臺灣高等法院97年度上字第303號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 97 年 11 月 04 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 97年度上字第303號上　訴　人　萊晟不動產仲介經紀有限公司即21世紀不動產內湖福華加盟店
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　林玠民律師
上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　呂金貴律師
複代理人　　鄭潤祥律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國97年1 月31日臺灣士林地方法院96年度訴字第1007號第一審判決提起上訴，本院於中華民國97年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費由兩造各自負擔。
事實與理由
一、上訴人即被上訴人萊晟不動產仲介經紀有限公司即21世紀不動產內湖福華加盟店（以下稱上訴人）起訴主張：兩造於民國（下同）96年5月18日簽訂不動產專任委託銷售契約（ 下稱系爭契約），約定被上訴人即上訴人甲○○（以下稱被上訴人）將其所有門牌號碼臺北市內湖區○○○路○段180巷17
、19號1樓建物及其基地應有部分（下稱系爭不動產 ）委由伊銷售，委託銷售價格為新臺幣（下同）5,600 萬元，委託銷售期間自96年5月18日起至同年月20 日止，如與買方達成交易，被上訴人應給付上訴人服務報酬100 萬元，被上訴人並同意由伊代為收受及保管買方支付之定金，兩造並約定如買方書面承購之價格已達被上訴人之最低委託出售價格，而被上訴人卻拒絕確認或簽署確認後拒不履行簽訂買賣契約書時，應給付伊委託銷售價格4%之服務報酬。嗣伊與訴外人何孟修就系爭不動產進行交易協商，何孟修於96 年5月20日交付面額100 萬元之支票乙紙作為定金，並簽訂承購之書面憑證，詎被上訴人經通知後竟拒不履約，依系爭契約及民法委任契約之規定，被上訴人應給付224 萬元等情，聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人224 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭契約之相對人係21世紀不動產內湖福華加盟店，並非上訴人，定金收據亦未蓋有上訴人印章。上訴人雖於立契約書人欄中之受託人欄位上，蓋有「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」及「乙○○」之印文，惟該 2印文並不明顯又難以辨識，依消費者保護法第11條第2 項及第14條與同法施行細則第12條之規定，應認不構成系爭契約之內容。若因其上蓋有上訴人公司及負責人印文，而可認上訴人為受託人之一，但契約全文未載21世紀不動產即上訴人公司，或上訴人公司即21世紀不動產，契約客觀上亦係由「21世紀內湖福華加盟店蔡炳輝」及上訴人共同為受託人，而非「萊晟不動產仲介經紀有限公司即21世紀內湖福華加盟店」。至於上訴人與訴外人泛太公司間之契約為被上訴人所不知，被上訴人應不受其拘束。又被上訴人因不欲出售系爭不動產，已於96年5月20日晚上9點23分左右，在電話中向訴外人即上訴人之員工丙○○表明不欲出售系爭不動產，而與上訴人終止系爭契約，上訴人無權於契約終止後，代被上訴人收受訂金。且上訴人主張已收受定金之100 萬元支票並非何孟修所簽發，而係由第三人何賴彩鳳所簽發，發票日則為約定銷售期間後之93年5月30 日，且該支票付款銀行之帳戶於96年5月20日及96年5月30 日均無100萬元存款供兌領，依法不生給付之效力。又系爭契約係屬定型化契約，交易成立之報酬僅為100萬元，違約之處罰卻高達委託銷售價格的4% ，顯有不合理，依消費者保護法第12條之規定，該約定應為無效，如認上訴人有權請求，此約定之違約金，亦屬過高等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人100萬元及自96年7月20日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴，並以供擔保為條件為准、免假執行之宣告。兩造均就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴人之上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人124 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被上訴人上訴聲明為：㈠原判決不利被上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對於上訴人上訴之答辯聲明為：上訴駁回。上訴人對於被上訴人上訴之答辯聲明為：上訴駁回，訴訟費用由被上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條、第270條之1第1項第3 款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、被上訴人於96年5月18 日簽立系爭不動產專任委託銷售契約書，以5,600 萬元之價格委託銷售其所有門牌號碼臺北市內湖區○○○路○ 段180巷17、19號1樓之建物及其基地
應有部分，委託銷售期間自96 年5月18日起至同年月20日止，並將契約第5 條「受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價格之4%」中「實際成交價格之 4%」之記載，以手寫方式塗改為「新臺幣100萬元」。另於契約第10條約定「委託人終止契約之責任：本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用概以委託銷售價格百分之二計算，由受託人向委託人請領之。」，又於第11條違約之處罰第1項第4款約定：「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻拒不履行簽訂買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次付清委託銷售價格4%服務報酬予受託人。」、第14條疑義之處理約定：「本契約為定型化條款，如有疑義時應依消費者保護法第11條第2 項規定，為有利於委託人之解釋。」契約之立契約書人欄之受託人欄位依序蓋有「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」戳章，及「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」及「乙○○」之印文。（原卷第9至10頁）。
２、上訴人於96年5月20 日晚間告知被上訴人，系爭不動產有買主願以委託銷售價購買，已成交。又上訴人與訴外人何孟修簽定之買方定金收款憑證，除載明買賣標的為系爭不動產外，並載有「甲方（何孟修）簽訂本約給付之定金新臺幣100 萬元整，由乙方（原告）代表賣方收悉無誤，雙方並議定買賣總價款為新臺幣5,600 萬元整。」「甲方應於民國96年5月27 日前至乙方營業處所與賣方簽訂不動產買賣契約書」之文字，並經何孟修於立書人欄之甲方欄位簽名，立書人乙方欄位則蓋有「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」之戳章。上訴人並於同日晚間9點31 分傳真上開收款憑證予被上訴人。
３、何孟修交付由上訴人代收作為定金之支票，為訴外人何賴彩鳳所簽發，面額為100萬元，發票日為96年5月30日。該支票之付款銀行聯邦商業銀行台北分行96年10月15日（96）聯台北字第0353號函稱「陳報本分行支存帳戶（帳號：000-00-0000000，戶名：何賴彩鳳）於96年5月20日及96
年5月30日皆無新台幣100萬元之存款供兌領，請查照。」。
４、丙○○交付被上訴人之名片上，就公司資料載有：21世紀不動產內湖福華加盟店，臺北市內湖區○○○路○段180巷
15號1樓，萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分公司。
５、上訴人於96年5月22日以內湖郵局第2392 號存證信函催告被上訴人於96年5月27 日出面與何孟修簽訂系爭不動產買賣契約。並於96年6月4日委託黃氏國際法律事務所以基律字第685號函向被上訴人為簽訂買賣契約之催告。
（二）兩造爭點：
１、系爭不動產專任委託銷售契約是否存於兩造間？
２、被上訴人有無於96年5月20日晚9時23分左右向上訴人為終止契約之意思表示？
３、上訴人是否於契約存續期間與訴外人何孟修簽立買方定金收款憑證？
４、上訴人可否依契約第11條第1項第4款約定，請求被上訴人給付委託銷售價格4%之違約金？該款約定之違約金是否過高？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）系爭不動產專任委託銷售契約是否存於兩造間？
１、本件上訴人主張兩造於96年5月18 日簽訂系爭不動產專任委託銷售契約，契約存在於兩造之間，雖為被上訴人所否認，辯稱契約相對人為21世紀不動產內湖福華加盟店，雖立契約書人欄中之受託人欄位上，蓋有「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」及「乙○○」之印文，惟該2 印文並不明顯又難以辨識，依消費者保護法第11條第2 項及第14條與同法施行細則第12條之規定，應認不構成系爭契約之內容。又依其記載雖或可認上訴人亦為受託人之一，但契約全文未載21世紀不動產即上訴人公司，或上訴人公司即21世紀不動產，契約客觀上應認係由「21世紀內湖福華加盟店蔡炳輝」及上訴人共同為受託人，而非上訴人單獨受委任云云。
２、按不動產經紀業係指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。加盟經營者，係指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督者，不動產經紀業管理條例第4條第1項第4款、第8款定有明文。查上訴人與訴外人泛太不動產仲介經紀股份有限公司（下稱泛太公司）訂有21世紀不動產加盟特許授權契約，其第一條「授權對外名稱」約定由泛太公司授權上訴人使用「21世紀不動產內湖福華加盟店」全銜為其對外公開使用之服務標章及名稱。且載明21世紀不動產之服務標章係由美商21世紀房地產有限責任公司（Century 21 Real Estate Corporation）（下稱「21世紀房地產公司」）在台灣申請註冊並授權台灣泛太公司於台灣地區使用。並於第三條「授權經營權限」約定：「1、乙方（即上訴人）應以『21世紀不動產內
湖福華加盟店』與各自公司名義，從事上述授權經營之仲介業務。2、乙方與客戶所簽訂之各式契約書，應使用甲
方（即泛太公司）提供之標準制式契約書，以乙方公司名義訂定，並由乙方自行負責簽約之法律責任。4、乙方應
於營業場所明顯處和所有對外名片、文宣用品及不動產相關契約文件上等，應明確加註『21世紀不動產加盟店」及「各加盟店均為獨立擁有及經營』之標示。」有21世紀不動產加盟特許授權契約書及加盟證書在卷可稽（見原審卷第122至134頁、第113頁）。而上訴人招牌上展示21世紀
不動產商標圖樣，確為美國21世紀房地產有限責任公司註冊登記之商標，此亦有經濟部智慧財產局商標資料檢索服務，及上訴人懸掛使用之招牌照片在卷可按（見原審卷第149至166頁）。泛太公司既僅係授權上訴人使用「21世紀不動產內湖福華加盟店」作為其服務標章，並約定契約相對人應以「21世紀不動產內湖福華加盟店」與各自公司名義，從事業務之經營，並自負簽約之法律責任，足徵所謂「加盟店」之頭銜，僅在表明各盟店乃屬同一服務、營運方式或使用同一商標或服務標章之組織系統，至於權利義務歸屬之主體，仍為加盟經營者本身。泛太公司與上訴人間僅屬加盟主與加盟經營者間之加盟關係，人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，並無從屬或共同經營之關係，上訴人乃基於其與泛太公司間之加盟契約，而獲授權得使用「21世紀不動產內湖福華加盟店」為其對外使用之服務標章及名稱，泛太公司初無與上訴人使用其服務標章所召來之客戶締約契約關係之意。
３、泛太公司96年12月20日96年度泛總字第09511001號函亦稱：「．．．二、泛太不動產仲介經紀股份有限公司（以下稱算本公司）係於86年6月28 日依法於台灣設立之合法公司，營業項目包括不動產仲介經紀業、不動產代銷經紀業、投資顧問業、管理顧問業等，並於86年6月8日取得全球最大房屋仲介公司21世紀不動產公司之授權，以21世紀不動產之品牌在台灣地區經營房屋仲介業務。至「21世紀不動產」服務標章，係美商21世紀房地產公司在台灣註冊，並授予本公司專屬使用，並有再為授權之權利，合先敘明。三、查本公司於95年12月7 日與萊晟不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱萊晟公司）簽訂『21世紀不動產加盟特許授權契約』（以下簡稱加盟契約），授權萊晟公司使用『21世紀不動產內湖福華加盟店』（以下簡稱內湖福華店）之服務標章對外經營不動產仲介業。四、次查本公司與萊晟公司間為加盟授權關係，雙方均為獨立法人，並無從屬或控制之關係企業關係，且萊晟公司亦非本公司之子公司，至於『21世紀不動產內湖福華加盟店』之名稱，僅為服務標章，不具有任何法人資格，雙方間之權利義務關係，則悉依前開加盟契約定之。㈠本公司雖授權萊晟公司使用『21世紀不動產內湖福華加盟店』之服務標章，但要求其應以各自公司名義從事仲介業務，及約定萊晟公司與客戶所簽訂之各式契約書應以萊晟公司名義訂定，並由萊晟公司自行負簽約之法律責任。㈡因此，內湖福華店對外與第三人所簽訂之『不動產專任委託銷售契約書』時，應以『21世紀不動產內湖福華加盟店萊晟不動產仲介經紀有限公司』名義為之。其權利義務關係係歸屬於萊晟公司自行承擔。故萊晟公司具有獨立權利向該契約相對人主張權利。」等語（見原審卷第118至119頁），上訴人主張其為系爭不動產專任委託銷售契約之受託人，契約存在於兩造之間，尚非無據。
４、被上訴人雖辯稱契約立契約書人欄中之受託人欄位上，所蓋被上訴人之2 只印文並不明顯又難以辨識，依消費者保護法第11條第2 項及第14條與同法施行細則第12條之規定，應認不構成系爭契約之內容，上訴人非其契約相對人云云，按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條第2 項、第14條、同法施行細則第12條定有明文。經查本件契約書立契約書人欄上上訴人2只印文雖較「21 世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」之戳印為小，然亦較一般個人之印文為大，其所蓋之處周遭亦無複雜文字足使契約之相對人不易察覺該處有印文存在，並無不明顯或難辨識之情況。被上訴人抗辯依消費者保護法第11條第2 項、第14條及同法施行細則第12條規定，此部分不構成契約內容，應無可取。
５、又被上訴人辯稱契約立契約書人欄中之受託人欄位上，除上訴人之印文外，尚蓋有「21世紀不動產內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」之戳章，契約全文並未載21世紀不動產即上訴人公司，或上訴人公司即21世紀不動產，契約客觀上應認係由「21世紀內湖福華加盟店蔡炳輝」及上訴人共同為受託人，而非上訴人單獨受委任云云。本件系爭不動產專任委託銷售契約書立契約書人欄中之受託人欄位上，固蓋有「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」之戳章，惟「21世紀不動產內湖福華加盟店」僅係訴外人泛太公司授權上訴人使用之服務標章，泛太公司並無與上訴人使用該服務標章所召來之客戶締約契約關係之意，已如前述，且服務標章應無能行使權利負擔義務之法人格，而依相關法規規定不動產經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人，蔡炳輝為上訴人所聘僱之經紀人等情，亦據上訴人所陳明（見本院卷第86頁背面），被上訴人辯稱「21世紀內湖福華加盟店蔡炳輝」亦為受託人之一，應非可取。且查近年我國以加盟店方式，使用知名品牌之服務標章從事業務經營之營業型態，相當普遍，尤其房屋仲介業，有相當大部分之房仲業者均使用知名之服務標章如信義房屋、永慶房屋、東森房屋、21世紀不動產等從事營業。
而上訴人於受託人欄上所蓋者為其公司及當時法定代理人乙○○之印文，除於社會一般觀念上顯較戳章正式慎重外，其緊接在「21世紀不動產內湖福華加盟店」戳章右側，亦足使一般稍具社會經驗之人知悉契約之受託人為使用「21世紀不動產內湖福華加盟店」服務標章之「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」。況按契約須當事人互相表示意思一致者，方可成立（民法第153條第1 項參照 ）。本件泛太公司並無與上訴人使用其服務標章所召來之客戶締約契約關係之意，已如前述，泛太公司既無與上訴人互相表示意思一致，自無從與上訴人成立契約關係並為本件契約之相對人。而「我的房子一直都是要出租，邱先生（指丙○○）說要幫我找承租人來租，他18日寫好定型契約書到我辦公室來說要幫我賣，如果在22日之前賣掉房屋，讓他作業績，我心想給他年輕人做業績，三天應該也賣不出去，所以同意」、「（問：被上訴人是因丙○○的遊說而將房屋委託銷售？）是的」，業經被上訴人陳明在卷（見本院卷第66條背面、第79頁背面），而丙○○為受僱於上訴人之經紀營業員，亦經丙○○證述在卷（見本院卷第70頁），上訴人既係因訴外人丙○○之遊說，而將系爭不動產委託出售，則其受委託銷售者，自屬訴外人丙○○所屬之公司即上訴人。
（二）被上訴人有無於96年5月20日晚9時23分左右向上訴人為終止契約之意思表示？
１、被上訴人辯稱因其並不欲出售系爭不動產，已於96年5 月20日晚間9點23 分左右，在電話中向丙○○表明不欲出售系爭不動產，而與上訴人終止系爭契約等語，惟為被上訴人所否認。被上訴人雖提出其所持用之門號0000000000行動電話與丙○○所持用之門號0000000000行動電話之通聯記錄乙份為證（見原審卷第58頁），依上開通聯紀錄所載，上開兩門號於前述時點雖確有通話紀錄，惟此僅能證明上開兩門號於該時點確有通話之事實，尚無從證明被上訴人有於通話中向上訴人之僱用人丙○○為終止契約之意思表示。詢之證人即上訴人公司業務員丙○○則證稱：「當天7 點多的時候我打電話跟他說，有買方接洽，但嫌價格太高，希望他降價，但他沒有說他不賣了」、「9點23 分那個電話就是告訴他房屋已經成交了，因為他說收訊不好，他要我傳真資料給他，細節明天再談」、「江小姐他後來的情況表示不願意賣」等語（見本院卷第70頁背面），核與上訴人所稱「我記得是20日晚上他打電話給我說房屋沒有賣出去，他希望我降價，隔沒多久，第二通他打電話給我說賣出去，我當時在地下室游泳池，收訊不好，我沒聽清楚，我叫他隔天再打電話給我，結果第二天到辦公室就傳真說房屋賣出去了」等語相符（見本院卷第66頁背面），難認被上訴人確有於96年5月20 日晚上於電話中向丙○○表示終止契約。
２、況兩造契約第10條約定「委託人終止契約之責任」：「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介或成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用概以委託銷售總價格百分之二計算，由受託人向委託人請領之」（見原審卷第9 頁背面），是縱認被上訴人有於通話中為終止契約之意思表示，其未以書面為之，亦難認已生終止之效力。而兩造原既係以書面方式簽訂系爭契約，則為求慎重，約定契約之變更亦須比照契約之簽訂以書面方式為之，亦符合常情，難認有對契約當事人課以過重之負擔，應非無效。系爭契約既已就契約終止為特別之約定，自應排除民法委任契約規定之適用。被上訴人抗辯其與上訴人間為委託契約關係，依民法第549條第1項規定其得隨時終止，其並已於96年5月20 日晚間於電話中向上訴人為終止契約之意思表示，應非可取。
（三）上訴人是否於契約存續期間與訴外人何孟修簽立買方定金收款憑證？
查系爭不動產被上訴人委託上訴人銷售之價格為5600萬元，有不動產專任委託銷售契約書在卷可稽（ 見原審卷第9頁），而訴外人何孟修已於96年5月20 日與上訴人就上訴人委託銷售之系爭不動產，簽立買方定金收款憑證，表示願以總價5600萬元購買系爭不動產，何孟修並已交付其母何賴彩鳳簽發面額100 萬元之定金支票等情，有買方定金收款憑證及支票影本在卷可稽（見原審卷第11、12頁）。證人丙○○並證稱有於96 年5月20日晚上以電話告知房屋已成交，被上訴人亦自陳證人丙○○當天晚上有打電話告知房屋已賣出去（見本院卷第70頁背面、第66頁背面），上訴人主張其已於契約存續期間內與訴外人何孟修簽立買方定金收款憑證，買方書面承購價格已達被上訴人之最低委託出售價格，應為可取。
（四）上訴人可否依契約第11條第1項第4款約定，請求被上訴人給付委託銷售價格4%之違約金？該款約定之違約金是否過高？
１、查兩造契約第11條第1項第4款約定「買方書面面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬於受託人」（見原審卷第10頁），本件上訴人已於契約存續期間內與訴外人何孟修簽立買方定金收款憑證，而系爭買方定金收款憑證已就買賣標的物、總價及何孟修與被上訴人簽訂買賣契約之時點皆有所約定，且該收款憑證上所載之價金亦達系爭契約上所約定之委託出售價格，應認該收款憑證已符合契約第11條第1項第4款所定「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格」之情形，被上訴人既拒不簽署確認、不與買方何孟修簽訂買賣契約，則上訴人主張其得依契約第11條第1項第4款約定，請求被上訴人給付違約金，即非無據。被上訴人雖以訴外人何孟修所交付者非其本身簽發之支票，且發票日為已逾契約存續期間96年5月30 日，發票人何賴彩鳳於支票付款銀行，即聯邦商業銀行總行儲蓄部之存支帳戶於96年5月20日及96年5月30日復皆無100 萬元之存款供兌領，抗辯上訴人並未於契約存續期間收受買方定金100萬元云云，並提出本院97年度上易字第380號被上訴人與訴外人何孟修間給付違約金事件之判決為憑。惟查兩造契約第11條第1項第4款約定上訴人得因被上訴人拒不與買方簽訂買賣契約書，而請求違約金之條件為「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格」，非以買方已於交付訂金為條件，故買方已否交付定金、定金支票之付款帳戶內是否有足夠之存款可供兌現，核屬被上訴人與何孟修間買賣契約之預約是否成立之另一問題，被上訴人以此抗辯上訴人不得依契約第11條第1項第4款約定，請求違約金，並無可取。
２、惟按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2 項定有明文。本件兩造間簽訂之不動產專任委託銷售契約書條款，為上訴人為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，契約第14條並明載系爭契約為定型化條款，而上訴人為不動產經紀業者，以提供房地仲介之服務為營業之人，屬消費者保護法第2條第2款之企業經營者，被上訴人則接受上訴人所提供之服務，以達其消費目的而與上訴人訂立系爭契約，兩造間應有消費者保護法適用，對於契約條款如有疑義，應為有利於消費者即被上訴人之解釋。
３、查系爭契約第5 條關於上訴人完成委託銷售義務所得收取報酬之約定，原契約條款記載「實際成交價額之百分之四」，嗣經由手寫塗改方式，將上訴人所得向被上訴人收取之服務報酬修改為100萬元。而第14條第1項則約定被上訴人如有另行委託他人仲介、買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而被上訴人拒絕簽署確認者或不履行簽訂買賣契約書等情形時，仍應給付委託銷售價格百分之四服務報酬於上訴人，核與契約第5 條修改前所載服務報酬之計算方式相同。而系爭契約第11 條第1項各款，係就於特定之情形下，被上訴人故意阻礙上訴人完成仲介或故意阻礙成交，待日後再利用上訴人之工作成果完成交易等事由，所為視為上訴人已完成仲介義務，被上訴人應給付約定報酬之約定，足見契約第11條第1項約定之目的，
主要係在保障上訴人完成仲价後之報酬請求權，故約定上訴人於此情形可請求之違約金與修改前定型化條款約定之服務報酬相同。而契約第5 條就上訴人實際完成仲介義務之服務報酬既經雙方合意由成交價額4%修改為100 萬元，被上訴人抗辯第11條就受託人視為完成仲介義務之服務報酬未併予修改，係兩造於簽訂契約時漏未注意所致，尚非全然無據。上訴人雖以完成仲介後，其除得向被上訴人請求依契約第5 條給付服務報酬外，尚得向買方收取成交價百分之二之服務報酬，主張契約第11條第1 項係刻意保留未予一併修改云云，惟依消費者保護法第11條第2 項規定，兩造就此既有疑義，即應為有利於消費者即被告之解釋，且上訴人亦未舉證證明兩造於簽約時，有就第11 條第1項之約定為協商，並合意保留而未隨同修正，故該條之約定應係因雙方疏忽致未隨同第5條一併更改，第11 條所約定之違約金額應認與第5條之服務報酬額相同，即為100萬元。
４、縱認上訴人主張其於完成仲介後，其除得向被上訴人請求服務報酬外，尚得向買方收取服務報酬，契約第11 條第1項係刻意保留未予一併修改云云為真。惟契約第11條約定之百分之四服務報酬為屬違約金之性質，為上訴人所自陳（見本院卷第79頁背面）。而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。兩造約定上訴人完成仲介義務後，可取得100 萬元之報酬，卻約定上訴人於被上訴人違約不與買方簽立買賣契約書時，可請求委託銷售價格百分之四，即224萬元（ 委託銷售價格5600萬元Ｘ4%＝224萬 ）違約金，誠屬過高。審酌被上訴人委託上訴人銷售期間僅只三天，亦即上訴人僅花費三天之人力物力於本件之仲介工作，及社會經濟狀況與當事人所受損害等一切情狀，認應酌減為100萬元方屬相當。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人委任其銷售系爭不動產，其已於委任銷售期間尋得買主，且買方書面承購價格已達被上訴人之最低委託出售價格，被上訴人拒不與買方簽訂買賣契約，依兩造契約第11條第1項第4款約定，請求被上訴人給付100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審判命被上訴人給付100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日，即96年7月20 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並以供擔保為條件為准、免假執行之宣告，而駁回上訴人其餘之訴，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　4 　　日民事第三庭
審判長 法 官 林敬修
法　官 吳青蓉
法　官 張靜女
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　5 　　日書記官 廖麗蓮