人是否有告知被上訴人系爭房屋不能經營飲食店之義務？被上訴人是否有事先瞭解系爭房屋可否經營飲食店之義務？
㈣上訴人終止系爭租約是否正當？
㈤被上訴人是否應負擔系爭房屋裝潢拆除清運費用？
㈥被上訴人應否給付違約金7 萬元？
㈦上訴人得否依系爭租約第18條之約定，請求被上訴人賠償1
個月之租金損害？
㈧上訴人應返還被上訴人若干金額？
茲分述如下：
㈠上訴人有無向被上訴人保證系爭房屋可取得飲食店營利事業登記證而經營飲食店？
按契約當事人之權利悉依契約內容，於書面契約簽訂前之磋商內容，除非於書面契約約定，否則應認有意排除，不得構成契約內容。被上訴人主張上訴人於簽訂系爭租約前，曾保證系爭房屋可申領飲食店營利事業登記證而經營飲食店一節，非但為上訴人所否認，且觀諸系爭租約內容，並未有任何約定文義；雖被上訴人所舉證人即被上訴人友人楊景晴於原審證稱在第二次看房時，被上訴人曾詢問上訴人可否申請執照，上訴人答稱「沒有問題」等語 (見原審卷第35頁) ，惟與被上訴人所陳：「當天我仔細再看一次，裝修費用多少，林先生 (即上訴人) 說設備都有了，不需花什麼錢，我問他營業應該沒有問題，他說設備是他弄的，以前是開西餐廳，營業不會有問題。」 (見原審卷第34頁) 云云，互有出入，上開證人之證述難予採憑。被上訴人主張上訴人於原審答辯四書狀中自承知悉被上訴人承租系爭房屋作為飲食業使用，系爭房屋原供上訴人經營餐廳使用，前亦曾出租他人經營火鍋、咖啡店等飲食業，並未辦理營利事業設立登記，上訴人之學歷為專科畢業，已執行代書業務7 、8 年之久，對於系爭房屋無法取得飲食店營利事業設立登記，不能諉為不知，竟未善盡充分揭露正確資訊之義務，兩造主觀上所合致者，乃系爭房屋應達足供被上訴人經營飲食業之使用、收益狀態，系爭房屋面臨道路寬度未達8 公尺，不符土地使用分區管制規則規定，無法取得飲食店營利事業設立登記，被上訴人無法合法使用，嚴重影響被上訴人之權益云云，既未能舉證以實其說，即無足取。
㈡被上訴人在系爭房屋經營飲食店是否符合法令規定？
上訴人抗辯於系爭房屋之隔鄰即同巷55號1 樓之「正德小吃店」，於94年3 月28日領有營業項目為飲料店業、餐館業之營利事業登記，有上開營利事業登記抄本在卷可憑，復為被上訴人所不爭執。則臺北市商業管理處駁回被上訴人擬在系爭房屋經營飲食店之申請，所為之行政處分是否允當，尚非無疑。被上訴人於接獲上開駁回申請之處分，未循行政程序救濟，率予拒付租金，並於94年7 月12日將系爭房屋交還上訴人，難遽認系爭房屋確不得經營飲食店。
㈢上訴人是否有告知被上訴人系爭房屋不能經營飲食店之義務？被上訴人是否有事先瞭解系爭房屋可否經營飲食店之義務？
⑴上訴人之前承租人曾於系爭房屋經營西餐廳而未申請營利事業登記一情，固為上訴人所不爭執，然被上訴人經營飲食店之動機，既未列入系爭租約之約定，被上訴人復未能舉證證明上訴人有故意不告知曾申請飲食店營利事業登記未獲准之情，且同一巷內亦有其他飲食店經營者，未可認上訴人確知系爭房屋不能經營飲料店業、餐館業，而有依系爭租約應告知之義務。
⑵系爭租約既未約定上訴人有使系爭房屋得經營飲食店之義務，被上訴人倘擬經營飲料店業、餐館業，自應先就經營事業之相關法令為瞭解。況被上訴人欲經營何種型態之飲食店，原非上訴人所能過問，得否核給飲料店業、餐館業之營利事業登記，尤非上訴人所能決定。被上訴人於94年5 月9 日申請飲食店營利事業登記，臺北市商業管理處於翌日 (94年7
月10日) 旋函覆駁回申請，而被上訴人早於94年4 月19日即與上訴人簽訂系爭租約，距94年5 月9 日申請，期問長達20日之久，被上訴人竟怠於瞭解相關法令，顯難以被上訴人己身之疏失，歸責於上訴人。
㈣上訴人終止系爭租約是否正當？
被上訴人雖自承僅對上訴人給付94年5 月之租金7 萬元，惟被上訴人已另給付押租金20萬元，依約上訴人原應以該押租金抵充租金，茲上訴人主張被上訴人積欠自95年6 月5 日起至95年7 月12日交還系爭房屋止之租金8 萬6,333 元，經抵充後，尚有餘額。上訴人以被上訴人欠租金逾2 個月為由，發函終止租約，自屬無據。
㈤被上訴人是否應負擔系爭房屋裝潢拆除清運費用？
被上訴人主張兩造經由李富祥律師協調，於94年7 月12日點交系爭房屋時，上訴人與陪同前來辦理點交之親友，在系爭房屋內四處檢查，雙方除當場表示就被上訴人請求退還押租金及損害賠償之爭議，另待訴訟解決外，上訴人未要求被上訴人拆除裝修部分並回復原狀一節，參諸上訴人自陳點交當時係向被上訴人表示保留損害請求權 (見原審卷第28頁背面) ，足徵被上訴人上開主張已非無據：況被上訴人既已將原裝設於系爭房屋之營業設備撤離，上訴人猶向被上訴人請求負擔拆除清運費用，亦屬無據。
㈥被上訴人應否給付違約金7 萬元？
依系爭租約第6 條之約定，僅於租期屆滿後，被上訴人不依約遷讓交還房屋時，始負給付違約金之責。兩造於94年7 月12日會同點交系爭房屋，由上訴人收回占有，雖上訴人所為終止系爭租約之意思表示於法不合 (已如前述) ，惟兩造既合意由上訴人收回占有系爭房屋，應認兩造於該日合意終止系爭租約。被上訴人於合意終止後旋即交還系爭房屋，與系爭租約第6 條約定之情形有間。上訴人抗辯被上訴人應依該約定給付違約金，顯無足取。
㈦上訴人得否依系爭租約第18條之約定，請求被上訴人賠償1
個月之租金損害？
系爭租約第18條固約定「租賃期間內乙方 (指被上訴人)若
擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方 (指上訴人) 1 個月租金，乙方絕無異議。」，惟本件兩造既係於94年7 月12日合意終止租約，並會同點交，顯非該第18條所約定之事由，上訴人援該約定請求被上訴人賠償1 個月之租金損害，自屬無據。
㈧上訴人應返還被上訴人若干金額？
⑴按系爭租約終止後，上訴人應於被上訴人遷讓交還系爭房屋後無息退還押租金，為系爭租約第5 條所明定。又按押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，出租人應返還之 (最高法院87年度臺上字第1631號判決意旨參照)。
⑵上訴人主張被上訴人尚積欠水費1,059 元及電費13,976元未據繳納，為被上訴人所不爭執，再扣除上開租金債務8 萬6,333 元，押租金尚有9 萬8,632 元之餘額，被上訴人自應返還上訴人。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人保證系爭房屋可領得經營飲食店之營利事業登記，兩造並約定系爭房屋係供經營飲食店之用，而其未能於系爭房屋經營飲食店，上訴人應負債務不履行之責，為無可取。另被上訴人主張系爭租約業已終止，上訴人應返還押租金，則為可採。惟上訴人抗辯應先抵充被上訴人積欠之租金8 萬6,333 元、水費13,976元及電費1,0
59元，則為可取，上訴人其餘抗辯為無可採。是被上訴人請求上訴人給付98萬9,677 元 (其中債務不履行損害賠償71萬9,677 元，返還押租金20萬元及租金7 萬元) 及其法定遲延利息，於押租金部分之9 萬8,632 元，及自起訴狀繕本送達翌日 (即94年12月9 日，送達證書附原審卷第5 頁) 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。被上訴人逾此部分之請求，於法無據，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回被上訴人此部分之請求，核無違誤。被上訴人提起附帶上訴意旨指摘原判決關於該部分不當，求予廢棄改判再為給付89萬1,045 元，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命被上訴人應如數給付，並以該勝訴部分，其金額為9 萬8,632 元，應依職權宣告假執行；上訴人陳明願供擔保聲請宣告免假執行，原審爰酌定相當擔保金額准許之，核無不合; 至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，原審併予駁回，於法亦無不合。上訴人之上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，改為判決駁回被上訴人在第一審之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　20　　日民事第十二庭
審判長法 官 張宗權
法 官 蕭艿菁
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　20　　日書記官 明祖星