97年度上易字第380號｜民事：給付違約金｜裁判日期：97 年 09 月 30 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 97年度上易字第380號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　呂金貴律師複代理人　　鄭潤祥律師被上訴人　　乙○○ 6號訴訟代理人　林玠民律師上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國97年4月3日臺灣士林地方法院96年度訴字第1008號第一審判決提起上訴，本院於97年9月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、本件被上訴人主張：㈠上訴人於民國96年5月18日與萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店（下稱萊晟公司）簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱銷售契約），將上訴人所有門牌號碼臺北市內湖區○○○路○段180巷17號、19號1樓及坐落基地（下稱系爭房地）委託出售，銷售契約第8條第1項約定：「買方支付定金後，如買方違約不買，委託人得沒收定金。如委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金。」，萊晟公司依約得為上訴人代為或代受意思表示。而萊晟公司即以上開條件向伊銷售系爭房地，嗣伊決定以新臺幣（下同）5,600萬元承買，並於96年5月20日交付萊晟公司面額 100萬元之支票乙紙作為定金，且與萊晟公司簽立買方定金收款憑證（下稱收款憑證）以確定承購，並成立定金契約，約定如上訴人違約不賣，應加倍返還定金。詎伊付款後，上訴人竟反悔拒不簽訂買賣契約，伊要求萊晟公司催告上訴人履行契約，惟上訴人仍不置理。㈡本案仲介公司之登記正式全名為「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」，並以此正式名稱與上訴人簽訂契約，上訴人所簽訂之契約書上有正式之公司大小章即明，總公司為「萊晟不動產仲介經紀有限公司」，當時之法定代理人為簡明聰，上訴人於簽約時已明知。至於為統一對外形象而用之別名，於該契約書上亦已註明，此並無礙於仲介公司為契約之當事人，且為被上訴人代為或代受意思表示權能之實施。又仲介公司之法定代理人於起訴當時為簡明聰，在第一審言詞辯論終結前後，始變更為陳宏偉，在簽訂契約及第一審審理期間，其法定代理人均為簡明聰，是簡明聰有權代表萊晟公司與上訴人簽訂系爭銷售契約，系爭銷售契約對萊晟公司發生效力，而系爭銷售契約之效力更及於被上訴人。㈢上訴人並未於96年5月20日向萊晟仲介公司之業務員邱朝偉表示終止委託銷售契約。又訴外人何賴彩鳳係伊母親，伊以何賴彩鳳之支票為定金之支付工具，且支票為支付工具，收受支票即屬收受定金，已發生支付定金之事實，除非跳票，否則帳戶內存款多寡乃支票發票人資金運用之問題，與上訴人無關。伊基於兩造間已成立之契約約定，得向上訴人請求違約金100萬元，且無違約金過高之問題，上訴人無由請求酌減違約金數額等情，爰依銷售契約第8 條第1項、民法第199條第1項、第250條第1項規定及定金契約之約定（請求擇一為勝訴判決），求為命上訴人應給付被上訴人100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊係與「21世紀不動產內湖福華加盟店」簽訂不動產專任委託銷售契約書，而非與萊晟分店締約，縱該不動產專任委託銷售契約書中之受託人「21世紀不動產內湖福華加盟店」章戳後，蓋有「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」及「簡明聰」之印文，亦非謂萊晟公司當然成為伊之受託人，依消費者保護法第11條第2項、第14條及消費者保護法施行細則第12條規定，應為有利於伊之解釋。又伊於96年5月20日晚間9時23分接獲21世紀不動產內湖福華加盟店之代理人邱朝偉來電，兩人通話至當日晚間9點29分止，斯時伊即已表示欲終止委託關係，故21世紀不動產內湖福華加盟店已非伊之受託人，無權繼續銷售系爭房地，亦無權代伊收取被上訴人之定金。再依被上訴人所提出支票觀之，該票據係由第三人何賴彩鳳所簽發，並非簽訂該買方定金收款憑證之被上訴人所簽發，且何賴彩鳳支票帳戶內無100萬元之金額可以兌付系爭支票，而票期達10日，自不得作為被上訴人已有交付定金之證據。況被上訴人非銷售契約之當事人，不得依該契約約定向伊為請求，而邱朝偉亦無權代理伊與被上訴人成立定金契約，是被上訴人自不得向伊請求給付違約金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：㈠上訴人與21世紀不動產內湖福華加盟店於96年5月18日簽訂不動產專任委託銷售契約書，由上訴人委託21世紀不動產內湖福華加盟店仲介銷售上訴人所有之系爭房地，委託銷售價格為5,600萬元，委託銷售期間為96年5月18日至同年月20日。另在銷售契約第8條第1項約定：「買方支付定金後，如買方違約不買，委託人得沒收定金。如委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金」等文字，而在銷售契約書中立契約書人項下之委託人欄內，有上訴人甲○○之簽名，在受託人欄內，則蓋有「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」、「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」及「簡明聰」之印文。㈡萊晟公司所屬之不動產經紀人邱朝偉曾於96年5月20日晚間，以電話通知上訴人系爭房地已與被上訴人簽定書面承購契約，並傳真買方定金收款憑證至上訴人辦公處所。該收款憑證上除就買賣標的約定為系爭房地外，並載有「甲方（即被上訴人）簽訂本約給付之定金100萬元整，由乙方（即21世紀不動產內湖福華加盟店）代表賣方收悉無誤，雙方並議定買賣總價款為5,600萬元整」；「甲方應於 96年5月27日前至乙方營業處所與賣方簽訂不動產買賣契約書」等文字，在立書人欄上則有被上訴人之簽名及「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」之印文，21世紀不動產內湖福華加盟店並於同日晚間9點31分傳真上開收款憑證予上訴人。㈢21世紀不動產內湖福華加盟店曾收受由被上訴人之母何賴彩鳳所簽發，支票號碼為UA0000000號，發票日為96年5月30日，金額為100萬元，付款銀行為聯邦商業銀行之支票乙紙等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第28頁之筆錄、第4頁所附之原判決事實及理由欄第四項之不爭執事項），且有銷售契約、收款憑證、系爭支票可證（見原審卷第9頁至第12頁），固堪信為真實。四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院97年8月4日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第44、45頁之筆錄）茲就兩造之爭執點及本院判斷，分述如下：㈠按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致。買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。又被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的（最高法院93年度台上字第441號裁判要旨參照）。又定金契約之成立應經當事人之合意，並以交付定金為要件，是定金契約為要物契約。又交付定金時，契約尚未成立者，定金之交付係以擔保契約之成立為目的。如果嗣後成立契約，則此定金即變更為確保契約之履行為目的（參照孫森焱著新版「民法債編總論」下冊第723、724頁）。經查，上訴人委託21世紀不動產內湖福華加盟店仲介銷售上訴人所有之系爭房地，委託銷售價格為5,600萬元，委託銷售期間為96年5月18日至同年月20日之事實，為兩造所不爭執。又本件定金支票，係由「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」所收取，係由訴外人何賴彩鳳於96年5月20日交付，票載發票日為96年5月30日、面額100萬元之支票乙紙（見原審卷第11頁之支票）作為定金，該支票雖非被上訴人所簽發，然何賴彩鳳係被上訴人母親，縱被上訴人可執其母之支票作為定金之支付工具，惟系爭支票所記載之發票日為96年5月30日，自不能證明被上訴人於96年5月20日有交付等同現金之定金。且系爭支票之付款銀行聯邦商業銀行台北分行於96年10月15日以（96）聯台北字第03 53 號函覆：「本分行支存帳戶（戶名：何賴彩鳳）於96年5 月20日及96年5月30日皆『無』新台幣100萬元之存款供兌領，請查照。」（見原審卷第103頁之函文、第104頁之帳戶影本），則於交付日96年5月20日起迄票載之發票日96 年5月30日止皆「無」100萬元之存款可供兌領。又該支票於簽發後3、4天即取回，此亦為何賴彩鳳所自承（見原審卷第109頁之筆錄），足見該支票帳戶並無支付票面金額之存款，揆諸前開說明，定金契約為要物契約，自不能認被上訴人已依債務本旨提出給付而已支付定金，既欠缺定金之要物性，尚難認已生定金之效力。縱被上訴人在其他銀行帳戶有存款，亦不得以其他銀行尚有存款為由證明本件萊晟公司於96年5月20日當日已收取被上訴人繳交之定金100萬元。㈡又按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定，視為成立之契約（已於97年5月23日修正為推定契約成立）。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院70年台上字第1474號判例要旨參照）。查，本件標的價款高達5,600萬元，除價金與標的物外，尚涉及價金如何分期支付、系爭房地何時過戶、是否辦理貸款、停車位何時交付、如違約時，如何計算違約金……等等重要事項，尚未達成合致，自難認本約已成立。㈢又契約既有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例要旨參照）。經查，系爭銷售契約最末頁立契約書人項下之委託人欄內有上訴人「甲○○」之簽名；在受託人欄內，則蓋有「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」、「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」及「簡明聰」之印文（見原審卷第10頁之契約），且為兩造所不爭執。被上訴人雖主張萊晟公司之代表人於起訴時為簡明聰，第一審言詞辯論前後始變更為陳宏偉云云，並提出公司營利事業登記證為憑（見本院卷第33頁之登記證及第34頁之公司變更登記表）。惟觀之上開登記證及公司變更登記表，僅顯示萊晟公司於97年1月29日將董事變更為「陳宏偉」，無法得知萊晟公司之代表人於簽約時係「簡明聰」。則「簡明聰」代表萊晟公司與上訴人簽訂系爭銷售契約，該銷售契約如經萊晟公司負責人追認，對萊晟公司應生效力。而萊晟公司並無異議，是系爭銷售契約對萊晟公司應生效力。㈣再觀之上訴人簽訂之系爭銷售契約僅記載：「建物標示」、「土地標示」、「車位標示」、「備註」；且為上訴人委託仲介公司之銷售契約，而非兩造間之買賣契約；而被上訴人於簽立系爭定金契約（即買賣預約）時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，足見本件係上訴人委託房屋仲介公司銷售系爭房地，如經介紹有買方時，上訴人須再就買賣標的物之買賣重要之要點訂立本約。揆諸前開說明，係屬「預約」之性質，雖系爭銷售契約就標的物及價金之範圍先為擬定，然僅作為將來訂立本約之張本，得請求上訴人履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，亦不能因此即認買賣本約業已成立。㈤準此，被上訴人依銷售契約第8條第1項、民法第199條第1項、第250條第1項規定及定金契約之約定（請求擇一為勝訴判決），以違約不買為由，請求上訴人給付違約定金 100萬元本息，自屬無據。五、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，自屬不應准許。從而原審未詳予審酌，遽為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸逐一論列。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　9 　　月　　30　　日民事第七庭審判長法　官鄭三源法　官呂太郎法　官王聖惠正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　97　　年　　10　　月　　1 　　日書記官陳樂觀

臺灣高等法院97年度上易字第380號

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