96年度重上更㈠字第44號｜民事：給付買賣價金等｜裁判日期：99 年 03 月 02 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　96年度重上更㈠字第44號上　訴　人　僑果實業股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　方智雄律師陳福寧律師丁○○ 上　訴　人　甲山林廣告股份有限公司法定代理人　乙○○ 上　訴　人　甲○○ 共　　　同訴訟代理人　陳志偉律師複　代理人　凌見臣律師上列當事人間給付買賣價金等事件，兩造對於中華民國94年6月30日臺灣臺北地方法院92年度重訴字第1454號第一審判決各自提起上訴，經最高法院發回更審，本院於99年2月23日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回僑果實業股份有限公司後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。甲山林廣告股份有限公司、甲○○應再連帶給付僑果實業股份有限公司新臺幣叁拾伍萬伍仟元，及自民國九十二年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。僑果實業股份有限公司其餘上訴及甲山林廣告股份有限公司、甲○○上訴均駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用由甲山林廣告股份有限公司、甲○○連帶負擔十分之九，餘由僑果實業股份有限公司負擔。本判決命甲山林廣告股份有限公司、甲○○連帶給付部分，於僑果實業股份有限公司以新臺幣壹拾壹萬捌仟元供擔保後，得假執行；但甲山林廣告股份有限公司、甲○○於假執行程序實施前以新臺幣叁拾伍萬伍仟元為僑果實業股份有限公司預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、上訴人僑果實業股份有限公司（下稱僑果公司）主張：其投資興建地上10樓、地下3樓「合江超級市場」之住商大樓（下稱系爭大樓），於民國83年8月4日委託上訴人甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）辦理系爭大樓之房屋銷售企畫等業務，簽有委託銷售企劃合約書（下稱系爭合約），並由上訴人甲○○擔任連帶保證人。另僑果公司為前項委託之同時，將系爭大樓地下一樓商場建物(以下簡稱系爭建物)二分之一約163.88坪，以每坪新台幣（下同）26萬2,500元出售予甲山林公司，雙方另訂有房屋預定買賣契約書（以下稱預定買賣契約書），並由甲山林公司將之出售後，僑果公司同意換約並變更由成交之承買戶逕行與僑果公司簽訂買賣契約。嗣甲山林公司將系爭建物全部出售（含其所購買之上開建物部分），惟其中有如附表21承買戶（以下簡稱系爭21承買戶）遭僑果公司解約，總面積計124.06坪，依系爭合約第13條第3項第3款之約定（以下簡稱13條第3項第3款），甲山林公司應承受系爭21承買戶對僑果公司二分之一之權利義務即62.03坪，則甲山林公司自應依前揭約定及預定買賣契約書第3條約定給付僑果公司買賣價金計1,628萬2,875元（62.03坪×262,500元＝16,282,875元），扣除僑果公司因承買戶違約沒收金額之二分之一即459萬元（9,180,000元X1/2=4,590,000），甲山林公司與甲○○應連帶給付僑果公司1,169萬2,875元本息。原審判命甲山林公司及甲○○應連帶給付僑果公司1,033萬2,875元及其法定遲延利息，而駁回僑果公司其餘之訴。兩造對於敗訴部分均各自聲明不服提起上訴，經本院更審前判決廢棄原判決，並駁回僑果公司之上訴。僑果公司聲明不服提起第三審上訴，經最高法院發回本院更審。上訴聲明：㈠原判決關於駁回僑果公司後開第二項之訴部分廢棄。㈡上廢棄部分，甲山林公司及甲○○應再連帶給付僑果公司136萬元，及自92年8月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。對甲山林公司、甲○○之上訴，答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人甲山林公司、甲○○則以：系爭合約第13條第3項第3款約定承買戶有「中途發生違約並取消合約」時，甲山林公司應無條件承受客戶對僑果公司之權利義務。惟僑果公司及甲山林公司嗣為解決承買戶於甲山林公司承攬期限內發生退屋或退票等解約情事時，乃另立補充協議第1條增列說明第6條第1項1-1 (以下簡稱補充協議），約定承買戶於「地下室完工收款前」有違約時，即由甲山林公司承受承買戶之權利義務。故補充協議已取代第13條第3項第3款之約定。而系爭21承買戶之解約時點無一發生在地下室完工收款前，則依補充協議約定，甲山林公司自無承購之理。又縱認本件有第13條第3項第3款之適用，惟僑果公司與系爭21承買戶解除契約，與「中途發生違約並取消合約」之情形不符，且僑果公司與系爭21承買戶解約時，並未通知甲山林公司，更未徵得甲山林公司之同意，則因解約所受之不利益，自應由僑果公司自行承擔。另本件係預售屋買賣，其付款方式分為工程期款及貸款，甲山林公司如應承受系爭21承買戶對僑果公司之權利義務，甲山林公司依所承受之買賣契約亦應享有分期付款及申辦貸款之權利。況系爭大樓有室內面積不足、漏水、商場部分未依約成立管理公司，且擅將原規劃為美食街之地下一樓分成二部分出租予他人作為撞球館及餐廳使用，無法點交予甲山林公司管理使用，甲山林公司自得行使同時履行抗辯權而拒絕付款。又僑果公司迄未將建物所有權移轉登記予甲山林公司，且未辦理國有基地租賃之換約手續，原判決置上開對待給付於不顧，顯非適法等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於甲山林公司及甲○○部分廢棄。㈡上廢棄部分，僑果公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對僑果公司之上訴，答辯聲明：上訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免假執行宣告。三、兩造不爭執之事實 (見本院96年度更㈠字第44號卷【以下簡稱本院更㈠卷】第9頁反面)：㈠僑果公司投資興建系爭大樓，於83年8月4日委託甲山林公司辦理系爭大樓之房屋銷售企畫等業務，並簽訂系爭合約，由甲○○擔任連帶保證人，僑果公司依系爭合約第2條第2項之約定，以每坪26萬2,500元出售系爭建物二分之一予甲山林公司，且約定甲山林公司所買受之上開建物出售後，雙方同意換約變更名義即由成交承買戶逕行與僑果公司簽訂買賣契約等情，有委託銷售企劃合約書、房屋預定買賣契約書等為證（見原審卷㈠第4頁至第11頁）。㈡僑果公司與甲山林公司於簽訂系爭合約後，復簽訂協議書載明：「立協議書人僑果實業股份有限公司（以下簡稱甲方），甲山林廣告股份有限公司（以下簡稱乙方），雙方經協議同意有關台北市合江市場代銷企劃合約書，增列說明條款如后：增列說明第6條第1項條款1-1，條款內容：『乙方於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方承購房屋，例如承購戶繳款至10% 時，發生退屋或退票解約情事時，乙方以實際銷售額90%向甲方承購房屋；承購戶繳款至12%時，發生退屋或退款解約情事時，乙方以實際銷售額88%向甲方承購房屋。』除前項條文加列於本約外，餘條文仍依甲、乙雙方約定事項生效。甲乙雙方同意此協議視為代銷企劃合約之一部份」等語，而該協議書所稱「代銷企劃合約書」即為系爭合約，有協議書附卷可稽（見本院上字卷第75頁）。四、僑果公司主張甲山林公司依系爭合約約定將系爭建物全部出售後，因系爭21承買戶遭僑果公司解約，依系爭合約第13條第3項第3款之約定，甲山林公司應承受系爭21承買戶對僑果公司二分之一之權利義務，則甲山林公司應依第13條第3項第3款約定、房屋預定買賣契約書第3條約定給付21承買戶建物二分之一之價金等語。甲山林公司及甲○○則以系爭21承買戶之解約時點無一發生在地下室完工收款前，依補充協議，甲山林公司自無承購之理，僑果公司請求甲山林公司給付買賣價金即屬無據等語。查：㈠補充協議是否取代第13條第3項第3款約定？ ⒈按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例要旨參照）。 ⒉系爭合約第6條關於僑果公司應付甲山林公司銷售企劃費用部分，第1項載明：「計算方式：以銷售總底價5%計算 (惟乙【按指甲山林公司】方願意，如銷售率未達50%時，僅按總底4%計算），訂戶需完成簽約，並繳款至單戶銷售額金額10%時，乙方可檢具發票（含營業稅）請領銷售企劃費用。另承攬期限內乙方應保證本約訂購戶絕無退屋或退票等解約情事發生，倘因乙方因素致有上開情事發生，乙方同意無條件退還該戶已請領之銷售企劃費用，若不退還，甲方（指僑果公司）有權依法追訴」等語（見原審卷第5頁）。系爭合約第13條係就第2條第2項約定僑果公司出售系爭建物應有部分二分之一予甲山林公司所為之特別約定，於第3項記載：「上項對外銷售額之總金額各二分之一分別由雙方認列銷售額，即甲方除前已售於乙方之二分之一商場外，外加上開對外銷售認列之銷售額，而乙方於本案銷售完畢暨全部客戶繳畢簽約款時，得於下列方式處理原雙方買賣契約：⑴客戶名義變更：乙方於將上開對外銷售之二分之一銷售額依平均實售單價換算為坪數後，甲方同意乙方以上述坪數為限部分辦理換約，即由成交客戶逕行與甲方簽訂買賣契約，有關一切稅費等均由乙方負擔，與甲方無涉。……⑶（即13條第3項第3款）如上開乙方已變更客戶名義中途發生違約並取消合約時，乙方願無條件承受該客戶對甲方之所有權利義務」等語。而依補充協議第1條則記載：「增列說明第6條第1項條款1-1 ，內容『乙方於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方承購房屋，例如承購戶繳款至10%時，發生退屋或退票解約情事時，乙方以實際銷售額90%向甲方承購房屋；承購戶繳款至88%時，發生退屋或退款解約情事時，乙方以實際銷售額88%向甲方承購房屋』」。故補充協議既已載明係增列說明系爭合約第「第6條第1項條款」部分，而未敘明係為增列第13條第3項第3款之事項，揆諸前揭說明，補充協議顯係補充系爭合約第6條第1項之約定至明。參酌系爭合約第6條第1項乃有關銷售企劃費用如何計算、請領，以及承買戶發生退屋退票解約情事時應如何退還銷售企劃費用之約定。即承買戶若有發生退屋或退票解約情事，原依系爭合約第6條第1項約定，僑果公司應無條件退還該戶已請領之企劃費用，但依補充協議則約定由甲山林公司以扣除沒收款之實際銷售額向僑果公司承購房屋，亦即毋庸退還該部分已請領之企劃費。而第13條第3項第3款僅約定甲山林公司向僑果公司買受系爭建物二分之一部分，經僑果公司逕行與承買戶簽約後，若承買戶發生違約並解除契約情事時，如何處理之問題（最高法院發回意旨參照）。顯見補充協議亦僅在補充系爭合約第6條第1項之約定，並無取代系爭合約第13條第3項第3款之意旨至明。甲山林公司、甲○○抗辯稱補充協議已取代13條第3項第3款云云，顯不足採。 ⒊另依系爭合約第2條第2項約定，僑果公司將系爭建物應有部分二分之一，以每坪26萬2,500元讓售與甲山林公司。惟依系爭合約第13條第2項約定甲山林公司係就系爭建物全部對外銷售，並約定僑果公司與甲山林公司各就銷售部分有二分之一權利。且甲山林公司銷售予承買戶時，依系爭合約第13條第3項第1款約定，僑果公司有為客戶名義變更之義務，由承買戶逕行與僑果公司簽訂買賣契約。亦即僑果公司出售系爭建物應有部分二分之一予甲山林公司後，甲山林公司代銷系爭建物出售時，原出售予甲山林公司應有部分二分之一即逕由僑果公司與承買戶簽訂買賣契約。其意謂僑果公司出售系爭建物二分之一予甲山林公司，其中分戶出售予承買戶部分，其應有部分二分一係僑果公司所出售，另二分之一原係甲山林公司向僑果公司買受部分，已更改為由客戶與僑果公司訂立買賣契約，僅甲山林公司銷售此部分價差利益即每坪超過26萬2,500元，仍分歸予甲山林公司，此觀甲山林公司於83年11月2日向僑果公司請領銷售告企劃報酬時，併請求僑果公司給付其銷售系爭建物每坪超過26萬2,500元應有部分二分之一之價差1,060萬1,500元至明，有甲山林公司請款說明NO：第一次請款單在卷可憑（見本院更㈠卷第18頁)。故倘系爭建物出售予承買戶後，承買戶有違約情事而遭僑果公司解約時，甲山林公司依13條第3項第3款約定願無條件承受該客戶對甲方所有權利義務。則承買戶有違約而遭僑果公司解約時，甲山林公司即應承受該承買戶二分之一之權利義務，顯係就該承買戶契約之更改部分附有「取消合約」（此係解除契約之意，詳后述）之解除條件，於「取消合約」解除條件成就時，該承買戶應有部分二分之一，仍應由甲山林公司買受。甲山林公司、甲○○抗辯稱系爭合約約定就其銷售予承買戶部分，由僑果公司與承買戶逕行訂約係委任關係云云，不足為採。因此，倘補充協議若係替代13條第3項第3款，而將承買戶「取消合約」之時點限縮在補充協議所約定「承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前」者，則承買戶於系爭建物地下室完工後而經僑果公司取消合約時，甲山林公司反而不負原約定承買該應有部分二分之一之義務，而全部分歸於僑果公司承受，顯與系爭合約之真意不符，且非事理之平。徵諸系爭合約13條第3項第4款約定「倘本銷售案結案後，雙方未售出部分，其位置由雙方協議分配」等語。所謂「雙方未售出部分」，自應包含前款承買戶訂約後而遭解約之情形，益證承買戶在銷售案結案後若有違約而遭解約，甲山林公司買受承買戶二分一義務，未有時點限制至明。甲山林公司、甲○○抗辯稱補充協議已取代13條第3項第3款約定，將其承受系爭建物權利義務之時點限縮在「承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前」云云，不足採信。 ⒋至13條第3項第3款約定雖敘明「中途發生違約並取消合約時」，所謂「取消合約」之正確法律用語乃指「解除契約」之意，則僑果公司與承買戶所訂買賣契約經解除而不存在，即僑果公司與甲山林公司就承買戶部分二分之一契約更改之解除條件已成就，原債之更改部分已失其效力，回復由甲山林公司向僑果公司買受該出售系爭建物之應有部分二分之一。甲山林公司、甲○○拘泥於文字解讀取消非解除契約云云，不足為採。另13條第3項第3款雖約定「乙方願無條件承受該客戶對甲方所有權利義務」等語，惟僑果公司與客戶所訂立之買賣契約經僑果公司解除後已失其效力，則13條第3項第3款所謂甲山林公司無條件承受該客戶對僑果公司所有權利義務，自應指承受客戶解除契約後對僑果公司之權利義務而言。㈡系爭21承買戶是否有違約，並經僑果公司沒收如附表所示沒收款項？ ⒈僑果公司主張系爭21承買戶未繳足價金之違約，已經僑果公司解除契約在案，業據提出解除買賣契約及存證信函為證（見原審卷第34頁至第72頁）。甲山林公司、甲○○對附表編號第3、4、5、9、13、14、18、19、20、21以外之承買戶（以下簡稱10承買戶）未繳足價金不爭執（見本院更㈠卷㈠第182頁反面）。另抗辯稱上揭10承買戶已履約完畢，並據提出電子謄本為證（見本院卷㈠第84頁至第91頁）。惟甲山林公司、甲○○就該10承買戶之產權登記已由承買戶名義過戶返還予僑果公司所有等情，嗣已不爭執（見本院更㈠卷㈠第182頁），且經本院函詢萬泰銀行松江分行該10承買戶申辦貸款結果：該承買戶向僑果公司承購後，於85年12月16日辦理買賣移轉後由承買戶以個人名義向萬泰銀行松江分行申貸放款，並辦理對保及設定抵押權登記完妥，因事後僑果公司與該承買戶發生買賣糾紛，故萬泰銀行松江分行未辦理撥款，並由僑果公司購回該不動產後，辦理塗銷抵押權登記，有萬泰銀行松江分行96年11月8日泰松江第00000000003號函在卷可憑（見本院更㈠卷㈠第227頁）。故甲山林公司、甲○ ○抗辯上揭10戶已履約完畢，不足採憑。因此，系爭21戶之所有權迄今既未移轉予承買戶，足證該承買戶與僑果公司間所訂買賣契約起有爭執而未繳足價金，否則承買戶豈有容任產權仍登記在僑果公司名下。故僑果公司主張系爭21承買戶有違約而未繳足價金，應可採信。 ⒉又僑果公司就系爭21承買戶因違約未繳足價金，而沒收如附表所示之價金，業據提出統一發票、折讓單、解除買賣契約書、協議書、存證信函、回執等件為證（見原審卷第235頁至第398頁），而該折讓單中亦經僑果公司申報為進項稅額，並有財政部台北市國稅局中南稽徵所96年9月4日財北國稅中南營業二字第0960215369號函附該營業稅申報進銷項憑證及申報資料在卷可憑（見本院更㈠卷㈠第146頁至第165頁）。益證僑果公司主張系爭21承買戶違約未繳足價金，堪信為真。甲山林公司、甲○○抗辯稱系爭21承買戶未有違約之情事，不足為採。 ⒊甲山林公司、甲○○雖另抗辯：系爭21承買戶解約之存證信函並未有回執，故僑果公司解約不合法云云。然系爭承買戶與僑果公司間買賣契約成立於83年間，迄今已事隔多年，依常情判斷，若其等未合法收受解約之存證信函，不可能於85年至86間（即系爭建物交屋期間）同意由僑果公司沒收已繳納價金作為懲罰性違約金，亦無可能置令系爭21戶房地產權仍登記於僑果公司名下，而未請求僑果公司返還價金抑或交付買賣標的？況僑果公司係以每坪26萬2,500元出售系爭建物應有部分二分之一予甲山林公司，而依系爭合約第13條第2項約定，僑果公司委託甲山林公司代銷系爭建物之底價為30萬元以上，倘系爭21承買戶已如實履約，僑果公司亦已如約取得該部分價金，對於僑果公司而言，並無不利之處，僑果公司要無以26萬2,500元之低價請求甲山林公司買受系爭建物之必要。甲山林公司、甲○○執部分解除契約存證信函未有回執為由，否認僑果公司就系爭21承買戶已解除買賣契約云云，自無可取。 ⒋甲山林公司、甲○○另抗辯稱：僑果公司與系爭承買戶解約時，並未告知且未經伊同意，僑果公司提起本訴，為無理由云云。但僑果公司委託甲山林公司出售系爭建物，其中應有部分二分之一原係由甲山林公司向僑果公司買受部分，更改由承買戶與僑果公司逕行訂約，因此甲山林公司原向僑果公司買受系爭建物應有部分二分之一，就出售部分既已更改為客戶與僑果公司訂約，甲山林公司就該部分契約之權義關係已消滅，則就更改後契約之解除權人自歸屬契約當事人即僑果公司、承買戶。觀諸系爭合約第13條第3項第2款約定，雙方僅約定系爭承買戶「有中途違約並取消合約」時，甲山林公司即需無條件承受該承買戶對於僑果公司解約後之權義（見本院卷㈠第6頁反面），並無約定僑果公司解除契約需通知甲山林公司、甲○○，或經其同意之相關規定。則僑果公司因系爭承買戶違約而解除契約，自無事前通知甲山林公司、甲○○且需經其同意之義務。甲山林公司、甲○○抗辯稱系爭合約約定由僑果公司逕行與承買戶訂約，係委任關係，故僑果公司與系爭承買戶解約時，並未告知且未經伊同意，僑果公司提起本訴，為無理由云云，亦無足取。㈢甲山林公司得扣減承買戶之違約金為何？ ⒈依13條第3項第3款約定：「如上開乙方變更客戶名義中途發生違約並取銷合約時，乙方願無條件承受該客戶對甲方之所有權利義務」，即甲山林公司、僑果公司各出售系爭建物應有部分二分之一，經更改為僑果公司與承買戶簽約部分，若承買戶中途發生違約並經僑果公司解除契約，則契約更改之解除條件已成就，契約更改既失其效力，回復甲山林公司以每坪26萬2,500元之價格向僑果公司買受系爭建物應有部分二分之一，並承受該承買戶解除契約後之權利義務，已如前述。而本件系爭大樓已經甲山林公司售罄，此為甲山林公司、甲○○所不爭。茲其中系爭21戶承買戶有中途違約之情事，且經僑果公司解除契約在案，則僑果公司依前揭約定請求甲山林公司以每坪26萬2,500元買受系爭21戶應有部分二分之一，自屬有據。甲山林公司、甲○○抗辯稱13條第3項第3款約定承買戶中途發生違約，甲山林公司須承受承買戶之義務，已為補充協議約定客戶至地下室完工收款前有違約之情形所取代，而系爭21承買戶均係在地下室完工收款後始發生違約，故甲山林公司無庸承買云云，不足為採。 ⒉又系爭21戶違約承買戶二分之一部分，原係僑果公司出售予甲山林公司，故僑果公司主張就系爭21承買戶違約而沒收之價款二分之一，應自甲山林公司所給付之價款扣減，為有理由。而僑果公司主張應扣減其已沒收承買戶價款918萬元，如附表所示，惟為甲山林公司、甲○○所否認，並抗辯稱僑果公司應沒收承買戶已繳全部價金，但僑果公司就部分承買戶僅沒收部分價金而解除契約，其不利益不應由甲山林公司承受等語。綜觀系爭合約就此並未約定，惟依系爭合約第13條第2項約定系爭建物對外銷售之權利，僑果公司、甲山林公司各二分之一，是以僑果公司沒收承買戶之違約金二分之一，應由甲山林公司所得，而僑果公司沒收承買戶違約金多寡，悠關甲山林公司權益，是以僑果公司為沒收時，自應詢及甲山林公司，詎僑果公司未為此舉，逕自決定沒收之價款數額，則其不利益自應由僑果公司自行吸收。參酌兩造嗣訂立之補充協議約定：「……截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方承購房屋，例如承購戶繳款至10%時，發生退屋或退票解約情事時，乙方以實際銷售額90%向甲方承購房屋；承購戶繳款至12%時，發生退屋或退款解約情事時，乙方以實際銷售額88%向甲方承購房屋。」，依其約定意旨即於地下室完工繳款前，承購戶有繳款至10%，發生退票屋或退票時，甲山林公司以實際銷售額90%向僑果公司承購系爭建物，承購戶繳款至12%時，發生退屋或退款解約情事時，甲山林公司以實際銷售額88%向僑果公司買受系爭建物。僑果公司、甲山林公司已內涵在地下室完工繳款前應全額沒收承買戶已繳價金之意思至明。則僑果公司就系爭21承買戶在地下室完工收款前違約之沒收款項既應全額沒收，僑果公司扣減前揭買賣價金，自以於地下室完工前收款已繳價金之違約金為據。而僑果公司復未能證明其何以未沒收承買戶已繳之全部款項，斷難徒憑僑果公司嗣後援引違約金過高者，法院得依民法第252條規定權衡事理酌減為由，而由僑果公司酌情定沒收承買戶違約金額。甲山林公司、甲○○抗辯稱僑果公司應全額沒收已繳納之款項部分，應可採信。至甲山林公司另抗辯稱附表編號3、4、5、8、9、1 0、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21部分，依僑果公司簽立之發票所示該承買戶已繳之價款較附表記載繳納價金為多，故僑果公司應全額沒收該已繳2,514萬元之價金云云（詳如本院更㈠卷㈠第171頁)。惟僑果公司就該部分之發票已另簽立退出或折讓證明單，且經財政部台北市國稅局中南稽徵所96年9月4日財北國稅中南營業二字第0960215369號函復折讓單為真，已如前述，參酌僑果公司依補充協議得扣減承買戶已繳納之價款以地下室完工前所繳之價金為限，而依僑果公司提出系爭大樓買賣定型化契約所示（見本院更㈠卷㈢第22頁反面)，承買戶自繳納訂金至地下室完成時所繳納價金約為總價款17%(訂金、簽約金、開工款、地下室完成應繳總價款3%、7%、2%、5%)。而審酌僑果公司陳明系爭21 戶承買戶已繳之價金如附表所示均超過總價款17%，且甲山林公司、甲○○抗辯稱僑果公司應沒收編號3、4、5、9、14、15、18、19、20、21部分，係契約所載之全部價金，此部分要求僑果公司全部沒收價金，就承買戶而言，不僅過苛，且與事理不符，因此僑果公司主張系爭21戶承買戶已繳之價金1,119萬元，應可採信。甲山林公司、甲○○前揭抗辯，不足為採。㈣甲山林公司、甲○○應負金額為何？ ⒈系爭21承買戶經僑果公司解除契約者，其總坪數為124.06坪，詳如附表所示，此為甲山林公司、甲○○所不爭執（見原審卷第497頁反面、本院更㈠卷㈠第10頁），則依13條第2項約定，甲山林公司應買受其應有部分二分之一即62.03坪，並依系爭合約第2條第2項約定每坪價金26萬2,500元計算結果，僑果公司得請求甲山林公司給付價金1,628萬2,875元（262,500X62.03=16,282,875)。至系爭21承買戶因違約應沒其已繳納之價款1,119萬元，甲山林公司、甲○○抗辯應予扣減其二分之一即559萬5,000元（11,190,000/2=5,595,000)，亦屬有據，則僑果公司請求甲山林公司給付買賣價金1,068萬7,875元（16,282,875-5,595,000=10,687,875)部分，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，不應准許。 ⒉甲山林公司、甲○○雖抗辯稱：系爭承買戶依約係分期繳納價金，而僑果公司訴請一次給付，亦屬無據云云。惟甲山林公司、甲○○未能證明依系爭合約或預定買賣契約其就承買之系爭建物有何分期給付之利益，且系爭建物已建妥，並已使用在案，此為甲山林公司、甲○○所不爭執，依一般買賣交易常情，已無分期給付之利益可言。甲山林公司、甲○○前揭抗辯，亦屬無據，殊難採信。㈤甲山林公司、甲○○主張同時履行抗辯，是否有理由？ ⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。本件依預定買賣契約書第17條約定：「乙方依本約各條款確切履行完成，並俟本房屋辦妥產權移轉過戶登記後，始由甲方將所有權狀交與乙方」、第12條約定「本房屋建造完工，甲方於乙方全部履行左列各項義務並將本約交回甲方後，甲方始簽具本約房屋點交證明書交付乙方，准許乙方遷入，……」等語。是依前開約定，甲山林公司有依買賣契約於給付價金之義務，並俟辦理移轉登記後，始由僑果公司將系爭房屋所有權狀交付甲山林公司、始得簽具點交證明書准甲山林公司遷入，足見甲山林公司有先給付系爭建物價金之義務。揆諸前揭說明，甲山林公司、甲○○抗辯稱其給付系爭建物之價金，應與僑果公司交付系爭建物、移轉登記同時履行云云，要屬無據 ⒉甲山林公司、甲○○另抗辯稱僑果公司就其所出售之系爭建物有室內面積不足、漏水、商場部分未依約成立管理公司暨私擅將承購戶所購原規劃為美食街之地下一樓分成二部分出租予他人作為撞球館及餐廳使用，則僑果公司於前開瑕疵補正前，顯無法點交予甲山林公司管理使用。另僑果公司亦應協同向國有財產局辦理建物坐落基地租賃之換約手續之義務；甲山林公司自得行使同時履行抗辯權而拒絕付款云云。惟： ⑴依預定買賣契約第7條約定：「甲、乙雙方同意本約商場部分連同甲方保留二分之一商場(即合江市場地下一層全部商場建物部分)共同對外銷售……」等語。是以系爭建物係充做商場使用，此為甲山林公司知悉甚明，而系爭建物建造完成迄今已超過10餘年，並登記為僑果公司所有，則僑果公司就其所有系爭建物規劃為撞球館、餐廳，乃就系爭建物使用、收益權之行使，參酌甲山林公司有先給付系爭建物價金之義務，已如前述，則於甲山林公司給付價金後，雙方尚須依系爭合約第13條第3項第4款約定就未售出部分即系爭21戶部分之位置協議之，而約定分管之位置，則甲山林公司在未給付系爭建物價金前，指責僑果公司就系爭建物充為撞球館、餐廳使用，據以主張無從交付之同時履行抗辯云云，殊無足取。 ⑵至甲山林公司、甲○○抗辯稱系爭建物室內面積不足、有漏水之瑕疵云云，惟為僑果公司所否認，而甲山林公司、甲○○就室內面積如何不符合契約約定，系爭建物有如何之漏水情形，未能舉證以明其實，其空言就此部分主張於僑果公司補正前為同時履行抗辯，自無足取。 ⑶又基於雙務契約所生之同時履行抗辯權，如雙方之債務，非本於同一雙務契約而發生，縱令該債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務，雖因同一雙務契約而發生，然一方之給付與他方之給付，並非立於對待關係者，均不能發生同時履行之抗辯。本件依預定買賣契約第23條特約條款約定：「本約相關基地土地產權事宜，乙方已充分瞭解甲方合法租用國有財產局土地興建（以()國基租字第2900號及國基租字第66號)，另依據國有財產局台財產北三字第81031344號函，俟建物完成後，甲方得協同乙方向國有財產局辦理土地換約承租事宜。」細譯該約定意旨，係指甲山林公司承買系爭建物後，雙方就系爭建物原租用國有財產部分共同辦理換約義務，雖緣基於預定買賣契約所課予之義務，惟該換約義務甚或僑果公司未依約成立商場管理公司，與甲山林公司給付本件買賣價金之義務，並非立於對待關係，揆諸前開說明，甲山林公司、甲○○不得主張同時履行抗辯。五、綜上所述，僑果公司依據預定買賣契約第3條約定、連帶保證之法律關係，訴請甲山林公司、甲○○應連帶給付1,068 萬7,875元，及加計自起訴狀繕本送達翌日即92年8月26日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。僑果公司逾此所為請求部分，即屬無據，應予駁回。兩造陳明准、免供擔保假執行宣告，就僑果公司勝訴部分，應予准許。至僑果公司敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。原審僅判命甲山林公司及甲○○連帶給付僑果公司1,033萬2,875元及其法定遲延利息，並為假執行之宣告，自有未洽。僑果公司上訴意旨請求甲山林公司、甲○○再連帶給付35萬5,000 元本息，為有理由，應予准許，並由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。甲山林公司、甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。至上開不應准許部分，原審駁回僑果公司請求，要無不合，僑果公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，僑果公司上訴為一部有理由，一部無理由，甲山林公司及甲○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、85條第2項，判決如主文。中華民國 99 年 3 月 2 日民事第八庭審判長法官劉勝吉法官連正義法官蘇芹英正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中華民國 99 年 3 月 2 日書記官林初枝附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院96年度重上更㈠字第44號

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