97年度上易字第106號｜民事：損害賠償｜裁判日期：98 年 02 月 24 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 97年度上易字第106號上　訴　人　布蘭登投資股份有限公司 8 法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　劉曦光律師被　上訴人　信義房屋仲介股份有限公司法定代理人　甲○○ 被　上訴人　戊○○ 己○○ 共　　　同訴訟代理人　王建智律師複　代理人　蔡家瑋律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年11月15日臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號第一審判決提起上訴，本院於98年2月10日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊委託被上訴人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介，向訴外人振湧織造廠股份有限公司（下稱振湧公司）購買門牌號碼臺北市大安區○○○路○段六九號十八樓之房屋及同路段六五、六九、七一號房屋地下三層，暨其坐落基地臺北市○○區○○段五小段四九二地號土地（下稱系爭房地），於民國九十二年八月七日與振湧公司簽訂買賣契約書，並由被上訴人戊○○（下稱戊○○）即信義房屋公司經紀人員與被上訴人己○○（下稱己○○）即信義地政士聯合代書事務所代書辦理合約事宜，被上訴人依振湧公司之指示，於買賣合約總價金新臺幣（下同）五千萬元欄旁註記土地三千八百八十萬元、建物一千一百二十萬元，未說明該記載對伊有何影響。嗣伊復委託被上訴人仲介系爭房地之出售事宜，於九十四年二月五日將系爭房地以五千二百五十萬元出售予訴外人袁青，買賣契約上則未分別列載房屋及土地價格，詎臺北市稅捐稽徵處依營利事業所得稅查核準則，認定房屋出售價格為總價之百分之三五點四六即一千八百六十一萬六千五百元，伊獲利七百四十一萬六千五百元，致伊九十四年度營利事業所得稅原得申請退稅五千五百七十元，反須繳納九十五萬六千六百一十一元，合計受有九十六萬二千一百八十一元之損害。信義房屋公司受伊委託仲介系爭房地買賣事宜收取高額仲介報酬，且買賣契約均由戊○○、己○○處理，本其不動產仲介、買賣相關稅務之專業知識，對於振湧公司要求將房地價格分別約定並刻意壓低房屋價格，意圖減少稅捐、轉嫁由伊負擔之作法自難諉為不知，竟未將此不利情形據實告知，致伊未能獲悉完全資訊，顯未盡仲介契約之注意義務，亦屬不法共同侵害伊之權利。爰依民法第二百二十七條、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條、第一百八十八條第一項之規定，求為命信義房屋公司如數賠償；或信義房屋公司與戊○○連帶賠償；或被上訴人三人連帶給付伊九十六萬二千一百八十一元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決等語。二、被上訴人則以：伊受上訴人委託仲介系爭房地出售事宜，縱公司網站載有稅務諮詢之服務項目，但上訴人未請求辦理該項服務，而不動產說明書中「財產交易所得稅」僅係應繳稅費項目之列示，又稅務諮詢本屬會計師或記帳士之業務，伊不負有告知上訴人應如何申報營利事業所得稅及相關注意事項之義務，何況系爭房地價格分別註記係經由上訴人與振湧公司合意所為，伊亦無從預知上訴人買入系爭房地一年後再委託伊仲介出售系爭房地，如何能苛責伊應事先預知再行出賣之獲利與稅務及上訴人之財務規劃等變動因素，伊實無債務不履行或侵權行為之可言。況此二項請求權均已罹於時效，不得再行主張。上訴人對於稅捐稽徵機關核課之營利事業所得稅如有不服，亦應循行政救濟程序，無由請求伊代負繳稅義務。如認伊應負賠償責任，上訴人為專業投資公司，其內部專業財務、會計人員未察覺，亦與有過失等語，資為抗辯。三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，其於本院上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡信義房屋公司應給付上訴人九十六萬二千一百八十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢信義房屋公司、戊○○應連帶給付上訴人九十六萬二千一百八十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣信義房屋公司、戊○○及己○○應連帶給付上訴人九十六萬二千一百八十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤前三項請求，於其中任一被上訴人清償時，其他被上訴人於清償範圍內免除給付義務。被上訴人於本院答辯聲明為：駁回上訴人之上訴。四、上訴人主張其委託信義房屋公司仲介，於九十二年八月七日向振湧公司以五千萬元購買系爭房地，買賣合約書上總價五千萬元欄旁註記土地：三千八百八十萬元、建物：一千一百二十萬元。嗣其再委託信義房屋公司仲介，而於九十四年二月五日將系爭房地以五千二百五十萬元出售予袁青，買賣合約書僅列總價，未將房、地價格分別列載。又戊○○為信義房屋公司經紀人員，己○○為信義地政士聯合代書事務所代書，均為辦理上開買賣合約之人員。而信義房屋公司為其仲介上開房地買賣，於買入時收受五十萬元、賣出時收受一百五十七萬五千元，合計收受二百零七萬五千元仲介費用之事實，已據上訴人提出買賣仲介專任委託書、服務費確認單、合約書（見原審卷㈠第13至34頁）、統一發票（見同前卷第76、77頁）為證，並為被上訴人所不爭執，堪信此部分事實為真實。惟上訴人主張被上訴人本其不動產仲介、買賣相關稅務之專業知識，明知振湧公司要求將房地價格分別約定並刻意壓低房屋價格，意圖減少稅捐、轉嫁由其負擔，未將此不利情形據實告知，致伊未能獲悉完全資訊，顯未盡仲介契約之注意義務，應依債務不履行及侵權行為法律關係負損害賠償責任等語，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：㈠信義房屋公司是否負有告知上訴人關於營利事業所得稅務及其相關應注意事項之義務？被上訴人應否負債務不履行之損害賠償責任？㈡被上訴人戊○○及己○○於上開買賣執行職務時，是否成立侵權行為？茲分述於後。五、信義房屋公司是否負有告知上訴人關於營利事業所得稅務及其相關應注意事項之義務？被上訴人應否負債務不履行之損害賠償責任？㈠按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第四條第五款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第五百六十五條、第五百六十七條分別定有明文。是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介及調查之給付義務。本件有關房地產權、品質及買賣雙方之締約能力與履約能力皆未發生任何問題，為兩造所不爭執，足認信義房屋公司、戊○○確已善盡調查買賣標的房地產權與品質狀況及買賣雙方之締約能力與履約能力之義務，己○○亦已善盡契約條文之說明義務，使買賣雙方皆明確瞭解交易標的、房地價金以及雙方於契約中所約定之權利與義務。㈡上訴人雖主張信義房屋公司就其依振湧公司指示將房、地價格分別約定等相關事項，將增加營利事業所得稅之負擔，對上訴人有利及不利之效果，負有據實告知上訴人之義務等語，經查：１振湧公司出售系爭房地予上訴人時，約定總價為五千萬元，並應振湧公司之要求，將土地、房屋分別標價，土地部分為三千八百八十萬元、房屋部分為一千一百二十萬元，振湧公司因向前手買入系爭房地時，土地、房屋即分別標價，振湧公司乃按前手所載土地、房屋金額比例，分別標價等語，已據證人乙○即振湧公司總經理、丙○○即振湧公司會計證述甚詳（見本院卷第81至82頁、第140至142頁），並有丙○○所提出之振湧公司與前手欣慶投資開發股份有限公司間之不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第153至157頁），足認振湧公司出售系爭房地予上訴人時，房地總價為買賣雙方合意金額，被上訴人係依出賣人振湧公司之指示，於買賣契約書上記載房地總價及房地分價，且經上訴人同意。似此情形，能否謂振湧公司有刻意壓低房屋價格，以減少稅捐轉由上訴人負擔之意圖，已非無疑，遑論被上訴人知悉該意圖或被上訴人有告知之義務。２上訴人主張被上訴人於受委任時所製作之「不動產說明書」首頁（見原審卷㈠第68頁）上記載其處理之事項包含「產權調查表、所有權屬一覽表、相關稅費及服務費項目、增值稅概算表……」及其所附之「相關稅費及服務費項目」內載應支付稅捐之項目有：「土地增值稅、房屋稅、地價稅、財產交易所得稅…」（見原審卷㈠第72頁），足認本件有關房地移轉時及移轉後之相關稅賦，包含財產交易所得之稅賦均為信義房屋公司受委任所應注意之事項等語。惟按雙方當事人簽訂租賃或買賣契約時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約之一部分。經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第二十四條、第二十三條定有明文。查，上開不動產說明書係被上訴人接受賣方委託案件後，依委託人提供之資料就買賣標的物所製成，供買方參考之說明書，與兩造間成立之居間契約不同，尚非作為補充該居間契約之條款，況依該「相關稅費及服務費項目」之記載所示，上半部為賣方支付項目，包括土地增值稅、到期工程受益費、交屋日前房屋稅、地價稅、水電、瓦斯、管理費、電話費等、抵押權塗銷代書費、財產交易所得稅及仲介服務費；下半部則為買方支付項目，包括契稅、過戶代書費、地價稅、房屋稅、登記規費、印花稅、火險、地震險、公證費、工程受益費及仲介服務費，顯係就買賣雙方應繳之稅費項目所為之列示，非指被上訴人即有提供上開稅務諮詢之義務，此從該頁備註所載「以上賣賣雙方支付項目為一般原則若雙方另以契約約定從其約定」等語，亦足證之，尚難僅以該說明書內載有「相關稅費及服務費項目」及「財產交易所得稅」等詞，即遽認本件有關房地移轉時及移轉後之相關稅賦，包含財產交易所得之稅賦均為信義房屋公司受委任所應負之注意事項。何況不動產交易價格係由買賣雙方直接協議或間接透過仲介公司居中協議後形成，出賣人考量本身之財務規劃、賦稅事項指示為房地分別標價，亦須經過買受人之同意，於買賣雙方同意後，仲介人員亦無從置喙。是上訴人此部分主張，要無可採。３上訴人復主張依內政部頒布之成屋買賣契約書範本之注意事項包括房地分別計價，於房屋再出售時，買賣契約書得為財產交易所得之原始憑證。又信義房屋公司為辦理不動產仲介之專業經紀公司，並於公司網站上明文刊登其關係事業群信義地政士聯合事務所之專業有「稅務諮詢」項目，且有關於財產交易所得課稅繳納、繳納期限及核定標準之訊息（見原審卷㈠第45頁、本院卷第125至128頁），被上訴人就系爭房地分別標價所生稅賦自無法諉為不知，對於上訴人負有告知及說明營利事業所得稅之義務等語。惟具有專業知識與應善盡告知義務誠為二事，尚難僅因被上訴人具備專業知識即課以較高之注意義務。信義房屋公司網站上載有「稅務諮詢」項目及財產交易所得課稅訊息，應係其所屬客戶關於稅務方面有所疑義時，無庸另行尋覓其他專業人士，信義房屋公司本身即可對於相關疑義提供解答，尚難據此遽認被上訴人就營利事業所得稅事項負有告知義務。又己○○雖為國家考試及格之地政士，地政士之專業縱包括「與土地登記有關之稅務事項」，但僅限於「與土地登記有關」之增值稅等相關稅務事項，本件尚涉及營利事業所得稅之申報，即與土地無關，非屬地政士之專業。而成屋買賣契約範本在規範買賣雙方，非仲介人。是上訴人依被上訴人網站資料、成屋買賣契約書範本主張信義房屋公司對於房地仲介、買賣移轉之相關稅賦及其計算，負有相當之專業知識，對於振湧公司降低房屋價格將稅捐轉由上訴人意圖應屬明知，並負有告知其關於營利事業所得稅及相關事項之義務等語，尚不足採。４上訴人再主張被上訴人受上訴人委任且收受高達二百零七萬五千元之仲介費用，自應就上開稅賦事項以其專業盡善良管理人最大之注意義務等語，惟上開仲介費用，可區分為被上訴人仲介上訴人買受系爭房地收取五十萬元，占系爭房地該次成交總額五千萬元之百分之一；及被上訴人仲介上訴人賣出系爭房地收取一百五十七萬五千元，占系爭房地該次成交總額五千二百五十萬元之百分之三，核與不動產仲介業界分向買方及賣方收取成交總額之百分之一（或百分之二）及百分之四之收費原則相當，況一般業者並未區別交易對象為自然人或公司法人，均持相同之收費標準，然交易對象如為自然人，即無營利事業所得稅等相關問題，是上訴人所為被上訴人收取高額報酬，應盡最大注意義務之指摘，即屬無據，洵不可採。５末按，會計師得在登錄之區域內執行受當事人之委託或受政府機關之指定，辦理關於會計之設計、管理、稽核、調查、整理、清算、鑑定、財務分析或資產估價等事項；未依法取得會計師資格，而擅自執行會計師業務，或刊登廣告招攬會計師業務者，除依法令執行業務者外，得由省（市）主管機關處三千元以下之罰鍰，會計師法第十五條第一款及第四十九條第一項分別定有明文。又記帳士得在登錄區域內，執行受理稅務諮詢事項之業務，記帳士法第十三條第一項第一款亦有明文。而未依法取得記帳士資格，擅自執行第十三條第一項第一款至第三款及第五款規定之記帳士業務者，除依第三十五條第一項或其他法令規定得執行報稅業務者外，由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，亦為記帳士法第三十四條第一項所明定。是有關所得稅務諮詢業務本應屬會計或記帳業者之業務範圍，益徵身為不動產仲介業者之被上訴人，並無冒受罰風險而受理上訴人稅務諮詢之義務。６綜上而論，本件上訴人於與振湧公司簽約時，並未主動詢問將系爭房地分別記載土地、建物價格對上訴人嗣後如欲轉賣系爭房地有何影響，自不得認定上訴人所稱之說明義務為本件被上訴人應給付義務之範圍。㈢復按附隨義務係指主給付義務外，債之關係發展過程中，依具體情況所產生之照顧、通知、保護、協力及保守秘密等義務。不動產仲介制度之形成，實基於社會專業分工化之必然，而其存在之目的，即在於減少交易過程中之風險及降低買賣雙方磋商之成本，使不熟悉不動產市場者，透過專業之仲介業者亦可安全而不費力地從事不動產之交易行為。既稱專業，即不應課其過廣之義務範圍，且就是否屬債之關係發展過程中所衍生之照顧、保護等附隨義務，亦應以是否減少交易風險或降低磋商成本為判斷標準。而不動產仲介業者之專業既顯現在對標的物品質及市場行情之掌握，所得稅務等本屬會計或記帳業者之專業領域，將其認作不動產仲介業者之附隨業務，顯有違專業分工之原則，而保障上訴人之獲利不因營利事業所得稅之申報而有所折損，顯又與上開減少風險或降低成本之目的有所背離。是就本件有關所得稅務及其相關應注意事項之告知義務，應非屬不動產仲介業者之附隨義務。又附隨義務大抵具有平衡雙方經濟地位或能力之差距，而課以居強勢者除給付義務外作為或不作為之義務。本件上訴人既為公司法人，且以投資為其專業，顯非居經濟地位之弱勢，就所得稅務或相關問題之處理能力實應較被上訴人為優，如將系爭義務劃歸被上訴人之附隨義務，亦有失公平。上訴人雖主張其未具不動產投資之專業，惟上訴人既名為投資公司，又跨足不動產領域，則如何防堵因稅務問題沖蝕其獲利，本為其必須考量或付出之經營成本，實不應將其獲利之折損，歸責於上訴人，方與分配正義無違。再者附隨義務亦應考量履行之可能性或可期待性。本件所得稅務或相關問題注意義務之履行，必須先知悉上訴人之營業狀況或方針為前提，被上訴人並未參與上訴人之營運，自無從得知上訴人究係何時欲將系爭房地轉手，亦難知當年度上訴人是否虧損或盈餘而得退稅或需補稅，欠缺履行之可能性。被上訴人為仲介業者，居於買賣雙方當事人之間，被上訴人如著力於一方之利益，勢必有損於他方，終將導致破局，實欠缺履行之可期待性。從而，本件有關所得稅務及其相關應注意事項之告知義務，應非屬不動產仲介業者即被上訴人之附隨義務範圍。六、戊○○、己○○於上開買賣執行職務時，是否成立侵權行為？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第一百八十四、第一百八十五條分別定有明文。另按不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提。上訴人雖主張上開買賣契約均由戊○○、己○○辦理，對於振湧公司要求將房地價格分別約定，以遂行其減少稅捐，轉嫁由上訴人負擔之意圖未為告知，自應負全部賠償責任等語。然查，上訴人除未能證明戊○○、己○○知悉振湧公司與上訴人分別約定房地價格有轉嫁上訴人負擔稅賦之意圖外，且戊○○、己○○並不負營利事業所得稅務及其相關應注意事項之告知義務，是被上訴人戊○○及己○○於上開買賣執行職務即不成立侵權行為，上訴人主張被上訴人應負侵權行為損害賠償責任，亦非可取。七、綜上所述，信義房屋公司並未負有告知上訴人關於營利事業所得稅務及其相關應注意事項之義務，許豐達、己○○於上開買賣執行職務時，亦不成立侵權行為。從而，上訴人依債務不履行及侵權行為法律關係，請求信義房屋公司應給付；或信義房屋公司及戊○○應連帶給付；或信義房屋公司、戊○○及己○○應連帶給付上訴人九十六萬二千一百八十一元，及自九十六年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並於其中任一被上訴人清償時，其他被上訴人於清償範圍內免除給付義務，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件被上訴人無庸負債務不履行及侵權行為責任之事證已臻明確，兩造關於信義房屋公司是否應與戊○○及己○○負連帶責任；上訴人是否受有九十四年度營利事業所得稅增加九十六萬二千一百八十一元之損害；上訴人得否藉由行政救濟程序而免除本件營利事業所得稅的支付並獲得退稅；上訴人為專業投資公司是否與有過失等爭點，暨兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不影響本件判決結果，均不再一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　2 　　月　　24　　日民事第十庭審判長法　官黃豐澤法　官吳謀焰法　官林麗玲正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　98　　年　　2 　　月　　25　　日書記官陶美玲

臺灣高等法院97年度上易字第106號

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