96年度上易字第740號｜民事：給付土地使用補償金｜裁判日期：96 年 11 月 27 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 96年度上易字第740號上　訴　人　　財政部國有財產局台灣北區辦事處法定代理人　　乙○○ 訴訟代理人　　龔維智律師複　代理人　　白德孚律師被上訴人　　迎旭山莊公寓大廈管理委員會法定代理人　　甲○○ 訴訟代理人　　蔡文彬律師林明賢律師陳孟秀律師上列當事人間請求給付土地使用補償金事件，上訴人對於中華民國九十六年六月二十五日臺灣士林地方法院九十五年度訴字第一０八一號第一審判決，提起上訴，本院於九十六年十一月十三日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣伍拾伍萬捌仟零捌拾元，及自民國九十五年六月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人應自民國九十五年三月一日起至返還如原判決附圖所示Ａ部分土地之日止，依當年期公告地價年息百分之五除以十二計算，按月給付上訴人土地使用補償金。第一、二審訴訟費用除確定部分外，均由被上訴人負擔。事實及理由一、上訴人財政部國有財產局台灣北區辦事處之法定代理人原為陳官保，業已變更為乙○○，並具狀聲明承受訴訟，經核於法並無不合，應予准許，合先敘明。二、上訴人起訴主張：坐落臺北縣汐止市○○段橫科小段五五四地號土地（下稱系爭土地）為國有，上訴人為管理機關，具有實體上權利能力之被上訴人占用系爭土地如附圖所示Ａ部分，作為社區內游泳池（下稱系爭游泳池）使用，面積為三三二平方公尺。系爭游泳池確為被上訴人社區之公共設施，被上訴人對系爭游泳池確有事實上之管領力，而就其負責管理之社區公共設施無權占用上訴人之土地，被上訴人自受有相當於租金之不當得利。又上訴人係於民國（下同）以九十四年十一月三日函向被上訴人催繳九十四年十月以前之不當得利，而上訴人於九十五年三月三十日具狀聲請支付命令，亦未逾民法第一百三十條所規定之六個月內起訴時間，據此上訴人以九十四年十月往前追溯五年至八十九年十一月，作為五年不當得利之計算起點，於法有據，上訴人請求九十年六月二十二日前之不當得利，並未罹於時效而消滅。又系爭土地位於南港汐止交界，交通便利，環境優美，被上訴人利用系爭土地設置游泳池提高社區整體價值，上訴人以土地公告地價年息百分之五作為本件不當得利計算標準，應屬適當。爰本於民法第一百七十九條之法律關係，求為命被上訴人：應給付上訴人新台幣（下同）五十五萬八千零八十元，及自原支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。及自九十五年三月一日起至返還系爭土地之日止，依當年期公告地價年息百分之五除以十二計算，按月給付上訴人土地使用補償金之判決。（上訴人於原審起訴聲明為：被上訴人應給付上訴人二百四十一萬八千六百八十元本息。被上訴人應自九十五年三月一日起至返還系爭土地如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之日止，依當年期公告地價年息百分之五除以十二計算，按月給付上訴人土地使用補償金。原判決則駁回上訴人之訴。而上訴人僅就其中之一部即如附圖所示Ａ部分給付不當得利，提起上訴，其餘部分並未據以上訴，應已確定。）上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人五十五萬八千零八十元，及自原支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被上訴人應自九十五年三月一日起至返還系爭土地如附圖所示Ａ部分之日止，依當年期公告地價年息百分之五除以十二計算，按月給付上訴人土地使用補償金。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。三、被上訴人則以：因上訴人所指述之不當得利之事實，非屬被上訴人社區區分所有權人會議決議事項，亦非公寓大廈之管理維護事項，故被上訴人不具實體法上之權利能力。上訴人應向實際使用泳池、享有使用利益之人請求返還不當得利，不應以不具實體法上權利義務之被上訴人為請求對象。又系爭游泳池是由松林建設股份有限公司（下稱松林建設）所建，該建商未曾移交予被上訴人，被上訴人亦未曾管領使用，是系爭泳池非屬迎旭山莊之公共設施，且如松林建設曾移交系爭泳池予被上訴人，何以二十餘年來均為空殼子、未曾運作，直至近四、五年方有晨泳民眾使用？而目前泳池是公眾使用狀態，並由晨泳民眾自發性地管理。就被上訴人所指述之行為中，真正屬事實上管領行為者，亦均為晨泳民眾，非被上訴人之受僱人或受託人。上訴人窘於不能確定使用人及各使用人各受有多少利益，遂便宜行事、張冠李戴，將晨泳民眾之行為逕視為被上訴人之行為。再者，願意支付費用與有無事實上管領力，二者間並無必然關係。縱令被上訴人管委會之委員主觀上認為系爭泳池有助提高社區價值，然如被上訴人無實際上之管領行為，亦不能將此主觀價值逕化為客觀行為。本件屬私法之不當得利法律關係，不當得利多寡，應以實際上受有多少利益為斷，此部分應由上訴人證明之，不能以一紙函示免其舉證之責，且系爭土地臨陡峭山坡，難以作一般之使用、收益。是上訴人依公告地價年息百分之五計算不當得利應屬過高等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。四、上訴人主張：系爭土地為國有，管理者為上訴人，公告地價每平方公尺六千五百元。迎旭山莊建商松林建設公司設置之系爭游泳池部分坐落於系爭土地上，面積三三二平方公尺如原判決附圖Ａ部分所示，目前游泳池水費由被上訴人支出之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。上訴人另主張：本於民法第一百七十九條之法律關係，求為命被上訴人應給付上訴人五十五萬八千零八十元本息。及按月給付上訴人土地使用補償金等語，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是以本件兩造爭執要點即在於：被上訴人是否具有實體上之權利能力？系爭游泳池是否為被上訴人占有管領？被上訴人是否受有不當得利？上訴人請求九十年六月二十二日前之不當得利，是否已罹於時效而消滅？上訴人依公告地價年息百分之五計算不當得利是否過高？茲析述如下。五、被上訴人是否具有實體上之權利能力？㈠被上訴人辯稱：上訴人所指述之不當得利之事實，非屬被上訴人社區區分所有權人會議決議事項，亦非公寓大廈之管理維護事項，故被上訴人不具實體法上之權利能力。上訴人應向實際使用泳池、享有使用利益之人請求返還不當得利，不應以不具實體法上權利義務之被上訴人為請求對象。且管理委員會之職務，雖亦包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，而事實上管領公寓大廈之共有或共用部分，惟顯係基於區分所有權人會議選任之從屬關係，受區分所有權人會議決議之指示，而為區分所有權人全體之利益而為占有行為。是管理委員會係基於區分所有權人會議之選任關係，受區分所有權人會議決議之指示，而對於公寓大廈之共有或共用部分為管領占有行為，應僅全體區分所有權人為公寓大廈之共有或共用部分之占有人，管理委員會則為占有輔助人云云。㈡按「有權利能力者，有當事人能力。」、「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。」民事訴訟法第四十條第一、三項定有明文。又按「管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」公寓大廈管理條例第三十八條亦定有明文。㈢查被上訴人迎旭山莊公寓大廈管理委員會設有主任委員，有一定名稱及事務所，並有一定設立目的及獨立之財產，屬民事訴訟法第四十條第三項規定之非法人團體，且依公寓大廈管理條例第三十八條規定，有當事人能力。又公寓大廈管理委員會之成立，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，管理委員會之權責範圍，包括共有及共用部份之清潔、維護、修繕及一般改良，實際負責公寓大廈之共有或共用部份管理維護工作，而有事實上之管領力，對於社區公共設施部分涉訟，該公共事務之管理既屬管理委員會權責範圍內之事，則管理委員會應有實體上之權利能力。僅係管理委員會為原告或被告時，依法應將訴訟事件要旨速告區分所有權人而已。是上訴人主張系爭土地上之游泳池為迎旭山莊之公共設施，屬被上訴人管理維護事務之權責範圍，而以被上訴人為被告，於法並無不合，被上訴人執此抗辯，即非可採。六、系爭游泳池是否為被上訴人占有管領？被上訴人是否受有不當得利？㈠上訴人主張被上訴人占有系爭游泳池等語，惟為被上訴人所否認，辯稱係由週邊鄰里民眾組成之晨泳會自發性管理系爭游泳池，被上訴人僅係支付水電費，並未占有云云。㈡查系爭游泳池坐落被上訴人社區旁，且被上訴人亦自承支付系爭游泳池之水電費，此為兩造不爭之事實。倘系爭游泳池若非屬被上訴人社區之公共設施，被上訴人何須支付系爭游泳池之水電費？㈢且查，原法院於九十六年一月十二日赴現場勘驗並囑託臺北縣汐止地政事務所測量，系爭土地上坐落系爭游泳池及池畔建物一座，池畔建物作為更衣室盥洗室，建物前方標有「晨泳時間06：00至08：00非會員禁止進入」、「無救生員禁止進入發生危險者概不負責」等標示牌，白板上寫有「本游泳池開放至八月三十一日，執有票券者於月底前用完過期無效」等字樣，國興街二八巷、三十巷岔路口有立牌載明「迎旭游泳池到了」等語，有勘驗筆錄、照片在卷可稽。（見原審卷第七十頁、第九三頁至第九四頁）㈣而被上訴人管理委員會委員於勘驗現場表示「上述票券係發給住戶使用，鼓勵住戶夏天來游泳，沒有票券的人不會來這裡游泳，發票券是為了守望相助，崗哨及游泳池之設置是為了提高社區之價值及安全」等語（見原審卷第七十頁）。㈤又證人即被上訴人社區住戶胡春生於原審到庭證稱：「水電是委員會出的，暑假為了鼓勵大家來游泳，我們會將票券拿給總幹事，總幹事會發給每個住戶，每個住戶發給二張每張五格，是一年發這麼一次，但我們有註明有效期間是七月一日到八月三十一日，過此期限就無效，票券隔年就作廢，一個是藍色一個是黃色，每一年票券顏色都不一樣」、「全年都有晨泳，票券是給小孩子暑假來游泳的，只有暑假才有義工救生員」、「我七０幾年搬去時游泳池沒有水，只有游泳池一個空殼子，是四、五年前請水電工經迎旭山莊接水管到游泳池放水，有經過迎旭山莊總錶但沒有分錶，水電都是管委會負擔的，算是流失的水沒有單獨向水電公司聲請水錶，從七０幾年到最近四、五年前水都是髒水沒有在運作，直到最近幾年游泳池才有在運作」、「（問：水費及電費管委員支出後有無向你們請求？）沒有，是我們要求管委會支出」、「（問：不是公共設施有何權利要求管委會支出？）歡迎住戶來使用」、「（問：票券還有發給誰？）我們只有發給迎旭山莊住戶，因為新雪梨他們自己有二個游泳池」、「（問：經過你們崗哨有哪些社區？）有小雪梨、比佛利、東苑風荷、新雪梨，他們沒有拿到票券，因為游泳池土地持分只有迎旭山莊的二０三戶」等語（見原審卷第一一三頁至第一一八頁）。㈥又按，未辦理保存登記之建築物，其所有權人為原始起造人。就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人。經查，系爭游泳池係未經保存登記之建物，由訴外人即被上訴人社區建商松林建設公司原始起造之事實，為兩造所不爭執，則系爭游泳池之所有權本屬訴外人松林建設公司。被上訴人雖辯稱建商未曾將系爭游泳池移轉占有予被上訴人云云，惟誠如前述，被上訴人目前對系爭游泳池有占有之事實，且建商將房屋及公共設施售予各區分所有權人後，遲至被上訴人接水接電後，系爭游泳池始開放使用，其間訴外人松林建設公司並未對系爭游泳池有任何管領使用之行為，足見訴外人松林建設公司對於系爭游泳池並未有保留其占有使用權。參以證人胡春生證稱：「迎旭山莊有二五七戶，其中二０三戶有登記游泳池土地持分部分，並且還有國有財產局的地」等語（第一一六頁），應認訴外人松林建設公司興建系爭游泳池之初，用意在於作為被上訴人社區公共設施，因系爭游泳池為未經保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，故於被上訴人社區興建出售完畢後，將系爭游泳池之事實上處分權隨同其他已登記之公共設施移交予住戶，而由被上訴人管理維護，否則焉有將系爭游泳池坐落之土地應有部分一併售予住戶之理？縱令系爭游泳池大部分坐落土地為國有，且系爭游泳池未經保存登記，仍不影響訴外人松林建設公司將系爭游泳池事實上處分權移轉予被上訴人社區區分所有權人而由被上訴人管理維護之效力。㈦本院於九十六年十月三日履勘現場時，比佛利山莊安管員王明賜明確證稱迎旭山莊游泳池，比佛利山莊住戶需購票才能使用（見當日筆錄第三頁），而被上訴人總幹事鄭玉璋亦證實系爭游泳池只有迎旭山莊居民才能使用（見當日筆錄第四頁）是以，被上訴人既僱請水電工連接水電至系爭游泳池，由社區住戶繳納之管理費支付系爭游泳池之水電費用，並由被上訴人社區總幹事發放游泳票券予社區住戶，標明日期、時間、使用次數供社區住戶使用，藉以提高社區之價值，被上訴人顯係將系爭游泳池視為社區公共設施而占有之。至於實際上有無被上訴人社區住戶以外之人加入晨泳會使用系爭游泳池、是否有落實游泳票券查核制度、何人負責消毒打掃事宜等，純屬被上訴人占有系爭游泳池後，其管理方式之問題，對於被上訴人占有系爭游泳池之事實不生影響。而被上訴人為社區全體區分所有權人依公寓大廈管理條例所設立之管理委員會，而對系爭游泳池有事實上管領占有之行為，由被上訴人僱請水電工連接水電至系爭游泳池，並由管理費支付系爭游泳池之水電費，且限制游泳池使用人資格，上述種種足證系爭游泳池確為被上訴人社區之公共設施，被上訴人對系爭游泳池確有事實上之管領力，而就其負責管理之社區公共設施無權占用上訴人之土地，被上訴人自受有相當於租金之不當得利。七、上訴人請求九十年六月二十二日前之不當得利，是否已罹於時效而消滅？本件不當得利起算時點，上訴人係以九十四年十一月三日台財產北改字第0940044232號函向被上訴人催繳九十四年十月以前之不當得利，並經被上訴人函覆收受在案（見原審卷第八六至八九頁），而上訴人於九十五年三月三十日具狀聲請支付命令，亦未逾民法第一百三十條所規定之六個月內起訴時間，據此上訴人以九十四年十月往前追溯五年至八十九年十一月，以八十九年十一月作為五年不當得利之計算起點，於法有據，上訴人請求九十年六月二十二日前之不當得利，並未罹於時效而消滅。八、上訴人依公告地價年息百分之五計算不當得利是否過高？㈠上訴人主張：本件不當得利之計算，上訴人係依行政院八十二年四月二十三日臺82財字第11153號函示，依照土地申報地價年息百分之五計算租金，復依平均地權條例施行細則第二十一條，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報之規定，故不當得利以各年度當期公告地價年息百分之五計算。而系爭土地位於南港汐止交界，交通便利，環境優美，被上訴人利用系爭土地設置游泳池提高社區整體價值，上訴人以土地公告地價年息百分之五作為本件不當得利計算標準，應屬適當。㈡被上訴人則辯稱：本件屬私法之不當得利法律關係，不當得利多寡，應以實際上受有多少利益為斷，此部分應由上訴人證明之，不能以一紙函示免其舉證之責，且系爭土地臨陡峭山坡，難以作一般之使用、收益。㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當租金之不當得利，此為社會通常觀念。又按城市地方租用基地建築房屋之租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，而公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第二十五條、平均地權條例施行細則第二十一條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十八年台上字第三０七一號判例可資參照）。土地法第九十七條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第九十四條至第九十六條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第三條及土地稅法第八條之規定益為灼然（最高法院九十三年台上字第一七一八號判決）。經查，系爭土地坐落於南港汐止交界，交通便利，環境優美，社區旁有小雪梨、比佛利、東苑風荷、新雪梨等高級社區，有勘驗筆錄在卷可稽。爰斟酌被上訴人利用系爭土地設置游泳池，提高社區整體價值，且附近屬高級社區，交通發達等一切情形，本院認上訴人主張其相當於租金之不當得利，以土地公告地價年息百分之五計算，尚屬適當。九、綜上所述，上訴人訴請被上訴人給付相當於租金之不當得利上訴人五十五萬八千零八十元，及自原支付命令送達翌日即九十五年六月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人應自九十五年三月一日起至返還系爭土地如附圖所示Ａ部分（面積三二二平方公尺）之日止，依當年期公告地價年息百分之五除以十二計算，按月給付上訴人土地使用補償金，為有理由，應予准許。原審未予詳查，就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二、三項所示。十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。十一、據上論結，本件上訴為有理由，爰依民事訴訟法第四五０條、第七八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　27　　日民事第三庭審判長法　官林敬修法　官陳博享法　官藍文祥正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　28　　日書記官顧倪淑貞

臺灣高等法院96年度上易字第740號

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