97年度上字第487號｜民事：給付尾款等｜裁判日期：97 年 10 月 08 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 97年度上字第487號上　訴　人　　宏國房屋仲介股份有限公司兼法定代理人　丙○○ 上　訴　人　　甲○○○ 共　　　同訴訟代理人　　胡盈州律師複代理人　　陳麗芬律師被上訴人　　乙○○ 訴訟代理人　　袁曉君律師上列當事人間給付尾款等事件，上訴人對於中華民國97年3月18 日台灣桃園地方法院96年度訴字第642號第一審判決提起上訴，本院於97年9月24日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國95年12月26日將其所有坐落桃園縣桃園市○○段埔子小段第520-1地號土地（下稱系爭土地），出賣與上訴人宏國房屋仲介股份有限公司（下稱宏國公司）、丙○○、甲○○○等3人，兩造並約定上訴人應分3期給付買賣價金，第1期款新台幣（下同）100萬元於簽訂契約時履行，第2期款1,900萬元於96年1月5日前給付，被上訴人同時應將系爭土地移轉登記予上訴人指定之人，第3期尾款9,088,400元於被上訴人將系爭土地地上物騰空後付清，總計買賣價款總額為29,088,400元（下稱系爭契約）。嗣被上訴人於96年1月間，已依約將系爭土地移轉登記予上訴人指定之登記名義人即上訴人丙○○、訴外人李水龍及黃惠瑛等3人名下，並將地上物騰空完畢，是被上訴人已依系爭契約履行所負之義務，惟上訴人迄今卻仍有2,588,400 元之尾款尚未給付，依系爭契約上訴人自應付清尾款。又本件買賣價金乃可分之債，爰依民法第367條、第271條前段之規定，請求上訴人各給付862,800元（計算式：2,588,400÷ 3=862,800），及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息。（原審判決上訴人敗訴，經上訴人提起上訴。）並於本院聲明：駁回上訴。二、上訴人則抗辯如下：（一）上訴人購買系爭土地之初，系爭土地之毗鄰地（即桃園縣桃園市○○段埔子小段第520-3地號土地，下稱系爭毗鄰地）預定將徵收而闢為道路，屆時系爭土地可通過系爭毗鄰地而聯外通往桃園縣桃園市○○路717巷，故系爭土地雖為袋地，惟上訴人評估仍具有通常利用價值，而與被上訴人訂定系爭契約。詎系爭毗鄰地之徵收計畫竟因故遭撤銷，使該處原定開闢之道路無疾而終，兩造乃於96年3 月16日就系爭土地之通行權問題進行協商，另行約定被上訴人須讓上訴人就系爭毗鄰地取得至少8公尺之通行權後（下稱系爭通行權約定），上訴人始需給付尾款9,088,400 元。詎上訴人依約再付款650萬元後，被上訴人竟未遵守系爭通行權約定，反將系爭毗鄰地搭築圍籬妨害系爭土地之聯外出入，上訴人自無給付尾款之義務。蓋系爭土地周圍無法直接對外聯通，上訴人縱取得所有權亦不能正常利用，契約目的即無法達成，故取得通行權與付清尾款二者應具有對待給付之關係。（二）系爭土地原為被上訴人與訴外人陳信先、陳信宏分割後而來，被上訴人於分割之際，即對於上訴人買受之系爭土地不能與公路適宜聯絡之情形當為其所預見，而得事先為合理之解決，且依最高法院85年度台上字第396號、86年度台上字第2725號判決要旨及民法第789條之規定，供與通行權乃土地出賣人應負之物上負擔，被上訴人依法有為上訴人取得通行權之義務。此外，依民法第354條之規定，被上訴人出賣土地，在債權上應擔保土地移轉予上訴人時無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，系爭土地既存有袋地之瑕疵，依最高法院86年台上字第2808號判決意旨，被上訴人在未解決袋地問題前，上訴人得拒絕給付剩餘款項。（三）上訴人丙○○在系爭契約上簽章係以上訴人宏國公司代表人之身分所為，系爭土地之買受人僅有上訴人宏國公司與上訴人甲○○○，上訴人丙○○既非契約之當事人，自無給付尾款與被上訴人之義務。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。三、兩造不爭執之事實：（一）上訴人丙○○為上訴人宏國公司之法定代理人（見原審卷頁47）。（二）被上訴人於96年1月間已依系爭契約將系爭土地移轉登記予上訴人指定之登記名義人即上訴人丙○○、訴外人李水龍及黃惠瑛名下，並將地上物騰空完畢（見原審卷頁55）。（三）依系爭契約仍有2,588,400元之尾款尚未給付（見原審卷頁35）。（四）系爭土地需經過上述系爭毗鄰地始能聯外通往桃園縣桃園市○○路717巷（見原審卷頁98）。四、兩造之爭點及論斷：被上訴人主張其已依系爭契約履行所有權移轉登記登記及騰空地上物之義務，上訴人自應依約給付尾款2,588,400元等語。為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)系爭契約之買方為何人？是否包括上訴人丙○○？(二)兩造是否另行約定被上訴人應先讓上訴人在系爭毗鄰地上取得通行權，上訴人始有給付尾款之義務？(三)被上訴人是否應負物之瑕疵擔保責任？茲分別論述如下： (一)關於系爭契約之買方當事人之爭點：１、按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。本件上訴人丙○○主張其係以宏國公司負責人身分代表訂定系爭契約，並非買方當事人。被上訴人則辯稱上訴人丙○○係以其個人名義簽訂系爭契約。則雙方就系爭契約買方當事人之解釋既有爭議，即有探求當事人締約真意之必要。２、觀之系爭契約「立契約書人」欄係併列記載「買方：宏國公司、丙○○、甲○○○」，「丙○○」之署名並非緊接於「宏國公司」署名下方，且在「丙○○」署名旁並無註記「法定代理人」或「公司負責人」等類似字樣（見原審卷頁8）；及系爭契約首頁之「買方」欄，「丙○○」之署名亦非緊接於「宏國公司」署名之下，而係與「甲○○○」之署名另行書立在次行位置（見原審卷頁6）等情，核與一般公司負責人以公司代表人身分訂定契約之情形顯然不同。參以，系爭契約內容修改文字處，均僅見被上訴人「乙○○」及上訴人「丙○○」之印文捺蓋，此有系爭契約影本在卷可稽（見原審卷頁6-8）。而被上訴人亦陳稱：其當時訂約的對象就是上訴人丙○○、甲○○○，契約也是其等親自簽立，後來才知道買受人還有上訴人宏國公司，一共3人，而嗣後買賣價金之給付均係以上訴人丙○○、甲○○○之名義匯款等語（原審卷頁44、101）。綜合上情，上訴人丙 ○○於與被上訴人簽訂系爭契約時，既親自出面為締約行為，且被上訴人亦認知丙○○為系爭契約之締約當事人，而依系爭契約上述之文義記載，亦堪認已表明「丙○○」為買方當事人，據此應可認定系爭契約書上之文字業已表示當事人之真意。３、再依兩造不爭執之系爭契約履行過程，系爭土地乃依上訴人丙○○、甲○○○之指示，登記在上訴人丙○○、訴外人李水龍、黃惠瑛等3人名下，並非列為上訴人宏國公司之財產，業據證人即代書林淑萍到場證述明確，並有土地登記簿謄本附卷可稽（見原審卷頁60、11），故上訴人丙○○辯稱其係以公司代表人之身分為公司置產云云，並無足採。此外，上訴人丙○○亦自承：因上訴人宏國公司資金不足，故除公司、上訴人甲○○○出資外，自己亦出資一部分，最後才合資購得系爭土地等語（見原審卷頁101）。準此以觀，上訴人丙○○實際親自參與系爭契約之締結、其個人亦出資購買系爭土地、並指定自己為登記名義人，堪認其確為系爭契約之買方當事人之一。故上訴人丙○○辯稱其僅係代表上訴人宏國公司訂定系爭契約，無庸負契約責任云云，顯不足採。從而，系爭契約之買方當事人應為上訴人等3人，堪予認定。 (二)關於兩造是否約定上訴人於取得系爭毗鄰地之通行權後始須給付尾款之爭點：１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告人對其主張如抗辯其不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負舉證之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例要旨參照）。本件依兩造不爭執真正之系爭契約第21條第2項約定，上訴人應於被上訴人將地上物騰空後付清尾款（見原審卷頁8）。然上訴人另辯稱：被上訴人於訂約時口頭同意上訴人得通行系爭毗鄰地，且被上訴人復於96年3月16日另行承諾願為上訴人取得系爭毗鄰地通行權，故被上訴人仍有義務尚未履行，上訴人自得行使同時履行抗辯權拒付尾款云云（見原審卷頁35），既為被上訴人所否認，依上開說明，上訴人就被上訴人同意其得於取得系爭毗鄰地通行權後始給付尾款之事實，應負舉證之責任。２、依被上訴人所提系爭契約條款第4條「付款條件及方式說明」、第21條「其他特約事項」已明文約定：「產權登記指定名義人完竣後5日內支付尾款」、「地上物騰空、尾款付清。」等文義（原審卷第6-8頁），此外，系爭契約中並無其他給付尾款之約定，亦未提到關於系爭通行權約定之事。觀之上訴人宏國公司係經營房地產相關行業，所營範圍包含不動產仲介、買賣等事項，有上訴人宏國公司基本資料查詢結果在卷可稽（見原審卷頁47），衡情上訴人宏國公司對於買賣土地之締約事宜當甚熟稔，且系爭契約之簽訂係由與上訴人具合作關係之代書林淑萍辦理（見原審卷頁60），則兩造倘於簽訂系爭契約時即就事涉系爭土地之通行權事宜有所協定，竟就此重要事項在系爭契約內隻字未提，核與常情未符而難以採信。參以證人即本件交易之仲介人鄒富全證稱：其於訂定系爭契約時在場，當時並沒有談到通行權事宜等語（見原審卷第56頁），益證兩造於訂定系爭契約時，並未約定上訴人得通行系爭毗鄰地。況上訴人丙○○已自認被上訴人訂約時並無保證該毗鄰地將來一定可作道路使用，僅上訴人方面去向都市計畫局調資料而認該毗鄰地被編為道路用地，故日後應該會被徵收闢成道路等語（見原審卷頁27、43）。綜合上情，堪認上訴人購買系爭土地時，系爭土地將如何對外通行僅係上訴人單方面之動機及考量，並非兩造商討契約內容之合意範圍，故上訴人辯稱被上訴人於締約時即同意以該毗鄰地供作系爭土地通行之用，其得於被上訴人依約提供通行權前拒付尾款云云，自無可採。３、又上訴人所舉之證人鄒富全、林淑萍雖均證稱：當時被上訴人說只要再給付600多萬元，被上訴人即願意簽立同意書云云（見原審卷頁57、59）；惟經原審繼續質問，證人林淑萍則證稱：「（被上訴人有無說如果被上訴人沒有蓋出同意書的話，上訴人可以不用給付尾款？）沒有。（被上訴人有無說上訴人可以等到被上訴人簽立520-3地號土地通行權同意書之後再給付尾款？）是沒有這樣說，是一直強調只要上訴人再給付六百多萬元，他就會蓋同意書給上訴人。」等語（見原審卷頁59-60 ）；證人鄒富全亦證稱：「（被上訴人有無說上訴人可以不用給付尾款？）沒有。」等語在卷（見原審卷頁57）。互核以觀，依上開2證人之證詞，僅能證明96年3月間兩造曾就系爭土地通行系爭毗鄰地之通行權問題進行協商，並無法證明當時被上訴人同意上訴人於「取得系爭毗鄰地之通行權後」始付清尾款、或被上訴人同意增加系爭買賣契約原所無約定之義務，使上訴人得以取得「系爭毗鄰地之通行權」作為清償尾款之「對待給付條件」。故上訴人主張被上訴人取得系爭毗鄰地通行權與上訴人給付尾款間具有對待給付之關係，並以被上訴人未取得系爭毗鄰地通行權為由，拒絕給付系爭尾款，均不足採。 (三)關於被上訴人是否應負物之瑕疵擔保責任之爭點：１、按因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者，不通公路土地之所有人，因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。前項情形，有通行權人，無須支付償金。民法第789條定有明文。準此可知，上開規定係於土地所有人為土地一部之讓與或分割，致生土地不通公路之情形始有其適用。本件被上訴人依系爭契約所出售讓與之標的為系爭土地之全部，並無「土地一部之讓與」之情形，核與上開法條之規定有間。則上訴人主張被上訴人依民法第789條之規定有為上訴人取得系爭毗鄰地通行權之義務云云，尚屬無據。２、又最高法院85年度台上字第396號判決意旨略謂：「凡因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者，不通公路土地之所有人，因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。此項通行權性質上為土地之物上負擔，隨土地而存在，於土地所有人將其一筆土地同時分割成數筆，再同時讓與數人之情形，亦有其適用」等語；而最高法院86年度台上字第2725號判決要旨略以：「土地所有人將土地之部分或分割成數筆，同時或先後讓與數人時，亦有前揭規定之適用，並不以不通公路土地所有人與受讓人或讓與人或他分割人直接間就土地一部為讓與或分割結果，而有不通公路土地之情形為限。」等語。則上開判決內容均係闡述因「一筆土地之部分或分割成數筆，同時或先後讓與數人致有不通公路之情形」亦有民法789條之適用，核與本件被上訴人乃將系爭土地一筆全部讓與上訴人之原因事實並不相同，自無從逕將上開判決意旨所論援引以為本件適用之依據。是上訴人以上開判決要旨為據，主張被上訴人提供系爭毗鄰地通行權乃其出售系爭土地應負之物上負擔云云，亦不足採。３、上訴人主張兩造有系爭通行權約定，及被上訴人依民法第789條及上開最高法院判決要旨有為上訴人取得系爭毗鄰地通行權之義務云云，均不足採，既如上述。則其復以被上訴人未取得系爭毗鄰地通行權為由，主張被上訴人應負系爭土地之袋地瑕疵擔保責任，上訴人得據以拒絕給付尾款云云，核無理由。五、綜上所述，系爭契約之買方當事人應為上訴人等3人，且賣方被上訴人已依約將系爭土地移轉登記並騰空地上物完畢，上訴人以有系爭通行權約定及系爭土地有物之瑕疵為由，拒絕給付系爭尾款，均無可取。從而，被上訴人依民法第367 條、第271條前段之規定，請求上訴人等3人給付上開尾款各862,800元及自起訴狀繕本送達翌日即96年4月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依聲請為假執行及免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　10　　月　　8 　　日民事第十四庭審判長法官張蘭法官黃麟倫法官鄭純惠正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　97　　年　　10　　月　　9 　　日書記官劉麗芬附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院97年度上字第487號

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