96年度抗字第1633號｜民事：聲明異議｜裁判日期：96 年 11 月 01 日

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　　96年度抗字第1633號抗　告　人　興大順實業股份有限公司法定代理人　甲○○ 上列抗告人因相對人臺北縣中和地區農會、乙○○間拍賣抵押物強制執行事件，聲明異議，對於中華民國96年8月22日臺灣板橋地方法院95年度執字第53979號裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告程序費用由抗告人負擔。理由一、抗告人於原法院聲明意旨略以：相對人乙○○（即抵押人）所有臺北縣中和市○○路120之2號房屋（下稱系爭房屋），雖經原執行法院於民國（下同）96年8月7日以底價新臺幣（下同）1,050萬元進行第2次拍賣，因無人應買而未拍定；然如依法以上述價格減2成為下次拍賣之底價（即840萬元），則參與投標之人所出之價格必在1,050萬元與840萬元之間，未必皆以840萬元參與投標，是拍定價格亦未必低於本件執行債權976萬8,277元暨執行費7萬4,540元，惟原法院竟認此拍賣低價因低於本件執行債權及執行費，因而除去抗告人與乙○○就系爭房屋之租賃關係，顯有違誤；且抗告人於95年11月12日已繳納押租金及4年期之租金，原法院未慮及抗告人租賃權益之保障，亦有可議，為此聲明異議云云。原裁定則以：乙○○就系爭房屋與抗告人訂立租賃契約，係成立於為相對人臺北縣中和地區農會（即抵押權人）設定抵押權登記後，且系爭房屋因有該租賃關係存在，且以拍定後不點交為拍賣條件，經歷2次拍賣皆無人應買，如再以第2次拍賣底價依法減去2成為下次拍賣之底價，即不足清償臺北縣中和地區農會之執行債權及執行費總額，而認為該租賃關係對臺北縣中和地區農會之抵押權有影響，逕予除去，並無不合，乃駁回抗告人之異議聲明。二、抗告意旨略以：系爭房屋若以第2次拍賣低價再減2成為下次拍賣之底價（即840萬元），則參與投標之人所出價格亦係在1,050萬元與840萬元之間，未必皆以840萬元參與投標，亦未必低於本件執行債權976萬8,277元暨執行費7萬4,540元之總和，職是若以840萬元為下次拍賣之底價，即認該次拍賣必定不足清償本件執行債權暨執行費，而須除去抗告人之租賃權，其見解顯有違誤；再者，抗告人於95年11月12日向乙○○租賃系爭房屋，業已依約每次繳納1年之租金，且又給付押租金予乙○○，則抗告人之租賃權亦應受法律保障，原裁定未能慮及於此，與法亦屬可議云云。三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響；拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同；前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，民法第866條、強制執行法第98條第1、2項分別定有明文。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。復按不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押權之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋意旨參照）。四、經查，乙○○於94年12月22日以其所有之系爭房屋及其坐落基地為臺北縣中和地區農會設定本金最高限額1,140萬元之抵押權，實際借款本息、違約金迄至96年7月23日止，共計 976萬8,277元，有他項權利證明書、抵押權設定契約書及其他約定事項、借據、土地及建物登記謄本、呈報債權明細附卷可稽（原法院卷第13至24頁、第181至182頁），乙○○嗣於95年11月12日始將系爭房屋出租予抗告人。旋因臺北縣中和地區農會聲請對系爭房屋及其坐落基地為強制執行，經原執行法院於96年8月7日以底價1,050萬元為第2次拍賣，仍無人應買，如再以上述價格減價2成為下次拍賣之低價，即有不足清償本件執行債權及執行費之虞。是故存在於系爭房屋上之租賃關係確已損及抵押物之交換價值，而影響債權人之抵押權，依上開司法院解釋意旨，執行法院自得依抵押權人之聲請或依職權將該租賃關係除去，抗告人認為再予減價仍有機會完全清償本件執行債權及執行費，因而抗告人於系爭房屋之租賃關係並未影響抵押物之交換價值等情，委無足採。又抗告意旨謂應保障承租人之權益云云，惟抵押權登記具有公示之效力，成立在後之租賃權，依法應處不利地位，其所為主張，亦不足採。從而抗告人與乙○○間之租賃關係既成立於抵押權設定之後，且影響抵押權人之權益，則原法院除去該租賃關係，即無違誤，其駁回抗告人之聲明異議，亦無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　1 　　日民事第15庭審判長法官林恩山法官陳雅玲法官郭松濤正本係照原本作成。不得再抗告。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　6 　　日書記官方素珍

臺灣高等法院96年度抗字第1633號

關鍵資訊