98年度上字第1059號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：99 年 03 月 16 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　98年度上字第1059號上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　賴玉山律師洪瑞悅律師被上訴人　丙○○ 甲○○ 共　　　同訴訟代理人　簡維能律師陳美華律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國98年7 月31日臺灣板橋地方法院97年度重訴字第376號第一審判決提起上訴，本院於99年3月2日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：坐落臺北縣土城市○○○段第三八八之一地號土地（下稱系爭土地）係伊與訴外人廖發、陳廖振東、陳家妤、陳麗玉、陳麗卿、中華民國、土城市所共有，上訴人無正當權源占用系爭土地如原審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，面積分別為三十四平方公尺、十八平方公尺、二十五平方公尺，並於其上興建門牌號碼臺北縣土城市○○路三十四號、三十六號之違章建築（下稱系爭三十四號、三十六號房屋）。又上訴人與原審共同被告陳進興（上訴人之子）、陳呂秀鳳（上訴人之妻）無法律上之原因，占有使用系爭土地，獲得相當於法定租金利益之不當得利，致伊與他共有人全體受有損害，應返還自起訴前五年起算之不當得利。共有人廖發、陳廖振東已將其不當得利返還債權讓與被上訴人丙○○；陳家妤、陳麗玉、陳麗卿則將其不當得利返還債權讓與被上訴人甲○○。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條、第一百七十九條之規定，求為命上訴人應將系爭三十四號、三十六號房屋拆除，並將占用之系爭土地部分返還被上訴人及其他共有人全體，上訴人與陳進興應連帶給付被上訴人各新台幣（下同）八萬六千七百八十九元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，暨自起訴之日（民國九十七年七月二十二日）起至返還如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地之日止，按月連帶給付被上訴人各一千四百四十六元；上訴人與陳呂秀鳳應連帶給付被上訴人各四萬一千七百二十五元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，暨自起訴之日起至返還如附圖所示Ｃ部分土地之日止，按月連帶給付被上訴人各六百九十五元之判決等語（被上訴人對於原審共同被告盧志強、吳錦郎、王倉鋌、陳進興、陳呂秀鳳、鄭素媚、羅英煌之訴，經原審判決勝訴後，未經各該被告上訴，不另贅述）。原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴。被上訴人於本院答辯聲明為：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭土地係上訴人於四十七年八月十日向訴外人即被上訴人之祖母陳林阿勸購買，買賣價金七千元，買賣標的包括「新舊路交界」土地即原三八八之一地號部分土地（含現三八八之一、三八八之十一地號，但不含現三八八之四地號）及原三八八之二地號土地全部（嗣分割為三八八之二、三八八之三地號），該土地業已交付伊建築房屋使用，惟因系爭土地屬農地而未能辦理所有權移轉登記。伊與陳林阿勸間土地買賣合約所生之權利義務，既由被上訴人繼承，故伊占有使用系爭土地具有合法正當權源，非無權占有。系爭土地非位處工商業最繁榮地段，與鄰地租金相比較後，原判決認定之不當得利金額過高等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被上訴人主張其為系爭土地共有人，上訴人所有系爭三十四號房屋占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積分別為三十四平方公尺、十八平方公尺；系爭三十六號房屋占用系爭土地如附圖所示Ｃ部分面積二十五平方公尺，占用面積合計七十七平方公尺（34+18+25＝77）之事實，業據其提出土地登記謄本（見原審卷㈠第10至12頁）、現場照片（見原審卷㈠第13至17頁）為證，且經原審履勘現場並囑託地政機關測量繪製複丈成果圖無誤，有勘驗筆錄（見原審卷㈠第98至100頁）、土地複丈成果圖（見原審卷㈠第101、102頁）在卷可稽，自堪信此部分事實為真實。四、被上訴人主張上訴人所有上開房屋無權占有系爭土地之事實，為上訴人所否認，且辯稱業已買受系爭土地，僅因故未辦理土地所有權移轉登記，非無權占有等語，經查：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條亦定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院七十二年度台上字第一五五二號裁判參照）。本件被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地興建房屋，訴請拆除系爭房屋並返還占用之系爭土地，被上訴人業已證明其為系爭土地所有權人，已如前述，依舉證責任分配原則，自應由上訴人舉證證明渠等占有系爭土地具有正當權源之事實。㈡上訴人抗辯其於四十七年間向被上訴人之祖母陳林阿勸買受原三八八之二地號土地全部及原三八八之一地號部分土地（含系爭土地），並提出土地買賣合約證書一份為證（見本院卷第34、35頁），被上訴人就買賣合約證書形式上之真正不爭執（見本院卷第37、87頁），堪信為真正。惟觀諸土地買賣合約證書約定：「……第壹條乙方（陳林阿勸）所有自耕保留土地座落在土城鄉柑林埤叁捌捌之貳地號田面積捌毫以代價款新台幣壹仟伍佰圓正讓售與甲方（上訴人及訴外人林騰）為建築基地充用且該土地接續新舊公路境界內乙方倘有使用第三人之土地的耕作權全部無條件願意放棄任憑甲方自行向其業主交涉使用與乙方無關並互相不得主張任何事端追究對方之特定條件買賣成約是實。……」依其文義，陳林阿勸出售者為自有之原土城鄉柑林埤三八八之二地號之田地，出售土地面積為八毫，相當於七十七點六六九九平方公尺（1平方公尺等於0．103毫）。而原三八八之二地號土地嗣經分割出三八八之三地號，前者面積為五十二平方公尺、後者面積為二十六平方公尺，合計面積為七十八平方公尺，有土地登記謄本、土地所有權狀（見原審卷㈡第56、57頁）可憑，核與陳林阿勸所出售之土地面積大致相符，可見陳林阿勸僅出賣原三八八之二地號土地予上訴人。至所載「該土地接續新舊公路境界內乙方倘有使用第三人之土地的耕作權全部無條件願意放棄，任憑甲方自行向其業主交涉使用，與乙方無關，並互相不得主張任何事端」文義上係指陳林阿勸所出售土地接續新舊公路境界內，如有使用他人之土地耕作者，願意放棄耕作權，由買方即上訴人自行向第三人交涉，係就非陳林阿勸所有土地耕作問題所為約定，與陳林阿勸出售之所有原三八八之二地號土地無關，自此段文字無從認定上訴人買受之土地包括陳林阿勸「所有」之「新舊公路境界內土地」及該土地為原三八八之一地號土地甚明。㈢證人陳俊萬雖證稱：伊知悉訴外人陳金土就新舊路交界之土地代其母陳林阿勸與上訴人成立一土地買賣契約，簽約時伊亦在場，買賣金額七千元，當時係由伊與訴外人陳金土、陳茂坤及上訴人共同至代書事務所辦理，惟渠等未約定詳細面積及付款方式，伊亦未簽名於系爭契約上，至系爭土地之所有權人為何，伊不清楚等語（見原審卷㈡第6至7頁），惟與前開土地買賣合約證書載明出售土地面積、價金不符，所為證言已非無疑。果上訴人確以總價七千元購買原三八八之二地號土地及「新舊路交界」土地，而原三八八之二地號土地價值僅一千五百元，「新舊路交界」土地價值達五千五百元，雙方復在代書事務所內立約，就原三八八之二地號土地面積、價金業已載明於契約上，就同屬買賣標的物之「新舊路交界」土地之範圍未為明確記載，價金數額交付亦未約明，顯與常情相違。況證人陳俊萬與上訴人為兄弟關係，系爭契約簽訂迄今已逾五十一年，其獨就簽約當日出席人員及買賣金額詳記至今，對於系爭土地面積及所有權人等細節均不復記億，證詞難免有偏頗之虞，而不足採信。㈣上訴人另抗辯訴外人陳金土於鄰近農地耕作，倘其未向陳林阿勸購買系爭土地，陳金土何以長達五十餘年均容任上訴人於系爭土地上興建房屋。其購買土地係為建屋使用，原三八八之二地號土地形狀為狹長三角形，其不可能花錢僅購買受原三八八之二地號土地，且於嗣後分割時，將最寬廣、最具利用價值之三八八之三地號土地出售他人等語。惟單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。上訴人既未能提出曾獲全體共有人之同意使用系爭土地之積極事證，縱然被上訴人單純沈默未為制止屬實，亦難逕認已有默許同意使用系爭土地。又上訴人縱有在系爭三十四號、三十六號房屋居住或使用收益之事實，亦無從據此推論其與陳林阿勸間確有買賣系爭土地之事實。至原三八八之二地號土地形狀呈狹長三角形，上訴人既自認非不能興建房屋，則上訴人單獨購買該土地亦屬可能。而上訴人嗣後將原三八八之二地號分割出之三八八之三地號土地出售原審共同被告羅英煌，縱該部分屬最寬廣、最具利用價值者，亦屬上訴人對於所有土地之處分，以取得較高之售價，要難因此即認為上訴人買受之土地非僅原三八八之二地號土地，而應包括「新舊路交界」部分，上訴人此部分抗辯，亦不足取。五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。查上訴人所有系爭三十四號、三十六號房屋占有被上訴人所有系爭土地，上訴人抗辯已買受系爭土地之事實不足採信，又參酌臺北縣板橋地政事務所提出系爭土地之地籍圖謄本、臺灣省臺北縣土地登記簿、臺北縣板橋地政事務所民眾閱覽異動索引資料等件（見原審卷㈠第63至82頁）所載系爭土地所有權人均非上訴人，上訴人復未能提出其他積極證據證明其就系爭土地有何正當之合法權源，自屬無權占有。被上訴人依上開規定，請求上訴人將系爭三十四號、三十六號房屋拆除，並將占用之系爭土地部分返還被上訴人及其他共有人全體，於法有據，應予准許。六、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。再得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例意旨參照）。上訴人無權占用系爭土地興建房屋，出租他人使用，自屬獲得相當於使用該土地之租金不當利益，被上訴人請求上訴人返還起訴前五年相當於租金之不當得利，核屬有據。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，土地法第九十七條第一項、第一百四十八條固分別定有明文，惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十八年臺上字第三０七一號判例意旨參照）。上訴人占有被上訴人所有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，上訴人復將系爭土地Ａ部分出租予原審共同被告吳錦郎開設「阿郎汽車美容店」及檳榔攤、Ｂ部分出租予原審共同被告盧志強開設「高客來國際有限公司」，渠等均作為營業之用，被上訴人得請求相當租金之損害，即不受前揭土地及其建築物申報總價額年息百分之十之限制。而系爭土地緊鄰土城市○○路旁，上訴人出租吳錦郎部分每月租金一萬三千元；出租盧志強部分每月租金一萬元，有房屋租賃契約書附卷可稽（見原審卷㈡第22至29頁），既供營業使用，其租金應較一般住家為高。另清水路為土城市之重要對外聯絡道路，有固定之民營公車及捷運接駁專車站牌，交通往來及生活機能尚稱便利，此有被上訴人所提照片七幀附卷可佐（見原審卷㈠第13至17頁），原審審酌上情，認依系爭土地之利用價值及經濟效用，被上訴人以土地申報地價總額年息百分之十計算相當於租金之不當得利，核屬適當，上訴人抗辯過高，尚非可採。準此，系爭土地總面積為二百五十六平方公尺，其九十二年至九十七年之申報地價均為每平方公尺七千五百二十元，有地價謄本、申報地價金額證明書（見原審卷㈠第18頁、本院卷第66頁）可憑，是系爭土地之價額為一百九十二萬五千一百二十元（256×7,520元＝1,925,120元），以系爭土地申報總額年息百分之十計算，系爭土地每月可得租金為一萬六千零四十三元（1,925,120×10％÷12＝16,043元）。又被上訴人丙○○受讓共有人廖發、陳廖振東對上訴人之不當得利債權；被上訴人甲○○受讓共有人陳家妤、陳麗玉、陳麗卿對上訴人之不當得利債權，有債權讓與契約書在卷可憑（見原審卷㈠第19、20頁），則被上訴人二人就系爭土地得主張之權利範圍均為七八四分之三四八。上訴人、陳進興共同占有如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地，面積五十二平方公尺，應連帶給付被上訴人起訴前五年相當於租金之不當得利各八萬六千七百八十九元（16,043×12×5×52/256×348 /784=86,789元），並自起訴日即九十七年七月二十二日起至附圖所示Ａ、Ｂ部分土地返還被上訴人及其他共有人之日止，按月連帶給付被上訴人各一千四百四十六元（16,043× 52/256×348/784＝1,446）。另上訴人、陳呂秀鳳共同占有如附圖所示Ｃ部分土地，面積二十五平方公尺，應連帶給付被上訴人起訴前五年相當於租金之不當得利各四萬一千七百二十五元（16,043×12×5×25/256×348/784=41,725元），並自九十七年七月二十二日起至附圖所示Ｃ部分土地返還被上訴人及其他共有人之日止，按月連帶給付被上訴人各六百九十五元（16,043×25/256×348/784＝695）。七、綜上所述，被上訴人本於所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人將坐落於系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分系爭三十四號、三十六號房屋拆除，並將該房屋所占用之系爭土地部分返還被上訴人及其他共有人全體，上訴人與陳進興應連帶給付被上訴人各八萬六千七百八十九元，及自起訴狀繕本送達翌日即上訴人自九十七年九月十日起、陳進興自九十七年十二月二十六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十七年七月二十二日起至返還如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地之日止，按月連帶給付被上訴人各一千四百四十六元；上訴人與陳呂秀鳳應連帶給付被上訴人各四萬一千七百二十五元，及上訴人自九十七年九月十日起、陳呂秀鳳自九十七年十二月二十六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十七年七月二十二日起至返還如附圖所示Ｃ部分土地之日止，按月連帶給付被上訴人各六百九十五元，均為有理由，應予准許。原審就此判准被上訴人之請求，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 99 年 3 月 16 日民事第十庭審判長法官黃豐澤法官吳謀焰法官林麗玲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中華民國 99 年 3 月 16 日書記官陶美玲附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院98年度上字第1059號

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