96年度重上字第221號｜民事：土地所有權移轉登記等｜裁判日期：97 年 05 月 27 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 96年度重上字第221號上　訴　人　中國人造纖維股份有限公司法定代理人　甲○○ 上　訴　人　磐亞投資股份有限公司法定代理人　乙○○ 上　訴　人　丁○○ 共　　　同訴訟代理人　楊國宏律師複代理人　　周詩鈞律師上　訴　人　劉新強即祭祀公業劉秉盛管理人訴訟代理人　陳明輝律師複代理人　郭令立律師追加被告　戊○○ 訴訟代理人　黃勝文律師游婷妮律師被上訴人　丙○○ 訴訟代理人　崔百慶律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國96年2月27日臺灣臺北地方法院95年度重訴字第1161號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院於97年5月13日言詞辯論終結，茲判決如下：主文原判決主文第三項暨訴訟費用之裁判均廢棄。上訴人劉新強即祭祀公業劉秉盛管理人應於被上訴人給付新台幣貳仟捌佰陸拾萬元之同時，將坐落台北縣新店市○○段944號土地辦理所有權移轉登記予被上訴人。其餘上訴駁回。追加被告就第二項所示地於民國96年8月7日以買賣為登記原因之所有權移轉登記應予塗銷。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔，追加之訴訴訟費用由追加被告負擔。事　實甲、上訴人方面：壹、中國人造纖維股份有限公司（下稱中纖公司）、磐亞投資股份有限公司（下稱磐亞公司）、丁○○部分：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：㈠上訴人業於原審主張被上訴人無法證明其確為坐落台北縣新店市○○段944號土地（面積242.83平方公尺，下稱系爭土地）承租人，不得主張土地法第104條之優先購買權，上訴人於第二審否認被上訴人符合上開優先購買權之要件，並非提出新攻擊防禦方法。縱認屬新攻擊防禦方法，亦符合民事訴訟法第447條第1項但書第三款規定：「對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」。㈡原審依被上訴人提出之95年度房屋稅繳納證明，率認被上訴人於民國89年在系爭土地上建有房屋，實失公平，上訴人亦得依民事訴訟法第447條第1項但書第6款規定：「如不許其提出顯失公平者」，而就被上訴人是否具有優先購買權加以爭執。㈢被上訴人於88年間即知系爭土地已有買賣之事，且於90年之前，委託其子蔡國清與上訴人洽談系爭土地合建事宜，復自89年至今從未繳納系爭土地租金予上訴人劉新強即祭祀公業劉秉盛管理人（下稱祭祀公業劉秉盛），原判決徒以證人蔡國清片面之詞即認定被上訴人不知悉系爭土地已為移轉之情事，復未於主文諭知被上訴人尚須交付新台幣（以下同） 2860萬元後始得辦理系爭土地所有權移轉登記，其認事用法顯有違誤。㈣被上訴人係於89年3月8日以存證信函主張優先購買，自應以88年9月30日祭祀公業劉秉盛與上訴人磐亞公司、丁○○簽訂買賣契約時及89年3月8日時，其是否已具備優先購買權之要件作為判斷基礎。系爭土地地目為「田」，並非建築用地，依最高法院69年度台上字第2391號判決要旨，被上訴人不得主張承租人之優先購買權。此外，系爭土地上既未曾有建物辦理所有權第一次登記，顯見於88年9月30日及89年3月8 日確未有建物存在，被上訴人亦不具承租人優先購買權之要件。㈤被上訴人雖提出房屋照片，以資證明系爭土地於88年9月30 日及89年3月8日當時確有建物存在，然照片上並未顯示拍攝日期，自無從以此照片認定當時確有建物存在。上訴人於97年4月8日所拍攝系爭土地現況照片，固有建物存在，惟其構造與房屋稅籍證明書上所載房屋為磚石造、雜木及竹造，折舊年數甚且高達51年，差異甚大，且觀乎建物照片，其水泥牆外觀甚為新穎，並無斑白脫落之狀，又該鐵皮外觀亦無腐鏽之貌。依據經驗法則，新店地區常年有酸雨之現象，殊難想像該建物已存在51年之久，卻能保持如此新穎之外觀，因此房屋稅籍證明書上所載之建物與現存之建物並非同一。㈥被上訴人所提出房屋稅繳納單，系爭土地上之房屋有蔡鍾阿金及被上訴人兩位納稅義務人，何能逕行推論其為房屋所有權人，而非蔡鍾阿金？縱被上訴人以蔡鍾阿金為家庭主婦沒有收入為由，至多僅能證明蔡鍾阿金並非建物所有權人，但無法證明建物為被上訴人所有。何況，房屋稅繳納證明僅係房屋使用人或現住居人有繳納房屋稅之證明而已，不能作為認定所有權歸屬之依據。而該證明書中就蔡鍾阿金部份起課年月係80年7月，被上訴人部分則未載明起課年月，縱鈞院以此作為系爭土地上存有建物之證明，亦只能證明80年7月核課房屋稅當時有建物存在，而未能證明88年9月30日及89 年3月8日亦有建物存在之事實，蓋系爭土地上之建物若於起課房屋稅後生有滅失拆除等事實，倘被上訴人未向稅捐稽徵處為申報註銷房屋稅籍，則該稅籍仍可存在。㈦縱被上訴人符合土地法第104條優先購買權之要件，卻遲遲未見其請求移轉土地所有權，88年間系爭土地之買賣價金為2860萬元，目前價值已高漲為8278萬9420元，兩者之間差額高達5598萬9420元，倘仍允許被上訴人以當年價格購買，豈非放任權利人巧取鉅額利益，有違誠實及信用原則。倘依被上訴人所稱權利尚未罹於時效者，均不違反誠信原則，則誠信原則將成具文。㈧縱鈞院認為被上訴人之主張有理由，然系爭土地之價格業已暴漲數倍，並非當年所得預料，自無准許被上訴人僅以當年交易價格2860萬元優先購買之理，上訴人請求法院依民事訴訟法第397條及民法第277條之2情事變更原則，衡量系爭土地之現值，增加被上訴人應給付之價金，以維公平。三、證據：除援用原審所提證據外，補提言詞辯論筆錄、臺灣臺北地方法院89年度重訴字第1078號民事判決、民事判決確定證明書、土地買賣契約書、台新不動產估價師事務所出具之估價報告書、照片、臺北縣新店地政事務所北縣店地登字第0960014758號、最高法院65年台上字第530號判例、最高法院69年度台上字第2391號、84年度台上字第1750號、86年度台上字第669號民事判決、臺北縣政府稅捐稽徵處新店分處北稅新二字第0960027866號、87年至90年房屋稅繳款書為證，並聲請函詢新店地政事務所調閱被上訴人是否曾於89年至95年間申請系爭土地登記謄本及系爭土地上有無建物所有權登記暨勘驗現場以明瞭建物年數及棟數。貳、上訴人祭祀公業劉秉盛部分：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠依臺北縣稅捐稽徵處新店分處96年11月16日及97年1月17日之函示，系爭土地上之臺北縣寶橋路75號1樓有兩棟建物，尚有蔡鐘阿金亦為納稅義務人，被上訴人無法證明兩棟建物均為被上訴人所有，且被上訴人部分構造別記載「磚石造」、「雜木以外」、「竹造」，折舊年數則為44年至46年不等，與被上訴人於原審所附之照片有極大差距，則盤亞公司等質疑被上訴人未在系爭土地上擁有建物或建物非全部屬其擁有，不符優先購買權行使之要件，尚非無據。㈡縱認被上訴人有優先購買權，被上訴人亦應於祭祀公業劉秉盛移轉土地同時給付價金。又祭祀公業劉秉盛為優先購買權之通知迄今已8年多，依磐亞公司等提出之台新不動產估價師事務所價格鑑定，系爭土地目前之價值已高達8278萬9420元，為89年3月間通知時價格之2.89倍，顯然系爭土地買賣之對價關係失衡，情事已有變更，依原通知條件履行將顯失公平，故依民法第227條之2之規定，聲請法院增加被上訴人所應為之價金給付。乙、追加被告方面：一、聲明：追加之訴駁回。二、陳述：㈠本件經中纖公司及磐亞公司提起上訴，鈞院審理已半年有餘，被上訴人始具狀追加其為被告，非但使其喪失第一審之審級利益，更延滯二審訴訟程序，若准被上訴人輕率追加被告，將使其遭受訴訟上突襲及武器不對等之不公平狀況。㈡因中纖公司於證券交易所網站發佈欲以6億3千萬元出售含系爭土地在內之新店市○○段13筆土地之訊息，其遂於96年6 月5日與中纖公司簽定土地買賣契約，中纖公司並於同年8月7日辦理所有權移轉登記，其對於被上訴人就系爭土地享有優先購買權乙事毫不知情。雖被上訴人主張已於96年6月15 日聲請核發起訴證明，然上開登記僅係預告訴訟進行之登記，對於本件訴訟之內容無從得知，其向中纖公司詢問時，中纖公司亦僅告知該筆土地遭人訴訟，然尚未判決確定，其應享有登記權利人之權利。況其於96年6月5日即與中纖公司簽定系爭土地之買賣契約，係在被上訴人辦理註記登記之日期96年6月25日之前，並不知系爭土地存有優先購買權訴訟糾紛，為善意不知情之第三人。㈢被上訴人所提房屋稅繳款書，僅能證明其為房屋稅繳納人，無法證明確係房屋所有權人，則被上訴人是否為符合土地法第104條優先購買權人之要件尚有疑義，自應由被上訴人負舉證之責。㈣被上訴人對於是否符合行使優先購買權之法定要件乙節，均以上訴人於原審及於鈞院96年5月15日準備程序時對於被上訴人享有優先購買權不爭執云云予以規避，惟追加被告未參與該訴訟程序，自不受該次爭點整理之拘束。㈤被上訴人既知悉祭祀公業劉秉盛與丁○○及磐亞公司於88年9月3日已簽定系爭土地之買賣契約，倘確有行使優先購買權之主觀意思，自應開始籌措資金，並與祭祀公業劉秉盛辦理買賣契約履行相關事宜，且以買賣價金高達2860萬元，被上訴人乃市井小民，籌措如此大筆資金必須相當時日之準備，倘其資金均到位，焉會放著鉅額資金不管，並忘記購買系爭土地乙事，迄95年9月起訴前才發現土地已被登記移轉乙事？事實上被上訴人之子蔡國清已證述渠於90年之前一直與上訴人代表顏文隆商談改建房屋乙事，足證被上訴人主觀上並無以購買系爭土地之真意存在，構成民法第86條單獨虛偽意思表示，其意思表示不得拘束相對人及善意第三人。三、證據：提出中纖公司重大訊息詳細內容網頁資料、土地買賣契約書為證，並聲請勘驗系爭房屋是否為50、60年之建築。丙、被上訴人方面：壹、聲明：一、答辯聲明：駁回上訴。二、追加之訴聲明：追加被告就坐落台北縣新店市○○段944地號面積242.83平方公尺之土地於民國96年8月7日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、被上訴人確為系爭土地之承租人，且已於89年3月8日主張優先購買權，買賣契約斯時自已成立，惟祭祀公業劉秉盛於原審並未主張同時履行抗辯權，原判決主文自無違誤。二、被上訴人最後一次繳納租金雖為89年5月29日，然上訴人於 70年間曾將欲繳納之租金提存法院，導致祭祀公業劉秉盛大費周章才能領取業經提存之租金，經祭祀公業劉秉盛之管理人指示租金應靜候其前來收取即可，此後被上訴人均係等候祭祀公業劉秉盛之管理人前來收租再支付。嗣被上訴人曾在79年12月間支付78年至79年之租金予管理人劉新園，79年至86年7月（按應係86年4月之誤）間之租金係由管理人劉義烈於86年2月28日前來收取，足見被上訴人均係被動經祭祀公業劉秉盛管理人通知時才繳交租金，未收租金期間最長達7 年之久，故祭祀公業劉秉盛自89年後迄起訴前，數年間未來收租，被上訴人亦不覺有異，被上訴人對於系爭土地之所有權登記有所異動乙節，更是毫無所悉。三、被上訴人於50年前承租系爭土地時與祭祀公業劉秉盛確有訂立書面之租賃契約，惟於30幾年前因颱風淹水致書面租約遭受水災毀損，上訴人於原審對於被上訴人就系爭土地有優先承買權存在，且已發存證信函主張優先購買權均不爭執，於原審整理爭點時，對此亦無異議，自應受拘束，不得再行爭執。四、系爭土地原為祭祀公業劉秉盛所有，於46年間出租予被上訴人建屋，迄今已逾50年，由臺北縣稅捐稽徵處新店分處函覆資料，可知被上訴人向祭祀公業租地興建之房屋，折舊年數已達51年之久，核與祭祀公業劉秉盛係於46年出租予被上訴人之情相符。五、祭祀公業劉秉盛於原審95年11月16日審理時，對於被上訴人為系爭土地承租人且有優先購買權存在並不爭執，上訴人之訴訟代理人於96年5月14日本院準備程序中亦表示對於被上訴人有優先承買權不爭執，並經本院於96年6月6日整理爭點時記為不爭執事項，則依民事訴訟法第279條第1項及第270 之1條第3項之規定，上訴人已對優先購買權之事實自認，自應受其拘束。六、被上訴人於89年3月3日接獲祭祀公業劉秉盛之存證信函，通知被上訴人於10日內行使優先購買權，被上訴人隨即於同年3 月8日回覆表示願以同一價格優先購買系爭土地，並無在相當期間內不行使權利之情形，被上訴人未即時知悉系爭土地所有權登記已有異動，才未立刻起訴請求祭祀公業劉秉盛移轉系爭土地所有權，此單純未作為並不足以引起祭祀公業劉秉盛之正當信任，而認被上訴人已不欲行使優先承買權，被上訴人並未違反誠信原則。被上訴人與祭祀公業劉秉盛已於89年3月8日成立買賣契約，被上訴人請求移轉系爭土地所有權之請求權時效為15年，在請求權時效內提起本件訴訟，不違反誠信原則。七、祭祀公業劉秉盛明知被上訴人行使優先購買權，仍將系爭土地出賣第三人，顯然違反具有物權效力之優先購買權在先，被上訴人對於系爭土地已移轉第三人亦毫無所悉，本身權利已受損害，若本件有情事變更原則之適用，豈非鼓勵契約當事人在簽約後藉故不履行或推遲履約時間，待價格上漲時再主張情事變更，要求給付更高價格，勢必導致交易秩序大亂及權利人受損，顯非公允。八、系爭土地上房屋之納稅義務人雖有被上訴人及蔡鍾阿金二人，乃被上訴人將其中一間房屋以配偶蔡鍾阿金作為納稅義務人，歷次土地租金均係由被上訴人繳納，足見被上訴人始為系爭土地承租人及房屋所有權人，且現存房屋基座斑駁老舊，存在已有數十年之久，屋頂之鐵皮則因颱風侵襲受損而翻修，故89年間確有建物存在，否則祭祀公業劉秉盛何需詢問被上訴人是否行使優先承買權。叁、證據：除援用原審提出證據外，補提79年12月26日、86年2 月28日收據、土地登記謄本、86年至96年間之房屋稅單為證，並聲請調閱臺北縣寶橋路75號1樓之房屋稅籍資料及訊問證人黃建福。理由甲、程序方面：一、本件被上訴人於原審基於基地承租人行使優先購買權，以中纖公司、磐亞公司、丁○○及祭祀公業劉秉盛為被告，聲明請求：㈠中纖公司就系爭土地於92年4月25日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。㈡丁○○及磐亞公司就系爭土地於90年4月6日以判決移轉為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢祭祀公業劉秉盛應將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人，核其訴訟標的之法律關係對中纖公司、磐亞公司、丁○○及祭祀公業劉秉盛必須合一確定，原審為被上訴人勝訴之判決，中纖公司、磐亞公司不服提起上訴，並提出土地價金之同時履行抗辯等，有利於其他原審共同訴訟人，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴效力及於丁○○及祭祀公業劉秉盛，應視同上訴人，合先敘明。二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件被上訴人於原審起訴主張其就系爭土地業向出賣人祭祀公業劉秉盛之管理人劉義烈表示願優先購買之意，惟系爭土地仍遭輾轉出售，先移轉所有權登記予丁○○及磐亞公司，再移轉登記予中纖公司，爰依土地法第104條規定訴請丁○○、磐亞公司、中纖公司塗銷所有權移轉登記，再移轉登記予上訴人。嗣於本院審理中主張中纖公司於96年8月7日再將系爭土地以買賣為原因移轉登記予戊○○，該次所有權移轉登記亦違反土地法第104 條規定而無效，爰追加戊○○為被告，請求其塗銷系爭土地於96年8月7日以買賣為登記原因所為之移轉登記，核為基礎原因事實同一，依首揭規定，應許被上訴人為訴之追加，與原訴併為審理，追加被告主張原訴即為撤回，尚有誤會。乙、實體方面：一、被上訴人主張：其向祭祀公業劉秉盛承租系爭土地興建臺北縣新店市○○路75號1樓建物（下稱系爭房屋），嗣祭祀公業劉秉盛以存證信函通知欲以2860萬元處分系爭土地，其於89 年3月8日亦以存證信函向祭祀公業劉秉盛之管理人劉義烈表示願以同樣條件優先購買系爭土地，詎系爭土地於90年4月6日經法院判決移轉所有權登記予買受人丁○○及磐亞公司所有，丁○○及磐亞公司復以買賣為原因，於92年4月25 日將系爭土地所有權移轉登記予中纖公司，爰依土地法第 104條規定求為判決：㈠中纖公司就系爭土地於92年4月25日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。㈡丁○○及磐亞公司就系爭土地於90年4月6日以判決移轉為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢祭祀公業劉秉盛應將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人。嗣於訴訟中，發現中纖公司再以買賣為原因，於96年8月7日辦理系爭土地之所有權移轉登記予追加被告，爰依相同之訴訟標的法律關係，追加請求追加被告就系爭土地於96年8月7日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。二、上訴人辯稱：被上訴人未能證明其於88年間系爭土地出賣時建有房屋，且系爭土地之地目為田，非建築基地，被上訴人不符合土地法第104條第1項承租人優先購買權之要件，且被上訴人延遲迄今始起訴請求，有違誠信原則。又88年間系爭土地之買賣價金為2860萬元，目前經鑑定土地價值已高漲為8278萬9420元，顯非當年所得預料，請求依民事訴訟法第 397條及民法第277條之2情事變更原則，增加被上訴人應給付之價金，並於移轉土地之同時為給付等語；追加被告另以：其於96年6月5日與中纖公司簽定系爭土地之買賣契約，並於96年8月7日辦理移轉登記，對於被上訴人享有基地優先購買權乙事毫無所悉，為善意不知情之第三人，其所有權應受保障。又被上訴人是否符合行使優先購買權之法定要件乙節，其未參與原審及本院準備程序之爭點整理，自不受拘束。另被上訴人雖表示行使優先購買權，卻遲未請求祭祀公業劉秉盛辦理土地移轉登記，實有違常理，足證被上訴人主觀上並無以2860萬元購買系爭土地之真意存在，構成單獨虛偽意思表示，不得拘束相對人及善意第三人等語置辯。三、兩造不爭執事項：㈠祭祀公業劉秉盛於88年9月30日與丁○○及磐亞公司就系爭土地簽訂買賣契約，價金2860萬元。㈡被上訴人確有向祭祀公業劉秉盛承租系爭土地，祭祀公業劉秉盛之前管理人劉義烈曾於89年3月3日以存證信函通知被上訴人其以2860萬元處分系爭土地，依土地法第104條規定被上訴人有依同樣條件優先購買之權，被上訴人已於89年3 月8日以存證信函通知當時祭祀公業劉秉盛之管理人劉義烈表示願以同樣條件優先購買系爭土地。㈢系爭土地於90年4月6日，因法院判決祭祀公業劉秉盛須移轉所有權登記予丁○○及磐亞公司，嗣於92年4月25日丁○○ 及磐亞公司以買賣為原因，將系爭土地再移轉登記予中纖公司，中纖公司又於96年8月7日以買賣原因移轉登記予追加被告。四、被上訴人主張其承租系爭土地建屋，已對原地主祭祀公業劉秉盛表示願以同一價格優先購買，惟系爭土地仍遭輾轉出售，現登記為追加被告名義，上訴人及追加被告均否認其有優先購買權，並認為因情事變更，系爭土地現時價值遠高於2 千多萬元，若命移轉，應命被上訴人按現值計付價金，故兩造之爭執要點為：㈠被上訴人是否為系爭土地之優先購買權人？㈡被上訴人得否訴請上訴人及追加被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，並請求祭祀公業劉秉盛辦理所有權移轉登記？㈢祭祀公業劉秉盛得否請求對待給付價金？得否主張因情事變更請求增加給付價金金額？五、被上訴人是否為系爭土地之優先購買權人部分：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。㈡查被上訴人確有向祭祀公業劉秉盛承租系爭土地全部之事實，經被上訴人提出79年12月26日、86年2月28日、89年5月29日租金收據五紙為證（見原審卷第65頁、本院卷㈠第44-47 頁），上訴人就此不爭執，堪信為真。被上訴人主張其早於祭祀公業劉秉盛出售土地之前已在系爭土地上建築房屋等情，業提房屋稅繳款書、建物照片、祭祀公業劉秉盛前管理人劉義烈通知原告行使優先購買權之存證信函附卷可稽（原審卷第11-12、65-68頁），為祭祀公業劉秉盛之管理人劉新強於原審所不爭執，而磐亞公司及中纖公司則於本院96年5 月14日準備程序中表示對於被上訴人擁有優先購買權之事實不爭執（見本院卷㈠第27頁反面），追加被告雖稱其他上訴人就被上訴人之優先購買權所為不爭執，其不受拘束，惟縱認對其不生自認效力，然上訴人所為陳述仍得作為審酌之證據方法。其次，依祭祀公業劉秉盛與丁○○、磐亞公司間所簽訂之土地買賣契約書第2條約定：「買賣方式：由甲方（即丁○○及磐亞公司）承買乙方（即祭祀公業劉秉盛）前開土地，并依現況點交予甲方，但乙方負責本約簽訂後通知土地承租人，并在土地所有權移轉前取得土地承租人拋棄優先購買權文件。土地承租人應有之合法權利，由甲方自行處理。」，第4條第1款則約定：「簽訂本約同時，甲方（即買受人）支付總價款百分之二十（即伍佰柒拾貳萬元正），因尚須確認土地承租人優先購買權事宜，故由乙方（即出賣人）簽收後存放雙方見證律師處」（見原審卷第35頁正反面），嗣祭祀公業劉秉盛之前管理人劉義烈果於89年3 月3日以存證信函通知被上訴人：系爭土地面積242.83平方公尺，處分總價2860萬元、台端為系爭土地承租人，有土地法第104條優先購買權，請求通知後10日內表示行使與否之事，亦為兩造所不爭，參以證人即中纖公司員工顏文隆亦結證稱：於88年9月間代表磐亞公司和祭祀公業談土地買賣，至89年5月22日前，磐亞公司也有數次出面跟蔡家協商由磐亞公司來買土地，把土地承租人應有的權利改為合建關係，還送合建契約書樣本給被上訴人之子蔡國清看等語（見原審卷第77頁反面、第78頁正反面），則磐亞公司既由證人顏文隆代表洽談與祭祀公業間土地買賣契約，該契約復已明確約定出賣人須負責於88年9月30日簽約後通知土地承租人，並取得土地承租人拋棄優先購買權之文件，雙方因須確認土地承租人優先購買權事宜，故丁○○及磐亞公司已支付之價金須先存放雙方見證律師處，嗣祭祀公業劉秉盛之前管理人劉義烈亦確有通知被上訴人行使優先購買權，衡情，系爭土地售價高達2860萬元，其上復有建物存在，買賣雙方勢必就土地之權利義務關係查證清楚，若非均確認系爭土地於出賣時，被上訴人在系爭土地上確有建築房屋，擁有優先購買權，祭祀公業劉秉盛之前管理人劉義烈何以會寄發行使優先購買權之通知予被上訴人，並同意暫不受領價金？磐亞公司又何須於88年9月30 日至89年5月22日間指派顏文隆與被上訴人之子蔡國清洽談合建事宜以代替承租人之權利？堪認被上訴人確有優先購買權無訛。上訴人雖主張系爭土地上並無建物所有權登記，且現有之系爭房屋屋況極新，非88、89年間即已存在，亦與房屋稅籍證明書所載系爭房屋為磚石造、雜木以外及竹造云云，並提出照片4紙為證（見本院卷㈡第3、4頁），然承租基地建屋得行使優先購買權，非以該建物必須辦理保存登記為限，而依上訴人所提照片，系爭房屋現為水泥牆覆蓋鐵皮，與系爭房屋之房屋稅籍證明書所載房屋構造別為磚石造、雜木以外及竹造有別，然其拍攝日期為97年4月8日，實不足以認定祭祀公業劉秉盛出售系爭土地時，確無建物存在，而本院就系爭房屋向臺北縣政府稅捐稽徵處新店分處函查結果，系爭房屋之稅籍有二，納稅義務人分別為被上訴人及其妻蔡鍾阿金，其中蔡鍾阿金部分係自80年7月起課房屋稅迄今（ 97 年）已17年，故折舊年數欄載明「17」，被上訴人部分雖因資料老舊查無房屋稅確實起課年月，惟依房屋構造別區分為磚石造、雜木以外及竹造，其折舊年數分別為46年、51年、44年，此係因建物之構造別及建造完成日不同所致，亦有該處96年11月16日北稅新二字第096002 7866號函及97年1月17日北稅新二字第0970000339號函附卷可憑（見本院卷㈠第104頁、第146頁），被上訴人主張系爭土地於出賣時其上確有建築房屋等情，尚非無據。而房屋稅籍證明書之納稅義務人非必即為建物所有權人，縱系爭房屋之部分建物之納稅義務人為被上訴人之妻蔡鍾阿金，非被上訴人，亦可能如被上訴人所言，係由其出資興建，故仍不能作為系爭房屋非被上訴人所有之證明。至系爭土地地目固為田，惟據被上訴人主張其為建築用地，中纖公司猶曾申請建築執照等話，關於申請建築執照一節既為上訴人及追加被告所不爭執，且參之磐亞公司當時猶研議與被上訴人合建，追加被告所提系爭土地買賣契約書中其他約定事項亦均屬合建事項，顯示其應為得供建築使用，自無不允許被上訴人行使基地優先購買權之理，上訴人於通知行使優先購買權之後，既未能舉證證明系爭土地出賣時，被上訴人在該土地上未建築房屋，堪認被上訴人為系爭土地之優先購買權人。六、被上訴人得否訴請上訴人及追加被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，並請求祭祀公業劉秉盛辦理所有權移轉登記？㈠按土地法第104條第1項規定，承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第二項規定，其契約不得對抗優先購買權人（最高法院67年台上字第479號判例意旨參照），故該規定之優先權具有物權效力，出賣人 (即出租人)與基地買受人即不得主張於其買賣成立並辦理基地所有權移轉登記後，承租人之優先購買權即歸於消滅。㈡查祭祀公業劉秉盛之前管理人劉義烈於89年3月3日以存證信函通知被上訴人於通知後10日內表示行使優先購買權與否，被上訴人旋以存證信函表示願以同樣條件優先購買系爭土地，已於89年3月8日送達劉義烈等情，為兩造所不爭，並有買賣契約及存證信函在卷可佐（見原審卷第11-13頁、第35、 36頁），業如前述，則被上訴人既已遵期表示行使優先購買權，具有物權對抗效力，嗣系爭土地雖於90年4月6日經法院基於祭祀公業劉秉盛與丁○○、磐亞公司間買賣契約判決祭祀公業劉秉盛應移轉土地所有權予丁○○及磐亞公司，丁○○及磐亞公司復以買賣為原因，於92年4月25日辦理系爭土地之所有權移轉登記予中纖公司，中纖公司以買賣為原因，於96年8月7日辦理系爭土地之所有權移轉登記予追加被告，揆諸上開說明，被上訴人之優先購買權並不因基地所有權移轉登記而歸於消滅。何況祭祀公業劉秉盛與丁○○、磐亞公司間買賣契約已明示關於系爭優先購買權之處理方式，而中纖公司人員顏文隆猶代表磐亞公司與被上訴人商談以合建代替其優先權，中纖公司復於原審自承就被上訴人應有之權利會保留給他，是因為時間拉的過長，才會有本件訴訟等語（原審卷第29頁背面），顯示上訴人均知被上訴人有優先承買權一事，而96年8月7日移轉登記為追加被告名義前，台北縣新店市地政事務所就系爭土地已為其他登記事項之記載，說明請求土地所有權移轉登記案件訴訟中，有土地登記謄本可證（見本院卷㈠第71、72頁），追加被告亦承認知道兩造間有訴訟，雖辯稱：買賣契約訂於上開登記之前云云，惟此為簽訂債權契約，系爭土地於移轉登記追加被告前既為訴訟中之登記，再觀諸其買賣契約中其他約定事項，可知系爭土地將來應係連同其他土地建屋，買賣雙方因而對於土地相關之權利義務特為協議，故買方當應查證第三人就房屋對於土地所得主張之權利始合情理，故難認契約買受人或登記名義人為善意應受保護。㈢追加被告另主張被上訴人若有行使優先購買權，自應向出賣人請求履行買賣契約，豈可能至95年起訴前才發現土地已被移轉，顯然主觀上並無以2860萬元購買系爭土地之真意存在，構成民法第86條單獨虛偽意思表示，不得拘束相對人及善意第三人等語。惟上訴人或追加被告就系爭土地輾轉移轉登記，並未通知被上訴人，被上訴人就此不知情非無可能，自難以其未積極請求祭祀公業劉秉盛移轉系爭土地，即認其為虛偽意思表示，追加被告復未能提出其他證據證明被上訴人虛偽表示，自無從認被上訴人行使優先購買權之意思表示為無效。㈣上訴人及追加被告雖辯稱被上訴人曾與磐亞公司、丁○○洽談改建，顯已認同由磐亞公司、丁○○購買系爭土地，被上訴人自89年迄今遲未主張其權利請求移轉土地所有權，嗣系爭土地價格已高漲始起訴主張移轉所有權登記，已違反誠信原則云云。惟查被上訴人遵期向祭祀公業劉秉盛表示行使優先購買權，已難認有怠於行使權利之情事。參以證人即被上訴人之子蔡國清證稱：被上訴人不知道系爭土地由祭祀公業移轉給丁○○及磐亞公司，是在起訴之前，有機會到地政事務所看到所有權人已經移轉完畢才知道等語，而上訴人復未證明曾就移轉之事通知被上訴人，尚難認被上訴人明知系爭土地所有權已於90年4月6日移轉所有權登記予磐亞公司及丁○○，五年後始提起本件訴訟。至上訴人另辯稱被上訴人自89年後即未再繳租金，可能已經知道系爭土地經移轉等語，被上訴人雖自承最後一次繳納租金為89年5月29日，然陳稱上訴人於70年間曾將欲繳納之租金提存法院，導致祭祀公業劉秉盛大費周章才能領取業經提存之租金，經祭祀公業劉秉盛之管理人指示租金應靜候其前來收取即可，此後被上訴人均係等候祭祀公業劉秉盛之管理人前來收租再支付等語。觀之被上訴人所呈收據，祭祀公業劉秉盛係於79年12月26 日向上訴人收取78年5月至79年4月止之租金，於86年2月28 日同時收取79年5月至81年4月、81年5月至85年4月、85年5 月至86年4月之租金，此有收據附卷可憑（見本院卷㈠第44-47頁），足見祭祀公業劉秉盛並非按期收取租金，甚有一次收取七年租金之情事，自難僅憑被上訴人自89年5月29 日後未支付租金，即臆測被上訴人早已知悉系爭土地所有權移轉之情事，況被上訴人所陳其廠房仍繼續使用系爭基地一節，為上訴人所不爭執，並有照片為證，實難認上訴人及追加被告得有正當之信任，認為被上訴人已不欲行使其優先購買權，被上訴人提起本件訴訟自係依法行使權利，並無違背誠信原則之情事。七、祭祀公業劉秉盛得否請求價金之對待給付？得否主張因情事變更請求增加給付金額？㈠按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前得拒絕自己之給付。」，民法第264條第1項前段定有明文，本件被上訴人向祭祀公業劉秉盛行使優先購買權後，即形成一買賣契約，祭祀公業劉秉盛即負有移轉系爭土地予被上訴人，被上訴人則負有支付祭祀公業劉秉盛原與磐亞公司、丁○○所約定價金即2860萬元之義務，業如前述，自屬因契約而互負債務之情形，而有上開條文所示同時履行抗辯之適用，從而，上訴人祭祀公業劉秉盛請求於辦理系爭土地所有權移登記之同時，被上訴人應給付買賣價金，核屬有據。㈡次按，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2定有明文。次按，因情事變更，增加給付之法理，於適用時，應斟酌當事人因情事變更，一方所受不相當之損失，他方所得不預期之利益及彼此間之關係，為公平之裁量（最高法院47年台上字第1771號判例要旨參照）。是以上開規定之基本精神及立法意旨，係在於訂約後之客觀情事有所變更，而此客觀情事之變更，並非於訂約當時所得預料，為避免依原約為履行時，對一方當事人造成損失，而使他方當事人受有利益，藉由法院之職權行使為公平合理之調整，故如該客觀情事之變更為當事人訂約時所得預料，或依約履行之結果，並無使兩造間損害及利益間顯失其衡平時，自無該條項之適用。經查，上訴人祭祀公業劉秉盛與磐亞公司、丁○○就系爭土地所約定之價金為 2860萬元，則被上訴人於89年3月8日行使優先購買權後，即負有支付祭祀公業劉秉盛2860萬元價金之義務，業如前述，而依祭祀公業劉秉盛與磐亞公司、丁○○所簽買賣契約第4 條第4項之約定：「土地增值稅款繳納完畢并送件辦理所有權移轉登記時，乙方（即祭祀公業劉秉盛）逕至律師處簽收領取全部款項」（見原審卷第35頁反面），則祭祀公業劉秉盛既已於90年4月6日辦理系爭土地所有權移轉登記予磐亞公司及丁○○，足見祭祀公業劉秉盛於斯時應已受領2860萬元，倘其移轉予被上訴人，亦可得同額價金，卻因上訴人擅將系爭土地移轉他人，致被上訴人等候多時更須耗時訴訟，此乃祭祀公業劉秉盛違約所致，尚與情事變更有別，自無命被上訴人負擔之理，何況，祭祀公業劉秉盛當時如依約履行，系爭土地嗣後縱有鉅額漲價，亦非祭祀公業劉秉盛所得享受此部分漲價之利益，自亦無受有損害可言，上訴人等聲請本院應依情事變更原則增加價金之給付，即非可採。八、綜上，被上訴人就系爭土地行使優先購買權，核無不合，其請求塗銷丁○○、磐亞公司及中纖公司對於系爭土地所有權之移轉登記，並請求祭祀公業劉秉盛辦理系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，上訴人於本院審理中，就上開移轉登記予被上訴人之義務既為同時履行之抗辯，本院自應命被上訴人為對待給付，原判決未審酌及此，應認上訴人此部分上訴有理由，爰就原判決命祭祀公業劉秉盛辦理系爭土地所有權移轉登記部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。其餘部分，原審為上訴人敗訴判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另被上訴人追加請求追加被告塗銷其名義之系爭土地所有權移轉登記，為有理由，應予准許。九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，均無礙本院判斷，爰不再一一論述，被上訴人聲請訊問證人黃建福及追加被告聲請履勘現場，均無必要，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　27　　日民事第九庭審判長法　官黃熙嫣法　官林玲玉法　官陳玉完正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　30　　日書記官鎖瑞嶺附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院96年度重上字第221號

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